La subrogación de una hipoteca consiste en cambiar una hipoteca de banco para mejorar las condiciones. No obstante, hay que tener en cuenta los gastos asociados para ver si nos interesa realmente hacer el cambio. Existe también otro tipo de subrogación de acreedor que consiste en cambiar de titular la hipoteca en el mismo banco.
Básicamente, la subrogación de una hipoteca es cambiar la hipoteca de banco o de titular. Por lo tanto, existen dos tipos de subrogación hipotecaria:
Producto | Entidad | Características |
---|---|---|
Subrogación Hipoteca Fija | Bankia |
|
Trae tu hipoteca al Santander | Santander |
|
Subrogación Hipoteca Naranja Variable | ING |
|
Trae tu hipoteca a Openbank | Openbank |
|
El principal motivo para cambiar la hipoteca de banco es mejorar nuestras condiciones. Las ventajas de una subrogación de hipoteca que podríamos conseguir son:
¿Cómo sé si me interesa subrogar mi hipoteca?
Tanto si firmaste una hipoteca a tipo fijo como a variable durante los 10 últimos años, seguramente te interesará consultar una subrogación a los tipos actuales de mercado, ya que puedes ahorrar en el pago de intereses. Esto es debido a que tanto los tipos fijos como los diferenciales en las hipotecas de tipo variable ofrecidos durante este perídodo de tiempo, son menos competitivos que los que ofrece el mercado actualmente.
Por otra parte, las desventajas de realizar una subrogación de hipoteca son los gastos asociados al cambio, aunque lo más probable es que a la larga acabemos ahorrando. Por lo tanto, no sería conveniente realizar la subrogación en los últimos años de la hipoteca ya que necesitaremos un tiempo para amortizar los gastos de la subrogación.
Los gastos de la subrogación hipotecaria dependerán en cierta medida de cada entidad bancaria, pudiendo ser los siguientes
Pongamos un ejemplo práctico de una subrogación hipotecaria para ver si la balanza entre gastos y beneficios es positiva y compensa realizar una subrogación.
Por ejemplo, tenemos una hipoteca concedida en el año 2020 y nos queda por pagar un capital de 90.000€ en 15 años a un interés variable (euríbor + 1,70%). A través de una oferta de subrogación hipotecaria nos conceden la hipoteca a euríbor + 1%.
Sin embargo, como ya sabemos, tenemos una comisión de subrogación, en este ejemplo serían los siguientes:
Aplicando los datos del ejemplo expuesto sobre subrogación hipotecaria, reduciríamos nuestra cuota mensual desde los 566€ hasta 538€ respecto a la hipoteca actual. Si tenemos en cuenta la reducción de los intereses (gracias a un mejor tipo de interés) y le descontamos los 400€ de gastos totales de subrogación, el resultado final es que acabaríamos ahorrando un total de 4.606€ realizando una subrogación hipotecaria.
Hipoteca actual (E+1,7%) | Subrogación (E+1%) | Ahorro | Ahorro después de gastos subrogación | |
---|---|---|---|---|
Cuota mensual | 566€ | 538€ | 28€/mes | |
Total intereses | 11.929€ | 6.923€ | 5.006€ | 5.006 - 400 = 4.606€ |
Podemos solicitar la subrogación de la hipoteca siguiendo estos pasos:
Una novación hipotecaria es una renegociación de la hipoteca con nuestro banco mientras que con la subrogación nos llevamos nuestra hipoteca a otra entidad financiera. Ambas figuras financieras tienen como finalidad mejorar las condiciones actuales de nuestra hipoteca.
Sin embargo, los gastos asociados a la novación son generalmente menores a los de realizar una subrogación, ya que no implica un cambio de entidad financiera, aunque dependerá de cada caso en particular y de las entidades financieras implicadas. No obstante, es posible que nuestro banco no nos permita realizar una novación y solamente tengamos la opción de subrogación para mejorar las condiciones.
En caso de tratarse de una subrogación de deudor (cambio de titular entre particulares), sí es el mismo banco el que subroga la hipoteca. En cambio, si se trata de una subrogación de acreedor (cambio de entidad financiera), será el nuevo banco el encargado de subrogar la hipoteca.
Y como hemos mencionado en el anterior apartado, mediante una novación hipotecaria sí sería el mismo banco el que nos mejoraría las condiciones actuales.