¿Qué es una subrogación de hipoteca y cómo saber si me interesa?

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

Básicamente, la subrogación de una hipoteca es cambiar la hipoteca de banco o de titular. Por lo tanto, existen dos tipos de subrogación hipotecaria:

1. Subrogación de acreedor: es el cambio de hipoteca hacia otro banco. Este cambio se realiza principalmente para mejorar las condiciones.
2. Subrogación de deudor: es el cambio del titular de una hipoteca dentro del mismo banco manteniendo las mismas condiciones.
   • Este caso es menos común y suele darse cuando una persona compra una vivienda de segunda mano que ya cuenta con una hipoteca y se realiza la subrogación o cambio de titular entre particulares. Y de esta forma, ahorrar los costes de formalizar una nueva hipoteca. Sin embargo, el banco realizará un análisis del nuevo deudor para evaluar su solvencia y decidir si lo acepta.
   • Subrogaciones de promotor. Son las que se realizan cuando el promotor ha construido la vivienda mediante la financiación obtenida a través de un banco y permite al comprador realizar una subrogación a ese préstamo si el banco le admite como deudor. En el caso de que el comprador decida no subrogarse a ese préstamo hipotecario el promotor deberá hacerse cargo de los costes que tiene la cancelación del préstamo.

Las mejores hipotecas para subrogación

Ventajas y desventajas de la subrogación de hipoteca

El principal motivo para cambiar la hipoteca de banco es mejorar nuestras condiciones. Las ventajas de una subrogación de hipoteca que podríamos conseguir son:

• Mejorar el interés de la hipoteca.
• Posibilidad de cambiar el tipo de interés de fijo a variable, o a la inversa, según nuestros intereses.
• Suprimir vinculaciones innecesarias como puede ser un plan de pensiones, fondos de inversión, seguros de coche etc.
• Eliminar algunas comisiones como la amortización anticipada, la novación o cláusulas abusivas como el suelo hipotecario.
• Posibilidad de modificar el plazo de devolución de la hipoteca: ampliarlo o reducirlo en función de nuestros intereses.

Por otra parte, las desventajas de realizar una subrogación de hipoteca son los gastos asociados al cambio, aunque lo más probable es que a la larga acabemos ahorrando. Por lo tanto, no sería conveniente realizar la subrogación en los últimos años de la hipoteca ya que necesitaremos un tiempo para amortizar los gastos de la subrogación.

• Gastos asociados: principalmente la comisión de subrogación y la nueva tasación de la vivienda.

Gastos asociados a la subrogación de la hipoteca

Los gastos de la subrogación hipotecaria dependerán en cierta medida de cada entidad bancaria, pudiendo ser los siguientes

• Comisión de subrogación: este gasto está asociado al cambiar la hipoteca de banco aunque no todos los bancos la aplican. Esta comisión puede variar en función del tipo de interés fijo o variable y del tiempo de vida de nuestra hipoteca.
  • La Ley establece que para los primeros 5 años, esta comisión sea como máximo del 0,50% y para el resto de años alcance como máximo el 0,25% en las hipotecas fijas. En las hipotecas variables se establece un máximo del 0,25% durante los tres primeros años y un 0,15% hasta el quinto año, después no se podrán aplicar comisiones.
  • En el supuesto de un cambio de hipoteca variable a fija, la nueva Ley Hipotecaria establece que esta comisión no puede ser superior al 0,15% durante los 3 primeros años, a partir del tercer año no se podrán establecer comisiones de subrogación o novación.
• Nueva tasación de la vivienda: el cliente también ha de hacerse cargo de los gastos de tasación que pueden suponer entre unos 300€ y 500€.

Hay otra serie de gastos derivados de una subrogación pero que por ley es el banco el que debe hacerse cargo: notaría (entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente), registro de la propiedad (150€ aprox) y gestoría (cerca de 500€).

Ejemplo práctico de la subrogación de hipoteca

Pongamos un ejemplo práctico de una subrogación hipotecaria para ver si la balanza entre gastos y beneficios es positiva y compensa realizar una subrogación.

Por ejemplo, tenemos una hipoteca concedida en el año 2020 y nos queda por pagar un capital de 90.000€ en 15 años a un interés variable (euríbor + 1,70%). A través de una oferta de subrogación hipotecaria nos conceden la hipoteca a euríbor + 1%.

Sin embargo, como ya sabemos, tenemos una comisión de subrogación, en este ejemplo serían los siguientes:

• Comisión de subrogación: 225€
• Comisión de apertura: 0€

Aplicando los datos del ejemplo expuesto sobre subrogación hipotecaria, reduciríamos nuestra cuota mensual desde los 566€ hasta 538€ respecto a la hipoteca actual. Si tenemos en cuenta la reducción de los intereses (gracias a un mejor tipo de interés) y le descontamos los 225€ de gastos totales de subrogación, el resultado final es que acabaríamos ahorrando un total de 4.781€ realizando una subrogación hipotecaria.

¿Cómo solicitar la subrogación de la hipoteca?

Podemos solicitar la subrogación de la hipoteca siguiendo estos pasos:

1. Busca la mejor oferta de subrogación hipotecaria entre todos los bancos.
   • Es aconsejable que antes de solicitar la subrogación a otro banco le propongamos una novación hipotecaria a nuestro banco por si nos pueden mejorar las condiciones actuales. No obstante, tendríamos que asumir una comisión de novación.
2. Una vez hayas localizado una oferta de subrogación hipotecaria, ponte en contacto con ese banco y solicita los detalles de subrogación aplicados a tu caso.
3. Compara la oferta de subrogación (incluyendo gastos) con tu hipoteca actual para ver si te sale a cuenta el cambio.
4. Si finalmente te interesa, inicia los trámites para realizar la subrogación.
   • Una vez iniciado el trámite, tu actual banco dispone de un plazo de 7 días para facilitarle todos los datos al nuevo banco.
5. A la vez, se abre otro plazo de 15 días en el que tu actual banco puede realizar una contra oferta para intentar que te quedes y no te lleves tu hipoteca a otro banco.
6. Por último, decide con cuál de las dos ofertas te quedas.
   • Anteriormente, con la Ley 41/2007 no era posible realizar una subrogación si la contra oferta era igual o mejor que la subrogación. Sin embargo, esto cambió con la nueva Ley hipotecaria de 2019, obteniendo el cliente la libertad de aceptar cualquiera de las dos ofertas independientemente de los detalles de cada una.

Diferencia entre la subrogación de hipoteca y la novación

Una novación hipotecaria es una renegociación de la hipoteca con nuestro banco mientras que con la subrogación nos llevamos nuestra hipoteca a otra entidad financiera. Ambas figuras financieras tienen como finalidad mejorar las condiciones actuales de nuestra hipoteca.

Sin embargo, los gastos asociados a la novación son generalmente menores a los de realizar una subrogación, ya que no implica un cambio de entidad financiera, aunque dependerá de cada caso en particular y de las entidades financieras implicadas. No obstante, es posible que nuestro banco no nos permita realizar una novación y solamente tengamos la opción de subrogación para mejorar las condiciones.

¿Es el mismo banco quien subroga la hipoteca?

En caso de tratarse de una subrogación de deudor (cambio de titular entre particulares), sí es el mismo banco el que subroga la hipoteca. En cambio, si se trata de una subrogación de acreedor (cambio de entidad financiera), será el nuevo banco el encargado de subrogar la hipoteca.

Y como hemos mencionado en el anterior apartado, mediante una novación hipotecaria sí sería el mismo banco el que nos mejoraría las condiciones actuales.