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Apretón de manos para el nuevo acuerdo de subrogación

¿Qué es una subrogación de hipoteca y cómo saber si me interesa?

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Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el jueves, 24 de noviembre de 2022

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La subrogación de una hipoteca consiste en cambiar una hipoteca de banco para mejorar las condiciones. No obstante, hay que tener en cuenta los gastos asociados para ver si interesa realmente hacer el cambio. Existe también otro tipo de subrogación, que consiste en cambiar de titular la hipoteca en el mismo banco: la subrogación de deudor.

Mejores subrogaciones o cambio de hipoteca
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
IbercajaHipoteca Fácil a tipo fijo2,25%2,52%654,20 €/mes80%25 añosNómina1%
EVO BancoHipoteca Inteligente tipo fijo2,05%2,53%639,44 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida0,35%
OpenbankHipoteca Open Fija2,43%2,93%667,65 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida. Suministros eléctrico y gas con Repsol0,60%
EVO BancoHipoteca Inteligente variable0,99% 1er año | Euribor + 0,60% Resto de años2,95%604,78 1er año | Euribor + 0,60% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar0,20%
IbercajaHipoteca Vamos Fija1,99%2,95%635,05 €/mes80%25 añosNómina. Recibos. Tarjetas. Seguros hogar y vida. Fondos de inversión1%
BBVAHipoteca Fija BBVA2,05%2,96%639,44 €/mes80%30 añosNómina. Seguro hogar. Seguro amortización de préstamo1%
COINCHipoteca Variable1,25% 1er año | Euríbor + 0,75% Resto de años3,09%582,45 €/mes 1 año | Euríbor + 0,90% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2022. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. En las hipotecas variables y mixtas se muestra la cuota a pagar con el interés fijo propio del primer periodo, siendo aplicable a partir de ese momento el interés + valor del euríbor mostrado en sus condiciones. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Se muestran las mejores . Ordenadas por mejor producto. Actualizado a domingo, 4 de diciembre de 2022.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

Básicamente, la subrogación de una hipoteca es cambiar el crédito hipotecario de banco o de titular. Por lo tanto, existen dos tipos de subrogación hipotecaria:

  1. Subrogación de acreedor: es el cambio de hipoteca hacia otro banco. Este cambio se realiza principalmente para mejorar las condiciones.
  2. Subrogación de deudor: es el cambio del titular de una hipoteca dentro del mismo banco, manteniendo las mismas condiciones.
    • Este caso es menos común y suele darse cuando una persona compra una vivienda de segunda mano que ya cuenta con una hipoteca y se realiza la subrogación o cambio de titular entre particulares. Es una buena forma de ahorrar los costes que supone formalizar una nueva hipoteca. El banco realizará un análisis del nuevo deudor para evaluar su solvencia y decidir si lo acepta.
    • Dentro de esta categoría encontramos las subrogaciones de promotor. Son las que se realizan cuando el promotor ha construido la vivienda mediante la financiación obtenida a través de un banco y permite al comprador realizar una subrogación a ese préstamo si la entidad le admite como deudor. En el caso de que el comprador decida no subrogarse a ese préstamo hipotecario, el promotor deberá hacerse cargo de los costes que tiene la cancelación del préstamo.

Ventajas y desventajas de la subrogación de hipoteca

El principal motivo para cambiar la hipoteca de banco es mejorar sus condiciones. Las ventajas de una subrogación de hipoteca que podrías conseguir son:

  • Mejorar el interés de la hipoteca.
  • Posibilidad de cambiar el tipo de interés de fijo a variable, o a la inversa, según tus intereses.
  • Suprimir vinculaciones innecesarias como puede ser un plan de pensiones, fondos de inversión, seguros de coche, etc.
  • Eliminar algunas comisiones, como la amortización anticipada, la novación o cláusulas abusivas como el suelo hipotecario.
  • Posibilidad de modificar el plazo de devolución de la hipoteca: ampliarlo o reducirlo en función de nuestros intereses.

¿Cómo sé si me interesa subrogar mi hipoteca?

Tanto si firmaste una hipoteca a tipo fijo como a variable durante los 10 últimos años, seguramente te interesará consultar una subrogación a los tipos actuales de mercado, ya que puedes ahorrar en el pago de intereses. Esto es debido a que tanto los tipos fijos como los diferenciales en las hipotecas de tipo variable ofrecidos en esa época son menos competitivos que los que ofrece el mercado actualmente.

Por otra parte, las desventajas de realizar una subrogación de hipoteca son los gastos asociados al cambio, aunque lo más probable es que a la larga acabes ahorrando. Por lo tanto, no sería conveniente realizar la subrogación en los últimos años de la hipoteca ya que necesitarás un tiempo para amortizar los gastos de la subrogación.

Si te encuentras en riesgo de caer en el impago de la hipoteca y no puedes asumir una subrogación, o no encuentras ninguna oferta que te pueda sacar del apuro, es posible que te veas en la necesidad de acogerte al Código de Buenas Prácticas de la banca, el cual será modificado por el Gobierno (1) para ampliar sus coberturas.

Ahora podrán acogerse a él las unidades familiares con unos ingresos anuales inferiores a 25.200€, y podrán solicitar un periodo de carencia de hasta cinco años, con una rebaja del 0,10% en el euríbor en ese tiempo. El capital aplazado podrá prorratearse, pagarse en una última cuota o una mezcla de ambas.

También aumentará de 12 a 24 meses el plazo para solicitar la dación en pago, y contemplará la posibilidad de una segunda reestructuración de la deuda. Así mismo, se incluirán coberturas para rentas superiores, pero en un código de adscripción voluntaria por parte de la banca.


Gastos asociados a la subrogación de la hipoteca

Los gastos de la subrogación hipotecaria dependerán en cierta medida de cada entidad bancaria, pudiendo ser los siguientes:

  • Comisión por subrogación: este gasto está asociado al cambiar la hipoteca de banco, aunque no todos la aplican. Esta comisión está fijada por ley (2) y puede variar en función del tipo de interés fijo o variable y del tiempo de vida de nuestra hipoteca. Para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019 las condiciones son las siguientes:
    • Hipotecas fijas: 2% del capital a devolver durante los primeros 10 años, y 1,5% a partir del undécimo.
    • Hipotecas variables: o bien 0,25% del capital a devolver durante los primeros tres años (y luego nada), o bien 0,15% durante los primeros cinco años (y luego, de nuevo, nada).
  • Nueva tasación de la vivienda: el cliente también ha de hacerse cargo de los gastos de tasación que pueden suponer entre unos 200€ y 400€.
  • Comisión de apertura, si la hubiera.

Hay otra serie de gastos derivados de una subrogación de los que por ley el banco debe hacerse cargo: notaría (entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente), registro de la propiedad y gestoría.

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Si cambias la hipoteca de banco tienes la posibilidad de cancelar los seguros asociados con el banco, aunque necesitarás para la nueva hipoteca al menos un seguro de hogar que tenga coberturas ante incendios. Calcula a cuánto quedaría tu nuevo seguro de hogar con una aseguradora.


Ejemplo práctico de la subrogación de hipoteca

Pongamos un ejemplo de una subrogación hipotecaria para ver si la balanza entre gastos y beneficios es positiva y compensa realizar una subrogación.

Supongamos que tenemos una hipoteca concedida en el año 2020 y nos queda por pagar un capital de 90.000€ en 15 años a un interés variable (euríbor + 1,70%). A través de una oferta de subrogación hipotecaria nos conceden la hipoteca a euríbor + 1%.

Sin embargo, como ya sabemos, hay que pagar una serie de gastos y comisiones, que en este ejemplo serían los siguientes:

  • Comisión de subrogación: 225€
  • Comisión de apertura: 0€
  • Nueva tasación de la vivienda: 300€

Aplicando los datos del ejemplo expuesto sobre subrogación hipotecaria, reduciríamos nuestra cuota mensual desde los 566€ hasta 538€ respecto a la hipoteca actual. Si tenemos en cuenta la reducción de los intereses (gracias a un mejor tipo de interés) y le descontamos los 525€ de gastos totales de subrogación, el resultado final es que acabaríamos ahorrando un total de 4.481€ realizando una subrogación hipotecaria.

Ejemplo de subrogación de hipoteca
Cuota mensual Total en intereses
Hipoteca actual (E+1,7%) 566€ 11.929€
Subrogación (E+1%) 538€ 6.923€
Ahorro 28€/mes 5.006 - 525 = 4.481€

¿Cómo solicitar la subrogación de la hipoteca?

Puedes solicitar la subrogación de la hipoteca siguiendo estos pasos:

  1. Busca la mejor oferta de subrogación hipotecaria entre todos los bancos.
    • Es aconsejable que antes de solicitar la subrogación a otro banco le propongas una novación hipotecaria al tuyo, por si te pudiera mejorar las condiciones actuales. No obstante, tendrías que asumir una comisión de novación.
  2. Una vez hayas localizado una buena oferta de subrogación hipotecaria, ponte en contacto con ese banco y solicita los detalles de subrogación aplicados a tu caso.
  3. Compara la oferta de subrogación (incluyendo gastos) con tu hipoteca actual, para ver si te sale a cuenta el cambio.
  4. Si finalmente te interesa, inicia los trámites para realizar la subrogación.
    • Una vez iniciado el trámite, tu actual banco dispone de un plazo de 7 días para facilitarle todos los datos al nuevo banco.
    • A la vez, se abre otro plazo de 15 días en el que tu actual banco puede realizar una contraoferta para intentar que te quedes y no te lleves tu hipoteca a otro banco.
  5. Por último, decide con cuál de las dos ofertas te quedas.
    • Anteriormente, con la Ley 41/2007 no era posible realizar una subrogación si la contraoferta era igual o mejor que la subrogación. Sin embargo, esto cambió con la nueva Ley hipotecaria de 2019, obteniendo el cliente la libertad de aceptar cualquiera de las dos ofertas independientemente de los detalles de cada una.

¿Es posible subrogar una VPO (vivienda de protección oficial)?

Las viviendas de protección oficial admiten subrogaciones hipotecarias, como cualquier otro tipo de domicilio, pero dada su naturaleza especial puede ser difícil encontrar un banco con unas condiciones que mejoren las existentes.

Teniendo eso en cuenta, si tienes una VPO y quieres subrogar su hipoteca, eres libre de hacerlo siempre y cuando seas capaz de encontrar una entidad financiera que te mejore las condiciones del préstamo hipotecario.


Diferencia entre la subrogación de hipoteca y la novación

Una novación hipotecaria es una renegociación de la hipoteca con tu banco mientras que con la subrogación te llevas la hipoteca a otra entidad. Ambas figuras financieras tienen como finalidad mejorar las condiciones actuales de nuestra hipoteca.

Sin embargo, los gastos asociados a la novación son generalmente menores a los de realizar una subrogación, ya que no implica un cambio de entidad financiera, aunque dependerá de cada caso en particular y de los bancos implicados. No obstante, es posible que tu banco no te permita realizar una novación y solamente tengas la opción de la subrogación para mejorar las condiciones.


¿Es el mismo banco quien subroga la hipoteca?

En caso de tratarse de una subrogación de deudor (cambio de titular entre particulares), sí es el mismo banco el que subroga la hipoteca. En cambio, si se trata de una subrogación de acreedor (cambio de entidad financiera), será el nuevo banco el encargado de subrogar la hipoteca.

Por otro lado, mediante una novación hipotecaria sí sería el mismo banco el que te mejoraría las condiciones actuales.


Preguntas frecuentes sobre la subrogación de hipotecas

¿Se puede seguir desgravando una hipoteca tras subrogarla?

Según la Dirección General de Tributos, a través de diversas consultas vinculantes, la subrogación de la hipoteca no supone la pérdida de la deducción por vivienda, siempre y cuando la hipoteca original se firmase antes de 2013.

¿Se puede subrogar la hipoteca a otra persona?

, es lo que se entiende como una subrogación de deudor. Supone hacer un cambio de titularidad del préstamo hipotecario, manteniendo las condiciones, sin cambiar de banco.

¿Se paga el IAJD en una subrogación de hipoteca?

No. Las subrogaciones hipotecarias están libres de impuestos, como el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?

No. Desde hace unos años, al no haber obligación de aceptar la contraoferta del banco, el cliente es libre de marcharse a otro subrogando su hipoteca a este, sean cual sean las condiciones que se le hayan ofrecido. Eso, teniendo en cuenta que el nuevo banco acepte el riesgo de financiar la citada hipoteca, claro está.

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Fuentes del artículo

  1. La Moncloa. (2022, noviembre 22). Referencia del Consejo de Ministros, 22/11/2022. https://www.lamoncloa.gob.es/consejodeministros/referencias/Paginas/2022/refc20221122.aspx
  2. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 (2019). Referencia del Consejo de Ministros, 22/11/2022. https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5

Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.