¿Qué es una subrogación de hipoteca y cómo saber si me interesa? | Septiembre 2023

1. La mejor a tipo fijo: Hipoteca Open Fija de Openbank

La Hipoteca Open Fija de Openbank no solo no te cobrará nada por la subrogación de tu crédito de vivienda, sino que ofrece financiación con un máximo del 80% del valor de la propiedad y se puede pagar en un plazo de hasta 30 años. Permite bonificar el tipo de interés hasta un 0,50% con los productos vinculados y, además, no cobra comisiones por apertura ni por amortizaciones parciales.

Nuestra opinión experta

Openbank ofrece para esta hipoteca a tipo fijo una tasa de interés muy competitiva tanto con vinculaciones como sin ellas. Además, nos permite financiar desde cantidades realmente pequeñas (30.000€) y no tiene comisiones ni de apertura ni por amortizaciones parciales.

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Andrés MoncadaRedactor especialista en finanzas personales

2. La mejor a tipo variable: Hipoteca Variable de Targobank

Hipoteca Variable Targobank

Hipoteca

Hipoteca Variable

5,33 %TAE bonificado

Hasta 80 %Financiación máxima

Hasta 30 añosPlazo máximo

-1,00% TIN con 5 productos Bonificación máxima

Bonificación domiciliación de nómina

Incluido

-0,1% TIN

Bonificación seguro de hogar

Incluido

-0,25% TIN

Bonificación seguro de vida

Incluido

-0,5% TIN

Para inmueble de 150.000€ financiando el 80% a 25 años

Pides 120.000€

Devolverás 215.417,27€

Cuota fija

569

,05 €

mes

El primer año3,00% TIN

Cuota variable

692

,66 €

mes

DespuésEuribor + 0,80% TIN

Cuota calculada con Euribor 4,073% a fecha 27/09/2023

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Impuestos y gastos de gestión no incluidos

La Hipoteca Variable de Targobank es un crédito inmobiliario a devolver en 30 años que permite una financiación de hasta el 80% para la adquisición del inmueble. Al realizar la suborgación de tu hipoteca con esta entidad financiera, no tendrás que pagar ninguna comisión de apertura y para obtener un tipo de interés hasta un 1% ⁽¹⁾ más bajo que el inicial, el banco te propone la contratación de cinco productos.

Nuestra opinión experta

El tipo de interés de la Hipoteca Variable de Targobank es de los más competitivos de los créditos a tipo variables que ofrece el mercado. Eso sí, ten en cuenta que para lograrlo, es necesario contratar alguno de los productos que bonifican el tipo de interés.

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Andrés MoncadaRedactor especialista en finanzas personales

3. La mejor a tipo mixto: Hipoteca Inteligente Mixta 15 de EVO Banco

Hipoteca Inteligente Mixta 15 EVO Banco

Hipoteca

Hipoteca Mixta

4,30 %TAE bonificado

Hasta 80 %Financiación máxima

Hasta 30 añosPlazo máximo

-0,40% TIN con 3 productos Bonificación máxima

Bonificación domiciliación de nómina

Incluido

-0,1% TIN

Bonificación seguro de hogar

Incluido

-0,1% TIN

Bonificación seguro de vida

Incluido

-0,2% TIN

Para inmueble de 150.000€ financiando el 80% a 25 años

Pides 120.000€

Devolverás 197.308,33€

Cuota fija

581

,61 €

mes

15 años3,20% TIN

Cuota variable

689

,19 €

mes

DespuésEuribor + 0,75% TIN

Cuota calculada con Euribor 4,073% a fecha 27/09/2023

Estudiar mi caso

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Impuestos y gastos de gestión no incluidos

La Hipoteca Inteligente Mixta 15 de EVO Banco es un crédito hipotecario de tipo mixto con 15 años de tramo fijo y el resto variable. La financiación máxima permitida es del 80% y el plazo máximo de devolución son 30 años. Respecto al tipo de interés, podremos rebajar su cuantía un máximo de un 0,40% con tres productos vinculados. Si quieres subrogar tu hipoteca y traerla a esta entidad, desde EVO Banco revisarán tu solvencia económica y capacidad financiera para tomar una decisión.

Nuestra opinión experta

Hipoteca con un tipo de interés muy competitivo si contratamos los 3 productos vinculados que, además, son relativamente factibles de conseguir: domiciliación de una nómina desde 600€/mes, y la contratación de los seguros de hogar y vida requeridos en casi todo préstamo hipotecario.

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Isbelt MartínRedactor analista experto en finanzas personales

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

Básicamente, la subrogación de una hipoteca es cambiar el crédito hipotecario de banco o de titular. Por lo tanto, existen dos tipos de subrogación hipotecaria:

1. Subrogación de acreedor: es el cambio de hipoteca hacia otro banco. Este cambio se realiza principalmente cuando se encuentra una mejor oferta de subrogacion para la hipoteca y con esto mejoras las condiciones de la misma.
2. Subrogación de deudor: es el cambio del titular de una hipoteca dentro del mismo banco, manteniendo las mismas condiciones.
   • Este caso es menos común y suele darse cuando una persona compra una vivienda de segunda mano que ya cuenta con una hipoteca y se realiza la subrogación o cambio de titular entre particulares. Es una buena forma de ahorrar los costes que supone formalizar una nueva hipoteca. El banco realizará un análisis del nuevo deudor para evaluar su solvencia y decidir si lo acepta.
   • Dentro de esta categoría encontramos las subrogaciones de promotor. Son las que se realizan cuando el promotor ha construido la vivienda mediante la financiación obtenida a través de un banco y permite al comprador realizar una subrogación a ese préstamo si la entidad le admite como deudor. En el caso de que el comprador decida no subrogarse a ese préstamo hipotecario, el promotor deberá hacerse cargo de los costes que tiene la cancelación del préstamo.

Ventajas y desventajas de la subrogación de hipoteca

El principal motivo para cambiar la hipoteca de banco es mejorar sus condiciones. Las ventajas de una subrogación de hipoteca que podrías conseguir son:

• Mejorar el interés de la hipoteca.
• Posibilidad de cambiar el tipo de interés e fijo a variable, o a la inversa, según tus intereses.
• Suprimir vinculaciones innecesarias como puede ser un plan de pensiones, fondos de inversión, seguros de coche, etc.
• Eliminar algunas comisiones, como la amortización anticipada, la novación o cláusulas abusivas como el suelo hipotecario.
• Posibilidad de modificar el plazo de devolución de la hipoteca: ampliarlo o reducirlo en función de nuestros intereses.

Por otra parte, las desventajas de realizar una subrogación de hipoteca son los gastos asociados al cambio, aunque lo más probable es que a la larga acabes ahorrando. Por lo tanto, no sería conveniente realizar la subrogación en los últimos años de la hipoteca ya que necesitarás un tiempo para amortizar los gastos de la subrogación.

Las mejores hipotecas mixtas para subrogar tu crédito de vivienda

Las hipotecas mixtas para subrogar tu crédito de vivienda ofrecen una interesante combinación de estabilidad y flexibilidad. Estas hipotecas permiten a los titulares cambiar su hipoteca actual a una nueva entidad financiera, aprovechando tasas de interés fijas durante un período inicial y luego pasando a tasas variables.

Esta opción puede resultar atractiva para quienes buscan equilibrar pagos predecibles con la posibilidad de beneficiarse de las fluctuaciones favorables de las tasas de interés en el futuro, brindando así una mayor adaptabilidad financiera en un mercado inmobiliario dinámico. Estas son las mejores hipotecas mixtas del mercado para subrogar tu crédito inmobiliario:

Mejores hipotecas mixtas para subrogar

Producto	Coste total hipoteca	TAE bonificado	TIN bonificado	Financiación máxima	Plazo máximo	Bonificación máxima de la hipoteca	Contacto
Hipoteca Open Mixta 25 Openbank	194.492,46 €	4,14 %	Los primeros 10 años: 2,74% TIN | Después: Euribor + 0,55% TIN	Hasta 80 %	Hasta 25 años	-0,50% TIN con 3 productos	Estudiar mi caso
Hipoteca Inteligente Mixta 15 EVO Banco	197.308,33 €	4,30 %	Los primeros 15 años: 3,20% TIN | Después: Euribor + 0,75% TIN	Hasta 80 %	Hasta 30 años	-0,40% TIN con 3 productos	Estudiar mi caso
Hipoteca Mixta 20 Bankinter	199.863,95 €	4,49 %	Los primeros 20 años: 3,55% TIN | Después: Euribor + 0,85% TIN	Hasta 80 %	Hasta 30 años	-1,30% TIN con 4 productos	Estudiar mi caso
Hipoteca Naranja Mixta ING	211.444,88 €	4,98 %	Los primeros 10 años: 3,55% TIN | Después: Euribor + 0,79% TIN	Hasta 80 %	Hasta 40 años	-0,50% TIN con 3 productos	Estudiar mi caso
Hipoteca Vamos a tipo mixto 10 Ibercaja	217.118,99 €	5,05 %	Los primeros 10 años: 2,55% TIN | Después: Euribor + 1,58% TIN	Hasta 80 %	Hasta 25 años	-1,00% TIN con 6 productos	Estudiar mi caso

Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 14 de septiembre de 2023.

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Las mejores hipotecas variables para subrogar tu crédito de vivienda

Las mejores hipotecas variables para subrogar tu crédito de vivienda son una opción a considerar para quienes desean aprovechar la flexibilidad de las tasas de interés variables.

Este tipo de hipotecas permite a los titulares transferir su préstamo hipotecario a otra entidad financiera, lo que puede resultar en tasas de interés más competitivas a medida que estas se ajustan periódicamente según las condiciones del mercado. Esta alternativa puede ser atractiva para quienes están dispuestos a asumir cierto nivel de riesgo en busca de potenciales beneficios en términos de costos hipotecarios. Si este es tu caso, te dejamos las mejores del mercado:

Mejores hipotecas variables para subrogar

Producto	Coste total hipoteca	TAE bonificado	TIN bonificado	Financiación máxima	Plazo máximo	Bonificación máxima de la hipoteca	Contacto
Hipoteca Variable Targobank	215.417,27 €	5,33 %	El primer año: 3,00% TIN | Después: Euribor + 0,80% TIN	Hasta 80 %	Hasta 30 años	-1,00% TIN con 5 productos	Estudiar mi caso
Hipoteca Naranja Variable ING	216.073,96 €	5,35 %	El primer año: 2,35% TIN | Después: Euribor + 0,59% TIN	Hasta 80 %	Hasta 40 años	-0,50% TIN con 3 productos	Estudiar mi caso
Hipoteca Variable Unicaja	217.923,52 €	5,43 %	El primer año: 1,49% TIN | Después: Euribor + 0,63% TIN	Hasta 80 %	Hasta 30 años	-1,00% TIN con 10 productos	Estudiar mi caso
Hipoteca Open Variable Openbank	217.934,02 €	5,42 %	El primer año: 1,90% TIN | Después: Euribor + 0,90% TIN	Hasta 80 %	Hasta 30 años	-0,80% TIN con 7 productos	Estudiar mi caso
Hipoteca Variable Joven Bankinter	218.421,16 €	5,45 %	El primer año: 1,55% TIN | Después: Euribor + 0,80% TIN	Hasta 90 %	Hasta 40 años	-1,30% TIN con 4 productos	Estudiar mi caso

Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 14 de septiembre de 2023.

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Gastos asociados a la subrogación de la hipoteca

Los gastos de la subrogación hipotecaria dependerán en cierta medida de cada entidad bancaria, pudiendo ser los siguientes:

• Comisión por subrogación : este gasto está asociado al cambiar la hipoteca de banco, aunque no todos la aplican. Esta comisión está fijada por ley ⁽³⁾ y puede variar en función del tipo de interés fijo o variable del tiempo de vida de nuestra hipoteca. Para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019 las condiciones son las siguientes:
  • Hipotecas fijas: 2% del capital a devolver durante los primeros 10 años, y 1,5% a partir del undécimo.
  • Hipotecas variables: o bien 0,25% del capital a devolver durante los primeros tres años (y luego nada), o bien 0,15% durante los primeros cinco años (y luego, de nuevo, nada).
• Nueva tasación de la vivienda : el cliente también ha de hacerse cargo de los gastos de tasación que pueden suponer entre unos 200€ y 400€.
• Comisión de apertura, si la hubiera.

Hay otra serie de gastos derivados de una subrogación de los que por ley el banco debe hacerse cargo: notaría (entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente), registro de la propiedad y gestoría.

Calcula tu nuevo seguro de hogar con una aseguradora

Si cambias la hipoteca de banco tienes la posibilidad de cancelar los seguros asociados con el banco, aunque necesitarás para la nueva hipoteca al menos un seguro de hogar que tenga coberturas ante incendios. Calcula a cuánto quedaría tu nuevo seguro de hogar con una aseguradora.

Ejemplo práctico de la subrogación de hipoteca

Pongamos un ejemplo de una subrogación hipotecaria para ver si la balanza entre gastos y beneficios es positiva y compensa realizar una subrogación.

Supongamos que tenemos una hipoteca concedida en el año 2020 y nos queda por pagar un capital de 90.000€ en 15 años a un interés variable (euríbor + 1,70%). A través de una oferta de subrogación hipotecaria nos conceden la hipoteca a euríbor + 1%.

Sin embargo, como ya sabemos, hay que pagar una serie de gastos y comisiones, que en este ejemplo serían los siguientes:

• Comisión de subrogación: 225€
• Comisión de apertura: 0€
• Nueva tasación de la vivienda: 300€

Aplicando los datos del ejemplo expuesto sobre subrogación hipotecaria, reduciríamos nuestra cuota mensual desde los 566€ hasta 538€ respecto a la hipoteca actual. Si tenemos en cuenta la reducción de los intereses (gracias a un mejor tipo de interés) y le descontamos los 525€ de gastos totales de subrogación, el resultado final es que acabaríamos ahorrando un total de 4.481€ realizando una subrogación hipotecaria.

¿Cómo solicitar la subrogación de la hipoteca?

Puedes solicitar la subrogación de la hipoteca siguiendo estos pasos:

1. Busca la mejor oferta de subrogación de tu hipoteca entre todos los bancos.
   • Es aconsejable que antes de solicitar la subrogación a otro banco le propongas una novación hipotecaria al tuyo, por si te pudiera mejorar las condiciones actuales. No obstante, tendrías que asumir una comisión de novación.
2. Una vez hayas localizado una buena oferta de subrogación hipotecaria, ponte en contacto con ese banco y solicita los detalles de subrogación aplicados a tu caso.
3. Compara la oferta de subrogación (incluyendo gastos) con tu hipoteca actual, para ver si te sale a cuenta el cambio.
4. Si finalmente te interesa, inicia los trámites para realizar la subrogación.
   • Una vez iniciado el trámite, tu actual banco dispone de un plazo de 7 días para facilitarle todos los datos al nuevo banco.
   • A la vez, se abre otro plazo de 15 días en el que tu actual banco puede realizar una contraoferta para intentar que te quedes y no te lleves tu hipoteca a otro banco.
5. Por último, decide con cuál de las dos ofertas te quedas.
   • Anteriormente, con la Ley 41/2007 no era posible realizar una subrogación si la contraoferta era igual o mejor que la subrogación. Sin embargo, esto cambió con la nueva Ley hipotecaria de 2019, obteniendo el cliente la libertad de aceptar cualquiera de las dos ofertas independientemente de los detalles de cada una.

¿Es posible subrogar una VPO (vivienda de protección oficial)?

Las viviendas de protección oficial admiten subrogaciones hipotecarias, como cualquier otro tipo de domicilio, pero dada su naturaleza especial puede ser difícil encontrar un banco con unas condiciones que mejoren las existentes.

Teniendo eso en cuenta, si tienes una VPO y quieres subrogar su hipoteca, eres libre de hacerlo siempre y cuando seas capaz de encontrar una entidad financiera que te mejore las condiciones del préstamo hipotecario.

Diferencia entre la subrogación de hipoteca y la novación

Una novación hipotecaria es una renegociación de la hipoteca con tu banco mientras que con la subrogación te llevas la hipoteca a otra entidad. Ambas figuras financieras tienen como finalidad mejorar las condiciones actuales de nuestra hipoteca.

Sin embargo, los gastos asociados a la novación son generalmente menores a los de realizar una subrogación, ya que no implica un cambio de entidad financiera, aunque dependerá de cada caso en particular y de los bancos implicados. No obstante, es posible que tu banco no te permita realizar una novación y solamente tengas la opción de la subrogación para mejorar las condiciones.

¿Es el mismo banco quien subroga la hipoteca?

En caso de tratarse de una subrogación de deudor (cambio de titular entre particulares), sí es el mismo banco el que subroga la hipoteca. En cambio, si se trata de una subrogación de acreedor (cambio de entidad financiera), será el nuevo banco el encargado de subrogar la hipoteca.

Por otro lado, mediante una novación hipotecaria sí sería el mismo banco el que te mejoraría las condiciones actuales.

Curso de formación en hipotecas

¿No entiendes las comisiones de subrogación? En este curso aprenderás cómo funcionas las hipotecas, así como las comisiones y gastos asociados.