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¿Qué es una subrogación de hipoteca y cómo saber si te interesa?

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Última actualización: 26 de febrero de 2024
Juan Ribón
1.133 personas han leído este post en los últimos 12 meses
En pocas palabras

Subrogar una hipoteca es, en esencia, cambiar la hipoteca de banco. Hay varias razones para hacerlo, pero la principal es buscar mejores condiciones que las que te ofrece tu actual entidad. Una subrogación, en principio, solo permite cambiar determinadas condiciones (principalmente, el interés y el plazo), pero también es posible renegociar la cantidad y el tipo.

Subrogación de hipoteca: ¿qué es?

Básicamente, la subrogación de una hipoteca es cambiar el crédito hipotecario de banco o de titular. Por lo tanto, existen dos tipos de subrogación hipotecaria:

  1. Subrogación de acreedor: es el cambio de hipoteca hacia otro banco. Este cambio se realiza principalmente cuando se encuentra una mejor oferta de subrogación para la hipoteca con la que mejorar las condiciones de la misma.
  2. Subrogación de deudor: es el cambio del titular de una hipoteca dentro del mismo banco, manteniendo las mismas condiciones.
    • Este caso es menos común y suele darse cuando una persona compra una vivienda de segunda mano que ya cuenta con una hipoteca y se realiza la subrogación o cambio de titular entre particulares. Es una buena forma de ahorrar los costes que supone formalizar una nueva hipoteca. El banco realizará un análisis del nuevo deudor para evaluar su solvencia y decidir si lo acepta.
    • Dentro de esta categoría encontramos las subrogaciones de promotor. Son las que se realizan cuando el promotor ha construido la vivienda mediante la financiación obtenida a través de un banco y permite al comprador realizar una subrogación a ese préstamo si la entidad le admite como deudor. En el caso de que el comprador decida no subrogarse a ese préstamo hipotecario, el promotor deberá hacerse cargo de los costes que tiene la cancelación del préstamo.

En este artículo nos vamos a centrar en el supuesto más habitual, y el que te permitirá ahorrar en tu hipoteca al mejorar sus condiciones: la subrogación acreedora. Esta te permitirá cambiar las siguientes características de tu hipoteca:

  • El interés aplicado: es decir, una rebaja en el porcentaje que pagarás, sin cambiar el tipo en sí.
  • El plazo: puedes mantenerlo o cambiarlo, ampliándolo, para rebajar la cuota mensual, o acortándolo, para pagar menos intereses a la larga.

Si pretendes, además, cambiar el tipo de interés de tu hipoteca (por ejemplo, pasarla de variable a fija), técnicamente deberás hacerlo en dos fases: primero deberás subrogar tu hipoteca al nuevo banco y, a continuación, negociar una novación con este. Sobre el papel implica el pago de las comisiones de cada uno de los dos cambios, pero es algo que posiblemente puedas negociar con el banco.

Diferencia entre la subrogación de hipoteca y la novación

Una novación hipotecaria es una renegociación de la hipoteca con tu banco, mientras que con la subrogación te llevas la hipoteca a otra entidad. Ambas figuras financieras tienen como finalidad mejorar las condiciones actuales de dicha hipoteca.

Sin embargo, los gastos asociados a la novación son generalmente menores a los de realizar una subrogación, ya que no implica un cambio de entidad financiera, aunque dependerá de cada caso en particular y de los bancos implicados. No obstante, es posible que tu banco no acceda a realizar una novación y solamente tengas la opción de la subrogación para mejorar las condiciones.


¿Cómo solicitar la subrogación de la hipoteca?

Los requisitos de la subrogación están descritos en el artículo 2 de la Ley 2/1994 (1) . Puedes solicitar la subrogación de la hipoteca siguiendo estos pasos:

  1. Busca la mejor oferta hipotecaria Una vez localizada, contacta con la entidad correspondiente, la cual te hará una oferta vinculante con las condiciones que te ofrece (pero sin compromiso por tu parte).
  2. Estudia la oferta En este punto deberás echar cuentas de si te sale o no rentable el cambio. Comprueba cuánto te vas a ahorrar y cuánto te va a costar.
  3. Estudia la contraoferta, si la hubiera El que todavía es tu banco tiene 15 días naturales para hacerte una contraoferta con la que retenerte. Durante ese plazo no se podrá formalizar la subrogación. Dispone, además, de siete días naturales para entregar el certificado de saldo pendiente que le habrá solicitado el nuevo banco.
  4. Elige y firma la nueva hipoteca Tú decides si te quedas con tu banco, te haga o no contraoferta, o si te cambias al nuevo. Si accedes al cambio, tu nuevo banco asumirá la propiedad de la hipoteca y pagará al antiguo banco el capital pendiente de pago, más las comisiones e intereses pendientes.

Ventajas y desventajas de la subrogación de hipoteca

El principal motivo para cambiar la hipoteca de banco es mejorar sus condiciones. Las ventajas de una subrogación de hipoteca que podrías conseguir son:

  • Mejorar el interés de la hipoteca.
  • Posibilidad de cambiar el tipo de interés de fijo a variable, o a la inversa, según tus intereses.
  • Suprimir vinculaciones innecesarias, como puede ser un plan de pensiones, fondos de inversión, seguros de coche, etc.
  • Eliminar algunas comisiones, como la amortización anticipada, la novación o cláusulas abusivas como el suelo hipotecario.
  • Posibilidad de modificar el plazo de devolución de la hipoteca: ampliarlo o reducirlo en función de tus necesidades.

¿Cómo saber si interesa cambiar tu hipoteca de un banco a otro?

Te interesará subrogar una hipoteca cuando los tipos de interés actuales de las hipotecas estén más bajos que los que firmaste en su día, o bien, porque tengas una hipoteca variable y quieras pasarla a fija, por tu tranquilidad, teniendo en cuenta el valor al alza del euríbor en enero de 2024 (3,609%). El problema es que un euríbor alto también hace subir las hipotecas fijas, porque aumenta su demanda y la banca tratará de sacar provecho de ello.

Por otra parte, las desventajas de realizar una subrogación de hipoteca son los gastos asociados al cambio, aunque lo más probable es que a la larga acabes ahorrando. Lo más conveniente es realizar la subrogación en los primeros años de la hipoteca, ya que necesitarás un tiempo para amortizar los gastos de la subrogación.

Si te encuentras en riesgo de caer en el impago de la hipoteca y no puedes asumir una subrogación, o no encuentras ninguna oferta que te pueda sacar del apuro, es posible que te veas en la necesidad de acogerte al Código de Buenas Prácticas de la banca, el cual se encuentra establecido por el Real Decreto-ley 19/2022 (2) , y regulado por el Consejo de Ministros (3) .

Desde enero de 2024 podrán acogerse a él las unidades familiares con unos ingresos anuales inferiores unos 38.000€, y podrán solicitar un periodo de carencia de hasta cinco años, con una rebaja notable del tipo de interés en ese tiempo. El capital aplazado podrá prorratearse, pagarse en una última cuota o una mezcla de ambas.

También ha aumentado de 12 a 24 meses el plazo para solicitar la dación en pago, y se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración de la deuda. Así mismo, se han incluido coberturas para rentas superiores, pero en un código de adscripción voluntaria por parte de la banca.


Gastos asociados a la subrogación de la hipoteca

Los gastos de la subrogación hipotecaria dependerán en cierta medida de cada entidad bancaria, pero en ningún caso podrán superar los máximos establecidos por las leyes. El principal gasto para el cliente es la comisión por subrogación, la cual es, en esencia, la comisión por amortización anticipada, y funciona (desde junio de 2019) de la siguiente manera:

  • Si tienes una hipoteca fija: 2% del capital a devolver durante los primeros 10 años, y 1,5% a partir del undécimo.
  • Si tienes una hipoteca variable: podrás elegir al formarla o bien un 0,25% del capital a devolver durante los primeros tres años (y luego nada), o bien el 0,15% durante los primeros cinco años (y luego, de nuevo, nada).

Sin embargo, recuerda que una subrogación no incluye el cambio del tipo de interés aplicado, solo su cuantía. Si quieres pasar de variable a fija o mixta (lo más habitual con el euríbor al alza, como en estos momentos), deberás afrontar las comisiones propias de la novación, pero no te preocupes, en este caso es prácticamente nula.

El artículo 23.6 (4) de la nueva Ley Hipotecaria de 2019 establece que si te pasas a una hipoteca a tipo fijo con al menos tres años de vigencia, la comisión no podrá superar el 0,05% del capital pendiente de pago, y el banco no podrá cobrar nada si la novación no incluye amortización anticipada de capital.

Esto incluye a las hipotecas mixtas, siempre y cuando su periodo a tipo fijo sea de tres años o más. En la actualidad son la modalidad que está experimentando una mayor demanda (5) , ya que te dan la tranquilidad del tipo fijo por entre cinco y diez años, un plazo que en teoría debería ser suficiente para que el euríbor haya vuelto a valores más manejables.

Aparte, deberás asumir los siguientes gastos hipotecarios, cuyo pago es responsabilidad del cliente:

  • Nueva tasación de la vivienda: el cliente ha de hacerse cargo de los gastos de tasación, que pueden suponer entre unos 200€ y 400€, en función de la vivienda y su ubicación.
  • Comisión de apertura, si la hubiera.

Los otros gastos, como la notaría, la gestoría o el registro de propiedad, son responsabilidad del banco, y el cliente no está obligado a asumirlos ni abonarlos.

¿Cuáles son los gastos de subrogación de una hipoteca?

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Ejemplo práctico de la subrogación de hipoteca

Pongamos un ejemplo de una subrogación hipotecaria para ver si la balanza entre gastos y beneficios es positiva y compensa realizar una subrogación.

Supongamos que firmaste una hipoteca en el año 2020, y que te queda por pagar un capital de 90.000€ en 15 años a un interés variable (euríbor + 1,70%). A través de una oferta de subrogación hipotecaria, otro banco te ofrece la hipoteca a euríbor + 0,75%. Para este ejemplo vamos a tomar los datos del euríbor en enero de 2024 (3,609%).

Sin embargo, como ya sabes, hay que pagar una serie de gastos y comisiones, que en este ejemplo serían los siguientes:

  • Comisión de subrogación (amortización anticipada): elegiste el 0,15% durante cinco años, luego será de 135€ (no pagarías nada si hubieras elegido en el momento de firmar el 0,25% durante tres años, ya que han pasado 4 desde entonces).
  • Comisión de apertura: 0€
  • Nueva tasación de la vivienda: 300€

En total, los gastos de subrogación ascenderán a 435€. Si no alteras el plazo, se reducirá tu cuota mensual de los 682,03€ a los 426,28€. Con tu hipoteca original hubieras pagado más de 40.000€ en intereses, pero con la nueva pagarás algo más de 32.000 euros, con lo que podemos afirmar que el ahorro es significativo, puesto que supera, con mucho, los costes del cambio.

Ejemplo de subrogación de hipoteca
Cuota mensual Intereses a pagar
Hipoteca actual (E+1,7%) 682,03€ 40.731,81€
Subrogación (E+0,7%) 426,28€ 32.764,40€
Ahorro 44,25€/mes (40.731,81 - 32.764,40) - 435 = 7.532,41€

Recuerda que el tipo de interés en una hipoteca variable se modificará cada vez que tu banco haga una revisión del euríbor, lo que suele pactarse de manera anual o semestral. Por tanto, no se puede saber cuánto acabarás pagando exactamente en una hipoteca variable, y para facilitar las cosas este ejemplo asume que el euríbor se mantendrá invariable en los 15 años que le restan a la hipoteca, lo cual es imposible.

¿Y si quiero que la subrogación incluya el cambio de tipo variable a fijo?

Si quieres cambiar tu hipoteca de tipo variable a fijo mediante una subrogación, técnicamente deberás solicitar al nuevo banco una novación de las condiciones, una vez se complete el primer cambio. Continuamos con el ejemplo visto (te quedan 90.000€ por pagar en 15 años), pero ahora el banco te ofrece un TIN fijo del 3,5%.

Como firmas por más de tres años a tipo fijo, y no haces amortización anticipada alguna, tu nuevo banco no puede cobrarte nada por la novación de las condiciones al hacer la subrogación, por lo que los gastos no aumentarán en este sentido. Sí se rebajará la cuota (hasta los 643,39€), por lo que al mes te ahorrarás 82,89€, y pagarás 25,811,20€ de intereses al banco, unos 15.000€ menos que en tu actual hipoteca. Como ves, el cambio es sustancial, y al ser a tipo fijo, estarás protegido ante los bandazos del euríbor.


Preguntas frecuentes sobre la subrogación de hipotecas

¿Se puede seguir desgravando una hipoteca tras subrogarla?

Según la Dirección General de Tributos, a través de diversas consultas vinculantes, la subrogación de la hipoteca no supone la pérdida de la deducción por vivienda, siempre y cuando la hipoteca original se firmase antes de 2013.

¿Se puede subrogar la hipoteca a otra persona?

, es lo que se entiende como una subrogación de deudor. Supone hacer un cambio de titularidad del préstamo hipotecario, manteniendo las condiciones, sin cambiar de banco.

¿Es el mismo banco quien subroga la hipoteca?

El banco solo será el mismo en caso de que se trate de una subrogación de deudor (un cambio de titularidad entre particulares), así como en las novaciones hipotecarias. En las subrogaciones de acreedor hay un cambio de banco.

¿Se paga el IAJD en una subrogación de hipoteca?

No, las subrogaciones hipotecarias están libres de impuestos, como el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), de acuerdo a los artículos 7 y 9 de la Ley 2/1994 (6) .

¿Se puede subrogar una VPO?

Las viviendas de protección oficial (VPO) admiten subrogaciones hipotecarias, como cualquier otro tipo de domicilio, pero dada su naturaleza especial puede ser difícil encontrar un banco con unas condiciones que mejoren las de una hipoteca de VPO. Otra cuestión corresponde a una subrogación de deudor, es decir, vender la VPO con la hipoteca a un tercero, y en este caso este deberá cumplir las condiciones para poder beneficiarse de una VPO, y el propietario, los requisitos para poder venderla.

¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?

Tu banco no puede negarse a subrogar tu hipoteca a otra entidad. De hecho, ya no tienes la obligación de aceptar su contraoferta si te la presenta, puesto que no puede enervar la subrogación (es decir, presentar mejores condiciones que el nuevo banco al notario). Perder un cliente con una hipoteca es algo que no gusta a ninguna entidad, por lo que cabe esperar que hará todo lo que esté en su mano por retenerte.

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Fuentes del artículo
  1. Ley 2/1994 (Art. 2), de XXX de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, Ley 2/1994, 10364 (1994). https://www.boe.es/eli/es/l/1994/03/30/2/con#a2
  2. Real Decreto-ley 19/2022, de XXII de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, Real Decreto-ley 19/2022, 159725 (2022). https://www.boe.es/eli/es/rdl/2022/11/22/19/con
  3. La Moncloa. Referencia del Consejo de Ministros - Economía, Comercio y Empresa: Protección de Deudores Hipotecarios Vulnerables. https://www.lamoncloa.gob.es/consejodeministros/referencias/Paginas/2023/20231227-referencia-consejo-de-ministros.aspx#protecciondeudoreshipotecarios
  4. Ley 5/2019 (Art. 23), de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Ley 5/2019, 26329 (2019). https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con#ar-23
  5. Garrote, A. Más de la mitad de los consumidores apostaron por hipotecas mixtas en 2023. https://www.larazon.es/economia/mas-mitad-consumidores-apostaron-hipotecas-mixtas-2023_2024012665b38d6ab8340700013dca82.html
  6. Ley 2/1994, de XXX de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, Ley 2/1994, 10364 (1994). https://www.boe.es/eli/es/l/1994/03/30/2/con
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Personas que han participado en este post:

Juan RibónRoams
Actualizado por Juan Ribón

Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.

Nadia Pérez
Editado y revisado por Nadia Pérez