La subrogación de una hipoteca consiste en cambiar una hipoteca de banco para mejorar las condiciones. No obstante, hay que tener en cuenta los gastos asociados para ver si interesa realmente hacer el cambio. Existe también otro tipo de subrogación, que consiste en cambiar de titular la hipoteca en el mismo banco: la subrogación de deudor. En Roams analizamos las mejores de cada tipo de hipoteca para que escojas la tuya.
La Hipoteca Open Fija de Openbank no solo no te cobrará nada por la subrogación de tu crédito de vivienda, sino que ofrece financiación con un máximo del 80% del valor de la propiedad y se puede pagar en un plazo de hasta 30 años. Permite bonificar el tipo de interés hasta un 0,50% con los productos vinculados y, además, no cobra comisiones por apertura ni por amortizaciones parciales.
-Qué destacamos de la Hipoteca Open Fija de Openbank | |
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✅ Lo mejor | ❌ Lo peor |
Sin comisión de apertura | Solo permite tramitarse de manera online |
Tipo de interés por debajo de la media del mercado si bonificas el TIN | - |
Openbank ofrece para esta hipoteca a tipo fijo una tasa de interés muy competitiva tanto con vinculaciones como sin ellas. Además, nos permite financiar desde cantidades realmente pequeñas (30.000€) y no tiene comisiones ni de apertura ni por amortizaciones parciales.
La Hipoteca Variable de Targobank es un crédito inmobiliario a devolver en 30 años que permite una financiación de hasta el 80% para la adquisición del inmueble. Al realizar la suborgación de tu hipoteca con esta entidad financiera, no tendrás que pagar ninguna comisión de apertura y para
más bajo que el inicial, el banco te propone la contratación de cinco productos.Qué destacamos de la Hipoteca Variable de Targobank | |
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✅ Lo mejor | ❌ Lo peor |
El tipo de interés fijo del primer año está por debajo del mercado | Exige muchas vinculaciones para acceder a la bonificación (5 productos) |
Sin comisión de apertura | No puedes tener más de 70 años al finalizar la hipoteca |
El tipo de interés de la Hipoteca Variable de Targobank es de los más competitivos de los créditos a tipo variables que ofrece el mercado. Eso sí, ten en cuenta que para lograrlo, es necesario contratar alguno de los productos que bonifican el tipo de interés.
La Hipoteca Inteligente Mixta 15 de EVO Banco es un crédito hipotecario de tipo mixto con 15 años de tramo fijo y el resto variable. La financiación máxima permitida es del 80% y el plazo máximo de devolución son 30 años. Respecto al tipo de interés, podremos rebajar su cuantía un máximo de un 0,40% con tres productos vinculados. Si quieres subrogar tu hipoteca y traerla a esta entidad, desde EVO Banco revisarán tu solvencia económica y capacidad financiera para tomar una decisión.
Qué destacamos de la Hipoteca Inteligente Mixta 15 de EVO Banco | |
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✅ Lo mejor | ❌ Lo peor |
Es una de las hipotecas más baratas | Tramitación únicamente online |
Solo necesitas ingresos de 600€/mes | - |
Hipoteca con un tipo de interés muy competitivo si contratamos los 3 productos vinculados que, además, son relativamente factibles de conseguir: domiciliación de una nómina desde 600€/mes, y la contratación de los seguros de hogar y vida requeridos en casi todo préstamo hipotecario.
Básicamente, la subrogación de una hipoteca es cambiar el crédito hipotecario de banco o de titular. Por lo tanto, existen dos tipos de subrogación hipotecaria:
El principal motivo para cambiar la hipoteca de banco es mejorar sus condiciones. Las ventajas de una subrogación de hipoteca que podrías conseguir son:
Te interesará subrogar una hipoteca cuando los tipos de interés actuales de las hipotecas estén más bajos que los que firmastes en su día, o bien, porque tengas una hipoteca variable y quieras pasarla a fija, por tu tranquilidad, teniendo en cuenta el valor al alza del euríbor en agosto de 2023 (4,073%). Lo malo de un es que también arrastra a las hipotecas fijas, las cuáles también tienen un tipo de interés elevado con comparación a dos o tres años vista.
Por otra parte, las desventajas de realizar una subrogación de hipoteca son los gastos asociados al cambio, aunque lo más probable es que a la larga acabes ahorrando. Por lo tanto, no sería conveniente realizar la subrogación en los últimos años de la hipoteca ya que necesitarás un tiempo para amortizar los gastos de la subrogación.
Si te encuentras en riesgo de caer en el impago de la hipoteca y no puedes asumir una subrogación, o no encuentras ninguna oferta que te pueda sacar del apuro, es posible que te veas en la necesidad de acogerte al Código de Buenas Prácticas de la banca, el cual para ampliar sus coberturas.
Ahora podrán acogerse a él las unidades familiares con unos ingresos anuales inferiores a 25.200€, y podrán solicitar un periodo de carencia de hasta cinco años, con una rebaja del 0,10% en el euríbor en ese tiempo. El capital aplazado podrá prorratearse, pagarse en una última cuota o una mezcla de ambas.
También aumentará de 12 a 24 meses el plazo para solicitar la dación en pago, y contemplará la posibilidad de una segunda reestructuración de la deuda. Así mismo, se incluirán coberturas para rentas superiores, pero en un código de adscripción voluntaria por parte de la banca.
Las hipotecas mixtas para subrogar tu crédito de vivienda ofrecen una interesante combinación de estabilidad y flexibilidad. Estas hipotecas permiten a los titulares cambiar su hipoteca actual a una nueva entidad financiera, aprovechando tasas de interés fijas durante un período inicial y luego pasando a tasas variables.
Esta opción puede resultar atractiva para quienes buscan equilibrar pagos predecibles con la posibilidad de beneficiarse de las fluctuaciones favorables de las tasas de interés en el futuro, brindando así una mayor adaptabilidad financiera en un mercado inmobiliario dinámico. Estas son las mejores hipotecas mixtas del mercado para subrogar tu crédito inmobiliario:
Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima de la hipoteca | Contacto |
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Hipoteca Open Mixta 25 Openbank | 194.492,46 € | 4,14 % | Los primeros 10 años: 2,74% TIN | Después: Euribor + 0,55% TIN | Hasta 80 % | Hasta 25 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
Hipoteca Inteligente Mixta 15 EVO Banco | 197.308,33 € | 4,30 % | Los primeros 15 años: 3,20% TIN | Después: Euribor + 0,75% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,40% TIN con 3 productos | |
Hipoteca Mixta 20 Bankinter | 199.863,95 € | 4,49 % | Los primeros 20 años: 3,55% TIN | Después: Euribor + 0,85% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,30% TIN con 4 productos | |
Hipoteca Naranja Mixta ING | 211.444,88 € | 4,98 % | Los primeros 10 años: 3,55% TIN | Después: Euribor + 0,79% TIN | Hasta 80 % | Hasta 40 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
Hipoteca Vamos a tipo mixto 10 Ibercaja | 217.118,99 € | 5,05 % | Los primeros 10 años: 2,55% TIN | Después: Euribor + 1,58% TIN | Hasta 80 % | Hasta 25 años | -1,00% TIN con 6 productos |
Las mejores hipotecas variables para subrogar tu crédito de vivienda son una opción a considerar para quienes desean aprovechar la flexibilidad de las tasas de interés variables.
Este tipo de hipotecas permite a los titulares transferir su préstamo hipotecario a otra entidad financiera, lo que puede resultar en tasas de interés más competitivas a medida que estas se ajustan periódicamente según las condiciones del mercado. Esta alternativa puede ser atractiva para quienes están dispuestos a asumir cierto nivel de riesgo en busca de potenciales beneficios en términos de costos hipotecarios. Si este es tu caso, te dejamos las mejores del mercado:
Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima de la hipoteca | Contacto |
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Hipoteca Variable Targobank | 215.417,27 € | 5,33 % | El primer año: 3,00% TIN | Después: Euribor + 0,80% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 5 productos | |
Hipoteca Naranja Variable ING | 216.073,96 € | 5,35 % | El primer año: 2,35% TIN | Después: Euribor + 0,59% TIN | Hasta 80 % | Hasta 40 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
Hipoteca Variable Unicaja | 217.923,52 € | 5,43 % | El primer año: 1,49% TIN | Después: Euribor + 0,63% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | |
Hipoteca Open Variable Openbank | 217.934,02 € | 5,42 % | El primer año: 1,90% TIN | Después: Euribor + 0,90% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,80% TIN con 7 productos | |
Hipoteca Variable Joven Bankinter | 218.421,16 € | 5,45 % | El primer año: 1,55% TIN | Después: Euribor + 0,80% TIN | Hasta 90 % | Hasta 40 años | -1,30% TIN con 4 productos |
Los gastos de la subrogación hipotecaria dependerán en cierta medida de cada entidad bancaria, pudiendo ser los siguientes:
Hay otra serie de gastos derivados de una subrogación de los que por ley el banco debe hacerse cargo: notaría (entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente), registro de la propiedad y gestoría.
Si cambias la hipoteca de banco tienes la posibilidad de cancelar los seguros asociados con el banco, aunque necesitarás para la nueva hipoteca al menos un seguro de hogar que tenga coberturas ante incendios. Calcula a cuánto quedaría tu nuevo seguro de hogar con una aseguradora.
Pongamos un ejemplo de una subrogación hipotecaria para ver si la balanza entre gastos y beneficios es positiva y compensa realizar una subrogación.
Supongamos que tenemos una hipoteca concedida en el año 2020 y nos queda por pagar un capital de 90.000€ en 15 años a un interés variable (euríbor + 1,70%). A través de una oferta de subrogación hipotecaria nos conceden la hipoteca a euríbor + 1%.
Sin embargo, como ya sabemos, hay que pagar una serie de gastos y comisiones, que en este ejemplo serían los siguientes:
Aplicando los datos del ejemplo expuesto sobre subrogación hipotecaria, reduciríamos nuestra cuota mensual desde los 566€ hasta 538€ respecto a la hipoteca actual. Si tenemos en cuenta la reducción de los intereses (gracias a un mejor tipo de interés) y le descontamos los 525€ de gastos totales de subrogación, el resultado final es que acabaríamos ahorrando un total de 4.481€ realizando una subrogación hipotecaria.
Ejemplo de subrogación de hipoteca | ||
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Cuota mensual | Total en intereses | |
Hipoteca actual (E+1,7%) | 566€ | 11.929€ |
Subrogación (E+1%) | 538€ | 6.923€ |
Ahorro | 28€/mes | 5.006 - 525 = 4.481€ |
Puedes solicitar la subrogación de la hipoteca siguiendo estos pasos:
Las viviendas de protección oficial admiten subrogaciones hipotecarias, como cualquier otro tipo de domicilio, pero dada su naturaleza especial puede ser difícil encontrar un banco con unas condiciones que mejoren las existentes.
Teniendo eso en cuenta, si tienes una VPO y quieres subrogar su hipoteca, eres libre de hacerlo siempre y cuando seas capaz de encontrar una entidad financiera que te mejore las condiciones del préstamo hipotecario.
Una novación hipotecaria es una renegociación de la hipoteca con tu banco mientras que con la subrogación te llevas la hipoteca a otra entidad. Ambas figuras financieras tienen como finalidad mejorar las condiciones actuales de nuestra hipoteca.
Sin embargo, los gastos asociados a la novación son generalmente menores a los de realizar una subrogación, ya que no implica un cambio de entidad financiera, aunque dependerá de cada caso en particular y de los bancos implicados. No obstante, es posible que tu banco no te permita realizar una novación y solamente tengas la opción de la subrogación para mejorar las condiciones.
En caso de tratarse de una subrogación de deudor (cambio de titular entre particulares), sí es el mismo banco el que subroga la hipoteca. En cambio, si se trata de una subrogación de acreedor (cambio de entidad financiera), será el nuevo banco el encargado de subrogar la hipoteca.
Por otro lado, mediante una novación hipotecaria sí sería el mismo banco el que te mejoraría las condiciones actuales.
Según la Dirección General de Tributos, a través de diversas consultas vinculantes, la subrogación de la hipoteca no supone la pérdida de la deducción por vivienda, siempre y cuando la hipoteca original se firmase antes de 2013.
Sí, es lo que se entiende como una subrogación de deudor. Supone hacer un cambio de titularidad del préstamo hipotecario, manteniendo las condiciones, sin cambiar de banco.
No. Las subrogaciones hipotecarias están libres de impuestos, como el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
No. Desde hace unos años, al no haber obligación de aceptar la contraoferta del banco, el cliente es libre de marcharse a otro subrogando su hipoteca a este, sean cual sean las condiciones que se le hayan ofrecido. Eso, teniendo en cuenta que el nuevo banco acepte el riesgo de financiar la citada hipoteca, claro está.
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