La subrogación de una hipoteca consiste en cambiar una hipoteca de banco para mejorar las condiciones. No obstante, hay que tener en cuenta los gastos asociados para ver si interesa realmente hacer el cambio. Existe también otro tipo de subrogación, que consiste en cambiar de titular la hipoteca en el mismo banco: la subrogación de deudor.
Entidad | Producto | TIN inicial | TAE inicial | Cuota | Financiación máxima | Plazo máximo | Vinculaciones opcionales | Bonificación máxima posible | Contacto |
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EVO Banco | Hipoteca Inteligente tipo fijo | 3,20% | 3,53% | 581,61 €/mes | 80% | 30 años | Nómina. Seguros hogar y vida | 0,40% | |
COINC | Hipoteca Fija | 3,35% | 3,68% | 591,14 €/mes | 80% | 30 años | Sin productos vinculados | No tiene bonificaciones | |
Openbank | Hipoteca Open Fija | 3,61% | 3,71% | 607,85 €/mes | 80% | 30 años | Nómina. Tarjeta. Seguros hogar y vida. Suministros eléctrico y gas. Fondos | 0,80% | |
ING | Hipoteca Naranja Fija | 3,80% | 3,9% | 620,23 €/mes | 80% | 25 años | Nómina. Seguros hogar y vida | 0,40% | |
MyInvestor | Hipoteca Fija | 3,69% | 3,99% | 613,05 €/mes | 80% | 30 años | Sin productos vinculados | No tiene bonificaciones | |
Unicaja | Hipoteca Fija | 2,95% 6 meses | 3,85% Resto de años | 4,15% | 565,94 €/mes 6 meses | 623,51 €/mes Resto de años | 80% | 30 años | Nómina. Recibos. Tarjeta. Seguros hogar/vida/otros. Plan de pensiones/ fondos | 1% | |
Ibercaja | Hipoteca Vamos Fija | 3,10% 1er año | 4,10% Resto de años | 4,3% | 575,31 €/mes 1er año | 640,05 €/mes Resto de años | 80% | 25 años | Nómina. Recibos. Tarjetas. Seguros hogar y vida. Fondos de inversión | 1% |
Básicamente, la subrogación de una hipoteca es cambiar el crédito hipotecario de banco o de titular. Por lo tanto, existen dos tipos de subrogación hipotecaria:
El principal motivo para cambiar la hipoteca de banco es mejorar sus condiciones. Las ventajas de una subrogación de hipoteca que podrías conseguir son:
¿Cómo sé si me interesa subrogar mi hipoteca?
Tanto si firmaste una hipoteca a tipo fijo como a variable durante los 10 últimos años, seguramente te interesará consultar una subrogación a los tipos actuales de mercado, ya que puedes ahorrar en el pago de intereses. Esto es debido a que tanto los tipos fijos como los diferenciales en las hipotecas de tipo variable ofrecidos en esa época son menos competitivos que los que ofrece el mercado actualmente.
Por otra parte, las desventajas de realizar una subrogación de hipoteca son los gastos asociados al cambio, aunque lo más probable es que a la larga acabes ahorrando. Por lo tanto, no sería conveniente realizar la subrogación en los últimos años de la hipoteca ya que necesitarás un tiempo para amortizar los gastos de la subrogación.
Si te encuentras en riesgo de caer en el impago de la hipoteca y no puedes asumir una subrogación, o no encuentras ninguna oferta que te pueda sacar del apuro, es posible que te veas en la necesidad de acogerte al Código de Buenas Prácticas de la banca, el cual para ampliar sus coberturas.
Ahora podrán acogerse a él las unidades familiares con unos ingresos anuales inferiores a 25.200€, y podrán solicitar un periodo de carencia de hasta cinco años, con una rebaja del 0,10% en el euríbor en ese tiempo. El capital aplazado podrá prorratearse, pagarse en una última cuota o una mezcla de ambas.
También aumentará de 12 a 24 meses el plazo para solicitar la dación en pago, y contemplará la posibilidad de una segunda reestructuración de la deuda. Así mismo, se incluirán coberturas para rentas superiores, pero en un código de adscripción voluntaria por parte de la banca.
Los gastos de la subrogación hipotecaria dependerán en cierta medida de cada entidad bancaria, pudiendo ser los siguientes:
Hay otra serie de gastos derivados de una subrogación de los que por ley el banco debe hacerse cargo: notaría (entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente), registro de la propiedad y gestoría.
Si cambias la hipoteca de banco tienes la posibilidad de cancelar los seguros asociados con el banco, aunque necesitarás para la nueva hipoteca al menos un seguro de hogar que tenga coberturas ante incendios. Calcula a cuánto quedaría tu nuevo seguro de hogar con una aseguradora.
Pongamos un ejemplo de una subrogación hipotecaria para ver si la balanza entre gastos y beneficios es positiva y compensa realizar una subrogación.
Supongamos que tenemos una hipoteca concedida en el año 2020 y nos queda por pagar un capital de 90.000€ en 15 años a un interés variable (euríbor + 1,70%). A través de una oferta de subrogación hipotecaria nos conceden la hipoteca a euríbor + 1%.
Sin embargo, como ya sabemos, hay que pagar una serie de gastos y comisiones, que en este ejemplo serían los siguientes:
Aplicando los datos del ejemplo expuesto sobre subrogación hipotecaria, reduciríamos nuestra cuota mensual desde los 566€ hasta 538€ respecto a la hipoteca actual. Si tenemos en cuenta la reducción de los intereses (gracias a un mejor tipo de interés) y le descontamos los 525€ de gastos totales de subrogación, el resultado final es que acabaríamos ahorrando un total de 4.481€ realizando una subrogación hipotecaria.
Ejemplo de subrogación de hipoteca | ||
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Cuota mensual | Total en intereses | |
Hipoteca actual (E+1,7%) | 566€ | 11.929€ |
Subrogación (E+1%) | 538€ | 6.923€ |
Ahorro | 28€/mes | 5.006 - 525 = 4.481€ |
Puedes solicitar la subrogación de la hipoteca siguiendo estos pasos:
Las viviendas de protección oficial admiten subrogaciones hipotecarias, como cualquier otro tipo de domicilio, pero dada su naturaleza especial puede ser difícil encontrar un banco con unas condiciones que mejoren las existentes.
Teniendo eso en cuenta, si tienes una VPO y quieres subrogar su hipoteca, eres libre de hacerlo siempre y cuando seas capaz de encontrar una entidad financiera que te mejore las condiciones del préstamo hipotecario.
Una novación hipotecaria es una renegociación de la hipoteca con tu banco mientras que con la subrogación te llevas la hipoteca a otra entidad. Ambas figuras financieras tienen como finalidad mejorar las condiciones actuales de nuestra hipoteca.
Sin embargo, los gastos asociados a la novación son generalmente menores a los de realizar una subrogación, ya que no implica un cambio de entidad financiera, aunque dependerá de cada caso en particular y de los bancos implicados. No obstante, es posible que tu banco no te permita realizar una novación y solamente tengas la opción de la subrogación para mejorar las condiciones.
En caso de tratarse de una subrogación de deudor (cambio de titular entre particulares), sí es el mismo banco el que subroga la hipoteca. En cambio, si se trata de una subrogación de acreedor (cambio de entidad financiera), será el nuevo banco el encargado de subrogar la hipoteca.
Por otro lado, mediante una novación hipotecaria sí sería el mismo banco el que te mejoraría las condiciones actuales.
Según la Dirección General de Tributos, a través de diversas consultas vinculantes, la subrogación de la hipoteca no supone la pérdida de la deducción por vivienda, siempre y cuando la hipoteca original se firmase antes de 2013.
Sí, es lo que se entiende como una subrogación de deudor. Supone hacer un cambio de titularidad del préstamo hipotecario, manteniendo las condiciones, sin cambiar de banco.
No. Las subrogaciones hipotecarias están libres de impuestos, como el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
No. Desde hace unos años, al no haber obligación de aceptar la contraoferta del banco, el cliente es libre de marcharse a otro subrogando su hipoteca a este, sean cual sean las condiciones que se le hayan ofrecido. Eso, teniendo en cuenta que el nuevo banco acepte el riesgo de financiar la citada hipoteca, claro está.
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