La dación en pago de las hipotecas es una forma legal de saldar la deuda con la entidad bancaria. Se realiza mediante la entrega de la vivienda como compensación por las cuotas impagadas restantes. La forma de conseguir una dación en pago es negociar directamente con el banco o bien cumplir con los requisitos del Código de Buenas Prácticas.
La dación en pago es una forma de cancelar la hipoteca cuando no podemos pagar el préstamo hipotecario mediante la entrega de la vivienda a la entidad bancaria, evitando así la ejecución hipotecaria. Es uno de los últimos recursos ante estas situaciones.
Para incluir en la hipoteca la dación en pago tendremos principalmente dos vías: negociar con el banco esta posibilidad o acogerse al Código de Buenas Prácticas en el supuesto de que se cumplan ciertos requisitos.
Llegar a un acuerdo con la entidad bancaria es una de las dos opciones para conseguir una dación en pago de la hipoteca. Tendríamos que negociar con el banco y que este acepte. Si la vivienda ya ha sido requisada se podría por ejemplo negociar con el banco que nos la alquilara por una cuota mensual.
Si nuestro banco está adherido al Código de Buenas Prácticas (1) habría que cumplir con ciertos requisitos recogidos en el Real Decreto Ley 6/2012 (2) para conseguir una dación en pago. Están pensados para personas que se encuentran en el umbral de exclusión y son los siguientes:
La principal ventaja es que la entidad no podrá ejecutar la hipoteca ni subir los intereses de demora más allá de los de la hipoteca, sumando un 2%.
Con la entrega de la vivienda como dación en pago no se generan impuestos a pagar. Sin embargo, en el pasado algunas personas tuvieron que pagar el impuesto de plusvalía municipal que grava el aumento de patrimonio de una vivienda calculando la diferencia entre el momento de compra y de venta (la venta en este caso sería la dación).
Si has pagado este impuesto en el pasado tienes derecho a reclamarlo dado que el artículo 3.c del Real Decreto Legislativo 2/2004 (3) establece la siguiente excepción: "Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios."
En el caso que el banco apruebe la dación en pago hay que presentar cierta documentación para acreditar la situación personal y laboral del damnificado:
Dejar de pagar la hipoteca y no hacer nada no es una buena opción, lo mejor será tratar de saldar la deuda sea como sea, ya sea mediante dación en pago o ultimar las negociaciones con el banco. Recuerda que no pagar la hipoteca conllevará un proceso judicial y la ejecución hipotecaria.
Los bancos no suelen anunciar en sus condiciones a la dación en pago como una de las soluciones para saldar la deuda. Por lo tanto, se trata de un aspecto a negociar directamente con el banco cuando se entre en una situación de este extremo.
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Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 3 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.