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Hipotecas: conócelas a fondo y descubre tu hipoteca ideal

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Sofía Villasur

Sofía Villasur Entrada actualizada el viernes, 16 de octubre de 2020

Si estás pensado en hacerte con una vivienda pero no tienes ahorrado todo lo que vale, quizás sea hora de contratar una hipoteca. Aquí te resolvemos todas las dudas que puedas tener al respecto.

¿Qué características tiene una hipoteca?

Una hipoteca es la operación económica mediante la cual un prestamista concede dinero a un prestatario para financiar la compra de su vivienda. A cambio, el prestatario deberá devolver el importe del préstamo hipotecario en los plazos acordados junto con unos intereses.

En caso de que el prestatario no devuelva el préstamo en los plazos acordados, el prestamista se reserva el derecho a tomar la vivienda (ya que es la garantía de la hipoteca en caso de impago).

Para que no te quede ninguna duda, estas son las características principales de las hipotecas:

  • El importe es elevado y la devolución del dinero es un tiempo largo
  • Tiene unos gastos explícitos asociados
  • Condiciones variables dependiendo del tipo de vivienda
  • Tipo de interés: fijo o variable
  • Normalmente la hipoteca es el 80% de la tasación de la vivienda

¿Qué importe me cubre la hipoteca?

Por lo general, el banco te hace un préstamo hipotecario del 80% de la tasación de la vivienda. Otro aspecto a destacar es la política del banco que elegiste, hay bancos que sí que suelen conceder más del 80% y otros en los que esa cifra es el tope.

Esto es algo muy subjetivo, ya que depende de muchas cosas. En primer lugar depende de tu situación económica. Si el banco ve que tienes mucha solvencia y que podrás hacerte cargo de la deuda sin problemas puede darte hasta el 100%. El tipo de la vivienda y su tasación total también importa.

Si es tu primera hipoteca quizás te den más dinero y también en el caso de que sea tu residencia principal. Concreta todos los detalles con el banco y ellos te darán la cifra justa porque cada cliente es diferente y todos necesitan ser estudiados individualmente.


¿Qué significa que la vivienda es el aval de mi hipoteca?

Pues bien, la vivienda siempre es el aval de la hipoteca. Esto significa que en caso de impago la vivienda pasará a ser propiedad del banco. En teoría esa casa el del banco hasta que le devuelvas todo el préstamo que acordasteis.


Moratoria de hipotecas

Una moratoria hipotecaria consiste en suspender durante un período determinado el pago de las cuotas y de los intereses generados de la hipoteca. Al finalizar la moratoria hipotecaria se reanudaría la hipoteca exactamente con las mismas condiciones del día en que se suspendió.

La moratoria de las hipotecas suelen concederse bajo situaciones excepcionales como por ejemplo la vivida recientemente por el COVID-19.


¿En qué fijarse para comparar hipotecas?

Los factores en los que debes fijarte a la hora de comparar hipotecas son varios:

  • El tipo de interés: fijo o variable
  • El periodo de devolución
  • El precio de cada cuota
  • El porcentaje de cada interés

Para que sea más fácil, la opción más acertada es utilizar un comparador de hipotecas. Con este podrías ver qué hipotecas son las que mejor se adaptan a ti y a tu situación. Escoge siempre la que cubra tus necesidades pero que no te suponga un problema a largo plazo ya que será un préstamo bastante elevado.


Tipos de intereses en las hipotecas

Podremos diferenciar 4 tipos de interés. Cada uno tienen una serie de características que veremos a continuación.

  • Fijo. El tipo de interés permanece fijo hasta que se acabe la hipoteca, su plazo se amortización suele ser más bajo.
  • Variable. El tipo de interés cambia al ritmo que lo hace el índice de referencia (euríbor) y su plazo de amortización suele ser mayor.
  • Mixto. Durante un periodo tendrás intereses fijos y luego variables.

Gastos asociados a la hipoteca, ¿Cuáles son y quién los cubre?

Los gastos de una hipoteca son varios aunque solamente la tasación del hogar es responsabilidad del cliente:

  • Tasación del hogar
  • Gestoría
  • Notaria
  • Registro
  • Impuesto de hipotecas

Como hemos mencionado anteriormente, menos la tasación que lo paga el cliente, el resto de gastos corren a cargo del banco o entidad financiera.


Conceptos clave de las hipotecas

Los conceptos clave de una hipoteca son:

  • El capital: esto es el dinero que nos presta la entidad financiera y que tendremos que devolver más los intereses acordados.
  • Las cuotas: son el importe que el cliente paga al banco de forma mensual, normalmente, para devolver el préstamo hipotecario.
  • La amortización: es la devolución del principal del préstamo hipotecario.
  • Los intereses: son el "precio" por el capital prestado que tendremos que devolver en cada cuota.
  • Las comisiones: es una cantidad de dinero que el banco te cobra por realizar ciertas gestiones con ellos (comisión de apertura, comisión parcial, etc).
  • La TAE: es la Tasa Anual Equivalente. Es un indicador que incluye el tipo de interés, las posibles comisiones y el plazo de la operación.
  • El TIN: es el Tipo de Interés Nominal. Es el porcentaje fijo que el cliente debe de pagar por la operación.

Requisitos para solicitar una hipoteca

Los requisitos que necesitas para solicitar una hipoteca son varios. Un requisito es que deberás tener ahorrados un 30% del coste total de la vivienda ya que normalmente el banco te concede la hipoteca por un valor del 80% del total.

Otro es que tienes que tener ingresos suficientes para pagar las cuotas porque si no el banco no te la concederá. Este requisito viene unido a otro que es tener un trabajo estable. Esto da fiabilidad al banco.

Un historial crediticio excelente también es un requisito a valorar ya que si tienes deudas o están en alguna lista de impagos es muy difícil que te den una hipoteca.

Una vez que cumplas todos estos requisitos debes presentar la siguiente documentación:

  • La última declaración del IRPF
  • Tu vida laboral actualizada
  • El DNI o NIF válido
  • Justificantes de ingresos o rentas
  • Todas las escrituras de las propiedades que tengamos
  • Si estamos viviendo en una casa de alquiler, enseñar los últimos recibos
  • Extracto bancario de los últimos meses
  • Si tenemos préstamos, enseñar los últimos recibos pagados

Esta es la información básica que puede pedir cualquier entidad financiera aunque es posible que algunas soliciten documentación extra en función de su política.

En caso de contratar una hipoteca con un banco online, será posible enviar todos estos documentos por correo electrónico.

Por qué pueden denegarte una hipoteca

Existen varios motivos por los que se puede denegar una hipoteca:

  • En caso de que no tengas más del 30% del valor de la vivienda ahorrado no te darán una hipoteca.
  • Si tienes un ratio de endeudamiento elevado también pueden denegarte la hipoteca ya que el banco no se fiará de que puedas pagar todas las cuotas sin retrasos.
  • Los problemas con la estabilidad en el trabajo también puedan hacer que la entidad deniegue la solicitud de hipoteca.
  • Dependiendo del tipo de vivienda y de la situación del mercado en ese momento es posible puedan denegarte una hipoteca. Aunque esto puede depender de la política que tenga cada entidad.

Pero no te preocupes, igual la solución es cambiar de banco hasta encontrar el que de verdad nos ayude. Pero aunque cambies de banco no arriesgues todo y acabes adquiriendo una hipoteca enorme. Piensa que un préstamo hipotecario es a largo plazo y no será buena idea estar con la soga al cuello tanto tiempo.


¿Cómo elegir la hipoteca que más te conviene?

Para elegir la hipoteca que más te conviene tendrás que tener claro cuál es tu situación económica. Esta es la primera fase pero la más dictatoria de todas. Ya que dependiendo de esto te podrás pagar más en cada cuota pero acabar de devolver la hipoteca cuanto antes, o pagar menos en cada cuota pero pasar más tiempo devolviéndola.

También debes fijarte en el TAE y el TIN ya que cuanto más altos sean más intereses tendrás que pagar. Y por último, escoge un banco que te ponga las cosas fáciles pero que a su vez también te de confianza. Una hipoteca es una gran inversión de dinero y la devolución tiene que hacerse a largo plazo.


Tipos de hipoteca

Las hipotecas pueden ser de varios tipos. Pueden cambiar según el tipo de interés que escojas: variable o fija. Puede caracterizarse según el objetivo de ella, ya que siempre no es comprar una casa ya hecha. O bien puede ser puede suceder que el banco te de el dinero a ti.

Pues bien, estas suelen ser la más utilizadas, pero ¿en qué consiste cada una?

Hipoteca fija

La hipoteca fija se llama así debido a que el tipo de interés no varía, es decir, siempre pagarás el mismo porcentaje de interés en cada cuota. Este tipo de hipoteca suele ser elegido por personas de un perfil más conservador porque les da una mayor seguridad y una estabilidad económica sabiendo que siempre tendrán que destinar la misma cantidad de dinero para el pago de las cuotas.

Hipoteca variable

El tipo de interés de una hipoteca variable está compuesto por un factor diferencial o porcentaje fijo (es marcado por el banco) + un índice de referencia (normalmente el euríbor). Por lo tanto, la cuota mensual puede variar en función de la evolución de dicho índice.

Hipoteca autopromotor

Las hipotecas autopromotor tienen como objetivo la construcción de tu futura casa o la rehabilitación de esta. El interés de una hipoteca autopromotor puede ser fijo o variable. El préstamo hipotecario de autopromotor también es del 80% del precio de la vivienda.

Hipoteca inversa

La hipoteca inversa está pensada para las personas mayores de 65 años que ya hayan acabado de pagar su hipoteca común. Con la hipoteca inversa, el banco tasará la vivienda y te irá pagando unas cuotas por ella. En el momento en que el banco te dé todo el dinero, la vivienda pasa a ser propiedad del banco. Si quieres recuperarla, tendrás que pagar por ella. En el caso contrario, el banco puede hacer con ella lo que quiera.

Para hacerte con una hipoteca inversa tienes que cumplir dos requisitos:

  • Ser mayor de 65 años o contar con una discapacidad del 33% o superior
  • Ser titular o propietario de una vivienda que esté establecida como principal

¿Cómo hacer el cálculo de tu hipoteca?

En este caso, un simulador de hipotecas o una calculadora de hipotecas te podrá ayudar a realizar un cálculo sobre nuestra hipoteca. Solo tendremos que poner bien los datos que nos piden. Para ello tendremos que conocer muy bien la siguiente información:

  • Si será tu vivienda habitual
  • Si es de nueva construcción
  • En qué provincia está
  • Cuánto dinero cuesta
  • Cuánto dinero necesitas
  • En cuántos años quieres pagarla

Con esto sabrás cuál es la hipoteca más adecuada para ti, corrobora todos los bancos que te ofrece la calculadoras para hacerte una idea principal. Pero siempre compara, es la única solución para encontrar la hipoteca perfecta.


¿Se puede solicitar una hipoteca online?

Claro que puedes hacerte con una hipoteca online, es más, el proceso no incluye tanto papeleo y podrás hacerlo desde casa. No obstante, te pedirán los mismos requisitos básicos que si lo haces en una entidad física. Lo que más destaca de las hipotecas online es que son más fáciles de gestionar.


¿Puedo solicitar una segunda hipoteca?

Claro que puedes solicitar una segunda hipoteca, pero debes de saber que los requisitos serán más fuerte que cuando pediste la primera hipoteca. En la mayoría de los casos. Primero de todo tendrás que tener un 50% de la hipoteca pagado. En segundo lugar entre los créditos no podrán superar el 75% del precio total de la vivienda.

En el caso de que no cumplas ambos requisitos no podrás pedir una segunda hipoteca pero sí que podrás pedir una ampliación de esta o una subrogación. Si estás pensando en pedir una segunda hipoteca a otro banco, siento decirte que eso será imposible ya que es considerada una operación de riesgo.


Novación de hipoteca

La novación de hipoteca es cualquier cambio que se realice en un préstamo hipotecario después de contratarlo y que requiera hacer un nuevo acuerdo. Estos cambios pueden ser muchos pero los más comunes son:

  • Modificar el plazo
  • Quitar o añadir garantías
  • Cambiar el importe del préstamo
  • Cambiar los sistemas de liquidación

Una novación de hipoteca incluye unos costes. En muchas ocasiones tendrás que hacer una nueva tasación de la vivienda. Piensa que vas a volver a negociar los precios y los riesgos. Normalmente, la novación conlleva una comisión que tendremos que pagar al banco.