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Suelo de casa roto simboliza hipotecas clausula suelo

¿Qué son las cláusulas suelo de las hipotecas y cómo reclamarlas?

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Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el jueves, 26 de mayo de 2022

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La Justicia ha sentenciado que las cláusulas suelo de las hipotecas son abusivas, y ha ordenado a los bancos devolver a sus clientes su importe y los intereses que han ido pagando de más por esta causa a lo largo de los años. Veamos en qué consistían las cláusulas suelo y cómo podemos reclamar para que nos devuelvan el dinero.

¿Qué es la cláusula suelo de hipoteca?

La cláusula suelo de una hipoteca se utilizaba en las hipotecas de interés variable. El banco aplicaba esta cláusula para asegurarse cobrar un mínimo interés cuando el índice de referencia (Euribor) más el diferencial no alcanzaba un determinado interés.

En el lado opuesto se encontraba la cláusula techo de una hipoteca, que es el interés máximo que se establecía como tope a pagar por el hipotecado cuando el tipo de interés variable subía a cuotas demasiado elevadas.

Sin embargo, en la mayoría de casos, la diferencia entre las cláusulas suelo y techo era desproporcionada en beneficio del banco, siendo muy probable que debido a las fluctuaciones del tipo de interés se utilizara la cláusula suelo y muy improbable que en algún momento se pudiera llegar a aplicar la cláusula techo.

El problema de este tipo de cláusulas es que en muchas ocasiones no se les explicaba bien a los clientes las consecuencias que podrían derivar de una cláusula suelo. Por lo tanto, el Tribunal Supremo declaró en mayo de 2013 (1) como nulas este tipo de cláusulas por considerar que existía falta de transparencia.


Sentencias sobre hipotecas con cláusulas suelo

La primera sentencia al respecto de la legalidad de las cláusulas suelo tuvo lugar el 9 de mayo de 2013, cuando el Tribunal Supremo falló en su contra, declarándolas nulas y obligando a los bancos a devolver el dinero cobrado de más desde ese momento.

Fue un primer paso, pero insuficiente, ya que solo afectaba a aquellos clientes con hipotecas con cláusula suelo a partir de esa fecha. No era posible reclamar los gastos ocasionados por la citada cláusula antes de la sentencia, algo que el propio Tribunal Supremo reafirmó el 17 de abril de 2015 (2) .

La lucha llegó a la Justicia Europea, y el 21 de diciembre de 2016 (3) el Tribunal de Justicia de la Unión Europea falló de nuevo contra las cláusulas suelo, añadiendo además la retroactividad a la reclamación, haciendo posible para los afectados recuperar todos los gastos ocasionados por estas desde el mismo momento de la firma de la hipoteca.

Esa sentencia inapelable de Luxemburgo se trasladó al marco jurídico español con el Real Decreto-ley 1/2017 (4) , y posteriormente la Ley Hipotecaria fijó el suelo del tipo de interés variable en el 0%, acabando con la polémica, al menos a este respecto.

Sin embargo, los problemas legales continuaron, porque fueron muchos los demandantes que ganaron el juicio a su banco antes de 2017, y por tanto antes de que hubiera retroactividad, y que se toparon entonces con la negativa de la Justicia a poder reclamar los importes abonados al banco antes de la primera sentencia, de 2013.

Pero una serie de nuevas sentencias del TJUE del 17 de mayo de 2022, contra, entre otros, los bancos españoles Unicaja (5) e Ibercaja (6) , abre la puerta a que los consumidores que ya hubieran reclamado a su entidad y que, en segunda instancia, se les negó al retroactividad puedan llevar a juicio al banco para reclamar el importe de lo pagado antes de mayo de 2013.


¿Quién puede pedir la devolución de la cláusula suelo de la hipoteca?

En principio, son las personas que ostentan la condición de consumidor las que pueden pedir la devolución de la cláusula suelo, porque se considera una cláusula abusiva que el cliente estaba aceptando sin conocer muy bien su naturaleza y consecuencias.

Los empresarios y los profesionales del sector bancario o financiero han encontrado más complicaciones para que se les devuelvan los importes derivados de dicha cláusula, ya que se presupone que ya conocen o deberían conocer cómo afectarían al contrato hipotecario. Sin embargo, ya se han dado casos en los que algunos jueces les han dado la razón.

La principal premisa para que el banco tenga que hacer la devolución de una cláusula suelo es que haya existido falta de transparencia. Esto puede darse por motivos diversos:

  • Que la cláusula se hubiera incluido en el contrato sin habérsela explicado al cliente o se incluyera en el contrato final y no en la oferta vinculante del banco.
  • Que hubiera una gran diferencia, desproporcionada, entre la cláusula suelo y la cláusula techo.

¿Cómo reclamar la devolución de la cláusula suelo?

Existen dos vías para reclamar la devolución de la cláusula suelo, la vía extrajudicial y la vía judicial. La extrajudicial consiste en reclamar directamente a tu entidad financiera, mientras que mediante la vía judicial se reclama a través de un tercero (despachos de abogados o asociación de consumidores). Es recomendable siempre probar con la primera vía antes de recurrir a la segunda.

Reclamación por vía extrajudicial

La vía extrajudicial consiste en reclamar la devolución directamente a tu entidad financiera a través de sus canales de atención al cliente. En caso de que el banco que tw concediera la hipoteca haya sido absorbido, debes reclamar a este último.

Los bancos tienen la obligación de informar a sus clientes sobre su procedimiento de reclamación extrajudicial gratuito, según lo establecido en el Real Decreto-ley 1/2017, tanto a través de sus oficinas como en su página web. Una vez hayas reclamado por la vía extrajudicial, el banco dispone de un plazo de tres meses para responderte.

Si el banco acepta tu reclamación, te dirá cuánto dinero puedes recuperar, incluidos los intereses legales sobre esa cantidad. Sin embargo, en función de cada entidad financiera, es posible que te ofrezcan recuperar el dinero de diferentes formas:

  • Recuperar el dinero en efectivo.
  • Amortizar parte del capital pendiente de la hipoteca.
  • Ofrecer a cambio la contratación adicional de:

Cabe destacar que no será posible reclamar por la vía judicial mientras esperamos una respuesta del banco. Eso sí, el plazo máximo es de tres meses, y si la respuesta es negativa, no te satisface o no llega, podrás emprender acciones legales contra la entidad.

Esta vía de reclamación es la recomendable en primer lugar, ya que es gratuita y tendrás una respuesta en un plazo relativamente corto en términos jurídicos, ya que acudir a los tribunales puede desencadenar un litigio de años.

Reclamación por vía judicial

La reclamación de la cláusula suelo a través de la vía judicial consiste en interponer una demanda contra la entidad financiera ante los tribunales de nuestra provincia. Esta vía puede utilizarse incluso cuando no hayas recurrido a la vía extrajudicial, pero siempre es recomendable acudir a esta primero, ya que es gratuita y obliga al banco a dar una respuesta en tres meses como máximo.

Esta demanda la puedes tramitar mediante una asociación de consumidores o un despacho de abogados. Recuerda que esta vía de reclamación no es gratuita, aunque en el caso de que el juez dicte una sentencia a tu favor el banco correrá con las costas del juicio, incluidos los honorarios de tu abogado. Sin embargo, la cuota de socio del bufete sí te corresponderá a ti abonarla.

En el caso de utilizar la vía judicial para reclamar la devolución de la cláusula suelo, tendrás que entregar a la tercera parte (despacho de abogados o asociación de consumidores) los documentos que te soliciten para interponer la demanda:

Reclamación para empresas o no consumidores

Para reclamar la devolución de la cláusula suelo para empresas o aquellas personas que no tengan la condición de consumidor, es recomendable realizar la demanda por la vía judicial, alegando la no superación del control de incorporación a la cláusula suelo y que el banco actuó en contra del principio de buena fe contractual.


Calcular cuánto te van a devolver por la cláusula suelo

En primer lugar, para calcular cuánto te puede devolver tu banco por la cláusula suelo tendrás que consultar una serie de datos en tu contrato hipotecario como:

  • La fecha de firma de la hipoteca
  • El tipo de interés aplicable
  • La cláusula suelo
  • Años de duración de la hipoteca
  • El diferencial
  • El tipo de euríbor aplicable

Una vez tengas localizados todos estos datos, lo mejor es utilizar una calculadora online de cláusula suelo para que haga las cuentas automáticamente, ya que no es algo que se calcule fácilmente. Por ejemplo, la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) pone a disposición de sus usuarios una calculadora para saber cuánto te tienen que devolver.

Cuando introduzcas los datos y pulses sobre 'calcular', obtendrás la información al instante del dinero que puedes recuperar de la cláusula suelo y los intereses que te corresponden.


¿Cómo afecta el tipo de interés a la cláusula suelo?

Las hipotecas pueden tener un tipo de interés fijo o interés variable. Si tienes un interés fijo, pagarás siempre el mismo porcentaje de interés y no se aplica la cláusula suelo.

En las hipotecas variables es donde las entidades financieras aplicaban sus infames cláusulas suelo, para que en caso de que el tipo variable (Euribor + diferencial aplicado a cada cliente) bajase demasiado, el banco se garantizase cobrar un determinado porcentaje de interés con la aplicación de la cláusula suelo.

Como una hipoteca es un préstamo de una cantidad considerable de capital, si se suman las cantidades de los intereses pagados de más, la cuantía puede llegar a ser bastante elevada.

Por otra parte, los bancos incluían también una "cláusula techo", pero de manera muy desproporcionada sabiendo que el tipo de interés nunca llegaría a ese punto. En cambio, al punto de la cláusula suelo era muchísimo más probable llegar. Era posible, por ejemplo, tener una hipoteca con cláusula suelo para que el interés no baje del 3% y cláusula techo para que no suba del 20%.


¿Afecta la cláusula suelo a las comisiones que he pagado por mi hipoteca?

Las comisiones que ya has pagado por tu hipoteca no se ven afectadas por la cláusula suelo ya que son independientes. Por ejemplo, las comisiones de apertura no tienen relación directa con el tipo de interés, sino que son un gasto fijo al inicio del contrato por la disposición inmediata del capital prestado.

Otro tipo de comisión que podría derivar de una hipoteca es la comisión de subrogación, que se trata de un pago que se realiza por formalizar un cambio de hipoteca. Y en este caso también es un pago único, y su coste tampoco se encuentra relacionado directamente con la cláusula suelo o el tipo de interés.

Los gastos hipotecarios que antes corrían por cuenta del cliente y que la Justicia ha decretado que corresponden pagar al banco han de ser reclamados de manera independiente a los de la cláusula suelo.


¿Las nuevas hipotecas tienen cláusula suelo?

No, desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2013 ya no se pueden aplicar más cláusulas suelo hipotecarias. Por lo tanto, ya no se podrán establecer límites a la baja en las hipotecas variables.

Nueva Ley Hipotecaria en España

La nueva Ley Hipotecaria de España del 16 de junio de 2019 establece que el suelo de la hipoteca es del 0% por defecto. Esta cláusula cero se aplica solamente cuando la suma del Euribor y el interés diferencial del cliente es negativo. De esta forma, no será el banco el que tenga que pagar al cliente sino que se asegurará de que al menos le devuelvan el capital prestado.


¿Puedo exigir la devolución de la cláusula suelo si mi hipoteca ya está extinta?

No hay una respuesta absoluta sobre este tema, ya que no se contempla ningún plazo en la norma. Algunos juristas afirman que hay derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo en cualquier momento sin importar el año de la firma de la hipoteca mientras que otros defienden que el plazo para reclamar acaba justo cuatro años después a la extinción de la hipoteca, lo que se considera como el plazo de prescripción.

En cualquier caso, es recomendable utilizar la vía de reclamación extrajudicial ya que es gratuita y en el caso de obtener respuesta negativa o insatisfactoria por parte del banco el demandante puede valorar si le compensa iniciar la vía judicial, teniendo en cuenta los gastos que conllevaría en caso de recibir una sentencia desfavorable.

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Fuentes del artículo

  1. C.G.P.J. (2013, mayo 9). El Supremo fija doctrina sobre las cláusulas suelo de los préstamos bancarios a consumidores y el control judicial de su posible carácter abusivo. https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder_Judicial/Noticias_Judiciales/ci.El_Supremo_fija_doctrina_sobre_las_clausulas_suelo_de_los_prestamos_bancarios_a_consumidores_y_el_control_judicial_de_su_posible_caracter_abusivo.formato3
  2. C.G.P.J. (2015, abril 17). El Supremo fija doctrina sobre la devolución de cláusulas suelo declaradas abusivas. https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Noticias-Judiciales/El-Supremo-fija-doctrina-sobre-la-devolucion-de-clausulas-suelo-declaradas-abusivas-
  3. Tribunal de Justicia de la Unión Europea. (2016, diciembre 21). Limitación por el juez nacional de los efectos en el tiempo de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva. https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=186483&pageIndex=0&doclang=es&mode=req&dir=&occ=first&part=1&cid=570701
  4. Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, n.o Real Decreto-ley 1/2017, 5379 (2017). Limitación por el juez nacional de los efectos en el tiempo de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva. https://www.boe.es/eli/es/rdl/2017/01/20/1
  5. Tribunal de Justicia de la Unión Europea. (2022, mayo 17). Sentencia del Tribunal de Justicia (Gran Sala) de 17 de mayo de 2022 contra Unicaja Banco SA. https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=259430&pageIndex=0&doclang=ES&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=895304
  6. Tribunal de Justicia de la Unión Europea. (2022, mayo 17). Sentencia del Tribunal de Justicia (Gran Sala) de 17 de mayo de 2022 contra Ibercaja Banco, SA. https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=259427&pageIndex=0&doclang=es&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=895304

Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 3 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.