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¿Qué son las cláusulas suelo de las hipotecas y cómo reclamar que nos devuelvan el dinero?

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Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el miércoles, 28 de abril de 2021

El Real Decreto Ley de 2013 y la nueva Ley Hipotecaria de 2019 establecen como abusivas las cláusulas suelo de las hipotecas y ordenan a los bancos a devolver a sus clientes los intereses que han ido pagando de más debido a esta cláusula a lo largo de los años. Veamos en qué consistían las cláusulas suelo y cómo podemos reclamar para que nos devuelvan el dinero.

¿Qué es la cláusula suelo de hipoteca?

La cláusula suelo de una hipoteca se utilizaba en las hipotecas de interés variable. El banco aplicaba esta cláusula para asegurarse cobrar un mínimo interés cuando el índice de referencia (Euríbor) más el diferencial no alcanzaba un determinado interés.

En el lado opuesto se encontraba la cláusula techo de una hipoteca, que es el interés máximo que se establecía como tope a pagar por el hipotecado cuando el tipo de interés variable subía a cuotas demasiado elevadas.

Sin embargo, en la mayoría de casos, la diferencia entre las cláusulas suelo y techo era desproporcionada en beneficio del banco, siendo muy probable que debido a las fluctuaciones del tipo de interés se utilizara la cláusula suelo y muy improbable que en algún momento se pudiera llegar a aplicar la cláusula techo.

El problema de este tipo de cláusulas es que en muchas ocasiones no se les explicaba bien a los clientes las consecuencias que podrían derivar de una cláusula suelo. Por lo tanto, el Tribunal Supremo declaró como nulas este tipo de cláusulas por considerar que existía falta de transparencia.


¿Quién puede pedir la devolución de la cláusula suelo de la hipoteca?

Principalmente, son las personas que ostentan la condición de consumidor los que pueden pedir la devolución de la cláusula suelo. Debido a que se considera una cláusula abusiva que el cliente estaba aceptando sin conocer muy bien su naturaleza y consecuencias.

Los empresarios y personas que trabajan en el sector tienen más complicado que se les devuelva los importes derivados de dicha cláusula ya que se presupone que ya conocen o deberían conocer cómo afectarían al contrato hipotecario. Sin embargo, ya se han dado casos en los que algunos jueces les han dado la razón.

La principal premisa para que el banco haga la devolución de una cláusula suelo es porque haya existido falta de transparencia. Esto puede darse por motivos diversos:

  • Que la cláusula se hubiera incluido en el contrato sin habérsela explicado al cliente o se incluyera en el contrato final y no en la oferta vinculante del banco
  • Que hubiera una gran diferencia y desproporcionada entre la cláusula suelo y la cláusula techo

Sin embargo, si hemos alcanzado un acuerdo con nuestra entidad financiera antes del año 2016 para modificar la cláusula suelo de la hipoteca, no podremos recibir dicha devolución según dicta el Supremo. Debido a que si hemos negociado con el banco esta cláusula se presupone que conocemos su condición y consecuencias.


¿Cómo reclamar la devolución de la cláusula suelo?

Existen dos vías para reclamar la devolución de la cláusula suelo, la vía extrajudicial y la vía judicial. La extrajudicial consiste en reclamar directamente a nuestra entidad financiera mientras que mediante la vía judicial se reclama a través de un tercero (despachos de abogados o asociación de consumidores).

Reclamación por vía extrajudicial

La vía extrajudicial consiste en reclamar la devolución directamente a nuestra entidad financiera a través de sus canales de atención al cliente. En caso de que el banco que nos concediera la hipoteca haya sido absorbido, reclamaremos a este último.

Los bancos tendrán que informar a sus clientes sobre su procedimiento de reclamación extrajudicial gratuito según lo establecido en el RD 1/2017, tanto a través de sus oficinas como en su página web. Una vez hayamos reclamado por la vía extrajudicial, el banco dispone de un plazo de tres meses para respondernos.

Si el banco acepta nuestra reclamación, nos dirá cuánto dinero podemos recuperar, incluidos los intereses legales sobre esa cantidad. Sin embargo, en función de cada entidad financiera, es posible que nos ofrezcan recuperar el dinero de diferentes formas:

  • Recuperar el dinero en efectivo
  • Amortizar parte del capital pendiente de la hipoteca
  • Ofrecer a cambio la contratación adicional de:
    • Un plan de pensiones o plan de jubilación
    • Seguro de ahorro
    • Depósito a plazo

Cabe destacar que desde que presentamos la reclamación a nuestro banco no podremos iniciar la reclamación por la vía judicial, al menos hasta que hayamos agotado el plazo de los tres meses de trámite o hasta que el banco nos informe de que ha rechazado la reclamación.

Esta vía de reclamación es la recomendable en primer lugar, ya que es gratuita y sabemos que en un plazo de tres meses podemos resolver el trámite u obtener una respuesta, en términos judiciales se trata de un plazo relativamente corto.

Reclamación por vía judicial

Como bien apuntábamos anteriormente, la reclamación de la cláusula suelo a través de la vía judicial consiste en interponer una demanda contra la entidad financiera ante los tribunales de nuestra provincia. Cabe destacar que esta vía puede utilizarse aún cuando no hayamos utilizado la vía extrajudicial.

Esta demanda la podemos tramitar mediante una asociación de consumidores o un despacho de abogados. Recuerda que esta vía de reclamación no es gratuita aunque en el caso de que el juez dicte una sentencia a nuestro favor, se impondrán los costes al banco, es decir, será nuestro banco el que se haga cargo de los honorarios de nuestro abogado. Sin embargo, la cuota de socio del despacho de abogados, sí nos corresponde a nosotros abonarla.

¿Qué documentos me pueden pedir para reclamar por vía judicial?

En el caso de utilizar la vía judicial para reclamar la devolución de la cláusula suelo tendremos que entregar a la tercera parte (despacho de abogados o asociación de consumidores) los documentos que nos soliciten para interponer la demanda:

  • Escritura del préstamo hipotecario
  • Si hemos acordado modificaciones de la hipoteca, presentar la escritura de subrogación o novación de la hipoteca

Reclamación para empresas o no consumidores

Para reclamar la devolución de la cláusula suelo para empresas o aquellas personas que no tengan la condición de consumidor, se recomendable realizar la demanda por la vía judicial alegando la no superación del control de incorporación a la cláusula suelo y que el banco actuó en contra del principio de buena fe contractual.


Calcular cuánto te van a devolver por la cláusula suelo

En primer lugar, para calcular cuánto nos van a devolver por la cláusula suelo tendremos que consultar una serie de datos en nuestro contrato hipotecario como:

  • La fecha de firma de la hipoteca
  • El tipo de interés aplicable
  • La cláusula suelo
  • Años de duración de la hipoteca
  • El diferencial
  • El tipo de Euríbor aplicable

Una vez tengamos localizados todos estos datos, lo mejor es utilizar una calculadora online para que realice los cálculos automáticamente, ya que no es algo que se calcule fácilmente. Por ejemplo, la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) pone a disposición de sus usuarios una calculadora para saber cuánto nos tienen que devolver:

Cuando introduzcamos los datos y pulsemos sobre calcular, obtendremos los datos al instante del dinero que podemos recuperar de la cláusula suelo y los intereses que nos corresponden.


¿Cómo afecta el tipo de interés a la cláusula suelo?

Las hipotecas pueden tener un tipo de interés fijo o interés variable. Si tenemos un interés fijo, pagaremos siempre el mismo porcentaje de interés y no se aplica la cláusula suelo.

En las hipotecas variables es donde las entidades financieras aplicaban sus famosas cláusulas suelos, para que en caso de que el interés variable (Euríbor + diferencial aplicado a cada cliente) bajase demasiado, el banco se aseguraba cobrar un determinado porcentaje de interés con la aplicación de la cláusula suelo.

Por ejemplo, si en nuestro contrato figuraba una cláusula suelo del 3,2% y el interés variable se reducía por ejemplo al 1%, el banco nos cobraba un 3,5%. Como una hipoteca es un préstamo de una cantidad considerable de capital, si sumamos las cantidades de los intereses que hemos pagado de más, la cuantía puede llegar a ser bastante elevada.


¿Afecta la cláusula suelo a las comisiones que he pagado por mi hipoteca?

Las comisiones que ya hemos pagado por nuestra hipoteca no se ven afectada por la cláusula suelo ya que son independientes. Por ejemplo, las comisiones de apertura no tienen relación directa con el tipo de interés sino que es un gasto fijo al inicio del contrato por la disposición inmediata del capital prestado.

Otro tipo de comisiones que podrían derivar de una hipoteca es la comisión de subrogación, se trata de un pago que debemos realizar por formalizar un cambio de hipoteca. Y en este caso, también es un pago único y su coste tampoco se encuentra relacionado directamente con la cláusula suelo o el tipo de interés.


¿Las nuevas hipotecas tienen cláusula suelo?

No, desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2013 ya no se pueden aplicar más cláusulas suelo hipotecarias. Por lo tanto, ya no se podrán establecer límites a la baja en las hipotecas variables.

Nueva Ley Hipotecaria en España

La nueva Ley Hipotecaria de España del 16 de junio de 2019 establece que el suelo de la hipoteca es del 0% por defecto. Esta cláusula cero se aplica solamente cuando la suma del Euríbor y el interés diferencial del cliente es negativo. De esta forma, no será el banco el que tenga que pagar al cliente sino que se asegurará de que al menos le devuelvan el capital prestado.


¿Puedo exigir la devolución de la cláusula suelo si mi hipoteca ya está extinta?

No hay una respuesta absoluta sobre este tema ya que no se contempla ningún plazo en la norma. Algunos juristas afirman que tendremos derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo en cualquier momento sin importar el año de la firma de la hipoteca mientras que otros defienden que el plazo para reclamar acaba justo cuatro años después a la extinción de la hipoteca, lo que se considera como el plazo de prescripción.

En cualquier caso, es recomendable utilizar la vía de reclamación extrajudicial ya que es gratuita y en el caso de obtener respuesta negativa por parte del banco, valorar si nos compensa iniciar la vía judicial teniendo en cuenta los gastos que conllevaría si recibimos una sentencia desfavorable.

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