¿Cómo me afecta la nueva Ley Hipotecaria?

Cómo funciona la nueva Ley Hipotecaria

La nueva Ley Hipotecaria de 2019 ha supuesto una serie de cambios, tanto para las entidades bancarias como para los clientes. Algunos de los más importantes son los siguientes:

• Las comisiones con respecto a la amortización tienen un tope máximo. Variará en función de si la hipoteca es fija o variable, fundamentalmente.
• Desaparece la denominada cláusula suelo.
• La antelación para presentarse ante el notario será de diez días. Mediante esta reunión se definirán los factores y condiciones del contrato hipotecario. Con esta medida se pretenden definir con detalle todas las casuísticas y resolver todo tipo de dudas para, en una segunda fase, firmar el contrato ambas partes con total conocimiento.
• Las tasas por el cambio de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo son menores.
• El interés de demora es limitado. Será el tipo de interés pactado en el contrato más 3 puntos.
• Los servicios adicionales ya no se podrán fijar como condición para la concesión de la propia hipoteca. Ahora se obliga a las entidades a entregar dos ofertas por separado: una con las bonificaciones y otra sin ellas.
• Aumento de los plazos de ejecución de las hipotecas. Para poder realizarse deben cumplirse tres premisas:
  1. Que el cliente haya dejado de pagar la hipoteca.
  2. Que la cuantía que sumen las cuotas que no haya pagado equivalgan, como mínimo: al 3% del capital que le prestó el banco (o 12 cuotas), durante la primera mitad de la duración de la hipoteca, o al 7% del capital (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca.
  3. Que el banco haya pedido al cliente que pague su deuda, le haya concedido un plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.
• Respecto a las hipotecas multidivisa se establece que:
  • El cliente puede convertir su hipoteca multidivisa al euro.
  • La entidad bancaria tiene la obligación de informar de forma periódica sobre los incrementos que se produzcan en la deuda y que provoquen subidas en el valor de la divisa.
  • La información precontractual del préstamo hipotecario deberá informar de la cantidad en que podría llegar a incrementarse el préstamo en caso de que el tipo de cambio entre la divisa y el euro aumentasen un 20%.

Claves de la nueva Ley Hipotecaria

Las claves de la nueva Ley Hipotecaria giran en torno a la mejora y transparencia del trámite, tanto para el consumidor como para la entidad bancaria. Las principales son las siguientes:

• Comisiones: las condiciones en cuanto a las comisiones mejoras, en cuanto al abaratamiento de los conceptos.
• Transparencia de la gestión y las condiciones: la nueva Ley Hipotecaria, determinada en el BOE, exige un conocimiento previo mucho más exhaustivo antes de la firma del contrato. Para ello, la entidad debe presentar toda la documentación con antelación, para su estudio por parte del cliente, que la estudiará junto al notario, con un plazo mínimo de diez días.
• Conducta de la entidad: se regulan las exigencias en cuanto al personal del banco, con respecto a la formación sobre los productos que ofrecen.
• Mayor estudio de cada caso: la entidad está obligada a realizar un estudio sobre las capacidades del cliente a la hora de cumplir con sus obligaciones.
• Productos asociados: pueden seguir ofreciéndose al cliente, pero no pueden tener un carácter de obligatoriedad.
• Gastos: los gastos derivados de la firma de la hipoteca se repartirán entre cliente y entidad, encargándose esta última de los gastos de notaría, gestoría y registro.
• Ejecución: el cliente podrá disponer de hasta doce meses de plazo de impago, o acumular el 3% del total, antes de que la entidad pueda ejecutar la hipoteca. A partir de la segunda mitad del período hipotecario, el porcentaje pasa al 7% y las cuotas a quince.
• Conversión de variable a fijo: se fija un máximo del 0,15% de comisión al pasar de una hipoteca variable a una fija en los tres años iniciales. Después será gratuito. Esta medida, además, se aplica de manera retroactiva, por lo que los contratos vigentes también se podrán acoger a este cambio.

Qué cambia con la nueva Ley Hipotecaria

La situación cambia con la nueva Ley Hipotecaria, prestando atención a diversos factores sociales y económicos. Entre ellos, podemos destacar:

• La mayor transparencia de los contratos, facilitando al cliente entender mejor lo que está firmando y sus obligaciones, y exigiendo a la entidad el aportar toda la información al detalle.
• Más facilidades a la hora de convertir una hipoteca variable en una fija. Esto intenta paliar las futuras subidas del Euribor, que aumentarán la carga de deuda de los clientes hipotecados.
• Reducción del coste de las hipotecas a nivel de comisiones.
• La profesionalización de las entidades bancarias, aportando personal más preparado y menos enfocado a la venta.
• El aumento de los plazos de ejecución de las hipotecas y, por tanto, los desahucios, permite a los propietarios un mayor margen para entrar en una situación de riesgo.

Comisiones nueva Ley Hipotecaria

Las comisiones de la nueva Ley Hipotecaria se limitan, concretamente las relacionadas con la amortización anticipada. Estas comisiones varían en función del carácter fijo o variable, de la siguiente forma:

Gastos de la hipoteca a partir de ahora con la nueva Ley Hipotecaria

Los gastos de la hipoteca con la nueva Ley Hipotecaria son responsabilidad de la entidad bancaria a excepción de la tasación y nota simple. Respecto a impuestos y gastos de compraventa, serán asumidos por el cliente.

Con respecto a las comisiones, se deben agrupar las relativas a la gestión, la apertura y el estudio de la hipoteca.

La nueva Ley Hipotecaria, ¿tiene carácter retroactivo?

La nueva Ley Hipotecaria no tiene carácter retroactivo, excepto en alguno de sus conceptos. Por norma general, esta ley se aplica a todas aquellas hipotecas firmadas después del día 16 de junio del 2019. Los conceptos con carácter retroactivo son los relativos a:

• La subrogación de hipoteca y novación de hipoteca: desaparece la comisión por subrogación o novación, salvo en el caso de cambiar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo, en este caso la comisión máxima que se debe pagar es del 0,15% durante los tres primeros años de contrato. A partir del cuarto año ya no habrá que pagar ninguna comisión por la novación o subrogación.
• Los vencimientos con anticipación: se anula la cláusula de vencimiento anticipado, que permitía exigir la totalidad del préstamo si un cliente, por problemas ajenos a su voluntad, estaba sin pagar tres cuotas, por ejemplo. Una cláusula de vencimiento anticipado es la que se activa cuando un cliente deja de pagar la hipoteca y permite al banco empezar con los trámites para ejecutar la hipoteca. Los cambios que hemos visto anteriormente con respecto a este punto sí tienen caracter retroactivo.