La nueva Ley Hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio de 2019 trajo consigo una serie de cambios sustanciales de cara a las entidades bancarias y a los clientes. Se produce una mejora en diversos aspectos relativos a los contratos de hipotecas y su ejecución, así como en las comisiones o los plazos.
La nueva Ley Hipotecaria, Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (1) , ha supuesto una serie de cambios, tanto para las entidades bancarias como para los clientes. Estas claves giran en torno a la reducción de ciertas comisiones y transparencia en los trámites.
Las comisiones de la nueva Ley Hipotecaria se limitan, concretamente las relacionadas con la amortización anticipada de la hipoteca. Estas comisiones varían en función del carácter fijo o variable, están recogidas en la siguiente tabla.
Comisiones por amortización anticipada por la nueva Ley Hipotecaria de 2019 | |||
---|---|---|---|
Hipotecas de interés variable | Hipotecas de interés fijo | ||
Comisión máxima | Plazo | Comisión máxima | Plazo |
0,25% | Tres primeros años | 2% | Diez primeros años |
0,15% | Cinco primeros años | 1,5% | Diez años en adelante |
0,00% | Plazo mayor a cinco años |
Los gastos de la hipoteca derivados de la firma se repartirán entre cliente y entidad, encargándose esta última de los gastos de notaría, gestoría y registro. Al cliente solamente le corresponden los gastos de tasación de la vivienda y nota simple. Respecto a impuestos y gastos de compraventa, serán asumidos por el cliente.
La nueva Ley Hipotecaria exige un conocimiento previo mucho más exhaustivo antes de la firma del contrato. Para ello, la entidad debe presentar toda la documentación con antelación al cliente mediante el acta de transparencia de la hipoteca para su estudio, el cliente la revisará junto al notario, con un plazo mínimo de diez días.
Desaparece la denominada cláusula suelo que establecía un tipo de interés mínimo a pagar por el cliente aunque el euríbor estuviera en negativo. Además, el banco tampoco puede establecer un euríbor al 0% cuando este alcance valores negativos.
Se aumentan los plazos de ejecución de las hipotecas y, por tanto, los desahucios, permite a los propietarios un mayor margen para entrar en una situación de riesgo. Para poder realizarse una ejecución hipotecaria deben cumplirse tres premisas:
Además, el interés de demora es limitado. Será el tipo de interés pactado en el contrato más 3 puntos.
Respecto a las hipotecas multidivisa se establece que:
Los servicios adicionales o productos vinculados ya no se podrán fijar como condición para la concesión de la propia hipoteca. Ahora se obliga a las entidades a entregar dos ofertas por separado: una con las bonificaciones y otra sin ellas. Pueden seguir ofreciendo al cliente productos vinculados, pero no pueden tener un carácter de obligatoriedad.
Se establecen más facilidades a la hora de cambiar de una hipoteca variable a fija. Esto intenta paliar las futuras subidas del euríbor, que aumentarían la carga de deuda de los clientes hipotecados.
Se fija un máximo del 0,15% de comisión (ya sea por subrogación o novación) al pasar de una hipoteca variable a una fija en los tres años iniciales. Después será gratuito. Esta medida, además, se aplica de manera retroactiva, por lo que los contratos vigentes también se podrán acoger a este cambio.
La nueva Ley Hipotecaria no tiene carácter retroactivo, excepto en alguno de sus conceptos. Por norma general, esta ley se aplica a todas aquellas hipotecas firmadas después del día 16 de junio del 2019. Los conceptos con carácter retroactivo son los relativos a:
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Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 3 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.