¿Cómo me afecta la nueva Ley Hipotecaria?
La nueva Ley Hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio de 2019 trajo consigo una serie de cambios sustanciales de cara a las entidades bancarias y a los clientes. Se produce una mejora en diversos aspectos relativos a los contratos de hipotecas y su ejecución, así como en las comisiones o los plazos.
Claves de la nueva Ley Hipotecaria
La nueva Ley Hipotecaria, , ha supuesto una serie de cambios, tanto para las entidades bancarias como para los clientes. Estas claves giran en torno a la reducción de ciertas comisiones y transparencia en los trámites.
Comisión amortización anticipada nueva Ley Hipotecaria
Las comisiones de la nueva Ley Hipotecaria se limitan, concretamente las relacionadas con la amortización anticipada de la hipoteca. Estas comisiones varían en función del carácter fijo o variable, están recogidas en la siguiente tabla.
| Comisiones por amortización anticipada por la nueva Ley Hipotecaria de 2019 | |||
|---|---|---|---|
| Hipotecas de interés variable | Hipotecas de interés fijo | ||
| Comisión máxima | Plazo | Comisión máxima | Plazo |
| 0,25% | Tres primeros años | 2% | Diez primeros años |
| 0,15% | Cinco primeros años | 1,5% | Diez años en adelante |
| 0,00% | Plazo mayor a cinco años | ||
Además de este cambio regulado por ley que rebaja considerablemente las comisiones por amortización, si buscamos bien en el mercado podemos encontrar entidades que comercializan algunas de sus hipotecas sin comisión por amortización total o parcial. Algunos ejemplos:
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023Gastos hipotecarios
Los gastos de la hipoteca derivados de la firma se repartirán entre cliente y entidad, encargándose esta última de los gastos de notaría, gestoría y registro. Al cliente solamente le corresponden los gastos de tasación de la vivienda y nota simple. Respecto a impuestos y gastos de compraventa, serán asumidos por el cliente.
Transparencia de la gestión y las condiciones
La nueva Ley Hipotecaria exige un conocimiento previo mucho más exhaustivo antes de la firma del contrato. Para ello, la entidad debe presentar toda la documentación con antelación al cliente mediante el acta de transparencia de la hipoteca para su estudio, el cliente la revisará junto al notario, con un plazo mínimo de diez días.
Desparece la cláusula suelo
Desaparece la denominada cláusula suelo que establecía un tipo de interés mínimo a pagar por el cliente aunque el euríbor estuviera en negativo. Además, el banco tampoco puede establecer un euríbor al 0% cuando este alcance valores negativos.
Aumento de los plazos de ejecución de las hipotecas
Se aumentan los plazos de ejecución de las hipotecas y, por tanto, los desahucios, permite a los propietarios un mayor margen para entrar en una situación de riesgo. Para poder realizarse una ejecución hipotecaria deben cumplirse tres premisas:
- Que el cliente haya dejado de pagar la hipoteca.
- Que la cuantía que sumen las cuotas que no haya pagado equivalgan, como mínimo: al 3% del capital que le prestó el banco (o 12 cuotas), durante la primera mitad de la duración de la hipoteca, o al 7% del capital (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca.
- Que el banco haya pedido al cliente que pague su deuda, le haya concedido un plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.
Además, el interés de demora es limitado. Será el tipo de interés pactado en el contrato más 3 puntos.
Hipotecas multidivisa
Respecto a las hipotecas multidivisa se establece que:
- El cliente puede convertir su hipoteca multidivisa al euro.
- La entidad bancaria tiene la obligación de informar de forma periódica sobre los incrementos que se produzcan en la deuda y que provoquen subidas en el valor de la divisa.
- La información precontractual del préstamo hipotecario deberá informar de la cantidad en que podría llegar a incrementarse el préstamo en caso de que el tipo de cambio entre la divisa y el euro aumentasen un 20%.
Productos vinculados
Los servicios adicionales o productos vinculados ya no se podrán fijar como condición para la concesión de la propia hipoteca. Ahora se obliga a las entidades a entregar dos ofertas por separado: una con las bonificaciones y otra sin ellas. Pueden seguir ofreciendo al cliente productos vinculados, pero no pueden tener un carácter de obligatoriedad.
Conversión de tipo variable a fijo más barato
Se establecen más facilidades a la hora de cambiar de una hipoteca variable a fija. Esto intenta paliar las futuras subidas del euríbor, que aumentarían la carga de deuda de los clientes hipotecados, y que tiene ya valores positivos en noviembre de 2023 (4,022%).
Se fija un máximo del 0,15% de comisión (ya sea por subrogación o novación) al pasar de una hipoteca variable a una fija en los tres años iniciales. Después será gratuito. Esta medida, además, se aplica de manera retroactiva, por lo que los contratos vigentes también se podrán acoger a este cambio.
La nueva Ley Hipotecaria, ¿tiene carácter retroactivo?
La nueva Ley Hipotecaria no tiene carácter retroactivo, excepto en alguno de sus conceptos. Por norma general, esta ley se aplica a todas aquellas hipotecas firmadas después del día 16 de junio del 2019. Los conceptos con carácter retroactivo son los relativos a:
- La subrogación de hipoteca y novación de hipoteca: desaparece la comisión de subrogación de hipoteca o novación, salvo en el caso de cambiar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo, en este caso la comisión máxima que se debe pagar es del 0,15% durante los tres primeros años de contrato. A partir del cuarto año ya no habrá que pagar ninguna comisión por la novación o subrogación.
- Los vencimientos con anticipación: se anula la cláusula de vencimiento anticipado, que permitía exigir la totalidad del préstamo si un cliente, por problemas ajenos a su voluntad, estaba sin pagar tres cuotas, por ejemplo. Una cláusula de vencimiento anticipado es la que se activa cuando un cliente deja de pagar la hipoteca y permite al banco empezar con los trámites para ejecutar la hipoteca. Los cambios que hemos visto anteriormente con respecto a este punto sí tienen carácter retroactivo.
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