Carencia hipoteca: qué es, requisitos y alternativas
La carencia de la hipoteca es dejar de pagar las cuotas parcialmente (abonando solamente los intereses del préstamo) de forma temporal. Tras un estudio exhaustivo de cada caso, podremos optar a esta modalidad de aplazamiento ante alguna dificultad puntual en cuanto a liquidez. La carencia hipotecaria es posible con algunas entidades bancarias y habría que cumplir ciertas condiciones y negociarlas directamente con ellos.
Qué es el periodo de carencia en una hipoteca
El periodo de carencia en una hipoteca es aquel en el que el titular de la hipoteca puede dejar de abonar las cuotas de manera temporal. Tras una solicitud formal al banco, este puede conceder el período de carencia después de estudiar el caso. Su finalidad es la de posibilitar los futuros pagos de la deuda.
En estos plazos puede pactarse la paralización del pago íntegro de las cuotas (esta opción es conocida como moratoria hipotecaria) o establecer el abono de los intereses, únicamente.
Requisitos para solicitar carencia hipoteca
Los requisitos para solicitar la carencia de la hipoteca dependerán de la entidad con la que la hayamos firmado, el perfil deudor del titular o el tipo de hipoteca, entre otras cosas. Algunos ejemplos de requisitos al solicitar una carencia hipotecaria es que contemos con buenas características respecto a:
- El abono de un número mínimo de cuotas.
- El tiempo restante del pago de la hipoteca.
- El nivel de deuda con respecto a otros préstamos.
Carencia por ayudas del Gobierno a las hipotecas
El Gobierno a causa de la subida del euríbor, e incluirá entre otras medidas un periodo de carencia de cinco años con una rebaja del índice de referencia del 0,10%, una reducción más o menos considerable sobre el último dato publicado en octubre de 2023 (4,160%). Permitirá, así mismo, trasladar el capital durante esos meses a una última cuota, prorratearlo hasta el periodo de vencimiento o una mezcla de ambas.
Para poder acogerse a esta medida, así como a las otras que se incluyen en la modificación, la unidad familiar deberá tener unos ingresos menores a 25.200€ al año, haber visto incrementada la cuota de la hipoteca en un 20% y que esta suponga el 50% de sus ingresos mensuales.
La modificación del Código de Buenas Prácticas será permanente e incluirá una ampliación del plazo para solicitar la dación en pago y permitirá solicitar una segunda reestructuración de la deuda.
Carencia de hipoteca por desempleo
Se puede solicitar una carencia de hipoteca por desempleo. Además, con algunas entidades bancarias, podremos contratar un seguro de desempleo para nuestra hipoteca, que nos cubrirán en las siguientes situaciones:
- Ante desempleo: el seguro cubre dos mensualidades.
- Por incapacidad temporal: si por causa de enfermedad no podemos trabajar, el seguro nos cubrirá por una mensualidad.
Alternativas a una carencia hipotecaria
Surgen dos opciones como alternativas a una carencia hipotecaria: realizar una ampliación o en casos más extremos de vulnerabilidad aplicarse al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Repasamos cada una de ellas a continuación.
1. Hacer una ampliación de hipoteca
Realizar una ampliación de hipoteca, es decir, alargar el plazo de devolución del préstamo hipotecario. Esto hará que la cuota mensual de la hipoteca sea más baja y asumible para el cliente.
Aunque también hay que analizar sus inconvenientes. Por una parte, el banco no está obligado a concedérnosla y tendremos que negociar una novación hipotecaria para cambiar las condiciones. Por otra parte, al tardar más en devolver el préstamo subirán los intereses a pagar. Además, al realizar la novación también nos aplicarían una comisión.
2. Acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias
El Código de Buenas Prácticas Bancarias está regulado por el . Se trata de una serie de medidas que los bancos adheridos a él deben aplicar a clientes en situación de vulnerabilidad económica.
Los requisitos para acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias son los siguientes:
- Que la cuota de la hipoteca supere el 50% de los ingresos netos de todos los miembros de la unidad familiar.
- Que los ingresos de la unidad familiar no sean superiores a tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), es decir, ingresos inferiores a 1.737,06€ al mes.
- Que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas en los últimos cuatro años:
- El esfuerzo del pago de la hipoteca se ha multiplicado por 1,5 sobre la renta familiar.
- O bien que hayan cambiado las circunstancias familiares: familia numerosa, víctimas de violencia de género, familia monoparental con hijos, familia con un miembro con discapacidad de más de un 33%, etc.
Si se cumplen con estos requisitos se pueden conseguir los siguientes beneficios mediante este Código de Buenas Prácticas:
- Carencia parcial de 5 años en la hipoteca
- Ampliar el plazo de devolución hasta los 40 años
- Reducción en el tipo de interés a euríbor + 0,25% en caso de tener una hipoteca variable.
Si estas medidas no fueran suficientes o inviables para el cliente se podrían estudiar la aplicación de otras medidas como una quita de la hipoteca (eliminar parte de la hipoteca) o realizar una dación en pago de la hipoteca (entregar la vivienda para saldar la deuda).
Pedir una carencia en la hipoteca
Para pedir una carencia en la hipoteca debemos solicitarlo al banco de manera formal. Se puede hacer en cualquier momento, tras la firma del contrato.
Esta solución se suele dar cuando el titular de la hipoteca tiene algún tipo de dificultad o falta de liquidez para afrontar el pago. El banco acepta este período de carencia para evitar un impago en el futuro.
Es importante tener claras las condiciones que firmemos, además de las dificultades que pueda conllevar en el futuro, de entre las que destacamos:
- El aumento de las cuotas e intereses una vez superado el período de carencia, al tener que amortizarlo con menos plazo.
- La novación de la hipoteca, que acarrea determinados costes, al igual que en la primera ocasión de firma.
¿Cuánto cuesta una carencia hipotecaria?
Alargar el período de la carencia hipotecaria conlleva unos gastos, que debe afrontar el titular. Estos gastos derivan, principalmente, del hecho de que mientras dejemos de pagar nuestras cuotas y solo abonemos los intereses, nos aumentará la cantidad de las cuotas restantes, una vez finalizada la carencia.
Además, el coste por novación es otro de los gastos que tendremos que asumir. En la mayoría de los casos supone el pago de una comisión de un 1% sobre el total restante, aunque dependerá de cada entidad.
Hipotecas con carencia inicial
Los bancos con carencia en hipotecas son aquellos que ofrecen este servicio, después de realizar un estudio del perfil del cliente y del tipo de hipoteca, siendo algo común en las hipotecas autopromotor. No obstante, hoy en día cada vez es más complicado conseguir carencia hipotecaria con un banco.
Aunque con la mayoría de los bancos hay que negociar la carencia, ya que no lo ofrecen de manera explícita, sí que hay algunas entidades que lo tienen abiertamente entre las condiciones de sus hipotecas. Por ejemplo, las hipotecas autopromotor de Bankinter permiten una carencia de hasta 18 meses para el interés fijo y hasta 24 meses de carencia inicial para el interés variable.
Cuota calculada con Euribor 4,16% a fecha 01/11/2023
¿Subrogar la hipoteca o buscar la carencia hipotecaria?
Cuando se trata de gestionar tu hipoteca de manera efectiva, es esencial considerar tanto la opción de carencia hipotecaria como la posibilidad de una subrogación. Como hemos visto anteriormente, la carencia permite un periodo de tiempo durante el cual solo se pagan intereses y puede ser una herramienta valiosa en momentos de dificultades financieras.
Sin embargo, también te vendrá bien explorar las mejores alternativas de subrogación de hipoteca. La subrogación te brinda la oportunidad de cambiar tu entidad financiera actual por otra que ofrezca condiciones más favorables, como tasas de interés más bajas o plazos más flexibles.
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