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Asesora explicando a pareja como cambiar su hipoteca de variable a fija

Cambio de hipoteca variable a fija: ¿cuándo conviene hacerlo?

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Juan Ribón

Juan Ribón Entrada actualizada el jueves, 24 de noviembre de 2022

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Es posible cambiar de una hipoteca variable a una fija si realizas una subrogación o una novación hipotecaria. En ambos casos supone, entre otros costes, el pago de una comisión bancaria que se aplica a modo de porcentaje sobre el importe que queda por pagar del préstamo, pero dependiendo de las circunstancias es posible que salgas beneficiado con el cambio.

Mejores hipotecas de tipo fijo
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
IbercajaHipoteca Fácil a tipo fijo2,25%2,52%654,20 €/mes80%25 añosNómina1%
EVO BancoHipoteca Inteligente tipo fijo2,05%2,53%639,44 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida0,35%
OpenbankHipoteca Open Fija2,43%2,93%667,65 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida. Suministros eléctrico y gas con Repsol0,60%
IbercajaHipoteca Vamos Fija1,99%2,95%635,05 €/mes80%25 añosNómina. Recibos. Tarjetas. Seguros hogar y vida. Fondos de inversión1%
IbercajaHipoteca Joven Vamos Fija1,99%2,95%635,05 €/mes95%25 añosNómina. Recibos. Tarjetas. Seguros hogar y vida. Fondos de inversión1%
BBVAHipoteca Casa Eficiente BBVA2,05%2,96%639,44 €/mes80%30 añosNómina. Seguro hogar. Seguro amortización de préstamo1%
BBVAHipoteca Fija BBVA2,05%2,96%639,44 €/mes80%30 añosNómina. Seguro hogar. Seguro amortización de préstamo1%
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2022. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Se muestran las mejores Mejores hipotecas de tipo fijo. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a martes, 6 de diciembre de 2022.

¿Cómo pasar de hipoteca variable a fija?

Una hipoteca variable supone pagar todos los meses cuotas diferentes en función del tipo de interés, marcado por un índice de referencia que en la mayoría de las ocasiones suele ser el euríbor.

Las hipotecas fijas por el contrario, requieren pagar todos los meses la misma cuota, lo que aporta tranquilidad y seguridad.

Las dos formas de pasar de una hipoteca variable a una de tipo fijo son subrogando la hipoteca o mediante una novación. Ambas permiten hacer un cambio en las condiciones del crédito, como puede ser pasar de pagar un interés variable al mismo siempre, pero con la primera cambiarás de banco y con la segunda seguirás siendo cliente de la misma entidad.

Cambio de hipoteca variable a fija por subrogación

La primera opción es buscar otras ofertas hipotecarias en entidades bancarias distintas. En ese caso, un banco nos puede ofrecer una hipoteca con condiciones más favorables y así cambiar de hipoteca variable a fija mediante subrogación.

Con este procedimiento podremos cambiar de banco y el tipo de nuestra hipoteca. Eso sí, conlleva un papeleo extra, ya que deberemos presentar al nuevo banco toda la información requerida para demostrar nuestra solvencia y garantizar el compromiso de pago.

Cambio de hipoteca variable a fija por novación

También es posible pasar de una hipoteca variable a una fija sin cambiar de banco, la novación hipotecaria. Esto puede hacerse bien por negociar directamente con la entidad, o como resultado de la contraoferta que te hará tu banco si solicitas a otro una subrogación hipotecaria.

Si te convencen sus condiciones, y si te permite cambiar de hipoteca variable a fija, podrás hacer el cambio. Esto permite hacer también cambios en la cantidad prestada y el periodo de amortización.

Los plazos de amortización suelen ampliarse, ya que el importe prestado también se habrá incrementado. Esto puede suponer un inconveniente para aquellas personas que quieran quitarse cuanto antes la hipoteca.


Gastos por el cambio de hipoteca variable a fija

Tanto la subrogación como la novación hipotecaria conllevan algunos costes que conviene conocer. Son dos, la tasación de la vivienda, para determinar cómo ha variado su valor, y una comisión bancaria.

Cambiar de una hipoteca variable a fija supone el pago al banco de una comisión por subrogación o novación. Ambas están limitadas de acuerdo a la nueva Ley Hipotecaria de 2019 (1) , y son un porcentaje del crédito hipotecario que falta por pagar.

En el caso de la subrogación, la comisión dependerá no solo del importe pendiente de pago, sino también de cuándo que fue firmada la hipoteca. Desde el 16 de junio de 2019, fecha en que entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria, la comisión máxima por subrogación de una hipoteca variable la elige el cliente:

  • 0,25% hasta el tercer año y nada a partir del cuarto
  • 0,15% hasta el quinto año y nada a partir del sexto

En las novaciones, la citada ley estipula que la comisión por renegociar una hipoteca de tipo variable a fijo no puede exceder el 0,15% del importe restante, y que solo es aplicable si se da durante los primeros tres años de vigencia de la hipoteca.

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¿Cuando es recomendable pasar de una hipoteca variable a una fija?

Uno de los motivos, si no el principal, para contratar una hipoteca a tipo fijo es la estabilidad que da saber que, independientemente de los bandazos que dé el mercado, vas a pagar cada mes siempre lo mismo.

Pero en estos momentos, con el euríbor al alza tras haber estado bastante tiempo en negativo, los bancos están subiendo sus tipos fijos para que sus clientes contraten hipotecas variables, confiando en que la subida del índice de referencia les haga pagar más que si contrataran una hipoteca fija.

Por tanto, el mejor momento para pasar de variable a fijo es cuanto antes, ya que a la vista de que tanto unos como otros están subiendo, la opción conservadora puede parecer la mejor a largo plazo.

El Gobierno de España lanzará un plan de ayudas a los hipotecados (2) , destinado a mitigar el efecto que la subida del euríbor tendrá en su hipoteca. Por un lado, ampliará las coberturas del Código de Buenas Prácticas, vigente desde 2012, y por otro ampliará sus efectos a las clases medias mediante un nuevo código al que los bancos se podrán adscribir de manera voluntaria.

Las condiciones para acogerse a una vía o la otra pasan por tener unos ingresos inferiores a 25.200 o 29.400 euros, haber experimentado un encarecimiento de la cuota de la hipoteca de un 20% y que en consecuencia esta haya pasado a suponer un 50% o un 30% de la capacidad de endeudamiento de la unidad familiar, respectivamente.

El Código de Buenas Prácticas ahora permitirá disfrutar de un periodo de carencia de 5 años con una rebaja del 0,10% al euríbor, con facilidades para abonar el capital aplazado, se ampliará el plazo a 24 meses para solicitar la dación en pago y se permitirá una segunda reestructuración de la deuda. El código de adhesión voluntaria, por otro lado, solo tendrá vigencia dos años y permitirá congelar las cuotas durante 12 meses, permitiendo ampliar el plazo de amortización hasta 7 años con un tipo de interés menor sobre el principal aplazado.

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Fuentes del artículo

  1. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 (2019). https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5
  2. La Moncloa. (2022, noviembre 22). Referencia del Consejo de Ministros, 22/11/2022. https://www.lamoncloa.gob.es/consejodeministros/referencias/Paginas/2022/refc20221122.aspx

Juan Ribón Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.