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Pareja firmando contrato de hipoteca inversa

Hipoteca inversa: qué es y cómo funciona

8.221 personas han leído este post
Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el lunes, 11 de octubre de 2021

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¿Te encuentras próximo a la jubilación y estás barajando opciones para asegurártela? En este post hablaremos sobre uno de ellos: la hipoteca inversa. La hipoteca inversa es un producto destinado para gente mayor que quiere complementar la pensión, el banco le presta dinero al cliente de forma mensual poniendo como garantía la vivienda. Cuando el titular fallezca, los herederos tendrían que devolver el dinero prestado más unos intereses al banco.

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo un poco particular. Solo se concede a personas mayores de 65 años o personas dependientes que tienen una vivienda propia.

En una hipoteca inversa es el titular de la vivienda quien recibe el dinero por parte del banco. Y además, podrá seguir viviendo en el hogar sin problema ya que la propiedad del inmueble sigue siendo del cliente.

Cuando la persona fallezca, los herederos podrán elegir entre devolver el préstamo hipotecario al banco o vender la propiedad para satisfacer la deuda con el banco y repartirse entre los herederos el montante restante. También podrían rechazar la herencia, razón por la cual el banco se quedaría con la vivienda.


¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?

Como comentábamos anteriormente, pueden pedir una hipoteca inversa personas mayores de 65 años o personas dependientes.

No obstante, cada entidad financiera podrá pedir unos requisitos específicos, como por ejemplo tener más de 70 años. Cada banco estima oportuno unos criterios diferentes.

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Hoy en día es un producto poco demandado ya que la gente se suele apañar con la pensión de jubilación. En un futuro podría ser que esta situación se invierta debido a la incertidumbre que existe respecto a las pensiones de jubilación en unos cuantos años.
foto del autorIsbelt Martín

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

Para solicitar una hipoteca inversa hay que cumplir con los siguientes requisitos:

  • Tener más de 65 años o ser dependiente.
  • Un punto imprescindible es tener una vivienda en propiedad y si es posible libre de cargas. Si por le contrario, no has terminado de pagar la hipoteca anterior, el préstamo de la hipoteca inversa se ampliará por el importe restante. Miremos este ejemplo de hipoteca inversa: imagina que te quedan de pagar 20.000€ de hipoteca, pues cuando se valore tu vivienda, al préstamo se le sumarán esos 20.000€ como parte del préstamo de hipoteca inversa.

Lo más idóneo es que la vivienda de la hipoteca inversa sea tu residencia habitual. También es posible poner tu segunda residencia pero de esta forma tendrías que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Los bancos querrán sacar la máxima rentabilidad, por eso siempre van a buscar viviendas con un alto valor. Así, además de los beneficios que puedan sacar, con este tipo de viviendas están más protegidos.


Gastos asociados de la hipoteca inversa

Las gastos de las hipotecas inversas son:

  • La tasación de la vivienda siempre corre por cuenta del titular, aproximadamente tiene un coste de 300€.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no habría que pagarlo si se trata de vivienda habitual ya que está bonificado por la ley 41/2007.
  • Los gastos de registro, notaría y comisión de apertura del préstamo. Aquí, lo más común es que sea la entidad financiera la que adelante estos gastos y se los deduzca de la parte del préstamo de la hipoteca inversa.
  • Por último, tenemos que contar también con los intereses del préstamo (que irán en aumento cuanto más tiempo dure la hipoteca inversa). Esto solo afectaría a los herederos cuando tengan que regularizar el préstamo hipotecario con el banco para recuperar la propiedad.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas inversas?

No todos los bancos ofrecen una hipoteca inversa, hoy en día prácticamente ningún banco ofrece este producto. Los bancos temen que los herederos no paguen la deuda o rechacen la herencia y se tengan que quedar con la vivienda en propiedad.

Algunas entidades financieras que ofrecían hipotecas inversas son:

  • Ibercaja
  • Bankia
  • CaixaBank

El Banco Santander no ofrece hipoteca inversa aunque se especula que podría llegar en un futuro gracias a una alianza con MAPFRE.

No obstante, el posible aumento de demanda en un futuro promovido por el incierto futuro de las pensiones, y que además el Banco de España aboga por este producto para complementar la pensión, podría hacer que los bancos se animaran a ofrecer hipotecas inversas.

En cualquier caso, los bancos tendrían que estudiar tu perfil y decidir si te conceden la hipoteca inversa o no.


¿Cuánto puedo ganar con mi hipoteca inversa?

Las únicas variables que determinarán cuánto dinero puedes ganar con tu hipoteca inversa son el valor de la vivienda y el método de cobro. Por ejemplo, si decides cobrarlo todo de golpe, lo que te ofrezca el banco es lo que puedes obtener mediante la hipoteca inversa.

Pero la finalidad de una hipoteca inversa es que tengas establecidos unos pagos mensuales, trimestrales o semestrales. Esto lo elige el titular según sus intereses; la edad del contratante es un factor a considerar, cuanto mayor sea el titular más conveniente es establecer una hipoteca inversa más corta con unos pagos más elevados.

De media en España, los beneficiarios de una hipoteca inversa cobran unos 300€ al mes pero es algo variable que dependerá del cliente en cuestión y de la vivienda.


Cómo tributa una hipoteca inversa

Las hipotecas inversas no tributan en el IRPF porque no son rentas a efectos de hacer la declaración del IRPF.

Por otro lado, si recibes el dinero por el seguro de rentas, sí que debes pagar impuestos en el IRPF. Esta cantidad a abonar es del 1,44% de lo que se ha recibido por el seguro.


¿Puedo no entregar mi casa al finalizar una hipoteca inversa?

El titular de la hipoteca inversa no tendrá que devolver el dinero, quien lo tendrá que hacer serán los herederos.

Los herederos serán quienes decidan:

  • Devolver el dinero al banco y recuperar la vivienda.
  • Vender la vivienda a una tercera persona y pagar la deuda.
  • Aceptar una hipoteca y pagar la deuda para recuperar la vivienda.
  • También sería posible rechazar la herencia.

Estas son las opciones más utilizada ya que normalmente los bancos no quieren aceptar la casa. En el caso de que el banco la acepte es probable que lo haga porque el valor de la residencia es superior al préstamo que debes devolver.


¿Se puede pedir una hipoteca inversa si aún pago mi hipoteca normal?

El banco te exigirá que canceles tu hipoteca, pero no te preocupes porque con el préstamo de la hipoteca inversa irá integrado lo que te falte por pagar en tu anterior hipoteca.

Al realizar este acto, ten en cuenta que ese dinero también lo tendrás que devolver más adelante y con los mismos intereses que la hipoteca inversa, por lo tanto, recibirás menos dinero mensual pero tendrás un adelanto mayor para pagar la hipoteca pendiente.


¿Qué pasa si quiero finalizar antes con mi hipoteca inversa?

Si quieres finalizar con la hipoteca inversa lo puedes hacer. Además, por norma general, el banco no te cobrará comisiones adicionales.

Tendremos que devolver el dinero con sus intereses y los gastos de constitución de la hipoteca. Deberás de realizar la petición de cancelación de la hipoteca inversa con antelación para que no haya inconvenientes


Alquilar una vivienda con hipoteca inversa

En este caso, tendrías que cancelar la hipoteca inversa antes de ponerla en alquiler o venderla.


¿En caso de fallecimiento del titular qué sucede con la hipoteca inversa?

Si fallece el titular y no se ha cobrado toda la hipoteca inversa, los herederos pueden escoger entre quedarse la vivienda devolviendo el dinero a la entidad financiera, vender la vivienda para pagar la deuda o hacer una nueva hipoteca para ir pagando la deuda.

Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 3 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.

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