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Hipoteca inversa: qué es, cómo funciona, entidades y opiniones | Septiembre 2023

Isbelt Martín
Entrada actualizada por Isbelt Martín el viernes, 1 de septiembre de 2023
14.479 personas han leído este post en los últimos 12 meses
En pocas palabras

La hipoteca inversa es un producto destinado para gente mayor que quiere complementar la pensión. El banco le presta dinero al cliente de forma mensual poniendo como garantía la vivienda. Cuando el titular fallezca, los herederos tendrían que devolver el dinero prestado más unos intereses al banco. ¿Te encuentras próximo a la jubilación y estás barajando opciones para complementar la pensión? Te contamos en qué consiste una hipoteca inversa, sus ventajas y posibles riesgos a tener en cuenta. Este tipo de producto se puede contratar en EBN Banco, Caja de Ingenieros y Óptima Mayores, la hipoteca inversa del Santander aún no se está comercializando.

Pareja firmando contrato de hipoteca inversa

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo un poco particular. Solo se concede a personas mayores de 65 años o personas dependientes que tienen una vivienda propia.

En una hipoteca inversa es el titular de la vivienda quien recibe el dinero por parte del banco. Y además, podrá seguir viviendo en el hogar sin problema ya que la propiedad del inmueble sigue siendo del cliente.

Cuando la persona fallezca, los herederos podrán elegir entre devolver el préstamo hipotecario al banco o vender la propiedad para satisfacer la deuda con el banco y repartirse entre los herederos el montante restante. También podrían rechazar la herencia, razón por la cual el banco se quedaría con la vivienda.


¿Qué bancos ofrecen hipotecas inversas?

A día de hoy la oferta en hipotecas inversas es muy escasa. El Banco Santander anunció hace tiempo su hipoteca inversa aunque aún no la está comercializando. EBN Banco es la primera entidad financiera que ha sacado este producto al mercado. Mientras que Óptima Mayores también dispone de una hipoteca inversa, aunque no es un banco sino que es una consultoría actuarial y asesoría independiente. El motivo de la escasa oferta es que los bancos temen que los herederos no paguen la deuda o rechacen la herencia y se tengan que quedar con la vivienda en propiedad.

Sin embargo, las hipotecas inversas podrían ser el típico "producto oculto" de los bancos. Es decir, que no hagan publicidad pero puedan concederlas previa negociación con el cliente. Así que antes de descartar la opción, es recomendable preguntar por la hipoteca inversa en tu banco (CaixaBank, BBVA, ING, Kutxabank, etc). En cualquier caso, los bancos tendrían que estudiar tu perfil y decidir si te conceden la hipoteca inversa o no

Ante el posible aumento de demanda en un futuro promovido por el incierto futuro de las pensiones, y que además el Banco de España aboga por este producto para complementar la pensión (1) , podría hacer que los bancos se animaran a ofrecer hipotecas inversas.

Nuestra opinión experta

Hoy en día es un producto poco demandado ya que la gente se suele apañar con la pensión de jubilación. En un futuro podría ser que esta situación se invierta debido a la incertidumbre que existe respecto a las pensiones de jubilación en unos cuantos años.

foto del autor
Isbelt MartínRedactor analista experto en finanzas personales

Hipoteca Inversa Banco Santander

El Banco Santander anunció su acuerdo con MAPFRE para comercializarla (2) . Sin embargo, la entidad aún no ha habilitado los canales oficiales para solicitar la hipoteca inversa del Banco Santander junto con la colaboración de MAPFRE.

Hipoteca Inversa de EBN Banco

La Hipoteca Inversa de EBN Banco (entidad española especializada en banca corporativa) comercializa una hipoteca inversa para personas mayores de 65 años que disponen de una vivienda en propiedad con un valor superior a 150.000€. El cobro de la hipoteca se realiza en un pago único.

Hipoteca Inversa Óptima Mayores

Por otra parte, aunque no se trata de un banco, óptima Mayores es una entidad que ofrece abiertamente hipotecas inversas. Se trata de una consultoría actuarial y asesoría independiente para mayores de 65 años cuya misión principal es ayudar a conseguir liquidez a sus clientes a partir de su patrimonio inmobiliario.

Hipoteca Inversa de Caja de Ingenieros

Caja de Ingenieros ofrece a sus socios mayores de 70 años con vivienda en propiedad, libre de cargas, una hipoteca inversa por el 60% del valor de tasación de dicha casa. Recibirán aportaciones mensuales de, como mínimo, 500€ durante un máximo de 20 años.


Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

Para solicitar una hipoteca inversa hay que cumplir con los siguientes requisitos:

  • Tener más de 65 años o ser dependiente.
  • Un punto imprescindible es tener una vivienda en propiedad y si es posible libre de cargas. Si por le contrario, no has terminado de pagar la hipoteca anterior, el préstamo de la hipoteca inversa se ampliará por el importe restante. Miremos este ejemplo de hipoteca inversa: imagina que te quedan de pagar 20.000€ de hipoteca, pues cuando se valore tu vivienda, al préstamo se le sumarán esos 20.000€ como parte del préstamo de hipoteca inversa.

Lo más idóneo es que la vivienda de la hipoteca inversa sea tu residencia habitual. También es posible poner tu segunda residencia pero de esta forma tendrías que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Los bancos querrán sacar la máxima rentabilidad, por eso siempre van a buscar viviendas con un alto valor. Así, además de los beneficios que puedan sacar, con este tipo de viviendas están más protegidos.


Gastos asociados de la hipoteca inversa

Las gastos de las hipotecas inversas son:

  • La tasación de la vivienda siempre corre por cuenta del titular, aproximadamente tiene un coste de 300€.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no habría que pagarlo si se trata de vivienda habitual ya que está bonificado por la Ley 41/2007 (3) .
  • Los gastos de registro, notaría y comisión de apertura del préstamo. Aquí, lo más común es que sea la entidad financiera la que adelante estos gastos y se los deduzca de la parte del préstamo de la hipoteca inversa.
  • Por último, tenemos que contar también con los intereses del préstamo (que irán en aumento cuanto más tiempo dure la hipoteca inversa). Esto solo afectaría a los herederos cuando tengan que regularizar el préstamo hipotecario con el banco para recuperar la propiedad.

¿Cuánto puedo ganar con mi hipoteca inversa?

De media en España, los beneficiarios de una hipoteca inversa cobran unos 300€ (4) al mes pero es algo variable que dependerá del cliente en cuestión y de la vivienda.

Las únicas variables que determinarán cuánto dinero puedes ganar con tu hipoteca inversa son el valor de la vivienda y el método de cobro. Por ejemplo, si decides cobrarlo todo de golpe, lo que te ofrezca el banco es lo que puedes obtener mediante la hipoteca inversa.

Pero la finalidad de una hipoteca inversa es que tengas establecidos unos pagos mensuales, trimestrales o semestrales. Esto lo elige el titular según sus intereses; la edad del contratante es un factor a considerar, cuanto mayor sea el titular más conveniente es establecer una hipoteca inversa más corta con unos pagos más elevados.


Tipos de hipoteca inversa

Existen tres tipos o modalidades de hipoteca inversa:

  1. Hipoteca inversa vitalicia. Formada por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicio que se activa en caso de que el cliente sobreviva al plazo máximo del crédito.
  2. Hipoteca inversa temporal. La cuantía a recibir será el total del valor de venta de la vivienda. Se percibe una renta durante un periodo negociado. Una vez cubierto este valor se puede seguir usando la vivienda pero se deja de recibir renta.
  3. Hipoteca inversa de disposición única. Se recibe todo el dinero de golpe, basado en el valor de tasación de la vivienda.

Opiniones hipoteca inversa: ventajas e inconvenientes

La mayor ventaja de las hipotecas inversas es la de obtener ingresos complementarios a la jubilación a la par que se puede seguir utilizando la vivienda habitual. Se trata de una posible opción para la gente mayor que tiene una vivienda en propiedad y no le alcanza con la pensión de jubilación.

Entre las desventajas o posibles riesgos de las hipotecas inversas destacamos los siguientes:

  • Los tipos de interés que aplica el banco suelen ser elevados respecto a las hipotecas convencionales. Recuerda que este tipo de producto genera una deuda para los herederos.
  • La deuda va aumentando con el transcurso de los años y se podría dar el caso de que la deuda superara el valor de la vivienda. En estos casos los herederos tendrían que responder ante esta deuda con parte de la herencia.
  • La hipoteca inversa es un producto financiero "complejo" difícil de entender para el ciudadano "común" y más aún para la gente más mayor. Algunos clientes podrían estar contratando una hipoteca inversa sin ser realmente conscientes de los riesgos que entraña.

Alternativas a la hipoteca inversa

Como veíamos anteriormente contratar una hipoteca inversa conlleva algunos riesgos, además de que es un producto que no se publicita prácticamente por los bancos. Si te encuentras jubilado o cerca de estarlo y necesitas ingresos extras puedes valorar las siguientes alternativas:

  • Préstamo con garantía hipotecaria: se trata de un tipo de préstamo en el que se pone como garantía la vivienda. De esta forma, el banco está dispuesto a conceder un préstamo de mayor importe y menores intereses debido a que dispone de una garantía en caso de impago.
  • Vender la vivienda: es una de las opciones a tener en mente. Factible sobre todo en los casos en los que la vivienda a vender sea por ejemplo más grande de lo que necesitamos en la actualidad. Esta opción consistiría en vender nuestra vivienda y comprar por ejemplo otra más pequeña o más barata en las afueras y quedarnos con la diferencia de la compraventa como complemento a la jubilación.
  • Vender la vivienda a un familiar y alquilarla: venderle la vivienda al futuro heredero es otra de las opciones. Por ejemplo, venderle la casa a un hijo y con ese dinero de la venta pagarle un alquiler todos los meses. De esta forma, el familiar comenzará a amortizar la inversión.

Preguntas frecuentes hipoteca inversa

¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?

Pueden pedir una hipoteca inversa personas mayores de 65 años o personas dependientes. No obstante, cada entidad financiera podrá pedir unos requisitos específicos, como por ejemplo tener más de 70 años. Cada banco estima oportuno unos criterios diferentes.

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¿Cómo tributa una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas no tributan en el IRPF porque no son rentas a efectos de hacer la declaración del IRPF. Por otro lado, si recibes el dinero por el seguro de rentas, sí que debes pagar impuestos en el IRPF. Esta cantidad a abonar es del 1,44% de lo que se ha recibido por el seguro.

¿Se puede pedir una hipoteca inversa si aún pago mi hipoteca?

El banco te exigirá que canceles tu hipoteca, pero no te preocupes porque con el préstamo de la hipoteca inversa irá integrado lo que te falte por pagar en tu anterior hipoteca. Al realizar este acto, ten en cuenta que ese dinero también lo tendrás que devolver más adelante y con los mismos intereses que la hipoteca inversa, por lo tanto, recibirás menos dinero mensual pero tendrás un adelanto mayor para pagar la hipoteca pendiente.

¿Qué pasa si quiero finalizar antes con mi hipoteca inversa?

Si quieres finalizar con la hipoteca inversa lo puedes hacer. Además, por norma general, el banco no te cobrará comisiones adicionales. Tendremos que devolver el dinero con sus intereses y los gastos de constitución de la hipoteca. Deberás de realizar la petición de cancelación de la hipoteca inversa con antelación para que no haya inconvenientes.

¿Puedo alquilar una vivienda con hipoteca inversa?

En este caso, tendrías que cancelar la hipoteca inversa antes de ponerla en alquiler o venderla.

¿En caso de fallecimiento del titular qué sucede con la hipoteca inversa?

Si fallece el titular y no se ha cobrado toda la hipoteca inversa, los herederos pueden escoger entre quedarse la vivienda devolviendo el dinero a la entidad financiera, vender la vivienda para pagar la deuda o hacer una nueva hipoteca para ir pagando la deuda.

¿Puedo no entregar mi casa al finalizar una hipoteca inversa?

El titular de la hipoteca inversa no tendrá que devolver el dinero, quien lo tendrá que hacer serán los herederos. Los herederos serán quienes decidan:

  • Devolver el dinero al banco y recuperar la vivienda.
  • Vender la vivienda a una tercera persona y pagar la deuda.
  • Aceptar una hipoteca y pagar la deuda para recuperar la vivienda.
  • También sería posible rechazar la herencia.

Estas son las opciones más utilizada ya que normalmente los bancos no quieren aceptar la casa. En el caso de que el banco la acepte es probable que lo haga porque el valor de la residencia es superior al préstamo que debes devolver.

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Fuentes del artículo

  1. elEconomista.es. (s. f.). El Banco de España incluye la hipoteca inversa entre las soluciones a la longevidad - elEconomista.es. Recuperado 10 de febrero de 2023, de https://www.eleconomista.es/economia/noticias/9802187/04/19/El-Banco-de-Espana-incluye-la-hipoteca-inversa-entre-las-soluciones-a-la-longevidad.html
  2. Blog Banco Santander. (s. f.). Santander y MAPFRE refuerzan su alianza con una sociedad conjunta para el lanzamiento de la hipoteca inversa. Recuperado 10 de febrero de 2023, de https://www.santander.com/es/sala-de-comunicacion/notas-de-prensa/2022/02/santander-y-mapfre-refuerzan-su-alianza-con-una-sociedad-conjunta-para-el-lanzamiento-de-la-hipoteca-inversa
  3. Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, n.o Ley 41/2007, 50593 (2007). Santander y MAPFRE refuerzan su alianza con una sociedad conjunta para el lanzamiento de la hipoteca inversa. https://www.boe.es/eli/es/l/2007/12/07/41
  4. elEconomista.es. (s. f.). El beneficiario de hipoteca inversa solo recibe de media el 18% del valor de la vivienda - elEconomista.es. Recuperado 30 de mayo de 2022, de https://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/11291038/06/21/El-beneficiario-de-hipoteca-inversa-solo-recibe-de-media-el-18-del-valor-de-la-vivienda.html
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Personas que han participado en este post:

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Actualizado por Isbelt Martín

Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.

Nadia Pérez
Editado y revisado por Nadia Pérez