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Hipoteca inversa: cómo funciona realmente

Sofía Villasur

Sofía Villasur Entrada actualizada el viernes, 2 de octubre de 2020

¿Te encuentras próximo a la jubilación y estás barajando opciones para asegurártela? Existen varios productos financieros que te pueden ayudar en esto. En este post hablaremos sobre uno de ellos: la hipoteca inversa. Sacarás una rentabilidad aprovechando tu casa.

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo un poco particular. Solo se concede a personas mayores de 65 años o personas dependientes que tienen una vivienda propia.

En una hipoteca inversa es el titular de la vivienda quien recibe el dinero por parte del banco. Y además, podrá seguir viviendo en el hogar sin problema.

Cuando la persona fallezca, los herederos podrán elegir si devuelven el dinero al banco para recuperar la vivienda o cobrar el resto del préstamo en el caso de que todavía quedaran cuotas por percibir.


¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?

Como comentábamos anteriormente, pueden pedir una hipoteca inversa personas mayores de 65 años o personas dependientes.

No obstante, cada entidad financiera podrá pedir unos requisitos específicos, como por ejemplo tener más de 70 años. Cada banco estima oportuno unos criterios diferentes.


Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

Para solicitar una hipoteca inversa hay que cumplir con los siguientes requisitos:

  • Tener más de 65 años o ser dependiente
  • Un punto imprescindible es tener una vivienda en propiedad y si es posible libre de cargas. Si por le contrario, no has terminado de pagar la hipoteca anterior, el préstamo de la hipoteca inversa se ampliará por el importe restante. Miremos este ejemplo de hipoteca inversa: imagina que te quedan de pagar 20.000€ de hipoteca, pues cuando se valore tu vivienda, al préstamo se le sumarán esos 20.000€ como parte del préstamo de hipoteca inversa.

Lo más idóneo es que la vivienda de la hipoteca inversa sea tu residencia habitual. También es posible poner tu segunda residencia pero de esta forma tendrías que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Los bancos querrán sacar la máxima rentabilidad, por eso siempre van a buscar viviendas con un alto valor. Así, además de los beneficios que puedan sacar, con este tipo de viviendas están más protegidos.


Gastos asociados de la hipoteca inversa

Las gastos de las hipotecas inversas son:

  • La tasación de la vivienda siempre corre por cuenta del titular y en el mejor de los casos serán aproximadamente unos 400€.
  • En el caso de que no se trate de la vivienda habitual, habría que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Los gastos de registro, notaría y apertura del préstamo. Aquí, lo más común es que sea la entidad financiera la que adelante estos gastos y se los deduzca de la parte del préstamo de la hipoteca inversa.
  • Por último, tenemos que contar también con los intereses del préstamo (que irán en aumento cuanto más tiempo dure la hipoteca inversa).

¿Todos los bancos ofrecen hipotecas inversas?

No todos los bancos ofrecen una hipoteca inversa. En cualquier caso, todos los bancos tendrán que estudiar tu perfil y decidir si te conceden la hipoteca inversa o no.

Algunas entidades financieras que ofrecen hipotecas inversas son:

  • Ibercaja
  • Bankia
  • CaixaBank
  • Santander

¿Cuánto puedo ganar con mi hipoteca inversa?

Las únicas variables que determinarán cuánto dinero puedes ganar con tu hipoteca inversa son el valor de la vivienda y el método de cobro. Por ejemplo, si decides cobrarlo todo de golpe, lo que te ofrezca el banco es lo que puedes obtener mediante la hipoteca inversa.

Pero la finalidad de una hipoteca inversa es que tengas establecidos unos pagos mensuales, trimestrales o semestrales. Esto lo elige el titular según sus intereses; la edad del contratante es un factor a considerar, cuanto mayor sea el titular más conveniente es establecer una hipoteca inversa más corta con unos pagos más elevados.

Cómo tributa una hipoteca inversa

Las hipotecas inversas no tributan en el IRPF porque no son rentas a efectos de hacer la declaración del IRPF.

Por otro lado, si recibes el dinero por el seguro de rentas, sí que debes pagar impuestos en el IRPF. Esta cantidad a abonar es del 1,44% de lo que se ha recibido por el seguro.


¿Puedo no entregar mi casa al finalizar una hipoteca inversa?

El titular de la hipoteca inversa no tendrá que devolver el dinero, quien lo tendrá que hacer serán los herederos.

Los herederos serán quienes decidan:

  • Devolver el dinero al banco y recuperar la vivienda
  • Vender la vivienda a una tercera persona y pagar la deuda
  • Aceptar una hipoteca y pagar la deuda para recuperar la vivienda

Estas son las opciones más utilizada ya que normalmente los bancos no quieren aceptar la casa. En el caso de que el banco la acepte es probable que lo haga porque el valor de la residencia es superior al préstamo que debes devolver.


¿Se puede pedir una hipoteca inversa si aún pago mi hipoteca normal?

El banco te exigirá que canceles tu hipoteca, pero no te preocupes porque con el préstamo de la hipoteca inversa irá integrado lo que te falte por pagar en tu anterior hipoteca.

Al realizar este acto, ten en cuenta que ese dinero también lo tendrás que devolver más adelante y con los mismos intereses que la hipoteca inversa, por lo tanto, recibirás menos dinero mensual pero tendrás un adelanto mayor para pagar la hipoteca pendiente.


¿Qué pasa si quiero finalizar antes con mi hipoteca inversa?

Si quieres finalizar con la hipoteca inversa lo puedes hacer. Además, por norma general, el banco no te cobrará comisiones adicionales.

Tendremos que devolver el dinero con sus intereses y los gastos de constitución de la hipoteca. Deberás de realizar la petición de cancelación de la hipoteca inversa con antelación para que no haya inconvenientes


Alquilar una vivienda con hipoteca inversa

En este caso, tendrías que cancelar la hipoteca inversa antes de ponerla en alquiler o venderla.


¿En caso de fallecimiento del titular qué sucede con la hipoteca inversa?

Si fallece el titular y no se ha cobrado toda la hipoteca inversa, los herederos pueden escoger entre quedarse la vivienda devolviendo el dinero a la entidad financiera, vender la vivienda para pagar la deuda o hacer una nueva hipoteca para ir pagando la deuda.