Hipoteca inversa: qué es, cómo funciona, entidades y opiniones | Febrero 2023

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo un poco particular. Solo se concede a personas mayores de 65 años o personas dependientes que tienen una vivienda propia.

En una hipoteca inversa es el titular de la vivienda quien recibe el dinero por parte del banco. Y además, podrá seguir viviendo en el hogar sin problema ya que la propiedad del inmueble sigue siendo del cliente.

Cuando la persona fallezca, los herederos podrán elegir entre devolver el préstamo hipotecario al banco o vender la propiedad para satisfacer la deuda con el banco y repartirse entre los herederos el montante restante. También podrían rechazar la herencia, razón por la cual el banco se quedaría con la vivienda.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas inversas?

A día de hoy el único banco que ofrece hipotecas inversas es el Banco Santander. La hipoteca inversa del Banco Santander es posible gracias a una reciente alianza con Mapfre. El motivo de la escasa oferta es que los bancos temen que los herederos no paguen la deuda o rechacen la herencia y se tengan que quedar con la vivienda en propiedad.

Sin embargo, las hipotecas inversas podrían ser el típico "producto oculto" de los bancos. Es decir, que no hagan publicidad pero puedan concederlas previa negociación con el cliente. Así que antes de descartar la opción, es recomendable preguntar por la hipoteca inversa en tu banco (CaixaBank, BBVA, ING, Kutxabank, etc).

En cualquier caso, los bancos tendrían que estudiar tu perfil y decidir si te conceden la hipoteca inversa o no.

Por otra parte, aunque no se trata de un banco, Optipa Mayores es una entidad que ofrece abiertamente hipotecas inversas. Se trata de una consultoría actuarial y asesoría independiente para mayores de 65 años cuya misión principal es ayudar a conseguir liquidez a sus clientes a partir de su patrimonio inmobiliario.

Ante el posible aumento de demanda en un futuro promovido por el incierto futuro de las pensiones, y que además el Banco de España aboga por este producto para complementar la pensión, podría hacer que los bancos se animaran a ofrecer hipotecas inversas.

Nuestra opinión experta

Hoy en día es un producto poco demandado ya que la gente se suele apañar con la pensión de jubilación. En un futuro podría ser que esta situación se invierta debido a la incertidumbre que existe respecto a las pensiones de jubilación en unos cuantos años.

Ir al Comparador

Isbelt MartínExperto en finanzas personales

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

Para solicitar una hipoteca inversa hay que cumplir con los siguientes requisitos:

• Tener más de 65 años o ser dependiente.
• Un punto imprescindible es tener una vivienda en propiedad y si es posible libre de cargas. Si por le contrario, no has terminado de pagar la hipoteca anterior, el préstamo de la hipoteca inversa se ampliará por el importe restante. Miremos este ejemplo de hipoteca inversa: imagina que te quedan de pagar 20.000€ de hipoteca, pues cuando se valore tu vivienda, al préstamo se le sumarán esos 20.000€ como parte del préstamo de hipoteca inversa.

Lo más idóneo es que la vivienda de la hipoteca inversa sea tu residencia habitual. También es posible poner tu segunda residencia pero de esta forma tendrías que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Los bancos querrán sacar la máxima rentabilidad, por eso siempre van a buscar viviendas con un alto valor. Así, además de los beneficios que puedan sacar, con este tipo de viviendas están más protegidos.

Gastos asociados de la hipoteca inversa

Las gastos de las hipotecas inversas son:

• La tasación de la vivienda siempre corre por cuenta del titular, aproximadamente tiene un coste de 300€.
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no habría que pagarlo si se trata de vivienda habitual ya que está bonificado por la Ley 41/2007 ⁽¹⁾ .
• Los gastos de registro, notaría y comisión de apertura del préstamo. Aquí, lo más común es que sea la entidad financiera la que adelante estos gastos y se los deduzca de la parte del préstamo de la hipoteca inversa.
• Por último, tenemos que contar también con los intereses del préstamo (que irán en aumento cuanto más tiempo dure la hipoteca inversa). Esto solo afectaría a los herederos cuando tengan que regularizar el préstamo hipotecario con el banco para recuperar la propiedad.

¿Cuánto puedo ganar con mi hipoteca inversa?

De media en España, los beneficiarios de una hipoteca inversa cobran unos 300€ ⁽²⁾ al mes pero es algo variable que dependerá del cliente en cuestión y de la vivienda.

Las únicas variables que determinarán cuánto dinero puedes ganar con tu hipoteca inversa son el valor de la vivienda y el método de cobro. Por ejemplo, si decides cobrarlo todo de golpe, lo que te ofrezca el banco es lo que puedes obtener mediante la hipoteca inversa.

Pero la finalidad de una hipoteca inversa es que tengas establecidos unos pagos mensuales, trimestrales o semestrales. Esto lo elige el titular según sus intereses; la edad del contratante es un factor a considerar, cuanto mayor sea el titular más conveniente es establecer una hipoteca inversa más corta con unos pagos más elevados.

Tipos de hipoteca inversa

Existen tres tipos o modalidades de hipoteca inversa:

1. Hipoteca inversa vitalicia. Formada por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicio que se activa en caso de que el cliente sobreviva al plazo máximo del crédito.
2. Hipoteca inversa temporal. La cuantía a recibir será el total del valor de venta de la vivienda. Se percibe una renta durante un periodo negociado. Una vez cubierto este valor se puede seguir usando la vivienda pero se deja de recibir renta.
3. Hipoteca inversa de disposición única. Se recibe todo el dinero de golpe, basado en el valor de tasación de la vivienda.

Opiniones hipoteca inversa: ventajas e inconvenientes

La mayor ventaja de las hipotecas inversas es la de obtener ingresos complementarios a la jubilación a la par que se puede seguir utilizando la vivienda habitual. Se trata de una posible opción para la gente mayor que tiene una vivienda en propiedad y no le alcanza con la pensión de jubilación.

Entre las desventajas o posibles riesgos de las hipotecas inversas destacamos los siguientes:

• Los tipos de interés que aplica el banco suelen ser elevados respecto a las hipotecas convencionales. Recuerda que este tipo de producto genera una deuda para los herederos.
• La deuda va aumentando con el transcurso de los años y se podría dar el caso de que la deuda superara el valor de la vivienda. En estos casos los herederos tendrían que responder ante esta deuda con parte de la herencia.
• La hipoteca inversa es un producto financiero "complejo" difícil de entender para el ciudadano "común" y más aún para la gente más mayor. Algunos clientes podrían estar contratando una hipoteca inversa sin ser realmente conscientes de los riesgos que entraña.

Alternativas a la hipoteca inversa

Como veíamos anteriormente contratar una hipoteca inversa conlleva algunos riesgos, además de que es un producto que no se publicita prácticamente por los bancos. Si te encuentras jubilado o cerca de estarlo y necesitas ingresos extras puedes valorar las siguientes alternativas:

• Préstamo con garantía hipotecaria: se trata de un tipo de préstamo en el que se pone como garantía la vivienda. De esta forma, el banco está dispuesto a conceder un préstamo de mayor importe y menores intereses debido a que dispone de una garantía en caso de impago.
• Vender la vivienda: es una de las opciones a tener en mente. Factible sobre todo en los casos en los que la vivienda a vender sea por ejemplo más grande de lo que necesitamos en la actualidad. Esta opción consistiría en vender nuestra vivienda y comprar por ejemplo otra más pequeña o más barata en las afueras y quedarnos con la diferencia de la compraventa como complemento a la jubilación.
• Vender la vivienda a un familiar y alquilarla: venderle la vivienda al futuro heredero es otra de las opciones. Por ejemplo, venderle la casa a un hijo y con ese dinero de la venta pagarle un alquiler todos los meses. De esta forma, el familiar comenzará a amortizar la inversión.

¿Conoces los trámites para contratar una hipoteca?

En este curso te formarás sobre cómo funcionan las hipotecas, los requisitos que solicitan y cómo identificar una hipoteca con condiciones favorables.