Gastos de subrogación de la hipoteca: ¿cuáles son y quién debe pagarlos?
Los gastos de la subrogación de la hipoteca se deben pagar cuando un cliente cambia de banco para mejorar las condiciones de su hipoteca o para cambiar el titular del contrato hipotecario. Estos gastos de subrogación son fundamentalmente la comisión por cancelar la hipoteca con tu banco original y la nueva tasación de la vivienda; el resto corre por cuenta del banco.
- · Gastos de subrogación hipotecaria que paga el cliente
- · Gastos de subrogación hipotecaria que paga el banco
- · Gastos de subrogación hipotecaria por cambio de deudor
- · ¿Compensa pagar los gastos de subrogación de una hipoteca?
- · ¿En qué bancos se puede hacer una subrogación de hipoteca sin gastos?
- · ¿Se pueden reclamar los gastos de subrogación de una hipoteca?
- · Preguntas frecuentes sobre los gastos de subrogación
Gastos de subrogación hipotecaria que paga el cliente
Al llevar a cabo una subrogación de hipoteca, el cliente debe pagar una serie de gastos y comisiones, de manera análoga a los gastos de una hipoteca que corren por su cuenta.
El principal y más importante es la comisión por subrogación. Técnicamente no existe una comisión como tal, con ese nombre, sino que se aplica la comisión por amortización anticipada que figure en tu contrato hipotecario, y se paga al banco que dejas (bien directamente, bien a través del abono que le hará la nueva entidad a esta al formalizar la subrogación).
Esta comisión está limitada por ley, y desde el 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria, no puede superar:
- Hipotecas fijas: 2% durante los primeros diez años, 1,5% a partir del undécimo.
- Hipotecas variables: (una de las dos opciones, a elegir al contratarla)
- 0,25% durante los primeros tres años, y nada a partir del cuarto.
- 0,15% durante los primeros cinco años, y nada a partir del sexto.
Según cuando hayas firmado tu hipoteca, en el contrato pueden figurar otros porcentajes, pues esta limitación ha ido variando con el paso del tiempo de la siguiente manera:
- Antes del 27 de abril de 2003: 1% para hipotecas fijas y variables.
- Entre el 27 de abril de 2003 y el 8 de diciembre de 2007: 0,5% para hipotecas fijas y variables.
- Entre el 8 de diciembre de 2007 y el 16 de junio de 2019: 0,5% durante los primeros cinco años y 0,25% a partir del sexto, para hipotecas fijas y variables.
La nueva Ley Hipotecaria de 2019 no es retroactiva, por lo que esas comisiones máximas no se pueden aplicar a contratos hipotecarios firmados antes de su aprobación. La única excepción es precisamente una subrogación (o una novación): el nuevo contrato deberá regirse por los máximos de la ley actual.
También es posible que el cliente deba abonar una nueva tasación inmobiliaria. Esto será así en cualquiera de las siguientes circunstancias:
- Si hace más de dos años de la última tasación ()
- Si la deuda a subrogar es de más de 300.000€, o si supera el 80% del informe de tasación existente.
- Si se trata de una subrogación con ampliación de capital.
- Si hubo problemas con el pago de las cuotas en el pasado.
Y por último, si la nueva hipoteca tuviera una comisión de apertura, esta lógicamente correspondería al cliente.
Una subrogación solo permite modificar el interés y el plazo de la hipoteca. Si deseas modificar otras características del préstamo, como el tipo de interés (pasarlo de variable a fijo, por ejemplo), o ampliar el importe, deberás solicitar a la nueva entidad una novación hipotecaria, la cual tiene sus propias comisiones, y que habría que tener en cuenta de cara a calcular los gastos de la subrogación.
Sin embargo, los gastos de novación para pasar de variable a fijo (el cambio más habitual), están muy regulados y son prácticamente nulos. El establece una comisión máxima del 0,05% si te pasas a una hipoteca fija de más de tres años de duración, y del 0% si el cambio no incluye amortización anticipada del capital.
Gastos de subrogación hipotecaria que paga el banco
Algunos de los gastos de subrogación de una hipoteca los ha de pagar el banco. Son los siguientes:
- Notaría: suelen oscilar entre el 0,2% y el 0,5% de la cantidad que queda por devolver de la hipoteca.
- Gestoría: no están regulados, así que cada gestoría aplica sus propios honorarios. Lo habitual es que ronden los 200-500€.
- Registro: alrededor de 100€.
Estos dos últimos gastos no siempre aparecen, ya que dependen de la política de la entidad bancaria. Cambiar la hipoteca de un banco a otro no supone el pago de impuestos (y de ser así, sería el banco quien debiera asumirlo también), como el IAJD ().
Gastos de subrogación hipotecaria por cambio de deudor
Las subrogaciones que se realicen porque cambia el titular del préstamo hipotecario también conllevan gastos. Algunos los paga el comprador, otros, el vendedor, y otros son responsabilidad del banco:
- Gastos del comprador: tasación de la vivienda (siempre que el banco la exija, en función de los requisitos anteriormente enumerados). Oscila entre los 200 y los 400 euros.
- Gastos del vendedor: la comisión por subrogación, de haberla. Por ley, no puede ser de más del 2% del importe pendiente de pago.
- Gastos del banco: todos aquellos gastos que, en cualquier otro caso, le correspondían pagar (notaría, gestoría y registro).
Recordemos que una subrogación de hipoteca por cambio de deudor es realizar un cambio el titular de la hipoteca sin cambiar sus condiciones. Se da cuando se ha comprado una vivienda con hipoteca en vigor, traspasando el préstamo al nuevo comprador, eso sí, con las mismas condiciones hipotecarias. En este caso, el banco evaluará la solvencia del nuevo deudor antes de aceptar la subrogación.
¿Compensa pagar los gastos de subrogación de una hipoteca?
Por norma general, compensa realizar hacer una subrogación en los siguientes escenarios:
- En los primeros años de la hipoteca. Debido al sistema de amortización francés de los préstamos hipotecarios, es en los primeros meses o años cuando se paga una mayor cantidad de intereses. En los últimos meses prácticamente lo que se paga en cada cuota es el capital principal, con muy pocos intereses. Y como la idea de hacer una subrogación es mejorar el tipo de interés de la hipoteca actual, la diferencia y ahorro en los primeros años será notable. Además, de esta forma da tiempo a amortizar o compensar los gastos asumidos de la subrogación.
- Cuando la hipoteca actual tenga un tipo de interés elevado o más alto que los tipos de interés que ofrecen los bancos en sus hipotecas actuales. Cuanto peor sea el tipo de interés de tu hipoteca, más natarás la diferencia al realizar el cambio. Es habitual encontrar ofertas de subrogación para tu hipoteca en diferentes entidades bancarias. Cuando lo hagas, aprovéchalo.
- En el supuesto de que quieras cambiar la hipoteca de variable a fija. Las recientes subidas del euríbor han encarecido las cuotas de las hipotecas variables (se estima que en las cuotas), por lo que pasarse a una hipoteca fija es apostar sobre seguro. El último valor registrado del euríbor a mes de marzo de 2024 (3,718%).
Cuota calculada con Euribor 3,718% a fecha 01/04/2024
Cuota calculada con Euribor 3,718% a fecha 01/04/2024Simulación de gastos de subrogación
Pongamos un ejemplo práctico sobre a cuánto ascienden aproximadamente los gastos de subrogación. Supongamos que contrataste una hipoteca a tipo variable en 2020, con un diferencial del 1,70%. Te quedan por pagar 90.000€ y 15 años más de contrato. Las subidas del euríbor han hecho que el tipo de interés se dispare, y encuentras otro banco que te hace ofrece un diferencial del 0,75%.
No tiene comisión de apertura, pero como han pasado más de dos años desde la última tasación, te toca volver a hacerla y te cuesta 300€. Solo resta calcular las comisiones que pagarías.
Al firmar la hipoteca elegiste pagar el 0,15% durante cinco años en caso de amortización anticipada, y como han pasado cuatro desde entonces es lo que abonarás por la subrogación a tu banco. Eso son 135€, a los que habría que sumar los 300€ de la tasación para un total de 435€ que te costará la subrogación.
¿Te compensa? Solo debes comparar lo que te quedaba por pagar con las condiciones actuales y lo que te costará la hipoteca tras la subrogación, además de la diferencia de la cuota mensual. Te lo resumimos en la siguiente tabla:
| Cuota | Intereses | |
|---|---|---|
| Hipoteca actual (E+1,7%) | 731,46€ | 41.664,06€ |
| Subrogación (E+0,75%) | 687,02€ | 33.664,42€ |
| Ahorro | 44,44€/mes | (41.664,06 - 33.664,42) - 435 = 7.564,64€ |
Como puedes ver, aunque de primeras te suponga un desembolso de más de 400€, a la larga te ahorrarás más de 7.500 euros (aunque ten en cuenta que eso es en el hipotético e imposible caso de que el euríbor se mantuviera invariable esos 15 años). Si prefieres mirar más a corto plazo, con lo que te ahorras cada mes habrás pagado los costes en menos de un año. Y es más, podrías aprovechar el cambio y negociar con tu nuevo banco una novación a tipo fijo, la cual no tendría comisiones si no amortizas capital de forma anticipada, en virtud del artículo 23.6 de la nueva Ley Hipotecaria.
¿En qué bancos se puede hacer una subrogación de hipoteca sin gastos?
Hay algunos bancos que deciden asumir los gastos de subrogación o parte de ellos para convencer a los clientes de hacer la hipoteca con ellos y otros dan algún tipo de facilidades para afrontar el cambio, pero lo habitual es que no hagan nada (o que no lo promocionen). Estos son:
- Subrogación de hipoteca MyInvestor: este banco asume la comisión de subrogación y la tasación, siempre que se formalice la hipoteca.
- Subrogación de hipoteca CaixaBank: te pagan la tasación de la vivienda si finalmente firmas la hipoteca con ellos, y te financia en las cuotas las comisiones a pagar al otro banco.
- Subrogación de hipoteca Openbank: el banco online del Santander ofrece bonificaciones en efectivo a los clientes que cambien con ellos sus hipotecas. En la actualidad da 350€, lo cual debería ser suficiente para pagar, al menos, gran parte de los gastos de subrogación.
¿Se pueden reclamar los gastos de subrogación de una hipoteca?
Es posible reclamar los gastos de subrogación de una hipoteca si el cliente hizo frente a ciertos pagos que la Justicia ha sentenciado que correspondían al banco, es decir, los de notaría, gestoría y registro.
Al igual que ocurre a la hora de reclamar los gastos de la hipoteca, es posible hacerlo de acuerdo a la legislación vigente y la jurisprudencia.
Hay que tener en cuenta que la nueva Ley Hipotecaria no tiene retroactividad, es decir, que solo aplica a los contratos firmados a partir de su entrada en vigor, con una excepción: las subrogaciones. Si cambias tu hipoteca de banco, el nuevo no te puede mantener o cobrar las cláusulas y comisiones que esta legislación ha tumbado.
En teoría, el plazo para solicitar la devolución es de cinco años desde la última sentencia al respecto de las cláusulas abusivas, , mientras que la jurisprudencia habla de diez. El problema es que no hay unanimidad al respecto de cuándo comienza a contar ese plazo, sea cual sea su duración.
La , a finales de enero de 2024, añadió más leña al fuego, al determinar que el plazo solo debería comenzar cuando el cliente perjudicado sea consciente de la nulidad o el carácter abusivo de las cláusulas, y que dicha consciencia no puede depender de la existencia de jurisprudencia.
Necesitarás los siguientes documentos:
- DNI o NIE del titular
- Facturas y recibos que demuestren el pago de los gastos indebidos
- Escritura hipotecaria y documentación que acredite la subrogación
Esta reclamación se puede hacer de forma extrajudicial directamente a la entidad bancaria, y si no prosperase, mediante una demanda en los tribunales. Para la vía judicial hará falta contar con un abogado, pero también se puede recurrir a las asociaciones de consumidores, como la OCU.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de subrogación
¿Cuándo es más rentable subrogar una hipoteca?
Cuanto antes subrogues tu hipoteca, mejor. El principal motivo es que al obtener un mejor tipo de interés, pagarás una cuota menor y, además, menos intereses (recuerda que por el sistema de amortización francés, las primeras cuotas tendrán una proporción mayor de intereses que de capital). Si en los primeros años no tienes motivos para cambiar, un buen momento para hacerlo es cuando el mercado empiece a ofrecer tipos mucho más bajos que el que firmaste. Y recuerda que aunque una subrogación casi siempre sale rentable, suele tener un coste que te llevará un tiempo amortizar porque se trata de un ahorro a largo plazo.
¿Cómo se paga menos, cancelando o subrogando la hipoteca?
A la hora de llevarte la hipoteca a otro banco tienes, en esencia, tres opciones: subrogarla (para cambiar interés y plazo), subrogarla y novarla (y así poder modificarla al gusto), o cancelarla y contratar una nueva (y hacerla a tu medida). Las dos primeras, por lo general, son más económicas, pero no todos los bancos aceptan subrogaciones. De hecho, es posible que aunque promocionen subrogaciones, lo que en realidad suceda sea una cancelación más apertura de nueva hipoteca.
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