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Persona calculando las cuotas de su hipoteca

Cuota de la hipoteca: ¿cómo se calcula? Tipos y ejemplos

20.454 personas han leído este post en los últimos 12 meses
Juan Ribón

Juan Ribón Entrada actualizada el martes, 31 de enero de 2023

Finanzas logo

Calcular la cuota de la hipoteca es importante tanto antes de firmar, como de cara a la siguiente mensualidad, en caso de haber contratado una de tipo variable. Para saber cómo calcular la cuota de la hipoteca primero has de conocer todas las variables que influyen en la fórmula, como son la cuantía del préstamo, su plazo de amortización y la TIN.

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?

Para calcular la cuota de la hipoteca has de tener presentes varios conceptos. El primero, cuál es el sistema de amortización de la hipoteca. En España, lo habitual es usar el sistema de amortización francés, que supone empezar pagando una mayor proporción de intereses que de capital para, con el paso de los meses, darle la vuelta a la tortilla y acabar pagando más capital que interés.

Luego has de conocer las variables que afectarán a la cuota mensual:

  1. El importe total del préstamo hipotecario (y cuánto queda por devolver)
  2. El tipo de interés anual
  3. El plazo de amortización del crédito (y cuántas cuotas faltan por pagar)

Con todo ello en mente, toca ponerse manos a la obra, desempolvar la calculadora, agarrar boli y papel y empezar a hacer cuentas... O recurrir a una hoja de cálculo o, mejor aún, a una calculadora online de cuotas de hipoteca.

Si quieres hacer los cálculos de la cuota a mano, debes dividir el capital total por la cuota constante de amortización.

La cuota constante de amortización se calcula con la siguiente fórmula matemática: (1-(1+i)^-n)/i, donde 'i' es el porcentaje de interés mensual (se obtiene dividiendo el tipo de interés entre 12 meses) y 'n' es el número de meses.

Para hacer los cálculos con una hoja de cálculo has de usar esta fórmula: =PAGO(tasa; nper; va), donde 'tasa' es el porcentaje de interés mensual, 'nper' es el número de meses y 'va' es el capital total recibido (hay otros dos campos, pero no es necesario rellenarlos).

La parte de la cuota que se destina a la amortización del capital se obtiene restando a dicha cuota los intereses a pagar durante todo el año (lo que se calcula multiplicando el capital pendiente por el porcentaje de interés anual, y dividiéndolo por 12 meses).

Calcular la cuota en una hipoteca con euríbor

El cálculo de las cuotas de una hipoteca variable es el más complicado de los dos tipos mayoritarios de hipoteca, puesto que depende de la cotización de un índice de referencia, habitualmente el euríbor, y por tanto subirá o bajará con el paso del tiempo.

En este sentido es importante saber que la cuota no cambiará mientras el banco no recalcule el interés en función del euríbor. Su cotización fluctúa mes a mes, incluso día tras día, pero lo habitual en las hipotecas es actualizarlo una vez al año.

Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca Variable
3,82%TAE bonificado
Hasta 80%Financiación máxima
Hasta 30 añosPlazo máximo
0,20% con hasta 2 productos disponiblesBonificación máxima
Paquete adicional
Bonificación domiciliación de nómina
Incluido
-0,1% TIN
Paquete adicional
Bonificación seguro de hogar
Incluido
-0,1% TIN
Para inmueble de 150.000€ financiando el 80% a 25 años
Coste total hipoteca 65.875,03€
Cuota fija
451
,70
mes
El primer año0,99% TIN
Cuota variable
608
,37
mes
DespuésEuribor + 0,60% TIN
InformaciónCuota calculada con Euribor 3,018% a fecha 02/02/2023
Impuestos y gastos de gestión no incluidos
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca Variable
3,96%TAE inicial
Hasta 80%Financiación máxima
Hasta 30 añosPlazo máximo
No tiene bonificacionesBonificación máxima
Para inmueble de 150.000€ financiando el 80% a 25 años
Coste total hipoteca 68.631,54€
Cuota fija
465
,96
mes
El primer año1,25% TIN
Cuota variable
618
,13
mes
DespuésEuribor + 0,75% TIN
InformaciónCuota calculada con Euribor 3,018% a fecha 02/02/2023
Impuestos y gastos de gestión no incluidos
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca Variable
4,09%TAE inicial
Hasta 80%Financiación máxima
Hasta 30 añosPlazo máximo
No tiene bonificacionesBonificación máxima
Para inmueble de 150.000€ financiando el 80% a 25 años
Coste total hipoteca 70.239,59€
Cuota fija
485
,01
mes
El primer año1,59% TIN
Cuota variable
627
,32
mes
DespuésEuribor + 0,89% TIN
InformaciónCuota calculada con Euribor 3,018% a fecha 02/02/2023
Impuestos y gastos de gestión no incluidos
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca Variable
4,08%TAE inicial
Hasta 80%Financiación máxima
Hasta 35 añosPlazo máximo
No tiene bonificacionesBonificación máxima
Para inmueble de 150.000€ financiando el 80% a 25 años
Coste total hipoteca 70.580,10€
Cuota fija
495
,87
mes
El primer año1,78% TIN
Cuota variable
620
,10
mes
DespuésEuribor + 0,78% TIN
InformaciónCuota calculada con Euribor 3,018% a fecha 02/02/2023
Impuestos y gastos de gestión no incluidos

Por tanto, a la hora de calcular la cuota mensual de una hipoteca variable hay que tener en cuenta que el tipo de interés no solo cambiará cada año, sino que se calcula sumando el diferencial y el índice de referencia.

Supongamos que firmamos una hipoteca con las siguientes condiciones: 120.000€ a 25 años, interés del 1,29% el primer año y euríbor + 0,89% los 24 restantes.

Durante el primer año, la cuota será de 468,17€. A partir de los siguientes cambiará porque se le aplicará la fórmula diferencial + euríbor para calcular el tipo de interés. El segundo año se ha calculado el euríbor al -0,147%, por lo que el tipo de interés será del 0,743%, y la cuota, de 438,42€.

El tercero el euríbor se desploma, y cotiza al -0,491%. El tipo de interés baja al 0,399% y, en consecuencia, la cuota también: será de 420,35€. Pero el cuarto año el euríbor se dispara, se pone en positivo, y cotiza al 0,287%. El tipo de interés a pagar ha subido al 1,177%, y con él la cuota hasta los 461,93€.

Calcular la cuota de una hipoteca fija

Calcular la cuota de una hipoteca a tipo fijo es mucho más sencillo que en el caso de las variables, ya que como el interés no cambiará bajo ningún concepto durante todo el periodo de amortización, la cuota será siempre la misma.

Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca Fija
3,25%TAE bonificado
Hasta 80%Financiación máxima
Hasta 30 añosPlazo máximo
0,40% con hasta 3 productos disponiblesBonificación máxima
Paquete adicional
Bonificación domiciliación de nómina
Incluido
-0,1% TIN
Paquete adicional
Bonificación seguro de hogar
Incluido
-0,1% TIN
Paquete adicional
Bonificación seguro de vida
Incluido
-0,2% TIN
Para inmueble de 150.000€ financiando el 80% a 25 años
Coste total hipoteca 54.150€
Cuota fija
547
,45
mes
2,65% TIN
Impuestos y gastos de gestión no incluidos
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca Fija
3,46%TAE bonificado
Hasta 80%Financiación máxima
Hasta 30 añosPlazo máximo
1% con hasta 3 productos disponiblesBonificación máxima
Paquete adicional
Bonificación domiciliación de nómina
Incluido
-0,25% TIN
Paquete adicional
Bonificación seguro de hogar
Incluido
-0,25% TIN
Para inmueble de 150.000€ financiando el 80% a 25 años
Coste total hipoteca 58.096,17€
Cuota fija
523
,36
mes
6 meses2,25% TIN
Cuota fija
547
,45
mes
Después2,65% TIN
Impuestos y gastos de gestión no incluidos
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca Fija
3,73%TAE bonificado
Hasta 80%Financiación máxima
Hasta 30 añosPlazo máximo
0,8% con hasta 7 productos disponiblesBonificación máxima
Paquete adicional
Bonificación domiciliación de nómina
Incluido
-0,3% TIN
Paquete adicional
Bonificación seguro de hogar
Incluido
-0,1% TIN
Paquete adicional
Bonificación seguro de vida
Incluido
-0,1% TIN
Para inmueble de 150.000€ financiando el 80% a 25 años
Coste total hipoteca 63.192,21€
Cuota fija
575
,94
mes
3,11% TIN
Impuestos y gastos de gestión no incluidos
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca Fija
3,68%TAE inicial
Hasta 80%Financiación máxima
Hasta 30 añosPlazo máximo
No tiene bonificacionesBonificación máxima
Para inmueble de 150.000€ financiando el 80% a 25 años
Coste total hipoteca 62.358,96€
Cuota fija
591
,14
mes
3,35% TIN
Impuestos y gastos de gestión no incluidos
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca Fija
3,99%TAE inicial
Hasta 80%Financiación máxima
Hasta 30 añosPlazo máximo
No tiene bonificacionesBonificación máxima
Para inmueble de 150.000€ financiando el 80% a 25 años
Coste total hipoteca 67.663,64€
Cuota fija
613
,05
mes
3,69% TIN
Impuestos y gastos de gestión no incluidos

El cálculo, por tanto, es el mismo que hemos visto, y solo variará la proporción de intereses y capital que conformará la cuota de la hipoteca fija.

Supongamos que firmamos una hipoteca fija con las siguientes condiciones: 120.000€ a 25 años, interés del 1,54%. La cuota será durante los 300 meses de 482,18€, inamovible.


Cálculo de la cuota tras la revisión de la hipoteca

Las hipotecas variables el tipo de interés se calcula sumando a un porcentaje fijo, llamado diferencial, el índice de referencia, normalmente el euríbor. Este índice varía con frecuencia, pero esta variación solo afecta a la cuota cuando se lleve a cabo la revisión de la hipoteca.

Esas revisiones están pactadas en el contrato, pero lo habitual es que se lleven a cabo cada año o cada seis meses, de nuevo en fechas concretas y pactadas. Por tanto, la cuota de la hipoteca se mantendrá estable hasta la citada revisión.

El euríbor se toma del valor mensual que el Banco de España publica cada mes en el BOE, y salvo que en el contrato se estipule una fecha de revisión y otra de referencia del euríbor, el banco tomará el último valor publicado en el BOE y lo aplicará llegado el momento de revisar la hipoteca.


Simulador de cuota de hipoteca

Calcular la cuantía de la cuota de la hipoteca puede ser un dolor de cabeza, porque exige ciertos conocimientos de matemáticas, o un mínimo manejo de las hojas de cálculo. Por fortuna, cada vez hay más calculadoras online de cuotas de hipoteca.

Una de ellas es el simulador hipotecario del Banco de España, el cual calculará la cuota mensual con solo introducir el importe a financiar, el plazo de amortización (en meses o años) y el tipo de interés (incluyendo la posibilidad de añadir un cambio del tipo de interés, y cuándo se realizará dicho cambio).

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Juan Ribón Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.