Cuota de la hipoteca: ¿cómo se calcula? Tipos y ejemplos
Calcular la cuota de la hipoteca es importante, tanto antes de firmar como de cara a la siguiente mensualidad, en caso de haber contratado una de tipo variable. Para saber cómo calcular la cuota de la hipoteca primero has de conocer todas las variables que influyen en la fórmula, como son la cuantía del préstamo, su plazo de amortización y el TIN.
| Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima de la hipoteca | Contacto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca Open Fija Openbank | 178.594,26 € | 3,48 % | 3,07% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Fija Banco Santander | 187.189,97 € | 3,94 % | Los primeros 6 meses: 2,90% TIN | Después: 3,20% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,10% TIN con 8 productos | |
| Hipoteca Inteligente Tipo Fijo EVO Banco | 187.256,40 € | 3,95 % | 3,35% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,40% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Fija Casa Eficiente Bankinter | 193.367,30 € | 4,30 % | 3,50% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,30% TIN con 4 productos | |
| Hipoteca Fija Sabadell | 198.696,65 € | 4,55 % | 3,65% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 4 productos |
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Para calcular la cuota de la hipoteca has de tener presentes varios conceptos. El primero, cuál es el sistema de amortización de la hipoteca. En España, lo habitual es usar el sistema de amortización francés, que supone empezar pagando una mayor proporción de intereses que de capital para, con el paso de los meses, darle la vuelta a la tortilla y acabar pagando más capital que interés.
Luego has de conocer las variables que afectarán a la cuota mensual:
- El importe total del préstamo hipotecario (y cuánto queda por devolver)
- El tipo de interés anual
- El plazo de amortización del crédito (y cuántas cuotas faltan por pagar)
Con todo ello en mente, toca ponerse manos a la obra, desempolvar la calculadora, agarrar boli y papel y empezar a hacer cuentas... O recurrir a una hoja de cálculo o, mejor aún, a una calculadora online de cuotas de hipoteca.
Si quieres hacer los cálculos de la cuota a mano, debes dividir el capital total por la cuota constante de amortización.
La cuota constante de amortización se calcula con la siguiente fórmula matemática: (1-(1+i)^-n)/i, donde 'i' es el porcentaje de interés mensual (se obtiene dividiendo el tipo de interés entre 12 meses) y 'n' es el número de meses.
Para hacer los cálculos con una hoja de cálculo has de usar esta fórmula: =PAGO(tasa; nper; va), donde 'tasa' es el porcentaje de interés mensual, 'nper' es el número de meses y 'va' es el capital total recibido (hay otros dos campos, pero no es necesario rellenarlos).
La parte de la cuota que se destina a la amortización del capital se obtiene restando a dicha cuota los intereses a pagar durante todo el año (lo que se calcula multiplicando el capital pendiente por el porcentaje de interés anual, y dividiéndolo por 12 meses).
Calcular la cuota en una hipoteca con euríbor
El cálculo de las cuotas de una hipoteca variable es más complicado, puesto que la hipoteca se verá afectada por la cotización del euríbor, y por tanto subirá o bajará con el paso del tiempo en función de cómo varíe éste.
En este sentido es importante saber que la cuota no cambiará mientras el banco no recalcule el interés en función del euríbor. Su cotización fluctúa mes a mes, incluso día tras día, pero lo habitual en las hipotecas es actualizarlo una vez al año. El último dato a mes de octubre de 2023 (4,160%).
Cuota calculada con Euribor 4,16% a fecha 01/11/2023
Cuota calculada con Euribor 4,16% a fecha 01/11/2023
Cuota calculada con Euribor 4,16% a fecha 01/11/2023
Cuota calculada con Euribor 4,16% a fecha 01/11/2023Por tanto, a la hora de calcular la cuota mensual de una hipoteca variable hay que tener en cuenta que el tipo de interés no solo cambiará cada año, sino que se calcula sumando el diferencial y el índice de referencia.
Supongamos que has firmado una hipoteca con las siguientes condiciones: 120.000€ a 25 años, interés del 1,29% el primer año y euríbor + diferencial de 0,89% los 24 restantes.
Durante el primer año, la cuota será de 468,17€. A partir de los siguientes cambiará porque se le aplicará la fórmula diferencial + euríbor para calcular el tipo de interés. El segundo año se ha calculado el euríbor al -0,147%, por lo que el tipo de interés será del 0,743%, y la cuota, de 439,52€.
El tercero el euríbor se desploma, y cotiza al -0,491%. El tipo de interés baja al 0,399% y, en consecuencia, la cuota también: será de 422,79€. Pero el cuarto año el euríbor se dispara, cogemos el dato actual del euríbor a octubre de 2023 (4,160%). El tipo de interés a pagar ha subido al 5,050%, y con él la cuota hasta los 676,47€.
Resumen:
- Primer año fijo (1,29%): cuota 468,17€
- Actualización euríbor + diferencial segundo año (0,743% TIN): cuota 439,52€.
- Actualización euríbor + diferencial tercer año (0,399% TIN): cuota 422,79€.
- Actualización euríbor actual a mes de octubre de 2023 (4,160%) + diferencial (5,050% TIN): cuota 705,01€.
Calcular la cuota de una hipoteca fija
Calcular la cuota de una hipoteca a tipo fijo es mucho más sencillo que en el caso de las variables, ya que como el interés no cambiará bajo ningún concepto durante todo el periodo de amortización, la cuota será siempre la misma.
El cálculo, por tanto, es el mismo que hemos visto, y solo variará la proporción de intereses y capital que conformará la cuota de la hipoteca fija.
Supongamos que has firmado una hipoteca fija con las siguientes condiciones: 120.000€ a 25 años, interés del 3,75%. La cuota será durante los 300 meses de 616,96€, inamovible.
Cálculo de la cuota tras la revisión de la hipoteca
Las hipotecas variables el tipo de interés se calcula sumando a un porcentaje fijo, llamado diferencial, el índice de referencia, normalmente el euríbor. Este índice varía con frecuencia, pero esta variación solo afecta a la cuota cuando se lleve a cabo la revisión de la hipoteca.
Esas revisiones están pactadas en el contrato, y lo habitual es que se lleven a cabo cada año o cada seis meses, de nuevo en fechas concretas y pactadas. Por tanto, la cuota de la hipoteca se mantendrá estable hasta la citada revisión.
en el BOE, y salvo que en el contrato se estipule una fecha de revisión y otra de referencia del euríbor, el banco tomará el último valor publicado en el BOE y lo aplicará llegado el momento de revisar la hipoteca.
Simulador de cuota de hipoteca
Calcular la cuantía de la cuota de la hipoteca puede ser un dolor de cabeza, porque exige ciertos conocimientos de matemáticas, o un mínimo manejo de las hojas de cálculo. Por fortuna, cada vez hay más calculadoras online de cuotas de hipoteca.
Una de ellas es el , el cual calculará la cuota mensual con solo introducir el importe a financiar, el plazo de amortización (en meses o años) y el tipo de interés (incluyendo la posibilidad de añadir un cambio del tipo de interés, y cuándo se realizará dicho cambio).
Descubre cuál es la mejor hipoteca del mercado
| Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima de la hipoteca | Contacto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca Open Variable Openbank | 209.622,98 € | 5,01 % | El primer año: 1,60% TIN | Después: Euribor + 0,60% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Naranja Variable ING | 217.943,96 € | 5,45 % | El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,59% TIN | Hasta 80 % | Hasta 40 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Cumbre Tipo Variable Globalcaja | 218.988,80 € | 5,49 % | El primer año: 1,59% TIN | Después: Euribor + 0,99% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,10% TIN con 10 productos | |
| Hipoteca Variable Unicaja | 220.288,06 € | 5,60 % | El primer año: 2,40% TIN | Después: Euribor + 0,63% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | |
| Hipoteca Joven Variable Casa Eficiente Bankinter | 220.868,93 € | 5,58 % | El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,80% TIN | Hasta 80 % | Hasta 40 años | -1,30% TIN con 4 productos |
| Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima de la hipoteca | Contacto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca Inteligente Mixta 15 EVO Banco | 195.211,41 € | 4,15 % | Los primeros 15 años: 2,95% TIN | Después: Euribor + 0,75% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,40% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Open Mixta 25 Openbank | 195.568,60 € | 4,14 % | Los primeros 10 años: 2,74% TIN | Después: Euribor + 0,55% TIN | Hasta 80 % | Hasta 25 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca a Tipo Mixto 20 Bankinter | 200.228,29 € | 4,55 % | Los primeros 20 años: 3,55% TIN | Después: Euribor + 0,85% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,30% TIN con 4 productos | |
| Hipoteca Mixta Banco Santander | 212.458,97 € | 4,91 % | Los primeros 6 meses: 2,80% TIN | Los siguientes 108 meses: 3,10% TIN | Después: Euribor + 1,19% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,10% TIN con 8 productos | |
| Hipoteca Cumbre Tipo Mixto (5 años) Globalcaja | 216.053,39 € | 5,29 % | El primer año: 3,49% TIN | Los siguientes 4 años: 3,79% TIN | Después: Euribor + 0,99% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,10% TIN con 10 productos |
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