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Hombre con su asesor renegociando su hipoteca

¿Cómo renegociar una hipoteca?

2.507 personas han leído este post en los últimos 12 meses
Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el jueves, 9 de junio de 2022

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Renegociar una hipoteca nos permite conseguir mejores condiciones (rebaja de intereses, ampliar o reducir plazos, etc) siempre que el banco acepte los cambios. Eso sí, habrá que tener en cuenta que este trámite conlleva determinados costes.

Mejores hipotecas
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
EVO BancoHipoteca Inteligente variable0,95% 1er año | Euribor + 0,75% Resto de años1,3%561,92 1er año | Euribor + 0,75% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar0,20%
MyInvestorHipoteca Variable1,29% 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años1,89%585,22 €/mes 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
ImaginbankHipoteca fija Imaginbank1,70%2,17%614,10 €/mes90%25 añosNómina0,75%
EVO BancoHipoteca Inteligente tipo fijo1,85%2,33%624,88 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida0,35%
IbercajaHipoteca Fácil a tipo fijo2,25%2,52%654,20 €/mes80%25 añosNómina1%
Banco SantanderHipoteca Fija2,12% 6 meses | 2,02% Resto de años2,8%644,58 €/mes 6 meses | 637,51 €/mes Resto de años80%30 añosNómina. Tarjetas. Seguros vida/hogar/accidentes/incapacidad.Vivienda sostenible1,10%
OpenbankHipoteca Open Fija2,43%2,93%667,65 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida. Suministros eléctrico y gas con Repsol0,60%
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2021. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. En las hipotecas variables y mixtas se muestra la cuota a pagar con el interés fijo propio del primer periodo, siendo aplicable a partir de ese momento el interés + valor del euríbor mostrado en sus condiciones. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por TAE de menor a mayor. Las ofertas mostradas reflejan la representatividad del tipo de hipoteca sobre vivienda más contratada en el mercado español según el último INE publicado, correspondiente a febrero de 2022: 72,8% tipo fijo y 27,2% tipo variable. Actualizado a viernes, 24 de Junio de 2022. Se muestran las mejores Mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a jueves, 11 de agosto de 2022.

¿Se puede renegociar la hipoteca?

Sí, renegociar una hipoteca es posible. Para ello habrá que ponerse en contacto con la entidad bancaria con la que se tiene contratado el préstamo.


¿Qué condiciones se pueden renegociar en una hipoteca?

Al negociar la hipoteca con el banco es posible cambiar algunas de las condiciones de la misma, eso sí, siempre que la entidad acepte esos cambios. Algunos de esos cambios hacen referencia a:

  • Rebajar el tipo de interés. Si por ejemplo tenemos una hipoteca firmada hace unos años y los tipos de interés de las hipotecas actuales son más competitivos es posible que el banco acepte rebajarnos los intereses para que no cambiemos la hipoteca de banco. También es posible cambiar de una hipoteca variable a fija si vemos que el euríbor está demasiado alto.
  • Ampliación de la hipoteca: mediante una renegociación se puede añadir más capital a la hipoteca o mantener el importe de la hipoteca y alargar los plazos.
  • Plazos de devolución: se puede solicitar una amplicación de los plazos para devolver la hipoteca o incluso si disponemos de gran solvencia negociar una reducción de los plazos. Y en caso de estar en una situación delicada que nos impida pagar las cuotas se puede negociar una carencia hipotecaria.
  • Cambio en las garantías. Renegociando con el banco también se podrían hacer cambios en la titularidad, como por ejemplo pasar de dos titulares a uno en la hipoteca. También se puede negociar quitar los avales de la hipoteca.

Cómo renegociar las hipotecas

La renegociación de la hipoteca se hará con la entidad con la que se tiene contratado el préstamo. Para ello será necesario ponerse en contacto con la misma y hablar de las modificaciones que se desean hacer. Se podrán cambiar varias condiciones de la hipoteca, o sólo una.

En ocasiones será necesario volver a presentar algunos de los documentos o requerimientos solicitados en la primera firma. Una vez se hayan acordado los cambios con la entidad, se realizará un nuevo contrato mediante una novación hipotecaria. A partir de su firma, se tendrán en cuenta los nuevos aspectos firmados entre cliente y entidad.

En el caso de que la renegociación de la hipoteca con el banco no llegue a buen puerto cabe la posibilidad de hacer una subrogación de hipoteca. Esto significa llevar tu hipoteca a otro banco para mejorar condiciones, algo similar a una portabilidad en telefonía.


Cómo renegociar una hipoteca que no puedo pagar

Existen situaciones en las que puede complicarse el hacer frente a la hipoteca. En caso de no poder pagar de forma temporal, lo mejor será intentar negociar con el banco. Hay que tener en cuenta que la entidad estará también interesada en que esta deuda no aumente, por lo que suelen estar abiertos a dicha negociación. De esta forma sería posible:

  • Ampliar el plazo de amortización de la hipoteca, pagando menos en cada cuota.
  • Que permitan una carencia total o parcial de la hipoteca.
    • Total: podrás estar un tiempo determinado sin pagar las cuotas.
    • Parcial: solo pagarás los intereses durante el tiempo estipulado por tanto, la cuota será mucho menor.
  • Reunificar deudas en la hipoteca, en caso de que existan, todos las deudas que se tengan con la entidad para pagar una sola cuota y con un importe menor.

Si bien esta es la opción más recomendable, no es la única. También existen tanto la dación en pago, como esperar a que sea la entidad la que reclame la deuda por vía judicial (ejecución hipotecaria).

  • Dación en pago:
    • También implicará una negociación con el banco.
    • La entidad pasa a ser la propietaria de la vivienda.
    • Pagarás una cuota de alquiler para poder seguir viviendo en ella.
  • Ejecución hipotecaria
    • Implica una subasta de la vivienda, por lo que perderás tu condición sobre ella.
    • Puede implicar otros gastos y embargos: si la tasación de la vivienda es menor del dinero adeudado, continuarás debiendo un dinero que tendrás que abonar a la entidad.

¿Cuánto cuesta renegociar la hipoteca?

A la hora de renegociar una hipoteca no existe un coste o precio fijo. Todo dependerá de los distintos porcentajes y cuantías de los pagos estipulados. También de cual sea tu entidad y sus condiciones en ese momento. Por norma general, se afrontarán los siguientes gastos:

  • Comisión de novación: se sitúa entre un 0% y un 1%.
  • Gastos de gestoría: pueden alcanzar, incluso, los 400€. Sin embargo no se recomienda que supere los 250€.
  • Gastos de notaría: variará entre un 0,2% y un 0,5% del capital pendiente de amortización. Se tata de un gasto regulado, por lo que nunca podrá superar esos porcentajes.
  • Registro de la propiedad.
  • Tasación de la vivienda: en el caso de la subrogación puede suceder que la nueva entidad quiera realizar una nueva tasación de la vivienda.

En el caso de la subrogación los gastos siempre van a ser mayores que en la novación o renegociación con tu entidad. Entre otros motivos, porque pueden eliminarse algunos de los gastos en función de cuáles sean las condiciones a modificar. Como por ejemplo la escritura pública o los gastos de notaría.


Cada cuántos años renegociar hipoteca

No existe un plazo estipulado para renegociar la hipoteca. Se recomienda esperar, al menos, a los tres años. Si se ha cumplido correctamente con las cuotas, la entidad suele estar abierta a la novación.

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Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 3 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.