Salir de una hipoteca compartida: motivos, medios y costes

Cómo salir de una hipoteca compartida

Dados los exigentes requisitos de los bancos a la hora de conceder hipotecas, cada vez es más normal que estas se firmen entre varias personas. Lo más habitual al hablar de una hipoteca compartida es que se trate de una pareja que decide comprarse una casa para vivir junta bajo el mismo techo, pero pueden surgir problemas en una hipoteca con varios titulares que hagan la convivencia imposible.

Entonces, ¿qué ocurre con una hipoteca conjunta en caso de divorcio o separación? Lo primero primero que hay que saber es que al banco no le importa que te hayas divorciado de tu pareja: el pago de la hipoteca sigue siendo responsabilidad de ambos. Para que eso no ocurra, hay que cambiar la titularidad de la hipoteca.

Pero, como es lógico, la parte que abandone el domicilio no tendrá ningún interés en seguir pagando una casa en la que no va a vivir. Ahí entran en juego las diferentes formas de salir de una hipoteca conjunta, las cuales son, en esencia, tres.

También es posible que una vivienda hipotecada cuente con varios titulares a consecuencia de una herencia. Si alguno de los beneficiarios lo desea, sea cual sea su motivación, puede negociar su salida de la hipoteca compartida.

Hay varias maneras de resolver este desagradable embrollo. Se puede vender la casa, saldar la hipoteca con lo obtenido, repartir beneficios (si los hubiera) y que cada uno haga su vida por su cuenta. Otra opción es que uno de los dos se quede con el inmueble, para lo cual habría que negociar con el banco una novación de hipoteca, para sacar a la otra parte del préstamo, e indemnizarla. La tercera vía es recurrir a la dación en pago.

Salir de una hipoteca compartida por venta de la vivienda

El primer supuesto supone cortar por lo sano: vender la casa y saldar la hipoteca. La idea es realizar una amortización anticipada del crédito hipotecario con el dinero obtenido por la venta del inmueble. Eso sí, el requisito indispensable es que todos los titulares estén de acuerdo y la venta sea consensuada.

De este modo, los titulares de la hipoteca se liberarán de ella, a cambio de quedarse sin la casa. Si la venta fuera por una cantidad mayor que el importe restante de la hipoteca más los gastos de extinción, obtendrían un superávit con el que financiar los gastos derivados de esta operación, en forma de impuestos, y en el mejor de los casos llegar a repartir beneficios.

Se trata, además, de una opción que puede alargarse en el tiempo, lo cual, en determinados casos, puede ser un auténtico inconveniente para los hipotecados. E influyen otros factores, como si la pareja está casada y en qué régimen. Pero todo esto, de cara a la amortización anticipada de la hipoteca, carece de importancia: al banco le interesa seguir cobrando los jugosos intereses.

Salir de una hipoteca conjunta mediante dación en pago

La dación en pago de la vivienda es otra posibilidad para salir de una hipoteca compartida. Es similar a la venta del inmueble, solo que en este caso se lo queda el banco.

La entidad financiera será más reacia a aceptar esta opción cuanto más dinero falte por devolver, o si siente que los titulares, por mucho que se hayan separado, tienen capacidad para seguir pagando la hipoteca. El interés del banco es económico, y siempre será más rentable para él cobrar una hipoteca que gestionar una vivienda.

Además, esta es una opción muy extrema, y pensada para individuos en riesgo de exclusión, por lo que el banco no estará obligado a aceptarla si no se cumplen una serie de requisitos (en caso de que no se contemple la posibilidad en el contrato hipotecario)

Salir de una hipoteca compartida mediante novación con extinción de condominio

La manera más habitual para salir de una hipoteca conjunta es mediante lo que se denomina como novación hipotecaria. Consiste en renegociar con el banco las características de la hipoteca, habitualmente en busca de mejores condiciones, pero también es posible hacerlo para cambiar la titularidad del contrato excluyendo a uno o más de los presentes.

Mediante la novación hipotecaria el préstamo pasará a estar a nombre solo de uno de los titulares. También implica el cambio de titularidad del inmueble a esa persona. La parte que se quede fuera recibirá, como es lógico, una contraprestación por ello. Dicho de una manera muy simplificada, consiste en comprarle su parte al otro titular (o titulares).

Esta opción es la más rentable para los titulares en términos fiscales, aunque eso no hace que sea más sencillo. Supone negociar la novación con el banco, y además efectuar la extinción del condominio para que tanto la hipoteca como la titularidad de la vivienda queden a nombre de una única persona.

Coste de separación de hipoteca compartida

Sea cual sea el medio elegido para quitar a uno de los titulares de una hipoteca compartida, habrá una serie de gastos que afrontar. Dependiendo de cómo se haga, serán unos u otros.

Si se vende la vivienda para amortizar la hipoteca, habrá que pagar tres impuestos:

• IRPF: por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda, sobre esa ganancia habría que aplicarle los tipos de gravamen del ahorro recogidos en el artículo 66 de la Ley del IRPF, estos van desde el 19% hasta el 28% ⁽¹⁾ . Se paga a la hora de hacer la declaración de la renta.
• Plusvalía municipal: de obligatoria presentación aunque la transacción no haya reportado beneficios, lo cual habrá que demostrar. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté el inmueble, y ha de hacerse en los 30 días naturales posteriores a la venta. Se trata por tanto de un impuesto cedido a los ayuntamientos y regulado por los artículos entre el 104 y el 110 de la Ley de Haciendas Locales ⁽²⁾ .
• IBI: impuesto municipal, de carácter anual, y cuya cuantía depende del valor catastral del inmueble. El titular de la casa el día 1 de enero es responsable del pago de este impuesto, aunque es posible llegar a un acuerdo con el comprador para que cada uno abone la parte que le corresponde. Se encuentra regulado en la Subsección segunda (artículos entre el 60 y el 77) del Real Decreto Legislativo 2/2004 ⁽³⁾ .

Además, se deberá pagar al banco una comisión por amortización anticipada, el artículo 23 de la Ley 5/2019 establece unas comisiones máximas que se pueden aplicar ⁽⁴⁾ , que dependerá del momento en que se realice y del tipo de hipoteca:

• Hipoteca variable:
  • 0,15% del importe restante si se hace durante los primeros cinco años de vigencia (y nada si se hace más tarde)
  • 0,25% del importe restante si se hace durante los primeros tres años de vigencia (y nada si se hace más tarde)
• Hipoteca de tipo fijo: máximo del 2% del importe restante si se hace durante los primeros diez años, y máximo del 1,5% si se hace a partir del undécimo.

Si en su lugar se negocia una novación hipotecaria para tener un único titular, los costes serán:

• Los gastos propios de la novación:
  • Tasación del inmueble
  • Comisión por novación
• Coste de la extinción del condominio: la "compra" al titular que abandona la hipoteca de la parte que ha estado pagando.

¿Se puede salir de una hipoteca compartida con deudas?

Si quitar a un titular de una hipoteca compartida no es fácil, hacerlo cuando hay deudas de por medio añade un extra de dificultad a la situación.

En principio, como al banco lo único que le interesa es que pagues, si consigues vender la casa (siempre con el consentimiento del otro titular o titulares) y obtener dinero suficiente con el que amortizar la hipoteca conjunta, no debería haber problema.

Pero la novación hipotecaria apunta a ser mucho más complicada en este caso. Como supone que un individuo asuma una hipoteca que hasta entonces pagaban dos, si se han registrado impagos es difícil que el banco acepte la novación al no tener garantías de que quien se quede como titular pueda satisfacer la deuda.

El impago de la hipoteca tras un divorcio tiene consecuencias, porque se trata de una deuda solidaria y, por tanto, compartida por ambos cónyuges. Las consecuencias del impago recaerán sobre ambos, independientemente de su estado civil. Si uno de los dos sí ha estado abonando su parte, le podrá reclamar al otro la deuda más los intereses por vía judicial.