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Hombre llegando a un acuerdo de negociar la hipoteca

Cómo negociar la hipoteca con el banco y conseguir mejores condiciones

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Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el miércoles, 15 de junio de 2022

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¿Cómo negociar una hipoteca con el banco? Una hipoteca es un producto financiero que tiene un gran margen de negociación, podemos conseguir una hipoteca muy distinta a la que a priori oferta el banco en su página web. Esto es debido a que existen muchas variables a la hora de establecer el "precio de la hipoteca" y además, los bancos están dispuestos a negociar para conseguir un cliente con hipoteca.

Mejores hipotecas
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
EVO BancoHipoteca Inteligente variable0,95% 1er año | Euribor + 0,75% Resto de años1,3%561,92 1er año | Euribor + 0,75% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar0,20%
MyInvestorHipoteca Variable1,29% 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años1,89%585,22 €/mes 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
ImaginbankHipoteca fija Imaginbank1,70%2,17%614,10 €/mes90%25 añosNómina0,75%
EVO BancoHipoteca Inteligente tipo fijo1,85%2,33%624,88 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida0,35%
IbercajaHipoteca Fácil a tipo fijo2,25%2,52%654,20 €/mes80%25 añosNómina1%
Banco SantanderHipoteca Fija2,12% 6 meses | 2,02% Resto de años2,8%644,58 €/mes 6 meses | 637,51 €/mes Resto de años80%30 añosNómina. Tarjetas. Seguros vida/hogar/accidentes/incapacidad.Vivienda sostenible1,10%
OpenbankHipoteca Open Fija2,43%2,93%667,65 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida. Suministros eléctrico y gas con Repsol0,60%
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2021. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. En las hipotecas variables y mixtas se muestra la cuota a pagar con el interés fijo propio del primer periodo, siendo aplicable a partir de ese momento el interés + valor del euríbor mostrado en sus condiciones. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por TAE de menor a mayor. Las ofertas mostradas reflejan la representatividad del tipo de hipoteca sobre vivienda más contratada en el mercado español según el último INE publicado, correspondiente a febrero de 2022: 72,8% tipo fijo y 27,2% tipo variable. Actualizado a viernes, 24 de Junio de 2022. Se muestran las mejores Mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a jueves, 11 de agosto de 2022.

Cómo negociar una hipoteca con el banco

Una hipoteca es un producto que se puede negociar, las condiciones de las hipotecas que aparecen en la página web de los bancos se pueden utilizar como referencia pero no son definitivas, ya que hay muchas variables, por ejemplo se tiene en cuenta la solvencia del cliente. Cuanto mayor solvencia demuestre un cliente, menor riesgo de impago asumirá el banco y este ofrecerá unas condiciones más favorables para el cliente.

  1. Haz una comparación de las hipotecas de todos los bancos En este punto, lo mejor es utilizar un comparador de internet donde se muestren las características principales resumidas de los principales bancos. Así te puedes hacer una idea de cómo está el mercado.
  2. Ponte en contacto con los bancos de las hipotecas más interesantes Como decíamos antes, las condiciones que se pueden consultar en la web no son definitivas pero nos podemos hacer una idea de dónde podemos conseguir mejores condiciones. Entra en la web del banco, utiliza su simulador de hipotecas y facilita tus datos. Ellos se pondrán en contacto contigo.
  3. Espera a que te llamen y te hagan una oferta personalizada Repite el paso anterior con tantos bancos como creas conveniente. Recibe la oferta personalizada de cada banco.
  4. Hazles saber que estás comparando hipotecas en varios banco Cuando recibas la llamada, hazles saber que estás comparando hipotecas de varios bancos para que perciban esa competencia y te puedan ofrecer mejores condiciones.
  5. Finalmente, compara todas las ofertas y quédate con la mejor Una vez hagamos el ejercicio de comparación, tan solo nos queda contactar de nuevo con el banco y decirles que queremos hacer la hipoteca con ellos.

Desde Roams te ayudamos a que puedas comparar las mejores hipotecas del mercado desde el anterior enlace, para que tengas esa base de ver qué condiciones ofrecen las entidades.

Como alternativa a esta comparativa de bancos, existe la figura de los brokers hipotecarios como por ejemplo Housfy. Un broker hipotecario tiene acuerdo con varias entidades financieras y tiene la posibilidad de conseguir hipotecas más baratas a sus clientes. Como manejan un alto volumen de clientes tienen poder de negociación con los bancos.


¿Qué aspectos se pueden negociar en una hipoteca?

Si tenemos un buen perfil económico y los bancos detectan que somos un cliente solvente estarán más abiertos a negociar ciertas condiciones. Entre los aspectos que se pueden negociar en una hipoteca destacan los siguientes:

  • Tipo de interés de la hipoteca: es el principal aspecto a negociar, conseguir una TAE más barata. Si hemos consultado varios bancos y tenemos alguna oferta vinculante de hipoteca será más sencillo convencer a los bancos para que nos rebajen la hipoteca.
  • Diferencial de la hipoteca: si nos decantamos por una hipoteca a tipo variable contará con este diferencial (porcentaje fijo que se le suma al euríbor). Nuestro objetivo será reducir al máximo el diferencial.
  • Financiación máxima de la hipoteca: es otro de los grandes aspectos a negociar en la hipoteca. Sobre todo cuando no disponemos de ahorros suficientes (se estima que se necesitan ahorros en torno al 30% de la vivienda) para afrontar los gastos de compraventa y el porcentaje que no nos financia el banco. Será necesario demostrar gran solvencia económica o incluso aportar un aval para conseguir una hipoteca 100.
  • Productos vinculados a la hipoteca: aunque por Ley estos productos no son obligatorios para que nos concedan la hipoteca, a veces nos puede interesar contratar por ejemplo un seguro de hogar con el banco. Podríamos negociar una rebaja en el tipo de interés si accedemos a contratar ciertos productos.
  • Comisiones de la hipoteca: podemos intentar que nos quiten o reduzcan las comisiones asociadas a la hipoteca. Estas suelen ser las de apertura y amortización anticipada o total.


Cómo negociar con el banco si ya tenemos contratada la hipoteca

A la hora de renegociar la hipoteca, los usuarios tienen la opción de la novación y de la subrogación. Se trata de dos procedimientos diferentes pero que, en ambos casos, permiten modificar diferentes condiciones.

  • Novación hipotecaria. Negociación con el mismo banco para cambiar condiciones:
    • Se trata de una operación que se realiza con el mismo banco con el que se tiene contratada la hipoteca.
    • Solo será necesario ponerse en contacto con el banco y negociar la cláusula o condición que se quiere modificar.
    • Se puede variar desde el tipo de interés o el importe de los mismos, hasta el propio plazo de amortización.
    • En algunas ocasiones habrá que pagar comisiones por realizar estos cambios.
  • Subrogación hipotecaria: cambiar la hipoteca hacia otro banco para mejorar condiciones:
    • En esta operación debe variar la persona hipotecada o la entidad financiera que ofrece la hipoteca. La más habitual es la segunda opción.
    • También habrá una mejora de una o varias de las condiciones firmadas por la primera entidad.
    • Se trata de un proceso más complejo que la novación.
    • Debes ponerte en contacto con la nueva entidad para la negociación. Siempre se recomienda informar a la entidad de origen, ya que deben hacer una oferta que mejore las condiciones de la hipoteca firmada.
    • Si la entidad con la que tienes contratada la hipoteca mejora las condiciones ofrecidas por la segunda entidad, debes quedarte con esta opción.
    • Siempre será necesaria una escritura pública, aunque ya se hubiese hecho anteriormente.

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Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 3 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.