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Finanzas

Cómo reclamar gastos de hipoteca en 3 pasos

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Última actualización: 11 de abril de 2024
Isbelt Martín
15.719 personas han leído este post en los últimos 12 meses
En pocas palabras

Si compraste vivienda antes de 2019, tienes derecho a reclamar los gastos de hipoteca: notaría, registro, gestoría y tasación. Necesitarás tener: escritura, contrato de préstamo y recibos de los gastos. Para optar a un reembolso hay que presentar un formulario debidamente cumplimentado a la entidad bancaria, aunque no está claro si el plazo para hacerlo sigue vigente.

Reclama tus gastos hipotecarios

Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar

Con respecto a los gastos de hipoteca que se pueden reclamar, la entidad debe realizar la devolución de todos los importes que haya cobrado, de manera íntegra, en concepto de:

  • Tasación.
  • Registro.
  • Gestoría.
  • Notaría, al 50%.
  • Comisión de apertura: la sentencia del Tribunal Supremo considera que se debe devolver esta comisión siempre que el banco no exponga un gasto que la justifique, lo cual no está justificado en muchos de los casos.

El único gasto que corresponde al cliente en su totalidad, siempre que hablemos de hipotecas firmadas antes de la sentencia del Tribunal Supremo, es el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

Tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria, los únicos gastos que debe asumir el cliente son los de la tasación de la vivienda y los de la nota simple. No importa si estás buscando las mejores hipotecas para subrogación o para darle apertura a una nueva, siempre las entidades bancarias tendrán que exigir esos gastos.

Datos de acuerdo a la Sentencia 35/2021 de XXVII de enero del Tribunal Supremo (1)
¿Qué gastos de constitución de hipoteca puedo o no puedo reclamar?
✅ Los gastos de hipoteca que puedes reclamar ❌ Lo gastos hipotecario que no puedes reclamar
Mitad de los gastos de notaría La otra mitad de los honorarios de la notaría que escrituró tu hipoteca
Todos los gastos de registro El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) por escriturar la hipoteca
Todos los gastos de gestoría Los gastos generados por la escrituración de la propiedad
Todos los gastos de tasación Los gastos por modificar o cancelar tu hipoteca
Gestionamos tu reclamación de gastos hipotecarios

Calculadora de devolución de gastos de hipoteca

Las asociaciones de consumidores y los bufetes de abogados suelen tener a disposición de los usuarios calculadoras para la devolución de los gastos de la hipoteca, para así hacerse una idea de cuánto dinero se puede reclamar al banco.

Normalmente, basta con introducir la Comunidad Autónoma en la que se firmó el préstamo hipotecario (ya que algunos impuestos le han sido transferidos) y el importe del mismo. El resultado será la cantidad, aproximada, que se puede esperar recibir con motivo de la reclamación.


Cómo puedo reclamar los gastos de la hipoteca

Para reclamar los gastos de la hipoteca solo será necesario realizar 3 pasos. Son los siguientes:

  1. Recopilar la documentación necesaria Lo principal será compilar todos los documentos relativo a los pagos abonados en el momento de la firma de la hipoteca. Son válidas las facturas o los recibos de pago.
  2. Obtén una copia de tu escritura Para hacerlo, recuerda que siempre la puedes solicitar a tu banco, al notario o con un promotor, si realizaste la compra por esta opción.
  3. Acudir a una sucursal del banco Una vez recogida toda la documentación, solo tienes que presentarla ante la entidad bancaria con la que tuviste el crédito inmobiliario. Puedes optar por redactar el escrito o hacerte con uno actualizado buscando en en internet.

A diferencia de las cláusulas suelo, los bancos no están obligados a proporcionar a sus clientes un modelo de reclamación. Por eso hay que o bien redactar uno propio, con la información requerida, o acudir a las asociaciones de consumidores en busca de uno actualizado.

Si en un plazo de dos meses no se obtiene respuesta a la solicitud, se la considerará como rechazada y habrá que acudir a terceros, como el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España, o denunciar ante los tribunales.

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Reclamar los gastos de la hipoteca a través de la OCU

Otra de las opciones más habituales es presentar la reclamación de los gastos de la hipoteca a través de la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios). Para hacerlo a través de este organismo hay que:

  • Registrarse en su web y dejar los datos personales.
  • O llamar a su teléfono.

Se pondrán en contacto contigo para solicitar toda la información y documentación e intercederán con la entidad bancaria. Una vez obtenida la resolución, es importante comprobar todos los importes reconocidos, con el fin de que no se obvie ninguno de ellos.


Plazo para reclamar los gastos de la hipoteca

Paquete adicionalDescubre este tema en nuestro episodio de BienGastando

El plazo para reclamar los gastos de una hipoteca es objeto de debate entre juristas y otros órganos del sector. Las leyes establecen un plazo de cinco años (2) para realizar la reclamación de una cláusula contractual abusiva, pero la mayor parte de expertos afirman con rotundidad que, en un caso como este, no hay un plazo definido.

Según estas fuentes, se podría presentar la reclamación por vía extrajudicial, posponiendo la prescripción para solicitar la devolución de impuestos de la hipoteca en otros cinco años.


Cuánto cobra un abogado por reclamar los gastos de la hipoteca

Para saber cuánto cobra un abogado por reclamar gastos de hipoteca debes tener en cuenta, por una parte, que estos honorarios solo habrá que abonarlos en caso de éxito. En muchos casos es el propio banco el que se hace cargo de estas cantidades.

Los precios de un abogado para reclamar los gastos de la hipoteca rondan cantidades entre los 150€ y los 600€, dependiendo del bufete elegido o incluso de si la presentación se realiza por vía telemática o presencial.

Otros profesionales aplicarán un porcentaje sobre las cantidades conseguidas tras el juicio, que pueden oscilar del 10% al 15%, en la mayoría de los casos.

Gestionamos la reclamación de tus gastos de la hipoteca

¿Qué documentos necesito para reclamar gastos hipoteca?

Son necesarios varios documentos para reclamar los gastos de la hipoteca, que atestiguarán el derecho a percibir las cantidades pertinentes. Son los siguientes:

  • DNI/NIE del titular de la hipoteca.
  • Facturas y recibos de todos los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación de la vivienda. En caso de no disponer de ellos se pueden solicitar.
  • Escritura de la hipoteca.
  • Recibo de pago del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

Reclamar gastos hipoteca: ¿qué bancos lo hacen?

Todas las entidades financieras están obligadas a devolver los gastos de constitución de la hipoteca de los préstamos firmados antes del año 2019. Sin embargo, la mayoría de los bancos no están dispuestos a devolver los gastos sin una reclamación judicial.

A continuación te explicamos cuáles son los pasos que debes seguir para la devolución de gastos en tu hipoteca en los principales bancos de España:


Sentencias sobre la devolución de los gastos de hipoteca

El Tribunal Supremo ha ido modificando su criterio sobre el reparto de los gastos hipotecarios en préstamos formalizados antes del 16 de junio de 2019. Cada año ha ido cambiando en algo el reclamar gastos hipoteca, por eso, te resumimos los cambios en cada sentencia sobre su jurisprudencia.

  • 2015: el Tribunal Supremo (TS) declaró abusiva la cláusula que obligaba al cliente a pagar todos los gastos de formalización de una hipoteca. Sin embargo, no se pronunció sobre cómo debía repartirse.
  • 2018: el TS dictó una sentencia en la que aseguró que el banco debía pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Posteriormente, rectificó y estableció que lo debía pagar el cliente.
  • 2019: el TS estableció que el banco debía pagar la mitad de los gastos de gestoría y notaría.
  • 2020-I: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) consideró correcto que, tras declarar abusiva la cláusula, se pueda hacer un reparto basado en la legislación nacional.
  • 2020-II: el TS rectificó y estableció que el banco debía pagar el 100% de los gastos de gestoría y notaría, y el cliente, los gastos de tasación.
  • 2021: el TS estableció, por primera vez, que el cliente también podía exigir la devolución de lo pagado por la tasación de la vivienda.
  • 2023: la justicia europea reiteró que una comisión de apertura podía ser abusiva si su redacción no era clara ni comprensible, si los servicios prestados por el banco no justificaban su cobro o si su coste era desproporcionado.

Preguntas frecuentes sobre reclamar los gastos de la hipoteca

¿Se puede reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca?

De acuerdo con la sentencia del Tribunal de Justicia de XVI de marzo de 2023 (3) , la comisión de apertura de una hipoteca puede ser abusiva si no se corresponde con los costes reales asumidos por el banco, no se ha informado al cliente de forma clara y transparente, o es desproporcionada en relación con el importe del préstamo. En caso de que se considere que la comisión de apertura es abusiva, el cliente puede reclamar su devolución al banco.

¿Por qué solo puedo recuperar el 50% de los gastos de notaría?

El Tribunal Supremo determinó que los gastos de notaría se debían compartir al 50% entre el banco y el cliente ya que ambos son parte interesada en escriturar la hipoteca. Por eso, si los reclamas, solo podrás recuperar la mitad del importe abonado en este caso.

¿Puedo reclamar los gastos de la hipoteca aunque haya terminado de pagarla?

Es posible reclamar a tu banco los gastos de la hipoteca indebidamente pagados, incluso aunque ya hayas terminado de pagarla. La condición es que la hipoteca se firmara después de 1999.

¿Puedo reclamar los gastos de la hipoteca si llegué a un acuerdo extrajudicial con mi banco?

Puedes reclamar los gastos de la hipoteca a tu banco aunque en su momento llegaras a un acuerdo extrajudicial con él. Eso sí, dicho acuerdo debe probarse que fuera poco transparente y que no compensase la deuda. Consulta con tu abogado o asociación de consumidores para saber cómo proceder.

¿Cuánto puedo recuperar al reclamar a mi banco los gastos de la hipoteca?

Los gastos indebidamente cobrados por los bancos al firmar hipotecas suelen rondar los 1.500 euros, aunque depende en gran medida de dos factores: el año en que se contrató y la localidad en que se hizo.

¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20 años?

Sí, aunque el plazo para reclamar los gastos de hipoteca es de cinco años desde que se formalizó la hipoteca, este plazo se puede ampliar si se puede demostrar que la cláusula que regula los gastos es abusiva. Por lo tanto, si tienes una hipoteca que se formalizó hace 20 años y la cláusula que regula los gastos es abusiva, puedes reclamar la devolución de los gastos que pagaste.

Fuentes del artículo
  1. BOE. (s. f.). Sentencia del Tribunal Supremo de XXVII de enero de 2021 (35/2021). BOE. https://www.boe.es/biblioteca_juridica/comentarios_sentencias_unificacion_doctrina_civil_y_mercantil/abrir_pdf.php?id=COM-D-2021-2
  2. Ley 1/2000, de VII de enero, de Enjuiciamiento Civil, n.o Ley 1/2000, 575 https://www.boe.es/eli/es/l/2000/01/07/1
  3. Sentencia del Tribunal Supremo de XVI de marzo de 2023. (2023). Quercus Jurídico. https://quercusjuridico.es/app/uploads/2023/03/STJUE-COMISION-DE-APERTURA-16.03.2023.pdf
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Actualizado por Isbelt Martín

Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.

Nadia Pérez
Editado y revisado por Nadia Pérez