Hipotecas y euríbor son dos conceptos que están estrechamente relacionados. Así que cuando vayas al banco a pedir tu hipoteca deberás tener la vista puesta en el euríbor (entre otras cuestiones) . Te contamos por qué ¿Te vas a quedar con la duda?
Si aún no sabes qué es el euríbor, no te preocupes, ¡nosotros te lo contamos! El euríbor es el acrónimo de Europe Interbank Offered Rate, o lo que es lo mismo, el tipo europeo de oferta interbancaria.
En otras palabras, el euríbor (que viene fijado por el Banco Central Europeo) es el tipo de interés al que se prestan dinero entre sí las entidades bancarias europeas. Pero, ¡ojo! debes tener en cuenta que el euríbor no es únicamente un tipo de interés, sino un conjunto, ya que los bancos al prestarse efectivo entre ellos utilizan diversos intereses en función del plazo de amortización al que se lo presten. Por ello, podemos hablar de:
Y es que al igual que tú acudes habitualmente a tu entidad financiera cuando necesitas dinero, con los bancos ocurre igual. Así, cuando en algún momento lo requieren, pagan ese porcentaje o tipo de interés denominado euríbor cuando un banco presta dinero a otro.
Si quieres comprar un piso y decides ir al banco a pedir una hipoteca, debes tener en cuenta que la evolución del euríbor afectará en gran medida a tu préstamo hipotecario, pero solo si el tipo de interés es variable. Si es fijo, siempre pagarás la misma cuota.
¿Qué elementos intervienen en una hipoteca variable?
Teniendo en cuenta estos aspectos, siempre que solicitemos una hipoteca con un interés variable, éste se verá alterado por el valor del euríbor.
Así, por ejemplo, si el euríbor está al 0,2% y el diferencial es del 1%, el tipo de interés asignado al préstamo que has pedido será del 1,2%. Pero como sabes, una hipoteca siempre tiene un plazo de amortización elevado, por lo que el tipo de interés se verá alterado a medida que avance el tiempo.
Y si cuando el banco lo examine (generalmente cada 12 meses), el euríbor ha bajado hasta el 0,1%, en este caso, el tipo de interés que se aplicará será del 1,1%.
Por lo tanto, cuanto menor esté este índice de referencia (euríbor) menor cantidad tendrás que abonar en la cuota de tu hipoteca. Por el contrario, si sube, tendrás que pagar una cuota más elevada.
Actualmente, el euríbor se mantiene en niveles negativos, tendencia que viene dándose en los últimos tiempos. Por ejemplo, en este mes la media provisional es de -0,26%.
Para hacer cálculos sobre tu hipoteca, debes tener en cuenta los siguientes factores:
Cuota = Capital / (((1 + Tipo de interés efectivo)^(nº cuotas)-1)/(Tipo de interés efectivo x(1 + Tipo de interés efectivo)^(nº cuotas)))
Intereses = Capital vivo anterior x Tipo de interés efectivo
Amortización = Cuota - Intereses
Capital vivo = Principal - Capital amortizado
Capital amortizado = Suma de la amortización mes a mes
Imaginemos que pedimos al banco un préstamo hipotecario de 20.000€ con un tipo de interés nominal del 3% (equivalente a un 0,25% de tipo de interés efectivo) a devolver en 12 meses.
Al ser una hipoteca con un tipo de interés variable, tendremos que tener en cuenta el valor del euríbor. Por ello, si tenemos que devolver el dinero en un plazo de 12 meses, el banco nos podrá revisar el tipo de interés a los 6 meses (si así se estima en el contrato) y en función de cómo esté en ese momento el euríbor, aplicará el tipo de interés correspondiente para los 6 meses siguientes.
Ejemplo cálculo cuotas de tu hipoteca con euríbor | |||||
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Período | Cuota | Intereses | Amortización | Capital vivo | Capital amortizado |
0 | 20.000€ | ||||
1 | 1.693,87€ | 50€ | 1.643,87€ | 18.356,13€ | 1.643,87€ |
2 | 1.693,87€ | 45,89€ | 1.647,98€ | 16.708,14€ | 3.921,86€ |
3 | 1.693,87€ | 41,77€ | 1.652,10€ | 15.056,04€ | 4.943,96€ |
4 | 1.693,87€ | 37,64€ | 1.656,23€ | 13.399,80€ | 6.600,20€ |
5 | 1.693,87€ | 33,50€ | 1.660,37€ | 11.739,43€ | 8.260,57€ |
6 | 1.693,87€ | 29,35€ | 1.664,53€ | 10.074,91€ | 9.925,09€ |
A los 6 meses, como decíamos anteriormente, nuestro banco nos revisará el tipo de interés y en función de cómo esté el euríbor así se aplicará. Si antes teníamos un tipo de interés nominal del 3%, ahora este es del 2% (equivalente a un 0,3% de tipo de interés efectivo), lo que se aplicará a las cuotas que nos quedan por devolver hasta finalizar.
Ejemplo cálculo cuotas de tu hipoteca con euríbor | |||||
---|---|---|---|---|---|
Período | Cuota | Intereses | Amortización | Capital vivo | Capital amortizado |
0 | 10.074,91€ | ||||
7 | 1.698,80€ | 33,58€ | 1.665,21€ | 8.409,69€ | 1.665,21€ |
8 | 1.698,80€ | 28,03€ | 1.670,76€ | 6.738,93€ | 3.335,98€ |
9 | 1.698,80€ | 22,46€ | 1.676,33€ | 5.062,60€ | 5.012,31€ |
10 | 1.698,80€ | 16,88€ | 1.681,92€ | 3.380,68€ | 6.694,23€ |
11 | 1.698,80€ | 11,27€ | 1.687,53€ | 1.693,15€ | 8.381,75€ |
12 | 1.698,80€ | 5,64€ | 1.693,15€ | 0,00€ | 10.074,91€ |
No, las hipotecas fijas no están afectadas por el euríbor. Si aún no has contratado una hipoteca y quieres olvidarte del euríbor, siempre tienes la opción de hacerte con una hipoteca con un tipo de interés fijo.
Y si, por un casual, ya cuentas con una hipoteca a tipo variable, y no quieres depender del valor del euríbor, siempre puedes optar a cambiarte a una hipoteca fija. ¿Cómo? Tienes dos vías:
En cualquier caso, ambas alternativas podrían suponer costes o comisiones, por lo que antes de llevarlo a cabo, comprueba si te compensa hacerlo.
Uno de los elementos clave en tu hipoteca es el tipo de interés. Así cuando vayamos a solicitar la hipoteca, el banco nos fijará el TIN o Tipo de Interés Nominal, que no es más que el porcentaje que fija la entidad como concepto de pago por el dinero que nos prestan. Es decir, es el tipo de interés o coste de un producto financiero.
¿Y cómo se obtiene el TIN mensual en nuestro préstamo hipotecario?
TIN= euríbor mensual + diferencial
Por ejemplo, si el euríbor es de -0,157% y el banco nos aplica un diferencial de un 2%, el TIN será de 1,843%. Pero con este tipo de interés no veremos reflejados el resto de gastos de nuestro préstamo.
Sin embargo, la TAE o Tasa Equivalente Anual es un indicativo más real y completo ya que se incluye:
Y es que, a pesar de que la TAE no incluye el coste de conceptos como los gastos de notario cuando queramos escriturar la hipoteca, debemos tomar la TAE como referencia.
Por ejemplo, si desde el banco fijan el TIN al 0% en una hipoteca de 120.000€ con un plazo de amortización de 25 años y una comisión de apertura del 2% (2.400€), esto no quiere decir que el coste de nuestra hipoteca vaya a salir gratis, sino que tendremos una TAE de 0,162%.