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¿Quién paga los gastos de una hipoteca? ¿Cuáles son esos gastos?

¿Quién paga los gastos de una hipoteca? ¿Cuáles son esos gastos?

Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el viernes, 21 de mayo de 2021

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Al pedir una hipoteca tenemos que tener claro que tendremos que asumir unos gastos en la hipoteca. Aunque no siempre es el cliente el que debe hacerse cargo de ellos. Sigue leyendo y descubre qué gastos de la hipoteca debe pagar el banco y qué gastos el cliente.

¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?

Los gastos de una hipoteca son varios, por eso describiremos todos y cada uno de ellos para que no haya dudas.

  • Tasación: se trata de una gestión que hace que el banco conozca el valor real de tu vivienda. A raíz de la tasación de tu vivienda, el banco decidirá cuánto dinero te presta. La tasación es obligatoria y el cliente será quien decida con qué empresa hacerlo. El precio de la tasación oscila entre los 200€ y los 500€.
  • Notaría: el notario es quien se encarga de dar fe publica de las escrituras de la hipoteca.
  • Registro: deberás inscribir la escritura de la hipoteca en el registro (es obligatorio). Se hace para que seas considerado el propietario de la casa que vas a comprar. El precio del registro está fijado también por el Gobierno pero suele ser el 1,5% del precio de la vivienda.
  • Gestoría: sirve para pagar a todos los profesionales anteriores por trámites como la liquidación de impuestos. Los gastos suelen girar entre los 150€ y los 300€.
  • Impuesto de hipotecas: se deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto varía dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. El porcentaje está entre el 0,5% y el 1,5% de los gastos, intereses y capital que el banco te ha prestado.
  • Comisión de apertura: esta comisión es la única que te puede cobrar el banco. Aunque no esté regulada por ley, no te cobrarán más del 1%. Aunque hay bancos que no cobran esta comisión.

¿Quién hace frente a estos gastos de la hipoteca?

A día de hoy los gastos de la hipoteca se reparten de la siguiente forma:

Gastos Pagador
Tasación Cliente
Impuesto Actos Jurídicos Documentados Banco
Notaría Banco
Registro Banco
Gestoría Banco

Anteriormente, los gastos de la hipoteca, por norma general, los pagaba el cliente. Hasta hace muy poco todos estos gastos los tenía que hacer frente el titular de la hipoteca pero esta situación ha cambiado recientemente. ¿Entonces quién pagó los gastos de hipoteca en 2019? y ¿quién pagará los gastos de la hipoteca en 2020?

Pues bien, varios clientes en 2019 llevaron a su propio banco a juicio por esto. El juez dió la razón al cliente en muchos casos. En la mayoría de situaciones los bancos son quienes necesitaban todos esos trámites pero era el cliente el que los pagaba a pesar de no obtener ningún beneficio con ello.

Además, en muchas ocasiones, los bancos eran quienes contrataban a sus proveedores para realizar estas gestiones y era el cliente quien debía pagarlos. Así que ahora, podrás reclamar ciertos gastos hipotecarios a tu banco.

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Si tienes una hipoteca anterior al 16 de junio de 2019, puedes reclamar que te devuelvan los gastos de tasación, registro y gestoría. Además del 50% de los costes notariales. El IAJD estaba establecido en aquel entonces que le correspondía al cliente por lo que este último no se puede reclamar.
foto del autorIsbelt Martín

Comisiones por tu hipoteca

Las comisiones de la hipoteca siguen sin estar reguladas por ley para que se pague un precio máximo o mínimo. Antes de la nueva ley hipotecaria el banco podría cobrarte tanto una comisión de apertura como una comisión de estudio. Ahora solo te cobrarán la de apertura y no todos los bancos lo hacen.

Con la nueva ley hipotecaría, la compensación de desistimiento (cantidad que pueden cobrar las entidades financieras cuando se cancela o amortiza un préstamo) se podrá aplicar de dos formas:

  • Durante los 5 primeros años de la hipoteca con un 0,15%
  • Durante los 3 primeros años con un 0,25%

Por otro lado, la compensación por riesgo de tipo de interés se limita a los 10 primeros años al 2% y un 1,5% a partir del año 11.

Esta nueva ley también regula las cláusulas suelo. La norma refleja que si se contrata una hipoteca variable no se podrán fijar límites a la baja del tipo de interés.


Cómo calcular los gastos de tu hipoteca

Para calcular gastos hipoteca solo tendrás que coger una cantidad como ejemplo y empezar a sumar. También puedes utilizar el importe que vas a pedir a tu banco para la hipoteca de la vivienda. Para que sea más fácil nosotros utilizaremos la cantidad de 100.000€. Entonces, para una hipoteca de 100.000€ los gastos extra ascenderían a:

  • Tasación: 350€
  • Notaría: 670€
  • Registro: 170€
  • Gestoría: 200€
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 800€ (si es en la Comunidad de Madrid)
  • Total: 2.190€

Recuerda que el cliente solo debe asumir los gastos de tasación tras la nueva ley hipotecaria. Esto es una simulación de gastos de una compra de vivienda en 2019, en este año, los precios no se han elevado ni han disminuido debido a la estandarización que la ley de hipotecas ha traído consigo.


¿Hay que pagar aparte los gastos de la hipoteca?

Como veíamos antes, los gastos de la hipoteca se deben hacer a terceras personas o instituciones. Por lo tanto, como norma general, se deben pagar aparte y de forma instantánea aunque existen excepciones.

La excepción más cotidiana es en el caso de que el valor de tasación de la vivienda sea muy alto en relación al principal de la hipoteca, pues esas cantidades se podrían pagar en el origen del préstamo y con la posibilidad de financiación.


¿Qué bancos cubren los gastos de la hipoteca?

Hay varios bancos que se harán cargo de los gastos de la hipoteca. Aunque esto no se haya expandido por todas las entidades bancarias, cada vez son más las que están adoptando esta medida.

Te mostraremos una lista de bancos que asumen todos los gastos de la hipoteca. Podrás ver que hay tanto bancos físicos como bancos online:

  • Unicaja
  • ING
  • Bankinter
  • Pibank
  • Banco Santander
  • Openbank
  • COINC

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