Amortizar hipoteca: en qué consiste y cuándo es conveniente

¿Qué es amortizar la hipoteca?

Amortizar la hipoteca significa pagar o devolver unas cuotas más elevadas a las que nos correspondería para dejar saldada cuanto antes la deuda hipotecaria.

Al reducir el plazo de devolución de la hipoteca se reducen también los intereses que tendríamos que pagar a largo plazo, recuerda que cuanto más tardes en devolver un préstamo más caro te saldrá. Eso sí, seguramente tengamos que afrontar alguna comisión.

Tipos de amortización en hipotecas

Podemos amortizar la hipoteca de dos maneras. Tendremos que elegir una u otra en función de nuestras necesidades y solvencia:

• Amortización de hipoteca anticipada: si disponemos de la suficiente liquidez podremos afrontar una amortización anticipada. Se puede ir reduciendo así el importe de las cuotas restantes. Dentro de este tipo de amortización podemos distinguir entre las que nos disminuye el importe de las cuotas a pagar pero mantienen el mismo plazo o las que dejan el importe de las cuotas igual pero disminuyen el plazo de la hipoteca.
• Amortización total de la hipoteca: devolver de golpe el importe pendiente, eliminando así nuestra deuda.

Cómo amortizar una hipoteca

Para amortizar una hipoteca hay que seguir unas pautas dado que existen algunos plazos que están regulados tal y como apunta el Banco de España sobre los trámites para amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario ⁽¹⁾ :

1. Preavisa a tu banco sobre tu intención de amortizar la hipoteca anticipadamente, el plazo de preaviso dependerá de cada banco y puede ser de hasta un mes. Es recomendable hacerlo de forma que quede constancia.
2. El banco tendrá que darte toda la información necesaria sobre cómo proceder en un plazo de tres días.
3. Si existiera un seguro de la hipoteca contratado con el banco comunica tu intención de extinguirlo o seguir con él.
4. La entidad financiera podría pedirte que realizaras una transferencia OMF (envío realizado a través del sistema TARGET2 del Banco de España) en función del motivo de la cancelación.
5. En el caso de tratarse de una amortización total, el Banco de España recomienda hacer el levantamiento de la hipoteca, es decir, obtener un certificado de deuda cero en el Registro de la Propiedad..

¿Es conveniente amortizar hipoteca?

Si disponemos del dinero suficiente, se nos planteará la cuestión de terminar de liquidar nuestra hipoteca. La decisión puede depender de muchos factores.

Ten en cuenta que amortizar una hipoteca al completo no será gratis, pues se debe compensar al banco por los intereses que va a dejar de cobrar. Algunos consejos a tener en cuenta para saber si nos conviene amortizar la hipoteca son:

• Cuanto más bajos son los intereses menor es el incentivo para amortizar anticipadamente.
• Cuanto antes hagamos la amortización anticipada de nuestra hipoteca mejor, ya que a la larga pagaremos menos intereses.
• Dentro de las amortizaciones parciales de hipoteca, la modalidad a elegir entre reducción de cuota o de plazo dependerá de la situación financiera en que nos encontremos. Si solemos llegar muy ahogados a fin de mes puede ser buena idea disminuir el importe de la misma. En caso contrario, la mejor opción podría ser quitar plazo del préstamo hipotecario, ya que pagaremos menos intereses por el mismo con esta opción que con la anterior.

Por poner un ejemplo, puede resultar más atractivo invertir nuestros ahorros en cualquier producto financiero que nos reporte un interés más elevado que el de nuestra hipoteca. De esta manera estaremos obteniendo beneficios y podremos afrontar el pago de la hipoteca con mayor solvencia, aumentando nuestra liquidez a medio y largo plazo. Esto, evidentemente, entraña un riesgo, que es el inherente a los productos financieros con rentabilidades altas.

Otra cuestión a analizar tiene que ver con la fecha exacta de firma de hipoteca. Aquellas acuerdos previos a 2013 obtienen una deducción de hipoteca, Hacienda de un 15% de las aportaciones realizadas, con un máximo de 9.040€/año por titular.

Cuándo es el mejor momento para amortizar hipoteca

El mejor momento para amortizar la hipoteca de manera anticipada es al inicio. El sistema de amortización francés, propio de las hipotecas, implica que el mayor volumen de intereses se abona al principio. Finalizar nuestra deuda cuanto antes nos ayudará a ahorrar.

Si disponemos de una hipoteca con tipo de interés variable, podremos amortizarla anticipadamente antes o después de la revisión de hipoteca:

• En el caso de amortizarla después de la revisión, la cuota será mayor y amortizaremos un mayor volumen de capital.
• Si la amortizamos antes de la revisión, la cuota será inferior y el capital menor.

Comisiones por amortizar la hipoteca

El máximo a amortizar de la hipoteca está fijado en la nueva Ley Hipotecaria, a través de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ⁽²⁾ :

• Comisión de amortización anticipada en hipotecas variables. La Ley da dos opciones:
  1. Comisión 0,15% durante los primeros cinco años de la hipoteca. Pasado este plazo no se podrán cobrar comisiones.
  2. Comisión 0,25% durante los tres primeros años de la hipoteca. Pasado este plazo no se podrán cobrar comisiones.
• Comisión de amortización anticipada en hipotecas fijas: máximo del 2% si es en los diez primeros años y de un máximo del 1,5% en el resto de años.

Ventajas amortizar hipoteca

De entre las principales ventajas de amortizar la hipoteca de manera anticipada podemos destacar las de la siguiente lista:

• Terminaremos de saldar nuestra deuda, disponiendo de la propiedad del inmueble sin las cargas inherentes al préstamo.
• Ahorraremos en cuanto al pago de los intereses futuros.
• Podremos disponer de un nuevo préstamo sin demasiadas dificultades, al haber saldado ya nuestra deuda anterior.
• Beneficio fiscal, siempre y cuando tu hipoteca sea anterior a 2013. En este caso, Hacienda devuelve un 15% y hasta 9.040€ a cada titular.

Ahorrar o amortizar hipoteca

Ante la decisión sobre ahorrar o amortizar la hipoteca debemos estudiar bien nuestra situación. Si disponemos de liquidez suficiente para afrontar la amortización anticipada, tendremos que valorar si al hacerlo nos quedaremos sin fondos para afrontar algún imprevisto. De ser así, tendríamos que recurrir a nuevas vías de financiación, con las dificultades y procesos que ello conlleva.

Otra de las opciones es invertir en algún producto financiero, que nos reporte una serie de intereses y aumentar la cantidad de la que disponemos de manera paulatina. Algunos de ellos pueden ser los planes de pensiones o los depósitos bancarios.

No obstante, en el actual contexto histórico de tipos de intereses tan bajos este tipo de productos, especialmente en los depósitos nos va a rentar muy poco. Por lo que se tienen que mirar opciones con un mayor potencial de rentabilidad como invertir en renta variable, teniendo en cuenta los riesgos de estos productos.

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