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Mujer sonriente y feliz al amortizar su hipoteca

Amortizar hipoteca: en qué consiste y cuándo es conveniente

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Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el miércoles, 15 de junio de 2022

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Amortizar la hipoteca consiste en ir pagando las cuotas de la misma para que se reduzca la deuda. Nos centraremos particularmente de amortizar la hipoteca anticipadamente, es decir, pagar una mayor cantidad a la que nos corresponde por contrato para acabar de pagar antes la hipoteca. ¿Una decisión adecuada? Para responder a la cuestión debemos valorar los pros y los contras, lo que nos permitirá hacernos una idea de la conveniencia de hacerlo. O bien si es mejor reservar nuestros ahorros.

Mejores hipotecas sin comisión de amortización
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
EVO BancoHipoteca Inteligente mixta 151,79% 15 años | Euríbor + 0,75% Resto de años2,44%620,56 €/mes 15 años | Euríbor + 0,75% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar0,20%
IbercajaHipoteca Fácil a tipo fijo2,25%2,52%654,20 €/mes80%25 añosNómina1%
EVO BancoHipoteca Inteligente tipo fijo2,05%2,53%639,44 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida0,35%
EVO BancoHipoteca Inteligente mixta 51,29% 5 años | Euríbor + 0,75% Resto de años2,6%585,22 €/mes 5 años | Euríbor + 0,75% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar0,20%
EVO BancoHipoteca Inteligente variable0,99% 1er año | Euribor + 0,60% Resto de años2,95%604,78 1er año | Euribor + 0,60% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar0,20%
IbercajaHipoteca Vamos Fija1,99%2,95%635,05 €/mes80%25 añosNómina. Recibos. Tarjetas. Seguros hogar y vida. Fondos de inversión1%
COINCHipoteca Variable1,25% 1er año | Euríbor + 0,75% Resto de años3,09%582,45 €/mes 1 año | Euríbor + 0,90% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2022. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. En las hipotecas variables y mixtas se muestra la cuota a pagar con el interés fijo propio del primer periodo, siendo aplicable a partir de ese momento el interés + valor del euríbor mostrado en sus condiciones. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Se muestran las mejores . Ordenadas por mejor producto. Actualizado a martes, 6 de diciembre de 2022.

¿Qué es amortizar la hipoteca?

Amortizar la hipoteca significa pagar o devolver unas cuotas más elevadas a las que nos correspondería para dejar saldada cuanto antes la deuda hipotecaria.

Al reducir el plazo de devolución de la hipoteca se reducen también los intereses que tendríamos que pagar a largo plazo, recuerda que cuanto más tardes en devolver un préstamo más caro te saldrá. Eso sí, seguramente tengamos que afrontar alguna comisión.


Tipos de amortización en hipotecas

Podemos amortizar la hipoteca de dos maneras. Tendremos que elegir una u otra en función de nuestras necesidades y solvencia:

  • Amortización de hipoteca anticipada: si disponemos de la suficiente liquidez podremos afrontar una amortización anticipada. Se puede ir reduciendo así el importe de las cuotas restantes. Dentro de este tipo de amortización podemos distinguir entre las que nos disminuye el importe de las cuotas a pagar pero mantienen el mismo plazo o las que dejan el importe de las cuotas igual pero disminuyen el plazo de la hipoteca.
  • Amortización total de la hipoteca: devolver de golpe el importe pendiente, eliminando así nuestra deuda.

Cómo amortizar una hipoteca

Para amortizar una hipoteca hay que seguir unas pautas dado que existen algunos plazos que están regulados tal y como apunta el Banco de España sobre los trámites para amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario (1) :

  1. Preavisa a tu banco sobre tu intención de amortizar la hipoteca anticipadamente, el plazo de preaviso dependerá de cada banco y puede ser de hasta un mes. Es recomendable hacerlo de forma que quede constancia.
  2. El banco tendrá que darte toda la información necesaria sobre cómo proceder en un plazo de tres días.
  3. Si existiera un seguro de la hipoteca contratado con el banco comunica tu intención de extinguirlo o seguir con él.
  4. La entidad financiera podría pedirte que realizaras una transferencia OMF (envío realizado a través del sistema TARGET2 del Banco de España) en función del motivo de la cancelación.
  5. En el caso de tratarse de una amortización total, el Banco de España recomienda hacer el levantamiento de la hipoteca, es decir, obtener un certificado de deuda cero en el Registro de la Propiedad..

¿Es conveniente amortizar hipoteca?

Si disponemos del dinero suficiente, se nos planteará la cuestión de terminar de liquidar nuestra hipoteca. La decisión puede depender de muchos factores.

Ten en cuenta que amortizar una hipoteca al completo no será gratis, pues se debe compensar al banco por los intereses que va a dejar de cobrar. Algunos consejos a tener en cuenta para saber si nos conviene amortizar la hipoteca son:

  • Cuanto más bajos son los intereses menor es el incentivo para amortizar anticipadamente.
  • Cuanto antes hagamos la amortización anticipada de nuestra hipoteca mejor, ya que a la larga pagaremos menos intereses.
  • Dentro de las amortizaciones parciales de hipoteca, la modalidad a elegir entre reducción de cuota o de plazo dependerá de la situación financiera en que nos encontremos. Si solemos llegar muy ahogados a fin de mes puede ser buena idea disminuir el importe de la misma. En caso contrario, la mejor opción podría ser quitar plazo del préstamo hipotecario, ya que pagaremos menos intereses por el mismo con esta opción que con la anterior.

Por poner un ejemplo, puede resultar más atractivo invertir nuestros ahorros en cualquier producto financiero que nos reporte un interés más elevado que el de nuestra hipoteca. De esta manera estaremos obteniendo beneficios y podremos afrontar el pago de la hipoteca con mayor solvencia, aumentando nuestra liquidez a medio y largo plazo. Esto, evidentemente, entraña un riesgo, que es el inherente a los productos financieros con rentabilidades altas.

Otra cuestión a analizar tiene que ver con la fecha exacta de firma de hipoteca. Aquellas acuerdos previos a 2013 obtienen una deducción de hipoteca, Hacienda de un 15% de las aportaciones realizadas, con un máximo de 9.040€/año por titular.


Cuándo es el mejor momento para amortizar hipoteca

El mejor momento para amortizar la hipoteca de manera anticipada es al inicio. El sistema de amortización francés, propio de las hipotecas, implica que el mayor volumen de intereses se abona al principio. Finalizar nuestra deuda cuanto antes nos ayudará a ahorrar.

Si disponemos de una hipoteca con tipo de interés variable, podremos amortizarla anticipadamente antes o después de la revisión de hipoteca:

  • En el caso de amortizarla después de la revisión, la cuota será mayor y amortizaremos un mayor volumen de capital.
  • Si la amortizamos antes de la revisión, la cuota será inferior y el capital menor.

Comisiones por amortizar la hipoteca

El máximo a amortizar de la hipoteca está fijado en la nueva Ley Hipotecaria, a través de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (2) :

  • Comisión de amortización anticipada en hipotecas variables. La Ley da dos opciones:
    1. Comisión 0,15% durante los primeros cinco años de la hipoteca. Pasado este plazo no se podrán cobrar comisiones.
    2. Comisión 0,25% durante los tres primeros años de la hipoteca. Pasado este plazo no se podrán cobrar comisiones.
  • Comisión de amortización anticipada en hipotecas fijas: máximo del 2% si es en los diez primeros años y de un máximo del 1,5% en el resto de años.

Ventajas amortizar hipoteca

De entre las principales ventajas de amortizar la hipoteca de manera anticipada podemos destacar las de la siguiente lista:

  • Terminaremos de saldar nuestra deuda, disponiendo de la propiedad del inmueble sin las cargas inherentes al préstamo.
  • Ahorraremos en cuanto al pago de los intereses futuros.
  • Podremos disponer de un nuevo préstamo sin demasiadas dificultades, al haber saldado ya nuestra deuda anterior.
  • Beneficio fiscal, siempre y cuando tu hipoteca sea anterior a 2013. En este caso, Hacienda devuelve un 15% y hasta 9.040€ a cada titular.

Ahorrar o amortizar hipoteca

Ante la decisión sobre ahorrar o amortizar la hipoteca debemos estudiar bien nuestra situación. Si disponemos de liquidez suficiente para afrontar la amortización anticipada, tendremos que valorar si al hacerlo nos quedaremos sin fondos para afrontar algún imprevisto. De ser así, tendríamos que recurrir a nuevas vías de financiación, con las dificultades y procesos que ello conlleva.

Otra de las opciones es invertir en algún producto financiero, que nos reporte una serie de intereses y aumentar la cantidad de la que disponemos de manera paulatina. Algunos de ellos pueden ser los planes de pensiones o los depósitos bancarios.

No obstante, en el actual contexto histórico de tipos de intereses tan bajos este tipo de productos, especialmente en los depósitos nos va a rentar muy poco. Por lo que se tienen que mirar opciones con un mayor potencial de rentabilidad como invertir en renta variable, teniendo en cuenta los riesgos de estos productos.


Preguntas frecuentes sobre amortizar una hipoteca

¿Conviene amortizar hipoteca euríbor bajo?

En los momentos en los que el euríbor está muy bajo no conviene amortizar la hipoteca de manera anticipada. El ahorro en intereses (razón principal por el que realizar la operación) es mínimo, dado ese nivel bajo de euríbor.

¿Cuántas veces se puede amortizar anticipadamente la hipoteca?

A priori no existe un límite en tanto al número de veces que se puede amortizar una hipoteca. En cualquier caso, es recomendable preguntar al banco sobre esta posibilidad y las condiciones de las mismas.

¿Conviene pagar la hipoteca antes de tiempo?

Si se dispone del dinero suficiente en la mayoría de casos será recomendable pagar la hipoteca antes de tiempo. Hay que tener en cuenta que al reducir los plazos de devolución de la hipoteca pagaremos menos intereses. Eso sí, es conveniente hacerlo mejor durante los primeros años de la hipoteca que es cuando más capital se destinan al pago de intereses.

¿Cuánto dinero se puede amortizar en una hipoteca?

El máximo que se puede amortizar de la hipoteca es el total de la deuda pendiente. Si por ejemplo te quedan por pagar 30.000€, podrías amortizar la totalidad.

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Fuentes del artículo

  1. Banco de España. (s. f.). Trámites para la amortización anticipada de una deuda - Cliente Bancario, Banco de España. Recuperado 15 de junio de 2022, de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/tramites-para-la-amortizacion-anticipada-de-una-deuda.html
  2. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 (2019). Trámites para la amortización anticipada de una deuda - Cliente Bancario, Banco de España. https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5

Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.