Amortizar hipoteca: en qué consiste y cuándo es conveniente
Amortizar la hipoteca consiste en ir pagando las cuotas de la misma para que se reduzca la deuda. Nos centraremos particularmente de amortizar la hipoteca anticipadamente, es decir, pagar una mayor cantidad a la que nos corresponde por contrato para acabar de pagar antes la hipoteca. ¿Una decisión adecuada? Para responder a la cuestión debemos valorar los pros y los contras, lo que nos permitirá hacernos una idea de la conveniencia de hacerlo. O bien si es mejor reservar nuestros ahorros.
| Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima de la hipoteca | Contacto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca Joven Vamos a Tipo Fijo Ibercaja | 201.856,36 € | 4,75 % | El primer año: 3,25% TIN | Después: 3,73% TIN | Hasta 95 % | Hasta 25 años | -1,00% TIN con 6 productos | |
| Hipoteca a tipo fijo Mari Carmen Abanca | 211.149,14 € | 5,20 % | 4,00% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 4 productos |
- ¿Qué es amortizar la hipoteca?
- Tipos de amortización en hipotecas
- ¿Es conveniente amortizar hipoteca?
- ¿Cuándo es el mejor momento para amortizar hipoteca?
- Comisiones por amortizar la hipoteca
- Ventajas amortizar hipoteca
- Ahorrar o amortizar hipoteca
- Amortizar o subrogar una hipoteca
- Cómo amortizar una hipoteca
- Preguntas frecuentes sobre amortizar una hipoteca
¿Qué es amortizar la hipoteca?
Amortizar la hipoteca significa pagar o devolver unas cuotas más elevadas a las que nos correspondería para dejar saldada cuanto antes la deuda hipotecaria. Al reducir el plazo de devolución de la hipoteca se reducen también los intereses que tendríamos que pagar a largo plazo, recuerda que cuanto más tardes en devolver un préstamo más caro te saldrá. Eso sí, seguramente tengamos que afrontar alguna comisión.
Tipos de amortización en hipotecas
Podemos amortizar la hipoteca de dos maneras. Tendremos que elegir una u otra en función de nuestras necesidades y solvencia:
- Amortización de hipoteca anticipada: si disponemos de la suficiente liquidez podremos afrontar una amortización anticipada. Se puede ir reduciendo así el importe de las cuotas restantes. Dentro de este tipo de amortización podemos distinguir entre las que nos disminuye el importe de las cuotas a pagar pero mantienen el mismo plazo o las que dejan el importe de las cuotas igual pero disminuyen el plazo de la hipoteca.
- Amortización total de la hipoteca: devolver de golpe el importe pendiente, eliminando así nuestra deuda.
¿Es conveniente amortizar hipoteca?
Si disponemos del dinero suficiente, se nos planteará la cuestión de terminar de liquidar nuestra hipoteca. La decisión puede depender de muchos factores. Ten en cuenta que amortizar una hipoteca al completo no será gratis, pues se debe compensar al banco por los intereses que va a dejar de cobrar. Algunos consejos a tener en cuenta para saber si nos conviene amortizar la hipoteca son:
- Cuanto más bajos son los intereses menor es el incentivo para amortizar anticipadamente.
- Cuanto antes hagamos la amortización anticipada de nuestra hipoteca mejor , ya que a la larga pagaremos menos intereses.
- Dentro de las amortizaciones parciales de hipoteca, la modalidad a elegir entre reducción de cuota o de plazo dependerá de la situación financiera en que nos encontremos . Si solemos llegar muy ahogados a fin de mes puede ser buena idea disminuir el importe de la misma. En caso contrario, la mejor opción podría ser quitar plazo del préstamo hipotecario, ya que pagaremos menos intereses por el mismo con esta opción que con la anterior.
Por poner un ejemplo, puede resultar más atractivo invertir nuestros ahorros en cualquier producto financiero que nos reporte un interés más elevado que el de nuestra hipoteca. De esta manera estaremos obteniendo beneficios y podremos afrontar el pago de la hipoteca con mayor solvencia, aumentando nuestra liquidez a medio y largo plazo. Esto, evidentemente, entraña un riesgo, que es el inherente a los productos financieros con rentabilidades altas. Aunque también puedes asegurarte con producos con riesgo muy reducido, como los depósitos a plazo fijo.
Otra cuestión a analizar tiene que ver con la fecha exacta de firma de hipoteca. Aquellas acuerdos previos a 2013 obtienen una deducción de hipoteca, Hacienda de un 15% de las aportaciones realizadas, con un máximo de 9.040€/año por titular.
¿Cuándo es el mejor momento para amortizar hipoteca?
El mejor momento para amortizar la hipoteca de manera anticipada es al inicio . El sistema de amortización francés, propio de las hipotecas, implica que el mayor volumen de intereses se abona al principio. Finalizar nuestra deuda cuanto antes nos ayudará a ahorrar.
Si disponemos de una hipoteca con tipo de interés variable, podremos amortizarla anticipadamente antes o después de la revisión de hipoteca:
- Amortizar hipoteca antes de la revisión : te interesará esta opción cuando el euríbor va a estar más alto que el que tenía tu hipoteca antes de la revisión. Por ejemplo, en tu última revisión el euríbor estaba al 2% pero este se va a actualizar por ejemplo al 3%. Pues en este caso, al amortizar la hipoteca antes de la revisión, disminuirá el capital pendiente y las cuotas no subirán tanto. Por lo tanto, tendrás que saber a cuánto estaba el euríbor en tu última revisión y a cuánto está en la actualidad, el último dato registrado a mes octubre de 2023 (4,160%).
- Amortizar hipoteca después de la revisión : te interesa cuando el euríbor cotiza a la baja, si tu hipoteca estaba al 3% y se va a actualizar al 2%, es mejor esperarse a esta actualización de la hipoteca.
¿Por qué es mejor amortizar la hipoteca en los primeros meses o años?
Con el sistema de amortización francés propio de las hipotecas, aunque la cuota mensual sea siempre la misma, una parte de esa cuota va destinada a amortizar o devolver el préstamo principal y otra parte va en concepto de intereses (lo que gana el banco). En el inicio de la hipoteca siempre se destina una parte mayor al pago de los intereses y una menor parte a la devolución del capital, esta inercia va revirtiendo proporcionalmente según van pasando los meses.
En la siguiente tabla te vamos a mostrar un ejemplo práctico en el que se va a ver muy bien cómo se pagan los intereses en la hipoteca. Se trata de una hipoteca fija de 100.000€ con un tipo de interés del 3% a devolver en 20 años (es decir, 240 mensualidades). Pues bien, la cuota mensual es constante, pagarás todos los meses 554,60€. Hemos contrapuesto los primeros cinco meses (del mes 1 al 5) de la hipoteca con los últimos cinco meses a pagar de la hipoteca (mensualidades del 236 al 240). Se puede ver que en el primer mes, de los 554,60€ que se pagan, 250€ son en concepto de intereses. Por contra, en el último mes de la hipoteca, de esos 554,60€ que se pagan, solamente 1,38€ son en concepto de intereses. Por lo que si amortizas anticipadamente la hipoteca en el último mes, te ahorrarías como mucho 1,38€ (y eso sin aplicar comisiones).
| Ejemplo de un cuadro de amortización de una hipoteca | ||||
|---|---|---|---|---|
| Número del mes | Cuota a pagar | Capital principal amortizado | Intereses que se pagan | Capital pendiente |
| 1 | 554,60€ | 304,60€ | 250,00€ | 99695,40€ |
| 2 | 554,60€ | 305,36€ | 249,24€ | 99390,04€ |
| 3 | 554,60€ | 306,12€ | 248,48€ | 99083,92€ |
| 4 | 554,60€ | 306,89€ | 247,71€ | 98777,03€ |
| 5 | 554,60€ | 307,66€ | 246,94€ | 98469,37€ |
| 236 | 554,60€ | 547,72€ | 6,88€ | 2203,85€ |
| 237 | 554,60€ | 549,09€ | 5,51€ | 1654,76€ |
| 238 | 554,60€ | 550,46€ | 4,14€ | 1104,30€ |
| 239 | 554,60€ | 551,84€ | 2,76€ | 552,46€ |
| 240 | 554,60€ | 552,46€ | 1,38€ | 0,00€ |
Comisiones por amortizar la hipoteca
El máximo a amortizar de la hipoteca está fijado en la nueva Ley Hipotecaria, a través de la :
- Comisión de amortización anticipada en
hipotecas variables. La Ley da dos opciones:
- Comisión 0,15% durante los primeros cinco años de la hipoteca . Pasado este plazo no se podrán cobrar comisiones.
- Comisión 0,25% durante los tres primeros años de la hipoteca . Pasado este plazo no se podrán cobrar comisiones.
- Comisión de amortización anticipada en hipotecas fijas: máximo del 2% si es en los diez primeros años y de un máximo del 1,5% en el resto de años.
Estas comisiones para amortizar la hipoteca están reguladas por Ley. De tal forma que aunque tengas que afrontarlas, siempre te va a salir rentable amortizar. Es decir, te vas a ahorrar más en intereses de lo que se paga como penalización.
La tónica general es que las hipotecas tengan comisiones por amortizar anticipadamente, sin embargo, también se comercializan algunas que no aplican comisión alguna ni por amortización total ni parcial. Algunos ejemplos de hipotecas sin comisiones por este concepto son:
Cuota calculada con Euribor 4,16% a fecha 01/11/2023
Cuota calculada con Euribor 4,16% a fecha 01/11/2023Ventajas amortizar hipoteca
De entre las principales ventajas de amortizar la hipoteca de manera anticipada podemos destacar las de la siguiente lista:
- Terminaremos de saldar nuestra deuda, disponiendo de la propiedad del inmueble sin las cargas inherentes al préstamo.
- Ahorraremos en cuanto al pago de los intereses futuros.
- Podremos disponer de un nuevo préstamo sin demasiadas dificultades, al haber saldado ya nuestra deuda anterior.
- Beneficio fiscal, siempre y cuando tu hipoteca sea anterior a 2013. En este caso, Hacienda devuelve un 15% y hasta 9.040€ a cada titular.
Ahorrar o amortizar hipoteca
Ante la decisión sobre ahorrar o amortizar la hipoteca debemos estudiar bien nuestra situación. Si disponemos de liquidez suficiente para afrontar la amortización anticipada, tendremos que valorar si al hacerlo nos quedaremos sin fondos para afrontar algún imprevisto. De ser así, tendríamos que recurrir a nuevas vías de financiación, con las dificultades y procesos que ello conlleva.
Otra de las opciones es invertir en algún producto financiero, que nos reporte una serie de intereses y aumentar la cantidad de la que disponemos de manera paulatina. Algunos de ellos pueden ser los planes de pensioneso los depósitos bancarios.
Amortizar o subrogar una hipoteca
La subrogación de hipotecas es una alternativa clave a considerar al momento de abordar la amortización de un préstamo hipotecario. Para aquellos que buscan las mejores hipotecas para subrogar, es esencial comprender tanto los beneficios como los costos asociados.
¿Cuánto cuesta la subrogación de una hipoteca? Esta pregunta es crucial para evaluar si este proceso es la opción adecuada. Además, es importante destacar las ventajas de subrogar una hipoteca, las cuales pueden incluir la posibilidad de acceder a mejores condiciones financieras y mantener una estabilidad en el flujo de pagos mensuales. Al considerar estas facetas, los propietarios de viviendas pueden tomar decisiones financieras más fundamentadas y efectivas en relación con su hipoteca.
Cómo amortizar una hipoteca
Para amortizar una hipoteca hay que seguir unas pautas dado que existen algunos plazos que están regulados tal y como apunta el :
- Avisa al banco tu intención de amortizar anticipadamente la hipoteca Preavisa a tu banco sobre tu intención de amortizar la hipoteca anticipadamente, el plazo de preaviso dependerá de cada banco y puede ser de hasta un mes. Es recomendable hacerlo de forma que quede constancia.
- El banco procederá a informarte sobre el procedimiento El banco tendrá que darte toda la información necesaria sobre cómo proceder en un plazo de tres días.
- Decide qué hacer con los productos vinculados a la hipoteca Si existiera un seguro de la hipoteca contratado con el banco comunica tu intención de extinguirlo o seguir con él.
- Haz una transferencia OMF para amortizar una parte o totalidad de la hipoteca La entidad financiera podría pedirte que realizaras una transferencia OMF (envío realizado a través del sistema TARGET2 del Banco de España) en función del motivo de la cancelación.
- Extinción de la hipoteca en caso de amortización total En el caso de tratarse de una amortización total, el Banco de España recomienda hacer el levantamiento de la hipoteca, es decir, obtener un certificado de deuda cero en el Registro de la Propiedad.
Preguntas frecuentes sobre amortizar una hipoteca
¿Cuántas veces se puede amortizar anticipadamente la hipoteca?
A priori no existe un límite en tanto al número de veces que se puede amortizar una hipoteca. En cualquier caso, es recomendable preguntar al banco sobre esta posibilidad y las condiciones de las mismas.
¿Conviene pagar la hipoteca antes de tiempo?
Si se dispone del dinero suficiente en la mayoría de casos será recomendable pagar la hipoteca antes de tiempo. Hay que tener en cuenta que al reducir los plazos de devolución de la hipoteca pagaremos menos intereses. Eso sí, es conveniente hacerlo mejor durante los primeros años de la hipoteca que es cuando más capital se destinan al pago de intereses.
¿Cuánto dinero se puede amortizar en una hipoteca?
El máximo que se puede amortizar de la hipoteca es el total de la deuda pendiente. Si por ejemplo te quedan por pagar 30.000€, podrías amortizar la totalidad.
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| Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima de la hipoteca | Contacto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca Naranja Variable ING | 217.943,96 € | 5,45 % | El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,59% TIN | Hasta 80 % | Hasta 40 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Mari Carmen Plus Abanca | 222.747,26 € | 5,70 % | El primer año: 2,65% TIN | Después: 4,65% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 4 productos | |
| Hipoteca Vamos a Tipo Variable Ibercaja | 230.186,50 € | 6,01 % | El primer año: 1,50% TIN | Después: Euribor + 1,08% TIN | Hasta 80 % | Hasta 25 años | -1,00% TIN con 6 productos |
| Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima de la hipoteca | Contacto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca Inteligente Mixta 5 EVO Banco | 207.121,49 € | 4,76 % | Los primeros 5 años: 2,65% TIN | Después: Euribor + 0,60% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,40% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Naranja Mixta ING | 216.457,89 € | 5,22 % | Los primeros 5 años: 3,10% TIN | Después: Euribor + 0,79% TIN | Hasta 80 % | Hasta 40 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Vamos Mixta 10 Ibercaja | 219.348,52 € | 5,13 % | Los primeros 10 años: 2,70% TIN | Después: Euribor + 1,58% TIN | Hasta 80 % | Hasta 25 años | -1,00% TIN con 6 productos |
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