Embargo de inmuebles hipotecados: condiciones, plazos y cómo evitarlo

¿Se puede embargar un inmueble hipotecado?

Una casa, por mucho que se encuentre hipotecada, puede ser objeto de un embargo, por lo que sí, es posible embargar un inmueble hipotecado.

Una casa hipotecada puede ser objeto de embargo por las deudas de su titular. Coloquialmente, se dice que mientras la hipoteca se esté pagando, la casa es del banco, pero no es así, y por eso se puede embargar, aunque la deuda no haya sido contraída con la entidad bancaria.

Sin embargo, suelen ser las deudas con el banco, precisamente por el impago de la hipoteca, las que pueden acabar desembocando en la orden de embargo contra la vivienda del deudor.

Como el bien hipotecado saldrá a subasta, la deuda se tratará de saldar con lo que se obtenga por este medio. Si la subasta no reporta suficiente dinero para cubrir el importe pendiente de pago, el deudor deberá responder con el resto de sus bienes, su salario, etc.

En el caso de una casa embargada por no pagar la hipoteca, su subasta deberá cubrir tanto las cuotas no abonadas a tiempo como aquellas pendientes de pago, con sus correspondientes intereses. Y si no es así, el deudor se enfrenta a nuevos embargos.

¿Puede Hacienda embargar un piso hipotecado?

Aunque es el banco el que acostumbra más a menudo a solicitar embargos de viviendas hipotecadas, estas pueden ser el objetivo de cualquier acreedor, incluida la Agencia Tributaria.

Para que el fisco pueda embargar una vivienda, la deuda contraída con Hacienda debe ser lo suficientemente alta para que el juez justifique esta medida, y que el embargo de los otros bienes del deudor no sea suficiente para recuperar el importe adeudado.

Ahora bien, en caso de embargo de una casa hipotecada, el banco que concedió el préstamo para su compra tendrá prioridad sobre el resto de acreedores para cobrar la deuda.

Y si no ha sido contraída con él y ha sido un tercero (como Hacienda) quien ha solicitado el embargo de la vivienda, debe tener en cuenta que el precio de venta en subasta debe cubrir tanto el importe restante de la hipoteca como la deuda contraída. Por eso no es habitual que los acreedores que no sean el banco recurran al embargo de una casa hipotecada.

Plazos e importes para poder embargar una casa con hipoteca

Aunque los inmuebles están contemplados como bienes embargables en caso de deuda, lo cierto es que para que el banco que concedió la hipoteca pueda solicitar su embargo han de cumplirse una serie de condiciones muy concretas. La nueva Ley Hipotecaria de 2019 lo estipula así:

• Si el impago se produce en la primera mitad del plazo: al menos 12 meses adeudados o más del 3% de la deuda.
• Si el impago se produce en la segunda mitad del plazo: al menos 15 meses adeudados o más del 7% de la deuda.

De acuerdo a la Ley 1/2000, de VII de enero, de Enjuiciamiento Civil ⁽¹⁾ , si lo obtenido en la subasta de la vivienda no cubre la deuda, el deudor deberá responder con el resto de sus bienes hasta su total pago.

¿Cómo evitar que el banco embargue una vivienda hipotecada?

Lógicamente, lo primero que hay que hacer para evitar la posibilidad de que se pueda embargar una vivienda hipotecada es no contraer deudas que puedan dar pie a dicho embargo.

Pero el escenario más habitual es que la deuda que ha motivado el embargo sea por no pagar la propia hipoteca. En ese caso es bueno saber que el banco siempre tendrá más interés porque su deudor siga pagando el crédito que por embargar la vivienda, ya que se trata de un proceso muy farragoso y que no goza precisamente de buena prensa.

Por tanto, en caso de ser amenazado por el banco con el embargo de una casa cuya hipoteca no se está pagando, lo mejor es negociar con la entidad. Se puede pedir un aplazamiento de las cuotas, solicitar una carencia de la hipoteca o acogerte, si tu situación lo permite, al código de buenas prácticas.

El último recurso es la declaración de quiebra familiar, dentro de la Ley Concursal (la conocida como Ley de Segunda Oportunidad), por la que se condonarán las deudas que, por patrimonio o activos, no se pueden pagar.

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