Roams Logo
×
Símbolo destacado de porcentaje sobre una casita de madera representando el diferencial de las hipotecas variables

Diferencial de una hipoteca: qué es y cómo se calcula

54 personas han leído este post en los últimos 12 meses
Juan Ribón

Juan Ribón Entrada actualizada el martes, 28 de junio de 2022

Finanzas logo

El diferencial es una de las características de las hipotecas variables, y sirve para calcular su tipo de interés. Es un porcentaje fijo que se suma al euríbor, ya que este índice de referencia marca el interés medio al que los bancos se prestan dinero entre sí, y ninguno concede créditos a particulares tan baratos. Por eso existe el diferencial, para que los bancos puedan ganar dinero gracias a los intereses de las hipotecas variables referenciadas con el euríbor.

Mejores hipotecas de tipo variable
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
EVO BancoHipoteca Inteligente variable0,95% 1er año | Euribor + 0,75% Resto de años1,3%561,92 1er año | Euribor + 0,75% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar0,20%
MyInvestorHipoteca Variable1,29% 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años1,89%585,22 €/mes 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
COINCHipoteca Variable1,25% 1er año | Euríbor + 0,75% Resto de años1,95%582,45 €/mes 1 año | Euríbor + 0,90% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
PibankHipoteca Pibank0,98% 1er año | Euríbor + 0,78% Resto de años1,96%568,98 €/mes 1er año despúes de 3 meses de carencia | Euríbor + 0,78% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
CajasurHipoteca JovenEuríbor + 0,69% 1er año | Euríbor + 0,54% Hasta cumplir 35 años, | Euríbor + 0,64% Resto de años2,04%Euríbor + 0,69% 1er año | Euríbor + 0,54% Hasta cumplir 35 años, | Euríbor + 0,64% Resto de años80%30 añosNómina. Tarjetas. Seguro hogar. Plan de pensiones1%
Banco SantanderHipoteca Variable1,52% 6 meses | Euríbor + 0,42% Resto de años2,06%601,32 €/mes 6 meses | Euríbor + 0,42% Resto de años80%30 añosNómina. Tarjetas. Seguros vida/hogar/accidentes/incapacidad.Vivienda sostenible1,10%
OpenbankHipoteca Open Variable1,60% 1er año | Euríbor + 0,60% Resto de años2,11%606,98 €/mes 1er año | Euríbor + 0,60% Resto de años80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida. Suministros eléctrico y gas con Repsol0,60%
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2021. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. En las hipotecas variables y mixtas se muestra la cuota a pagar con el interés fijo propio del primer periodo, siendo aplicable a partir de ese momento el interés + valor del euríbor mostrado en sus condiciones. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Se muestran las mejores Mejores hipotecas de tipo variable. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a jueves, 11 de agosto de 2022.

¿Qué es el diferencial de una hipoteca?

El diferencial es un porcentaje que, en las hipotecas variables, se suma al índice de referencia utilizado para determinar el tipo de interés (habitualmente, el euríbor) y de ese modo determinar el interés nominal (TIN) del préstamo hipotecario.

Como el euríbor marca el tipo de interés medio al que los bancos se prestan dinero entre sí, ninguno lo utiliza por sí solo para otros fines. El diferencial es la forma que tienen los bancos de ganar dinero con los intereses de las hipotecas variables.

El diferencial es un porcentaje fijo e invariable, que se pacta en el momento de la firma de la hipoteca con el banco. Las entidades lo ajustan en función de la previsión del euríbor (suben el diferencial si presienten que el euríbor va a bajar, y viceversa).

Lo habitual es que toda hipoteca variable comience siendo fija durante un corto periodo de tiempo (mucho más corto que en las hipotecas mixtas, en torno a un año), y que entonces se pase a calcular la TIN con el euríbor y el diferencial.

La única manera de que el diferencial de una hipoteca ya establecida cambie es que esa variación esté incluida en el contrato. Es lo que ocurre, por ejemplo, en las hipotecas jóvenes, que hasta que el cliente cumple 35 años asume un diferencial, el cual cambia a partir de entonces.

Calcular la cuota de una hipoteca con euríbor y diferencial

El cálculo del tipo de interés en una hipoteca variable es relativamente sencillo, ya que supone únicamente la suma del diferencial y el euríbor:

Tipo de interés (TIN) = diferencial + euríbor

Por tanto, si firmaste con el banco un diferencial del 0,75%, y el euríbor cotiza al 0,29%, el tipo de interés nominal que pagarás en tu cuota de la hipoteca será del 1,04%.


Las hipotecas con el diferencial más bajo

Cada banco aplica su propio diferencial a sus hipotecas variables, tratando de encontrar el equilibrio entre tener la oferta más apetecible del mercado y obtener unos beneficios razonables.

Destacan por tener un diferencial especialmente bajo las hipotecas variables de Cajasur y Kutxabank (ambas al 0,64%). Al 0,75% lo tiene EVO Banco, mientras que Pibank ofrece el diferencial de su hipoteca variable al 0,78%.

Un caso particular son las hipotecas variables para jóvenes, pues algunas ofrecen un diferencial realmente bajo, incluso después de que el cliente cumpla los 35 años. Es el caso de nuevo de Cajasur, que hasta los 35 años lo tiene fijado al 0,54%, y luego sube al 0,64%.

Recuerda que para calcular el tipo de interés que pagarás en tu hipoteca variable, al diferencial debes sumarle el valor del euríbor.


Preguntas frecuentes sobre el diferencial de una hipoteca

¿El diferencial puede ser negativo?

No, el diferencial no puede ser negativo. Como es la forma que tiene el banco de asegurarse un beneficio con el cobro de intereses de las hipotecas variables, es imposible que lo fije en una cantidad negativa. En negativo puede cotizar el euríbor, pero para evitar "pagarte intereses", los bancos se sacaron de la chistera las cláusulas suelo. Tras ser declaradas abusivas, se decretó que, por defecto, el suelo hipotecario se situaría en el 0%, por lo que aunque el euríbor esté en mínimos históricos, nunca su suma al diferencial dará como resultado un porcentaje negativo.

¿Me puede cambiar el diferencial en mi hipoteca?

El diferencial nunca puede ser modificado de forma unilateral una vez firmada la hipoteca. Sí puede variar si se renegocian las condiciones de esta con el banco, o si por contrato se estipuló que pasado un cierto tiempo (o una vez cumplida cierta edad por parte de cliente) el diferencial debía cambiar.

¿Puede ser abusivo el diferencial de una hipoteca?

Aunque el diferencial ha llegado a estar por las nubes, por encima del 2% y hasta del 3%, no ha habido sentencias que lo catalogasen como abusivo. Eso sí, diferenciales tan altos siempre han sido vistos como potenciales cláusulas suelo encubiertas.

Descubre cuál es la mejor hipoteca del mercado

Curso de formación en hipotecas

¿Estás pensando en contratar una hipoteca pero no sabes cuál o cómo hacerlo? Con este curso de 29 lecciones aprenderás a buscar y comparar hipotecas y saber en qué detalles tienes que fijarte.

Juan Ribón Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.