Diferencial de una hipoteca: qué es y cómo se calcula

¿Qué es el diferencial de una hipoteca?

El diferencial es un porcentaje que, en las hipotecas variables, se suma al índice de referencia utilizado para determinar el tipo de interés (habitualmente, el euríbor) y de ese modo determinar el interés nominal (TIN) del préstamo hipotecario.

Como el euríbor marca el tipo de interés medio al que los bancos se prestan dinero entre sí, ninguno lo utiliza por sí solo para otros fines. El diferencial es la forma que tienen los bancos de ganar dinero con los intereses de las hipotecas variables.

El diferencial es un porcentaje fijo e invariable, que se pacta en el momento de la firma de la hipoteca con el banco. Las entidades lo ajustan en función de la previsión del euríbor (suben el diferencial si presienten que el euríbor va a bajar, y viceversa).

La única manera de que el diferencial de una hipoteca ya establecida cambie es que esa variación esté incluida en el contrato. Es lo que ocurre, por ejemplo, en las hipotecas jóvenes, que hasta que el cliente cumple 35 años asume un diferencial, el cual cambia a partir de entonces.

Calcular la cuota de una hipoteca con euríbor y diferencial

El cálculo del tipo de interés en una hipoteca variable es relativamente sencillo, ya que supone únicamente la suma del diferencial y el euríbor:

Por tanto, si firmaste con el banco un diferencial del 0,75%, y el euríbor cotiza al 0,29%, el tipo de interés nominal que pagarás en tu cuota de la hipoteca será del 1,04%.

Las hipotecas con el diferencial más bajo

Cada banco aplica su propio diferencial a sus hipotecas variables, tratando de encontrar el equilibrio entre tener la oferta más apetecible del mercado y obtener unos beneficios razonables.

Destacan por tener un diferencial especialmente bajo las hipotecas variables de Cajasur y Kutxabank (ambas al 0,64%). Al 0,75% lo tiene EVO Banco, mientras que Pibank ofrece el diferencial de su hipoteca variable al 0,78%.

Un caso particular son las hipotecas variables para jóvenes, pues algunas ofrecen un diferencial realmente bajo, incluso después de que el cliente cumpla los 35 años. Es el caso de nuevo de Cajasur, que hasta los 35 años lo tiene fijado al 0,54%, y luego sube al 0,64%.

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