Diferencial de una hipoteca: qué es y cómo se calcula
El diferencial es una de las características de las hipotecas variables, y sirve para calcular su tipo de interés. Es un porcentaje fijo que se suma al euríbor, ya que este índice de referencia marca el interés medio al que los bancos se prestan dinero entre sí, y ninguno concede créditos a particulares tan baratos. Por eso existe el diferencial, para que los bancos puedan ganar dinero gracias a los intereses de las hipotecas variables referenciadas con el euríbor.
| Producto | Coste total hipoteca | TAE bonificado | TIN bonificado | Financiación máxima | Plazo máximo | Bonificación máxima de la hipoteca | Contacto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca Open Variable Openbank | 206.888,31 € | 4,90 % | El primer año: 1,60% TIN | Después: Euribor + 0,60% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Naranja Variable ING | 215.210,73 € | 5,35 % | El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,59% TIN | Hasta 80 % | Hasta 40 años | -0,50% TIN con 3 productos | |
| Hipoteca Cumbre Tipo Variable Globalcaja | 216.198,69 € | 5,33 % | El primer año: 1,59% TIN | Después: Euribor + 0,99% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,10% TIN con 10 productos | |
| Hipoteca Variable Unicaja | 217.549,08 € | 5,44 % | El primer año: 2,40% TIN | Después: Euribor + 0,63% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 10 productos | |
| Hipoteca Joven Variable Casa Eficiente Bankinter | 218.105,67 € | 5,45 % | El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,80% TIN | Hasta 80 % | Hasta 40 años | -1,30% TIN con 4 productos | |
| Hipoteca Variable Targobank | 222.603,61 € | 5,72 % | El primer año: 4,48% TIN | Después: Euribor + 1,15% TIN | Hasta 80 % | Hasta 25 años | -1,00% TIN con 5 productos | |
| Hipoteca Joven Cajasiete | 223.193,63 € | 5,68 % | El primer año: 1,75% TIN | Después: Euribor + 0,90% TIN | Hasta 80 % | Hasta 30 años | -1,00% TIN con 6 productos |
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
El diferencial es un porcentaje que, en las hipotecas variables, se suma al índice de referencia utilizado para determinar el tipo de interés (habitualmente, el euríbor) y de ese modo determinar el interés nominal (TIN) del préstamo hipotecario.
Como el euríbor marca el tipo de interés medio al que los bancos se prestan dinero entre sí, ninguno lo utiliza por sí solo para otros fines. El diferencial es la forma que tienen los bancos de ganar dinero con los intereses de las hipotecas variables.
El diferencial es un porcentaje fijo e invariable, que se pacta en el momento de la firma de la hipoteca con el banco. Las entidades lo ajustan en función de la (suben el diferencial si presienten que el euríbor va a bajar, y viceversa). Recordemos el euríbor está a mes de noviembre de 2023 (4,022%).
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023Lo habitual es que toda hipoteca variable comience siendo fija durante un breve periodo de tiempo (mucho más corto que en las hipotecas mixtas, en torno a un año), y que entonces se pase a calcular la TIN con el euríbor y el diferencial.
La única manera de que el diferencial de una hipoteca ya establecida cambie es que esa variación esté incluida en el contrato. Es lo que ocurre, por ejemplo, en las hipotecas jóvenes, que hasta que el cliente cumple una determinada edad (por lo general, en torno a los 35 años) asume un diferencial, el cual cambia a partir de entonces.
Calcular la cuota de una hipoteca con euríbor y diferencial
El cálculo del tipo de interés en una hipoteca variable es relativamente sencillo, ya que supone únicamente la suma del diferencial y el euríbor:
Tipo de interés (TIN) = diferencial + euríbor.
Por ejemplo, si firmaste con el banco un diferencial del 0,75% y si cogemos el último dato del euríbor a mes de noviembre de 2023 (4,022%), el tipo de interés nominal (TIN) que pagarás en tu cuota de la hipoteca será del 4,910%.
Las hipotecas con el diferencial más bajo
Cada banco aplica su propio diferencial a sus hipotecas variables, tratando de encontrar el equilibrio entre tener la oferta más apetecible del mercado y obtener unos beneficios razonables.
Destacan por tener un diferencial especialmente bajo las siguientes hipotecas variables:
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023Un caso particular son las hipotecas variables para jóvenes, pues algunas ofrecen un diferencial realmente bajo, incluso después de que el cliente cumpla los 35 años. Es el caso de nuevo de Cajasur, que hasta los 35 años lo tiene fijado al 0,39%, y luego sube al 0,49%, siempre y cuando cumplas con las condiciones de bonificación.
Recuerda que para calcular el tipo de interés que pagarás en tu hipoteca variable, al diferencial debes sumarle el valor del euríbor. Su cotización a mes de noviembre de 2023 (4,022%).
Preguntas frecuentes sobre el diferencial de una hipoteca
¿El diferencial puede ser negativo?
No, el diferencial no puede ser negativo. Como es la forma que tiene el banco de asegurarse un beneficio con el cobro de intereses de las hipotecas variables, es imposible que lo fije en una cantidad negativa. En negativo puede cotizar el euríbor, pero para evitar "pagarte intereses", los bancos se sacaron de la chistera las cláusulas suelo. Tras ser declaradas abusivas, se decretó que, por defecto, el suelo hipotecario se situaría en el 0%, por lo que aunque el euríbor esté en mínimos históricos, nunca su suma al diferencial dará como resultado un porcentaje negativo.
¿Me puede cambiar el diferencial en mi hipoteca?
El diferencial nunca puede ser modificado de forma unilateral una vez firmada la hipoteca. Sí puede variar si se renegocian las condiciones de esta con el banco, o si por contrato se estipuló que pasado un cierto tiempo (o una vez cumplida cierta edad por parte de cliente) el diferencial debía cambiar.
¿Puede ser abusivo el diferencial de una hipoteca?
Aunque el diferencial ha llegado a estar por las nubes, por encima del 2% y hasta del 3%, no ha habido sentencias que lo catalogasen como abusivo. Eso sí, diferenciales tan altos siempre han sido vistos como potenciales cláusulas suelo encubiertas.
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