El diferencial es una de las características de las hipotecas variables, y sirve para calcular su tipo de interés. Es un porcentaje fijo que se suma al euríbor, ya que este índice de referencia marca el interés medio al que los bancos se prestan dinero entre sí, y ninguno concede créditos a particulares tan baratos. Por eso existe el diferencial, para que los bancos puedan ganar dinero gracias a los intereses de las hipotecas variables referenciadas con el euríbor.
Entidad | Producto | TIN bonificado | TAE Bonificado | Cuota bonificada | Financiación máxima | Plazo máximo | Vinculaciones para bonificación | Bonificación máxima acumulable | Contacto |
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EVO Banco | Hipoteca Inteligente variable | 0,95% 1er año | Euribor + 0,75% Resto de años | 1,3% | 561,92 1er año | Euribor + 0,75% Resto de años | 80% | 30 años | Nómina. Seguro hogar | 0,20% | |
MyInvestor | Hipoteca Variable | 1,29% 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años | 1,89% | 585,22 €/mes 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años | 80% | 30 años | Sin productos vinculados | No tiene bonificaciones | |
COINC | Hipoteca Variable | 1,25% 1er año | Euríbor + 0,75% Resto de años | 1,95% | 582,45 €/mes 1 año | Euríbor + 0,90% Resto de años | 80% | 30 años | Sin productos vinculados | No tiene bonificaciones | |
Pibank | Hipoteca Pibank | 0,98% 1er año | Euríbor + 0,78% Resto de años | 1,96% | 568,98 €/mes 1er año despúes de 3 meses de carencia | Euríbor + 0,78% Resto de años | 80% | 30 años | Sin productos vinculados | No tiene bonificaciones | |
Cajasur | Hipoteca Joven | Euríbor + 0,69% 1er año | Euríbor + 0,54% Hasta cumplir 35 años, | Euríbor + 0,64% Resto de años | 2,04% | Euríbor + 0,69% 1er año | Euríbor + 0,54% Hasta cumplir 35 años, | Euríbor + 0,64% Resto de años | 80% | 30 años | Nómina. Tarjetas. Seguro hogar. Plan de pensiones | 1% | |
Banco Santander | Hipoteca Variable | 1,52% 6 meses | Euríbor + 0,42% Resto de años | 2,06% | 601,32 €/mes 6 meses | Euríbor + 0,42% Resto de años | 80% | 30 años | Nómina. Tarjetas. Seguros vida/hogar/accidentes/incapacidad.Vivienda sostenible | 1,10% | |
Openbank | Hipoteca Open Variable | 1,60% 1er año | Euríbor + 0,60% Resto de años | 2,11% | 606,98 €/mes 1er año | Euríbor + 0,60% Resto de años | 80% | 30 años | Nómina. Seguros hogar y vida. Suministros eléctrico y gas con Repsol | 0,60% |
El diferencial es un porcentaje que, en las hipotecas variables, se suma al índice de referencia utilizado para determinar el tipo de interés (habitualmente, el euríbor) y de ese modo determinar el interés nominal (TIN) del préstamo hipotecario.
Como el euríbor marca el tipo de interés medio al que los bancos se prestan dinero entre sí, ninguno lo utiliza por sí solo para otros fines. El diferencial es la forma que tienen los bancos de ganar dinero con los intereses de las hipotecas variables.
El diferencial es un porcentaje fijo e invariable, que se pacta en el momento de la firma de la hipoteca con el banco. Las entidades lo ajustan en función de la previsión del euríbor (suben el diferencial si presienten que el euríbor va a bajar, y viceversa).
Lo habitual es que toda hipoteca variable comience siendo fija durante un corto periodo de tiempo (mucho más corto que en las hipotecas mixtas, en torno a un año), y que entonces se pase a calcular la TIN con el euríbor y el diferencial.
La única manera de que el diferencial de una hipoteca ya establecida cambie es que esa variación esté incluida en el contrato. Es lo que ocurre, por ejemplo, en las hipotecas jóvenes, que hasta que el cliente cumple 35 años asume un diferencial, el cual cambia a partir de entonces.
El cálculo del tipo de interés en una hipoteca variable es relativamente sencillo, ya que supone únicamente la suma del diferencial y el euríbor:
Tipo de interés (TIN) = diferencial + euríbor
Por tanto, si firmaste con el banco un diferencial del 0,75%, y el euríbor cotiza al 0,29%, el tipo de interés nominal que pagarás en tu cuota de la hipoteca será del 1,04%.
Cada banco aplica su propio diferencial a sus hipotecas variables, tratando de encontrar el equilibrio entre tener la oferta más apetecible del mercado y obtener unos beneficios razonables.
Destacan por tener un diferencial especialmente bajo las hipotecas variables de Cajasur y Kutxabank (ambas al 0,64%). Al 0,75% lo tiene EVO Banco, mientras que Pibank ofrece el diferencial de su hipoteca variable al 0,78%.
Un caso particular son las hipotecas variables para jóvenes, pues algunas ofrecen un diferencial realmente bajo, incluso después de que el cliente cumpla los 35 años. Es el caso de nuevo de Cajasur, que hasta los 35 años lo tiene fijado al 0,54%, y luego sube al 0,64%.
Recuerda que para calcular el tipo de interés que pagarás en tu hipoteca variable, al diferencial debes sumarle el valor del euríbor.
No, el diferencial no puede ser negativo. Como es la forma que tiene el banco de asegurarse un beneficio con el cobro de intereses de las hipotecas variables, es imposible que lo fije en una cantidad negativa. En negativo puede cotizar el euríbor, pero para evitar "pagarte intereses", los bancos se sacaron de la chistera las cláusulas suelo. Tras ser declaradas abusivas, se decretó que, por defecto, el suelo hipotecario se situaría en el 0%, por lo que aunque el euríbor esté en mínimos históricos, nunca su suma al diferencial dará como resultado un porcentaje negativo.
El diferencial nunca puede ser modificado de forma unilateral una vez firmada la hipoteca. Sí puede variar si se renegocian las condiciones de esta con el banco, o si por contrato se estipuló que pasado un cierto tiempo (o una vez cumplida cierta edad por parte de cliente) el diferencial debía cambiar.
Aunque el diferencial ha llegado a estar por las nubes, por encima del 2% y hasta del 3%, no ha habido sentencias que lo catalogasen como abusivo. Eso sí, diferenciales tan altos siempre han sido vistos como potenciales cláusulas suelo encubiertas.
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Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.