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Cliente firmando la quita de hipoteca negociada con su asesor del banco

Quita de hipoteca: qué es y en qué condiciones se puede solicitar

48 personas han leído este post en los últimos 12 meses
Juan Ribón

Juan Ribón Entrada actualizada el miércoles, 22 de junio de 2022

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La quita de hipoteca es una de las posibilidades a contemplar en caso de que el deudor se encuentre en la complicada situación de no poder seguir pagando las cuotas. Ante la posibilidad de impago, puede negociar con el banco una reducción de la deuda. Se trata de una medida un tanto extrema y que resulta difícil llevar a cabo, aunque al formar parte del código de buenas prácticas el banco debe contemplar esta posibilidad.

¿Qué es una quita de hipoteca?

La quita hipotecaria consiste en la eliminación de parte del préstamo hipotecario que queda pendiente de devolver, siempre y cuando las cuotas supongan al menos el 60% de los ingresos del deudor (prácticamente el doble de la máxima capacidad de endeudamiento recomendada por el Banco de España (1) ).

La quita de hipoteca forma parte del código de buenas prácticas que las entidades bancarias mantienen. Otras figuras de protección al cliente que también figuran en el código son la dación en pago y la reestructuración de la deuda.

Se puede incluir la quita de la hipoteca en la Ley de la Segunda Oportunidad, a la cual también pueden acogerse los particulares. Consta de una fase extrajudicial y una judicial, y se espera que el deudor actúe de buena fe en todo momento.

En teoría, el propio banco podría ser quien solicitara la quita hipotecaria, pero suele ser por iniciativa del cliente. Como al banco le supone renunciar no solo a parte del préstamo, sino a lo que de verdad le da dinero, los intereses, querrá algún tipo de compensación a cambio, como por ejemplo el pago de parte de la deuda pendiente a cambio de renunciar al resto.


¿Cómo se negocia una quita hipotecaria con el banco?

Aunque una quita de hipoteca pueda parecer una buena solución ante la posibilidad de incurrir en impago, se trata de una salida muy complicada, ya que la banca es, por lo general, poco propenso a perdonar deudas o a reducirlas.

Será más difícil todavía que acceda si la hipoteca cuenta con algún tipo de aval. Preferirá cobrar la deuda a través del avalista a renunciar al dinero. De hecho, es probable que prefiera proceder a la ejecución de la hipoteca.

Para solicitar una quita hipotecaria, lo primero es poder acogerse a ella. Eso es posible si la cuota de la hipoteca supone el 60% de los ingresos del deudor. Pero con eso no bastará, porque es una quita, no una condonación.

El banco espera algún tipo de compensación a cambio de perdonar parte de la deuda (o toda). Una opción es ofrecerse a pagar por adelantado parte del importe adeudado, para que la quita sea menor. Eso se puede hacer, por ejemplo, con la venta del inmueble hipotecado (u otra propiedad del deudor).


Diferencias entre quita y condonación de deuda hipotecaria

Aunque en ocasiones se utilicen de forma indistinta, quita y condonación no son términos equivalentes. En ambos el banco perdona parte o toda la deuda, pero hasta ahí llegan sus similitudes.

En la quita de hipoteca se negocia una rebaja de la deuda para asegurar el pago de la otra parte. Es decir, el banco renuncia a una parte para poder cobrar el resto. Es, a su juicio, el mal menor, porque al menos recupera parte de lo prestado sin necesidad de ejecutar la hipoteca.

En cambio, en una condonación la deuda se perdona de forma total o parcial, a cambio de nada. En cuanto se firma la condonación se extinguen las obligaciones (o parte de ellas) del deudor frente al acreedor.

Tampoco es lo mismo que una cancelación de deuda, la cual ocurre cuando el acreedor (el banco) considera que dicha deuda es incobrable. El cliente sigue siendo deudor y su acreedor deja de prestarle el servicio por el que contrajo la deuda. Si esta sigue sin saldarse, el deudor puede pasar a engrosas las listas de morosidad.

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Fuentes del artículo

  1. Banco de España. (s.f.). Consultas frecuentes - Productos y Servicios Bancarios. Recuperado 30 de mayo de 2022, de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/consultasreclama/consultasreclama/

Juan Ribón Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.