Recibo de la hipoteca: qué es, análisis y preguntas frecuentes

¿Qué es el recibo de la hipoteca?

El recibo de la hipoteca será, si todo va bien, el único contacto con el banco al respecto del préstamo hipotecario concedido para la compra de una vivienda. Llegará, por lo general, cada mes, y contendrá toda la información relevante al respecto de lo que has pagado, lo que vas a pagar y por qué.

Pese a que, a priori, puede parecer que leer el recibo de la hipoteca es algo sencillo, en realidad no lo es. Como ocurre con todos los recibos, se da por hecho que el que ha de pagarlos sabe interpretarlos, y no siempre es así.

Y como pagar sin cuestionar si lo que se reclama es correcto nunca es una buena idea, es fundamental entender todas y cada una de las partes del recibo de la hipoteca, porque su cuantía es considerable y va a llegar cada mes, durante muchos, muchos meses.

Análisis del recibo de la hipoteca

Cada banco tiene su propia manera de organizar la información en el recibo de la hipoteca, pero en general todos acaban incluyendo la misma información. Suele venir organizada por bloques: saldo, interés y periodo. Por supuesto, también aparece la cuota (y su correspondiente desglose), así como otros datos importantes. Veamos lo más relevante:

• Capital:
  • Concedido: el total por el que se firmó la hipoteca (y, por tanto, el importe que hay que devolver, sin contar los intereses).
  • Pendiente anterior: cuánto faltaba por devolver antes de la llegada del recibo.
  • Nuevo pendiente: cuánto va a faltar por devolver tras abonar el recibo. Será el "pendiente anterior" del próximo recibo.
• Interés:
  • Tipo de interés aplicado:
    • Fijo: debería ser el mismo todos los meses. En caso de que suba, es posible que sea por haber estado disfrutando de una bonificación cuyas condiciones se han dejado de cumplir.
    • Variable: debería aparecer desglosado (pero no siempre se hace) como la suma del diferencial (fijo y pactado en el momento de la firma) más el euríbor (ajustado al valor de su última revisión, e invariable hasta la siguiente, habitualmente anual, aunque este suba o baje entre medias). Si la revisión da un euríbor más bajo pero en el siguiente recibo el tipo de interés sigue siendo el mismo, es una posible evidencia de cláusula suelo (aunque hay que recordar que, por defecto, el suelo hipotecario es del 0%, y que nunca el banco pagará intereses al cliente).
  • Comisión sobre el capital pendiente: suele aparecer acortado como "Comisión S/Pdte" o similar. Se aplica si se ha realizado alguna operación que implique el pago de comisiones, como una amortización o una novación.
  • TAE: la Tasa Anual Efectiva es el cálculo del tipo de interés más las comisiones y otros factores, mediante una fórmula matemática muy compleja.
• Periodo:
  • Periodo liquidado: el plazo temporal al que corresponde el recibo.
  • Próximo vencimiento: la fecha en la que llegará el siguiente recibo.
  • Periodos pendientes: el tiempo que falta hasta la fecha de vencimiento (cuando se terminará de pagar el préstamo, la cual puede aparecer reflejada o no).
• Cuota:
  • Capital: la parte de la cuota correspondiente el capital recibido que se devuelve.
  • Intereses: la parte de la cuota correspondiente a los intereses totales que se van a generar que se devuelve.
  • Total: la suma de las dos cifras. Durante la primera mitad del préstamo se pagarán más intereses que capital y poco a poco será al revés hasta que en los últimos recibos prácticamente solo se devuelva capital.

El recibo también debería incluir algunos datos o aclaraciones, como el periodo de revisión del euríbor en el caso de las hipotecas variables, por ejemplo. Toda la información a mayores que proporcione el banco será bien recibida.

Calcular el próximo recibo de la hipoteca

Para calcular la cuota mensual de la hipoteca antes de que llegue el siguiente recibo primero hay que determinar si se trata de una hipoteca a tipo fijo o variable:

• Tipo fijo: en principio, todos los meses se pagará la misma cuota. Uno de los pocos motivos que pueden provocar una subida del tipo de interés fijo es que se tratase de una hipoteca bonificada y se haya dejado de cumplir con los requisitos para beneficiarse de alguna de las bonificaciones pactadas.
• Tipo variable: aunque su nombre indique lo contrario, la cuota de una hipoteca variable será la misma entre revisiones del euríbor. Estas pueden ser semestrales o anuales, y es algo que se pacta en el contrato. Si se acerca la fecha de la revisión puedes calcular tu próxima cuota así:
  • Obtén una estimación de cuál podría ser el euríbor en el momento de la próxima revisión. Por lo general, los propios bancos hacen sus propias previsiones.
  • Suma ese índice probable al diferencial pactado. Ese será el tipo de interés que pagarás hasta la siguiente revisión (ten en cuenta que que cuanto más tiempo falte para la revisión, más probable es que la previsión sea poco acertada).
  • Haz el cálculo de la cuota con el nuevo tipo de interés. Empieza calculando la cuota constante de amortización con el tipo actualizado: (1-(1+i)^-n)/i, donde 'i' es el porcentaje de interés mensual (divide el tipo de interés entre 12 meses) y 'n' es el número de meses.
  • Divide el capital mensual entre la cuota constante de amortización actualizada al nuevo tipo de interés y tendrás la nueva cuota mensual de la hipoteca.
• Tipo mixto: mientras esté en su periodo fijo, el cálculo es sencillo. Cuando vaya a pasar a variable (y con cada revisión), basta con seguir los pasos descritos anteriormente para este tipo de hipotecas.