Exención por reinversión vivienda habitual: qué es y requisitos

Exención por reinversión en vivienda habitual

Al vender la vivienda habitual se deben declarar las ganancias obtenidas en la declaración de la renta, a menos que ese importe sea reinvertido en la adquisición de otra vivienda habitual, en cuyo caso se puede aplicar una exención para no tributar por las ganancias patrimoniales de la venta de la vivienda.

De esta forma, el dueño y comprador de las viviendas habituales no tendría que pagar los impuestos obtenidos de su ganancia. En otras palabras, si un importe que ha sido obtenido mediante la venta de una vivienda habitual es reinvertido para adquirir otra vivienda, dicha ganancia podrá estar exenta. Por otra parte, existe otra exención de tributación para los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual (sin necesidad de reinvertir ese dinero), si este fuera tu caso te recomendamos entrar en el enlace anterior.

Condiciones y requisitos para aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual

Los requisitos para acogerte a la exención son los siguientes ⁽¹⁾ :

• Ten en cuenta que no es una exención que se aplique de forma automática sino que deberás manifestar tu voluntad de acogerte a la misma.
• Para que Hacienda considere que la vivienda que vendes era tu vivienda habitual tienes que haber residido en ella como mínimo los tres años anteriores a la venta, aunque existen excepciones (cambio de trabajo que implique la necesidad de cambiar de vivienda, matrimonio, divorcio...) ⁽²⁾ .
• El Tribunal Supremo ha realizado en 2021 un leve cambio en la normativa de la reinversión en vivienda habitual ⁽³⁾ . Hasta ahora, la norma establecía que la reinversión de una cantidad obtenida debería llevarse a cabo en un periodo máximo de dos años. Ahora, el Tribunal mantiene dicho plazo no superior a dos años, pero establece que, si la habitabilidad de la nueva vivienda no se produjese en ese periodo debido a que la construcción de la vivienda no estuviese finalizada, la deducción seguiría siendo válida.
• La casa que compras debe convertirse en tu vivienda habitual en un plazo máximo de 12 meses desde su adquisición (o desde la finalización de las obras, si se tratara de un edificio nuevo). Solo así podrás beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual.
• En el supuesto de que el importe de la venta supere al importe de compra de la nueva vivienda habitual, sí que habrá que tributar por el excedente sobre el importe de la compra.

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¿Qué pasa si incumplo las condiciones de la exención por reinversión en vivienda habitual?

Incumplir una o varias condiciones para aplicarse la exención conllevaría la tributación de la ganancia patrimonial aplicable, además de intereses de demora de Hacienda. La Agencia Tributaria concretamente dice lo siguiente ⁽⁴⁾ :

"El incumplimiento de cualquiera de las condiciones determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento."

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Ejemplo de reinversión en vivienda habitual

Usted, que tiene 56 años, vende en 2019 su vivienda por un importe de 96.000€. Esta vivienda fue adquirida por usted en los años 90 por un importe de 60.000€, incluyendo tributos y gastos. La compra de esta vivienda se realizó mediante una hipoteca, de la que aún le quedan por pagar 5.000€.

Cuando lleva a cabo la venta de su vivienda, usted destina 5.000€ del importe obtenido a pagar el saldo pendiente de la hipoteca. En ese mismo año, realiza la compra de otra vivienda habitual por un precio de 90.000€, de forma que invierte el importe restante que obtuvo por la venta anterior. Por tanto:

• Valor de transmisión: 96.000€
• Valor de adquisición: 60.000€
• Ganancia patrimonial: (96.000 - 60.000) = 36.000€

Por tanto, la ganancia patrimonial que quedaría exenta por la reinversión serían 36.000€, siempre y cuando se destinen a la compra de la nueva vivienda (que tiene que ser residencia habitual).