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Joven realizando una reinversión en su vivienda habitual

Reinversión vivienda habitual: qué es, plazos y cuándo se aplica

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Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el martes, 2 de noviembre de 2021

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La reinversión de vivienda habitual te proporciona la oportunidad de beneficiarte de una exención en la declaración de la renta al realizar la venta de tu vivienda habitual y reinvertir esos ingresos en otra vivienda habitual con un importe igual o mayor.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Al vender la vivienda habitual, se deben declarar las ganancias obtenidas en la declaración de la renta, a menos que ese importe sea reinvertido en la adquisición de otra vivienda habitual.

De esta forma, el dueño y comprador de las viviendas habituales no tendría que pagar los impuestos obtenidos de su ganancia. En otras palabras, si un importe que ha sido obtenido mediante la venta de una vivienda habitual es reinvertido para adquirir otra vivienda, dicha ganancia podrá estar exenta.

La nueva vivienda ha de tener un valor de adquisición igual o mayor al importe obligado a reinvertir.


Reinversión en vivienda habitual: plazos

El Tribunal Supremo ha realizado en 2021 un leve cambio en la normativa de la reinversión en vivienda habitual. Hasta ahora, la norma establecía que la reinversión de una cantidad obtenida debería llevarse a cabo en un periodo máximo de dos años.

Ahora, el Tribunal mantiene dicho plazo no superior a dos años, pero establece que, si la habitabilidad de la nueva vivienda no se produjese en ese periodo debido a que la construcción de la vivienda no estuviese finalizada, la deducción seguiría siendo válida.


Reinversión en vivienda habitual tras divorcio

Si, por sentencia judicial, el contribuyente dejará de tener su vivienda como habitual, la exención por reinversión en vivienda habitual no se podría aplicar.

Esto sucede en varios casos de divorcios en los que uno de los cónyuges permanece en la vivienda habitual mientras que el otro debe abandonar la vivienda, pero deberá pagar a medias la hipoteca. Si te encuentras en una situación similar, quizás te interese consultar las distintas opciones sobre qué hacer con la hipoteca tras divorcio.

En una suposición en la que, pasado un tiempo se decide vender la casa, el cónyuge que debió abandonar la vivienda, no podrá disfrutar de la exención, ya que en el momento de la venta, la vivienda no pudiera considerarse como su vivienda habitual.


Reinversión en vivienda habitual con hipoteca

En caso de que la nueva vivienda habitual se obtenga a través de una hipoteca, también se podrá realizar la exención, ya que se está adquiriendo una nueva vivienda habitual.


Ejemplo de reinversión en vivienda habitual

Usted, que tiene 56 años, vende en 2019 su vivienda por un importe de 96.000€. Esta vivienda fue adquirida por usted en los años 90 por un importe de 60.000€, incluyendo tributos y gastos. La compra de esta vivienda se realizó mediante una hipoteca, de la que aún le quedan por pagar 5.000€.

Cuando lleva a cabo la venta de su vivienda, usted destina 5.000€ del importe obtenido a pagar el saldo pendiente de la hipoteca. En ese mismo año, realiza la compra de otra vivienda habitual por un precio de 90.000€, de forma que invierte el importe restante que obtuvo por la venta anterior. Por tanto:

  • Valor de transmisión: 96.000€
  • Valor de adquisición: 60.000€
  • Ganancia patrimonial: (96.000 - 60.000) = 36.000€

Por tanto, la ganancia patrimonial que quedaría exenta por la reinversión serían 36.000€, siempre y cuando se destinen a la compra de la nueva vivienda (que tiene que ser residencia habitual).

Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 3 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.