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Una persona le entrega a otra una maqueta de una casa, sobre un contrato, representando las hipotecas entre particulares

Hipoteca entre particulares: funcionamiento y legislación

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Juan Ribón

Juan Ribón Entrada actualizada el martes, 27 de septiembre de 2022

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Una hipoteca entre particulares es una de las maneras que hay para comprar un piso sin necesitar la mediación de un banco. Supone la firma de un contrato hipotecario entre dos personas físicas, en lugar de entre un cliente y la entidad bancaria de su elección. Se trata de un préstamo privado, con sus propias características.

Contrato de hipoteca entre particulares

Una hipoteca entre particulares es una forma de acceder a un crédito hipotecario que pocos conocen, pero que es una buena alternativa si no se quiere, o se puede, utilizar los cauces habituales, siempre y cuando se encuentre a quien disponga del dinero necesario, claro.

Se trata de un préstamo privado entre dos personas, que se otorga con el objetivo de comprar una vivienda, la cual se convierte en garantía de devolución del mismo. Es decir, igual que las hipotecas tradicionales, pero cambiando al banco por un prestamista particular, el cual puede ser un familiar, un amigo, un allegado o un completo desconocido.

Por lo general, esta clase de préstamos privados serán más favorecedores para el deudor, ya que, en principio, el acreedor es un conocido que en cierto modo le hace un favor dejándole el dinero. Se trata de créditos con condiciones más amables que los que puede conceder cualquier banco, porque su finalidad no es obtener un beneficio con ellos.

El establecimiento de esta clase de hipotecas no difiere en exceso de las tradicionales. Hace falta un particular que necesite el dinero y otro dispuesto a prestárselo. Ambos pactarán las condiciones de devolución del mismo (intereses, plazos, cuotas...), y firmarán entonces un contrato, ante notario, para otorgarle validez legal.

También es necesario informar a Hacienda de lo acordado, para que la Agencia Tributaria sepa, en función de los intereses pactados, las cantidades sujetas a tributación. Y ya solo faltaría devolverlo, en los plazos y cuotas acordados.


Impuestos de una hipoteca entre particulares

Las hipotecas entre particulares son préstamos garantizados con derechos reales. Al ser establecidos entre dos personas físicas, el Artículo 15 (1) de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que la garantía hipotecaria solo tributará por el concepto de préstamo. Es decir, está exenta de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Ahora bien, como la hipoteca deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad, para que conste su titularidad y estado, deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por ello. Y, como en las hipotecas tradicionales, será responsabilidad del acreedor (el deudor pagará el IAJD con motivo de la compraventa de la vivienda).

¿Quién paga la tasación en una hipoteca entre particulares?

Si se quiere dotar de una mayor formalidad a un préstamo hipotecario entre particulares es conveniente hacer una tasación de la vivienda que se va a adquirir con el dinero del crédito, pero no es algo obligatorio.

En caso de que una de las partes lo solicite, los gastos de tasación correrán por cuenta del futuro hipotecado, como ocurre con las hipotecas en las que media el banco.


Ventajas de una hipoteca sin el banco

Formalizar una hipoteca entre particulares tiene una serie de ventajas con respecto a los préstamos hipotecarios que se firman con los bancos:

  • Menos gastos: se evitan los costes asociados a las cláusulas del banco, e incluso otros como los de tasación.
  • Menor tipo de interés: si la relación entre deudor y acreedor es cordial, lo lógico es que los intereses sean menores que los que suelen ofrecer los bancos. De hecho, podrían ser incluso préstamos al 0%.
  • Mayor flexibilidad: de nuevo, gracias a la, en teoría, buena relación entre las partes. Seguro que el acreedor es más comprensivo que el banco ante posibles imprevistos.
  • Permite acceder a una hipoteca al 100%: o incluso más, si así se acuerda con el acreedor. Muy útil si el deudor no puede asumir ese 30% del precio de venta que se suele requerir en las hipotecas tradicionales.

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Desventajas de una hipoteca de capital privado

Aunque las ventajas de contratar una hipoteca entre particulares son muchas, hay que tener presente que en ocasiones omitir al banco en la ecuación puede salir terriblemente caro:

  • El dinero pudre las amistades. Aunque el acreedor pueda ser comprensivo con su amigo deudor, si este abusa de esa confianza la relación puede acabar muy mal.
  • Si el acreedor es un prestamista privado (es decir, no es un amigo, ni siquiera un conocido), lo más probable es que los tipos de interés sean más altos que los que ofrece la banca.

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Fuentes del artículo

  1. Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, n.o Real Decreto Legislativo 1/1993, 29545 (1993). https://www.boe.es/eli/es/rdlg/1993/09/24/1/con

Juan Ribón Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.