Préstamo promotor: financiación para proyectos inmobiliarios

¿Qué es un préstamo promotor?

Un préstamo promotor es aquel que otorga financiación para llevar a cabo un proyecto inmobiliario . Es decir, lo solicitan promotores inmobiliarios que necesitan financiar la construcción de sus proyectos.

Por tanto, se trata de préstamos de elevada cuantía , por lo general. En consecuencia, las entidades que los ofrecen, ya sean bancos o empresas de capital privado, suelen requerir algún tipo de garantía al promotor, normalmente la propia vivienda que se está construyendo. En ese caso, serían similares a las hipotecas de autopromoción o a los préstamos con garantía hipotecaria .

Sin embargo, esta clase de préstamos va más allá de la mera cesión del dinero al constructor. Suelen incluir asesoramiento a este a lo largo de todo el proyecto, incluida la ayuda a la venta de la promoción si fuera necesario. Esto no es altruista: al banco o entidad prestamista le interesa que el proyecto llegue a buen puerto para recuperar su inversión en forma de intereses .

Condiciones de los préstamos promotor

Los préstamos promotor tienen condiciones únicas , que hacen que sean muy diferentes de cualquier otro tipo de préstamo, como los préstamos personales . Su principal diferencia es su cuantía: como deben financiar la construcción de una casa o una promoción de viviendas, estamos hablando de préstamos por varios millones de euros .

Las condiciones, eso sí, dependerán de la entidad que lo proporcione . Se pueden englobar en los siguientes campos:

• Importe: el máximo dependerá de cada entidad (podemos hablar de hasta 50 millones de euros), pero suele limitarse a entre el 60% y el 80% del precio de venta de la promoción (y suele incluir el 100% del coste de construcción).
• Plazo: por lo general, incluye generosos periodos de carencia (tiempo durante el que solo se pagan los intereses del préstamo y no se amortiza capital, por lo que las cuotas son mucho menores), de en torno a tres años, para dar tiempo a la finalización de la obra.
• Intereses: acostumbran a ser mayores que en una hipoteca, pero menores que en un préstamo personal. Y tienden a ser más altos en las entidades financieras privadas que en los bancos, aunque a cambio las primeras suelen a ser más flexibles de cara a la devolución.
• Periodicidad: las cuotas pueden ser mensuales, trimestrales e incluso anuales. También hay quien acepta a devolución del capital una vez terminado el proyecto.
• Garantías: al ser préstamos por una cuantía elevada (o elevadísima), suelen requerir una garantía de pago. Y como su objetivo es financiar una promoción inmobiliaria, esta suele ser dicha garantía.

Préstamo promotor para cooperativas y particulares

Los préstamos promotor son una herramienta muy utilizada para financiar proyectos de viviendas en régimen de cooperativa . Es decir, entre varios socios, sin un promotor (o, dicho de otro modo, siendo promotores todos los socios). Como sus aportaciones no suelen ser suficientes para financiar el proyecto, lo normal es recurrir a los préstamos promotor para hacerlo.

Los particulares también pueden aspirar a un préstamo promotor, aunque en este caso suele hablarse más bien de una hipoteca de autopromoción .

También se entiende como préstamo promotor aquel que suscribe un particular que adquiera una de las viviendas incluidas en la promoción, siempre que se subrogue en el préstamo concedido al constructor .

Cláusula suelo en la subrogación de un préstamo promotor

Las cláusulas suelo eran aquellas que se aplicaban a los préstamos con un tipo de interés variable, para evitar que la suma entre el índice de referencia (habitualmente, el euríbor ) y el diferencial fuera inferior a un determinado porcentaje. De ese modo el prestamista se aseguraba cobrar un mínimo tipo de interés , aunque sobre el papel este fuera menor.

En la actualidad, el suelo está fijado por defecto en el 0% , de tal modo que aunque la citada suma dé un resultado negativo, el prestamista nunca sea quien pague los intereses al prestatario.

Pues bien, era posible que un préstamo promotor incluyera cláusula suelo , y que esta se trasladara al préstamo subrogado al particular . Este particular se toparía con algo del todo indeseado, y por lo que puede reclamar ante la Justicia, gracias a las últimas sentencias al respecto.

En la actualidad, una cláusula suelo incluida en un préstamo subrogado se considera nula si el banco o entidad no informó debidamente al particular al respecto de su existencia y sus consecuencias .