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Persona mirando con lupa cada tipo de hipoteca para decidirse por una

Tipos de hipoteca: según interés, plazo y otras características

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Juan Ribón

Juan Ribón Entrada actualizada el martes, 28 de junio de 2022

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Hay muchos tipos de hipotecas diferentes, los cuales se pueden acotar según qué criterio elijamos para organizarlas. Podemos recurrir al tipo de interés por el que se guíen, o bien por otras características propias como pueden ser su plazo de amortización o el hecho de que estén enfocadas a un determinado colectivo profesional.

Mejores hipotecas
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
EVO BancoHipoteca Inteligente variable0,95% 1er año | Euribor + 0,75% Resto de años1,3%561,92 1er año | Euribor + 0,75% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar0,20%
MyInvestorHipoteca Variable1,29% 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años1,89%585,22 €/mes 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
ImaginbankHipoteca fija Imaginbank1,70%2,17%614,10 €/mes90%25 añosNómina0,75%
EVO BancoHipoteca Inteligente tipo fijo1,85%2,33%624,88 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida0,35%
IbercajaHipoteca Fácil a tipo fijo2,25%2,52%654,20 €/mes80%25 añosNómina1%
Banco SantanderHipoteca Fija2,12% 6 meses | 2,02% Resto de años2,8%644,58 €/mes 6 meses | 637,51 €/mes Resto de años80%30 añosNómina. Tarjetas. Seguros vida/hogar/accidentes/incapacidad.Vivienda sostenible1,10%
OpenbankHipoteca Open Fija2,43%2,93%667,65 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida. Suministros eléctrico y gas con Repsol0,60%
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2021. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. En las hipotecas variables y mixtas se muestra la cuota a pagar con el interés fijo propio del primer periodo, siendo aplicable a partir de ese momento el interés + valor del euríbor mostrado en sus condiciones. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por TAE de menor a mayor. Las ofertas mostradas reflejan la representatividad del tipo de hipoteca sobre vivienda más contratada en el mercado español según el último INE publicado, correspondiente a febrero de 2022: 72,8% tipo fijo y 27,2% tipo variable. Actualizado a viernes, 24 de Junio de 2022. Se muestran las mejores Mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a jueves, 11 de agosto de 2022.

¿Qué tipos de hipoteca hay?

Hay tantas hipotecas distintas como criterios tengamos para clasificarlas. La distinción más habitual tiene que ver con el tipo que se utiliza para devolver los intereses al banco, pero no es el único.

Otra forma de clasificar las hipotecas puede ser su plazo de amortización, porque no es lo mismo una hipoteca concedida a 15 años que una a 40. Y tampoco es igual una hipoteca que financie el 80% del valor de tasación de un inmueble que una que preste el 100% de dicho valor.

También podemos distinguir hipotecas con y sin aval, y aquellas que están hechas a la medida de determinados colectivos, como pueden ser los funcionarios o los autónomos.

Una última forma de clasificar las distintas hipotecas es en función de cuál será su objetivo. ¿Servirá para financiar la compra de lo que será el domicilio habitual? ¿Una casa de vacaciones? ¿O un local comercial? Las condiciones que pondrá el banco a unas y otras serán bien distintas.


Hipotecas según tipos de interés

Atendiendo al tipo de interés, se pueden dividir las hipotecas en tres categorías diferentes:

  1. Hipotecas a tipo fijo: son aquellas en las que se pacta un tipo de interés con el banco y este permanece invariable durante todo el plazo de amortización del préstamo. Son una opción conservadora, ya que supone pagar lo mismo mes tras mes, independientemente de los bandazos del mercado
  2. Hipoteca de tipo variable: basa el tipo de interés a cobrar al cliente en un índice de referencia (habitualmente el euríbor) al que se suma un porcentaje fijo (denominado diferencial, por lo general de menor cuantía que el de las hipotecas de tipo fijo). La cuota cambiará de acuerdo a las subidas y bajadas del índice, por lo que esta opción es más arriesgada, pero puede resultar más rentable.
  3. Hipoteca mixta: Este tipo mezcla lo mejor de cada uno de los anteriores. Son hipotecas fijas durante un primer tramo, para luego ser variables el resto del plazo de amortización.

No hay un mejor o peor tipo de hipoteca en función de cómo te va a cobrar tu banco los intereses. Dependiendo de cómo esté el euríbor y cuál sea su tendencia será más recomendable uno u otro. En consecuencia, los bancos se esforzarán por vender el tipo de hipoteca que más les favorezca. Por último, ten en cuenta que una hipoteca se firma por un plazo muy largo, y que en ese tiempo la situación puede cambiar radicalmente. Para evitar quedar atrapado en hipotecas inasumibles puedes cambiar de fijo a variable (o viceversa) mediante una novación (renegociar las condiciones con tu banco) o una subrogación (llevar la hipoteca a otro banco).


Hipotecas por características

Hay hipotecas fijas, variables y mixtas, pero estas pueden tener unas características propias que nos permiten hacer distinciones también de acuerdo a ellas.

Podemos distinguir, por ejemplo, los siguientes tipos:

  • Según quién se responsabilice de la posible deuda:
    • Hipoteca sin aval: en caso de impago, responde el deudor con la vivienda hipotecada.
    • Hipoteca con aval: en caso de impago, responde también el avalista, con sus bienes presentes y futuros.
    • Hipoteca con doble garantía: en caso de impago, responde el hipotecante no deudor con el porcentaje de la vivienda aportado como garantía.
  • Hipoteca abierta: permite al cliente recibir un préstamo por la cantidad de dinero ya amortizada en la hipoteca.
  • Hipoteca de máximo: también conocida como flotante, permite al cliente garantizar varias obligaciones a la vez con una sola hipoteca, por el importe total por el que se firme esta.

En este grupo podríamos encontrar también las hipotecas multidivisa, un producto muy polémico que actualmente no se comercializa en España (permitía pagar la hipoteca en moneda extranjera, añadiendo una nueva capa de riesgo al crédito) o las hipotecas inversas, en las que es el banco quien te paga mensualmente a cambio de quedarse con la casa en propiedad cuando expire el plazo.

Hipotecas por plazo

Las hipotecas se pueden categorizar de acuerdo a su plazo de amortización. Por definición, son préstamos que se han de devolver con un periodo de vencimiento muy alto.

Lo habitual es que las hipotecas se firmen por entre 15 y 25 años, pero podemos encontrar hipotecas por menos tiempo, y otras hipotecas a 30 años e incluso hipotecas a 40 años.

La regla general indica que a mayor plazo de amortización, menor será la cuota (ya que se puede dividir el préstamo en más plazos), pero más intereses se pagarán en total.

Por eso mismo una hipoteca a muy pocos años puede ser inasumible para aquellos con unos ingresos modestos, ya que el pago de deudas, incluida la cuota hipotecaria, no debe suponer más del 40% de los ingresos totales (1) , de acuerdo a las recomendaciones del Banco de España sobre capacidad de endeudamiento.

Y, además, los bancos no acostumbran a conceder hipotecas a personas que en el momento del vencimiento tengan 70 años o más.

Hipotecas por porcentaje a financiar

Rara vez el banco te dará todo el dinero que vale la vivienda cuando te conceda una hipoteca. Lo habitual es que el tope esté en el 80% del valor de tasación de la misma, y que tú tengas que tener disponible el 20% restante, más los gastos de compraventa y demás derivados de la firma de una hipoteca (la provisión de fondos). Pero hay excepciones:

  • Hipotecas 90: siempre que cumplas una serie de requisitos, hay bancos que acceden a financiar hasta el 90% del valor del inmueble.
  • Hipotecas 100: conseguir el 100% de financiación es difícil, pero es posible si tienes un perfil económico excelente o si la vivienda que vas a comprar es propiedad de un banco. También puede obtenerse el 100% a través de brokers o asesores hipotecarios.
  • Doble garantía hipotecaria: supone encontrar una suerte de avalista que garantice el pago de las cuotas hipotecando un porcentaje de su vivienda. El banco te dará el 80% del valor de la casa a comprar y también el 20% restante, pero por este porcentaje responderá el hipotecante no deudor.

Hipotecas para colectivos

Hay bancos que disponen de hipotecas enfocadas hacia perfiles muy concretos, con características especiales que se adaptan a sus circunstancias particulares:

  • Hipotecas para jóvenes: destinadas, por norma general, a menores de 36 años. Su plazo de devolución es más largo y sus condiciones, más amables para incentivar el acceso a una vivienda en propiedad de este colectivo.
  • Hipotecas para funcionarios: dada su estabilidad laboral, los bancos ofrecen a los trabajadores estatales, por lo general, condiciones más beneficiosas a la hora de firmar una hipoteca.
  • Hipotecas para autónomos: el caso contrario. Un autónomo no tiene una nómina y sus ingresos son variables, pero eso no les cierra las puertas a conseguir una hipoteca. Los bancos les ofrecen productos especiales, acorde a sus circunstancias, siempre que puedan probar tener una estabilidad financiera suficiente.
  • Hipotecas para extranjeros: algunos bancos ofrecen hipotecas a extranjeros para la compra de viviendas en España. Suelen tener unas condiciones algo más duras que las hipotecas tradicionales, pero a cambio pueden permitir pagar con la moneda de origen del (todavía) no residente.

Hipotecas por finalidad

Se puede catalogar las hipotecas por su finalidad. Es decir, dependiendo de para qué se va a destinar el dinero:

  • Hipotecas para primera vivienda: las más habituales. El dinero se destina para la compra de la que será la vivienda habitual del hipotecado.
  • Hipotecas para segunda vivienda: destinadas a la compra de un inmueble que no será el domicilio habitual del hipotecante deudor (una casa de vacaciones, por ejemplo).
  • Hipotecas de alquiler con opción a compra: se empieza pagando como un alquiler normal, pero se acuerda un precio de compraventa futuro. Si en algún momento el inquilino decide ejercer su opción de compra, se le descontarán las cuotas de alquiler abonadas.
  • Hipoteca puente: su objetivo es permitir vender una casa con una hipoteca a medio pagar para comprar otra (con una nueva hipoteca).
  • Hipoteca para autopromoción: destinada a financiar la construcción o reforma de una vivienda. Se caracteriza porque el banco entrega al hipotecado el dinero poco a poco, según lo vaya necesitando.
  • Hipoteca para viviendas prefabricadas: similares a las de autopromoción, pero destinadas a hacer realidad algo que tan solo es un proyecto.
  • Hipoteca para reformas: aquí podemos hacer una distinción en función de cuándo se solicite:
    • Se puede solicitar un porcentaje mayor de hipoteca para reformar el inmueble a comprar.
    • O se puede solicitar una hipoteca para rehabilitar, reformar o reacondicionar un inmueble libre de cargas.
  • Hipoteca para comprar un terreno: su objetivo es financiar la compra de una parcela para levantar una casa en ella. Lo más habitual, sin embargo, es pedir un crédito para la compra del solar y una hipoteca de autopromotor para edificar la vivienda.
  • Hipotecas para fincas rústicas: para aquellas viviendas en suelo no urbanizable.
  • Hipoteca verde: destinada a financiar la compra de una vivienda sostenible. Goza de bonificaciones por parte del banco.
  • Hipoteca para empresas: permite a los negocios ampliar su actividad comercial con la financiación de la compra de nuevos inmuebles.
  • Hipoteca para locales comerciales: suele estar limitada al 70% de financiación y tener plazos más cortos. Además, su objetivo debe ser un local destinado a la actividad empresarial.

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Fuentes del artículo

Juan Ribón Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.