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Tipos de hipoteca: según interés, plazo y otras características

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Última actualización: 1 de octubre de 2023
Juan Ribón
5 personas han leído este post en los últimos 12 meses
En pocas palabras

Hay muchos tipos de hipotecas diferentes, los cuales se pueden acotar según qué criterio elijamos para organizarlas. Podemos recurrir al tipo de interés por el que se guíen, o bien por otras características propias como pueden ser su plazo de amortización o el hecho de que estén enfocadas a un determinado colectivo profesional.

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Mejores hipotecas fijas
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima de la hipoteca Contacto
Hipoteca Open Fija Openbank
178.594,26 €
3,48 %
3,07% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Fija Banco Santander
187.189,97 €
3,94 %
Los primeros 6 meses: 2,90% TIN | Después: 3,20% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 8 productos
Hipoteca Inteligente Tipo Fijo EVO Banco
187.256,40 €
3,95 %
3,35% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Fija Casa Eficiente Bankinter
193.367,30 €
4,30 %
3,50% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,30% TIN con 4 productos
Hipoteca Fija Sabadell
198.696,65 €
4,55 %
3,65% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 4 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 1 de octubre de 2023.
Persona mirando con lupa cada tipo de hipoteca para decidirse por una

¿Qué tipos de hipoteca hay?

Hay tantas hipotecas distintas como criterios tengamos para clasificarlas . La distinción más habitual tiene que ver con el tipo que se utiliza para devolver los intereses al banco, pero no es el único.

Otra forma de clasificar las hipotecas puede ser su plazo de amortización , porque no es lo mismo una hipoteca concedida a 15 años que una a 40. Y tampoco es igual una hipoteca que financie el 80% del valor de tasación de un inmueble que una que preste el 100% de dicho valor.

También podemos distinguir hipotecas con y sin aval , y aquellas que están hechas a la medida de determinados colectivos , como pueden ser los funcionarios o los autónomos .

Una última forma de clasificar las distintas hipotecas es en función de cuál será su objetivo . ¿Servirá para financiar la compra de lo que será el domicilio habitual? ¿Una casa de vacaciones? ¿O un local comercial? Las condiciones que pondrá el banco a unas y otras serán bien distintas.


Hipotecas según tipos de interés

Atendiendo al tipo de interés , se pueden dividir las hipotecas en tres categorías diferentes:

  1. Hipotecas a tipo fijo : son aquellas en las que se pacta un tipo de interés con el banco y este permanece invariable durante todo el plazo de amortización del préstamo. Son una opción conservadora, ya que supone pagar lo mismo mes tras mes, independientemente de los bandazos del mercado
  2. Hipoteca de tipo variable : basa el tipo de interés a cobrar al cliente en un índice de referencia (habitualmente el euríbor) al que se suma un porcentaje fijo (denominado diferencial, por lo general de menor cuantía que el de las hipotecas de tipo fijo). La cuota cambiará de acuerdo a las subidas y bajadas del índice, por lo que esta opción es más arriesgada, pero puede resultar más rentable.
  3. Hipoteca mixta : Este tipo mezcla lo mejor de cada uno de los anteriores. Son hipotecas fijas durante un primer tramo, para luego ser variables el resto del plazo de amortización.

No hay un mejor o peor tipo de hipoteca en función de cómo te va a cobrar tu banco los intereses. Dependiendo de cómo esté el euríbor y cuál sea su tendencia será más recomendable uno u otro. En consecuencia, los bancos se esforzarán por vender el tipo de hipoteca que más les favorezca . Recordemos que en estos momentos, el euríbor se encuentra al alza, en el mes de octubre de 2023 (4,160%).

Por último, ten en cuenta que una hipoteca se firma por un plazo muy largo, y que en ese tiempo la situación puede cambiar radicalmente. Para evitar quedar atrapado en hipotecas inasumibles puedes cambiar de fijo a variable (o viceversa) mediante una novación (renegociar las condiciones con tu banco) o una subrogación (llevar la hipoteca a otro banco).


Hipotecas por características

Hay hipotecas fijas, variables y mixtas , pero estas pueden tener unas características propias que nos permiten hacer distinciones también de acuerdo a ellas.

Podemos distinguir, por ejemplo, los siguientes tipos:

  • Según quién se responsabilice de la posible deuda :
  • Hipoteca abierta : permite al cliente recibir un préstamo por la cantidad de dinero ya amortizada en la hipoteca.
  • Hipoteca de máximo : también conocida como flotante, permite al cliente garantizar varias obligaciones a la vez con una sola hipoteca, por el importe total por el que se firme esta.

En este grupo podríamos encontrar también las hipotecas multidivisa , un producto muy polémico que actualmente no se comercializa en España (permitía pagar la hipoteca en moneda extranjera, añadiendo una nueva capa de riesgo al crédito) o las hipotecas inversas , en las que es el banco quien te paga mensualmente a cambio de quedarse con la casa en propiedad cuando expire el plazo.

Hipotecas por plazo

Las hipotecas se pueden categorizar de acuerdo a su plazo de amortización . Por definición, son préstamos que se han de devolver con un periodo de vencimiento muy alto .

Lo habitual es que las hipotecas se firmen por entre 15 y 25 años , pero podemos encontrar hipotecas por menos tiempo, y otras hipotecas a 30 años e incluso hipotecas a 40 años .

La regla general indica que a mayor plazo de amortización, menor será la cuota (ya que se puede dividir el préstamo en más plazos), pero más intereses se pagarán en total.

Por eso mismo una hipoteca a muy pocos años puede ser inasumible para aquellos con unos ingresos modestos, ya que el pago de deudas, incluida la cuota hipotecaria, no debe suponer más del 40% de los ingresos totales (1) , de acuerdo a las recomendaciones del Banco de España sobre capacidad de endeudamiento.

Y, además, los bancos no acostumbran a conceder hipotecas a personas que en el momento del vencimiento tengan 70 años o más .

Hipotecas por porcentaje a financiar

Rara vez el banco te dará todo el dinero que vale la vivienda cuando te conceda una hipoteca. Lo habitual es que el tope esté en el 80% del valor de tasación de la misma, y que tú tengas que tener disponible el 20% restante, más los gastos de compraventa y demás derivados de la firma de una hipoteca (la provisión de fondos). Pero hay excepciones:

  • Hipotecas 90 : siempre que cumplas una serie de requisitos, hay bancos que acceden a financiar hasta el 90% del valor del inmueble.
  • Hipotecas 100 : conseguir el 100% de financiación es difícil, pero es posible si tienes un perfil económico excelente o si la vivienda que vas a comprar es propiedad de un banco. También puede obtenerse el 100% a través de brokers o asesores hipotecarios.
  • Doble garantía hipotecaria: supone encontrar una suerte de avalista que garantice el pago de las cuotas hipotecando un porcentaje de su vivienda. El banco te dará el 80% del valor de la casa a comprar y también el 20% restante, pero por este porcentaje responderá el hipotecante no deudor.

Hipotecas para colectivos

Hay bancos que disponen de hipotecas enfocadas hacia perfiles muy concretos, con características especiales que se adaptan a sus circunstancias particulares:

  • Hipotecas para jóvenes : destinadas, por norma general, a menores de 36 años. Su plazo de devolución es más largo y sus condiciones, más amables para incentivar el acceso a una vivienda en propiedad de este colectivo.
  • Hipotecas para funcionarios : dada su estabilidad laboral, los bancos ofrecen a los trabajadores estatales, por lo general, condiciones más beneficiosas a la hora de firmar una hipoteca.
  • Hipotecas para autónomos : el caso contrario. Un autónomo no tiene una nómina y sus ingresos son variables, pero eso no les cierra las puertas a conseguir una hipoteca. Los bancos les ofrecen productos especiales, acorde a sus circunstancias, siempre que puedan probar tener una estabilidad financiera suficiente.
  • Hipotecas para extranjeros : algunos bancos ofrecen hipotecas a extranjeros para la compra de viviendas en España. Suelen tener unas condiciones algo más duras que las hipotecas tradicionales, pero a cambio pueden permitir pagar con la moneda de origen del (todavía) no residente.

Hipotecas por finalidad

Se puede catalogar las hipotecas por su finalidad. Es decir, dependiendo de para qué se va a destinar el dinero :

  • Hipotecas para primera vivienda : las más habituales. El dinero se destina para la compra de la que será la vivienda habitual del hipotecado.
  • Hipotecas para segunda vivienda : destinadas a la compra de un inmueble que no será el domicilio habitual del hipotecante deudor (una casa de vacaciones, por ejemplo).
  • Hipotecas de alquiler con opción a compra : se empieza pagando como un alquiler normal, pero se acuerda un precio de compraventa futuro. Si en algún momento el inquilino decide ejercer su opción de compra, se le descontarán las cuotas de alquiler abonadas.
  • Hipoteca puente : su objetivo es permitir vender una casa con una hipoteca a medio pagar para comprar otra (con una nueva hipoteca).
  • Hipoteca para autopromoción : destinada a financiar la construcción o reforma de una vivienda. Se caracteriza porque el banco entrega al hipotecado el dinero poco a poco, según lo vaya necesitando.
  • Hipoteca para viviendas prefabricadas : similares a las de autopromoción, pero destinadas a hacer realidad algo que tan solo es un proyecto.
  • Hipoteca para reformas : aquí podemos hacer una distinción en función de cuándo se solicite:
    • Se puede solicitar un porcentaje mayor de hipoteca para reformar el inmueble a comprar.
    • O se puede solicitar una hipoteca para rehabilitar, reformar o reacondicionar un inmueble libre de cargas.
  • Hipoteca para comprar un terreno : su objetivo es financiar la compra de una parcela para levantar una casa en ella. Lo más habitual, sin embargo, es pedir un crédito para la compra del solar y una hipoteca de autopromotor para edificar la vivienda.
  • Hipotecas para fincas rústicas : para aquellas viviendas en suelo no urbanizable.
  • Hipoteca verde : destinada a financiar la compra de una vivienda sostenible. Goza de bonificaciones por parte del banco.
  • Hipoteca para empresas : permite a los negocios ampliar su actividad comercial con la financiación de la compra de nuevos inmuebles.
  • Hipoteca para locales comerciales : suele estar limitada al 70% de financiación y tener plazos más cortos. Además, su objetivo debe ser un local destinado a la actividad empresarial.

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29 lecciones impartidas por un profesor experto para entender las hipotecas
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Mejores hipotecas variables
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima de la hipoteca Contacto
Hipoteca Open Variable Openbank
209.622,98 €
5,01 %
El primer año: 1,60% TIN | Después: Euribor + 0,60% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Naranja Variable ING
217.943,96 €
5,45 %
El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,59% TIN
Hasta 80 %
Hasta 40 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Cumbre Tipo Variable Globalcaja
218.988,80 €
5,49 %
El primer año: 1,59% TIN | Después: Euribor + 0,99% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 10 productos
Hipoteca Variable Unicaja
220.288,06 €
5,60 %
El primer año: 2,40% TIN | Después: Euribor + 0,63% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Joven Variable Casa Eficiente Bankinter
220.868,93 €
5,58 %
El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,80% TIN
Hasta 80 %
Hasta 40 años
-1,30% TIN con 4 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 1 de octubre de 2023.
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Mejores hipotecas mixtas
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima de la hipoteca Contacto
Hipoteca Inteligente Mixta 15 EVO Banco
195.211,41 €
4,15 %
Los primeros 15 años: 2,95% TIN | Después: Euribor + 0,75% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Open Mixta 25 Openbank
195.568,60 €
4,14 %
Los primeros 10 años: 2,74% TIN | Después: Euribor + 0,55% TIN
Hasta 80 %
Hasta 25 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca a Tipo Mixto 20 Bankinter
200.228,29 €
4,55 %
Los primeros 20 años: 3,55% TIN | Después: Euribor + 0,85% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,30% TIN con 4 productos
Hipoteca Mixta Banco Santander
212.458,97 €
4,91 %
Los primeros 6 meses: 2,80% TIN | Los siguientes 108 meses: 3,10% TIN | Después: Euribor + 1,19% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 8 productos
Hipoteca Cumbre Tipo Mixto (5 años) Globalcaja
216.053,39 €
5,29 %
El primer año: 3,49% TIN | Los siguientes 4 años: 3,79% TIN | Después: Euribor + 0,99% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 10 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 1 de octubre de 2023.
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Roams ofrece un servicio informativo y de comparativa gratuito, que trata de ayudar a cualquier persona a encontrar el producto que mejor se adapte a sus necesidades. Para asegurarnos de que los datos presentados sean correctos, se realizan investigaciones de mercado y análisis exhaustivos de productos. Nuestra base de datos de hipotecas, préstamos, cuentas, tarjetas y depósitos se actualiza todos los días. El contenido lo revisa de manera frecuente un equipo de redactores con experiencia previa y/o formación específica en finanzas.

Personas que han participado en este post:

Juan RibónRoams
Actualizado por Juan Ribón

Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.

Laura Burón
Editado y revisado por Laura Burón
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