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Qué es un préstamo hipotecario y en qué se diferencia de una hipoteca

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Última actualización: 8 de febrero de 2024
Isbelt Martín
251 personas han leído este post en los últimos 12 meses
En pocas palabras

Un préstamo hipotecario es el dinero prestado por parte del banco cuya finalidad es la de financiar la compra de una vivienda. La hipoteca es el derecho de garantía sobre ese préstamo, y, por lo tanto, aunque se suelan utilizar como sinónimos no son lo mismo.

Mejores préstamos hipotecarios fijos
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima de la hipoteca Contacto
Hipoteca Open Fija Openbank
178.594,26 €
3,48 %
3,07% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Fija Sabadell
184.412,66 €
3,80 %
2,90% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 4 productos
Hipoteca Joven Fija Banco Santander
187.189,97 €
3,94 %
Los primeros 6 meses: 2,90% TIN | Después: 3,20% TIN
Hasta 95 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 8 productos
Hipoteca Inteligente Tipo Fijo EVO Banco
187.256,40 €
3,95 %
3,35% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Fija Casa Eficiente Bankinter
191.442,34 €
4,20 %
3,40% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,30% TIN con 4 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 8 de febrero de 2024.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es un producto financiero por el cual un banco presta dinero (denominado capital) a un cliente para financiar la compra de una vivienda. En un préstamo hipotecario la vivienda actúa como garantía, es decir, en el caso de que el cliente no pueda devolver el préstamo la vivienda podría ser embargada por la entidad financiera.

Se crea un acuerdo con el banco donde se fijan las condiciones de devolución: plazos, tipos de interés, comisiones, etc. Las características de los préstamos hipotecarios son las siguientes:

  • Hay que hacer una escritura pública ante notario y presentarla en el Registro de la Propiedad.
  • El inmueble actúa como garantía del préstamo.
  • Los plazos de devolución suelen ir desde los 15 años hasta los 30 años.
  • Hay tres tipos de préstamos hipotecarios:
    1. Hipoteca tipo fijo: las cuotas de devolución se mantienen constantes durante todo el préstamo.
    2. Hipoteca tipo variable: las cuotas están referenciadas a un índice de referencia, normalmente el euríbor que en la actualidad tiene un valor en el mes de enero de 2024 (3,609%). Se actualizan cada 12 meses en función de las fluctuaciones del índice de referencia. Por lo tanto, a lo largo de la vida del préstamo habrá unas cuotas más altas o bajas que otras.
    3. Hipoteca tipo mixto: consta de una primera parte del préstamo a tipo fijo (normalmente los diez primeros años) y el resto de años hasta su finalización son a tipo variable.
  • Las condiciones del préstamo hipotecario (intereses a pagar) varían de un banco a otro y están condicionados al cliente. Es decir, es un producto negociable y adaptado a cada cliente. Por norma general los clientes con una solvencia económica más baja pagarán unos intereses un poco más elevados ya que suponen un mayor riesgo para el banco.
  • Para concluir el préstamo hipotecario hay que devolver todas las cuotas pactadas a la entidad financiera. Y además, hay que realizar el levantamiento de la hipoteca (obtener el certificado que acredita que se ha liberado la deuda).

Para que te concedan un préstamo hipotecario tienes que tener cierta solvencia, uno de los principales requisitos de una hipoteca. Así, el banco se asegura que podrás hacerte cargo de la deuda. Al ser una cantidad bastante alta, el banco tiene unos criterios muy estrictos.


Diferencia entre préstamo hipotecario e hipoteca

Aunque se suelen utilizar como sinónimos, técnicamente un préstamo hipotecario no es lo mismo que una hipoteca. El préstamo hipotecario es el dinero que presta el banco con determinadas condiciones, mientras que la hipoteca es la garantía (en forma de inmueble) que asegura la devolución del préstamo.

Es decir, mientras que el préstamo hipotecario es el contrato entre banco y cliente, la hipoteca es la garantía, la cual suele ser el inmueble que se va a comprar con el dinero del crédito. Una hipoteca es una garantía real y tangible, que se acuerda de antemano con el prestamista.

Es decir, en caso de impago, de incumplimiento sistemático del pago de las cuotas pactadas con la entidad prestamista, esta puede ejecutar la hipoteca, y quedarse con la vivienda dada en garantía. Sin embargo, la banca no es tan drástica: tratará de cobrar la deuda pendiente, con intereses, y en última instancia procederá a la subasta del inmueble, sobre todo si es la primera vivienda del deudor.

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¿Es lo mismo una hipoteca que un préstamo con garantía hipotecaria?

No es lo mismo una hipoteca que un préstamo con garantía hipotecaria aunque tengan muchas cosas en común. Por una parte, las hipotecas son utilizadas con la finalidad de adquirir una vivienda.

Mientras que un préstamo con garantía hipotecaria es una especie de préstamo personal cuyo aval o garantía es la vivienda, en el que en caso de impago el prestamista se podría quedar con la propiedad del inmueble. Es una forma de conseguir un préstamo personal a 15 años o incluso un préstamo personal a 20 años, ya que las entidades financieras no suelen ofrecer préstamos personales a tan largo plazo si no existe garantía.

Un préstamo con garantía hipotecaria también se puede utilizar por ejemplo para pagar herencias o reunificar deudas. Estas tienen un interés más alto. Hay bancos que conceden préstamos con garantía hipotecaria pero lo más habitual es que se consigan a través de empresas prestamistas privadas o con intermediarios financieros (suelen ser asesores o brokers hipotecarios).

Es decir, que tanto en un préstamo hipotecario como en un préstamo con garantía hipotecaria, un inmueble actúa como garantía de pago, la diferencia es que en el primero el inmueble es el que se va a adquirir con el dinero, mientras que en el segundo el inmueble ya debe ser propiedad del prestatario y, además, el dinero se puede destinar a cualquier fin, no necesariamente a la compra de una vivienda.


Preguntas frecuentes sobre los préstamos hipotecarios

¿Qué diferencia hay entre relación contractual y garantía?

La relación contractual es el acuerdo al que llegan las partes (en este caso, un préstamo de dinero para la compra de una vivienda); la garantía es lo que permite al prestamista tener certeza de que el acuerdo se va a respetar, puesto que en caso contrario podrá quedarse en propiedad con el bien dejado en prenda (en este caso, la vivienda a adquirir a través del préstamo hipotecario).

¿Cuándo el banco se puede quedar con la garantía hipotecaria?

El proceso para que el banco se quede con el bien hipotecado es largo, y está regulado por el Real Decreto-ley 8/2011 (1) . Para empezar, el prestatario ha tenido que dejar de pagar durante más de tres meses, pero incluso así se le continuará reclamando la deuda pendiente, no solo las cuotas impagadas. Eso sí, a esta se le añadirán intereses de demora, y si no puede pagarlo, ni tampoco sus avalistas (si los hubiera), se procederá al embargo de la vivienda dejada en garantía, pero si se trata del domicilio habitual, el deudor puede rehabilitar el préstamo si abona las cuotas pendientes más los gastos antes de la fecha de la subasta.

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Mejores préstamos hipotecarios variables
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima de la hipoteca Contacto
Hipoteca Open Variable Openbank
198.823,77 €
4,50 %
El primer año: 1,60% TIN | Después: Euribor + 0,60% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Naranja Variable ING
207.150,57 €
4,95 %
El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,59% TIN
Hasta 80 %
Hasta 40 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Cumbre + Tipo Variable Globalcaja
207.965,55 €
4,93 %
El primer año: 1,59% TIN | Después: Euribor + 0,99% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 10 productos
Hipoteca Variable Sabadell
208.638,18 €
5 %
El primer año: 2,75% TIN | Después: Euribor + 0,60% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 4 productos
Hipoteca Variable Unicaja
209.651,44 €
5,10 %
El primer año: 2,40% TIN | Después: Euribor + 0,63% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 8 de febrero de 2024.
Mejores préstamos hipotecarios mixtos
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima de la hipoteca Contacto
Hipoteca Open Mixta 25 Openbank
188.837,27 €
3,86 %
Los primeros 10 años: 2,74% TIN | Después: Euribor + 0,55% TIN
Hasta 80 %
Hasta 25 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Inteligente Mixta 15 EVO Banco
190.675,59 €
3,97 %
Los primeros 15 años: 2,95% TIN | Después: Euribor + 0,75% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca a Tipo Mixto 20 Bankinter
196.135 €
4,35 %
Los primeros 20 años: 3,40% TIN | Después: Euribor + 0,85% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,30% TIN con 4 productos
Hipoteca Naranja Mixta ING
205.435,36 €
4,72 %
Los primeros 5 años: 2,80% TIN | Después: Euribor + 0,74% TIN
Hasta 80 %
Hasta 40 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Mixta Banco Santander
205.498,88 €
4,70 %
Los primeros 6 meses: 2,80% TIN | Los siguientes 108 meses: 3,10% TIN | Después: Euribor + 1,19% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 8 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 8 de febrero de 2024.
Fuentes del artículo
  1. Real Decreto-ley 8/2011, de I de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, Real Decreto-ley 8/2011, 71548 (2011). https://www.boe.es/eli/es/rdl/2011/07/01/8/con
Nuestra metodología
Roams ofrece un servicio informativo y de comparativa gratuito, que trata de ayudar a cualquier persona a encontrar el producto que mejor se adapte a sus necesidades. Para asegurarnos de que los datos presentados sean correctos, se realizan investigaciones de mercado y análisis exhaustivos de productos. Nuestra base de datos de hipotecas, préstamos, cuentas, tarjetas y depósitos se actualiza todos los días. El contenido lo revisa de manera frecuente un equipo de redactores con experiencia previa y/o formación específica en finanzas.

Personas que han participado en este post:

Isbelt MartínRoams
Actualizado por Isbelt Martín

Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.

Nadia Pérez
Editado y revisado por Nadia Pérez
 Pablo Vega
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