Plazo de prescripción de la hipoteca: condiciones y requisitos

¿Cuál es el plazo de prescripción de una hipoteca?

La hipoteca es, en el fondo, una deuda contraída entre el cliente y el banco (por norma general), y como tal puede llegar a prescribir. Eso no haría que desapareciera, pero sí haría que el deudor pierda la obligación legal de realizar el pago al acreedor.

Para que una deuda prescriba tienen que darse tres condiciones:

1. Han de pasar 20 años desde la fecha de vencimiento del préstamo (el día que habría que haber pagado la última cuota).
2. El acreedor no debe haber iniciado en ese momento ninguna acción judicial o extrajudicial para cobrar la deuda.
3. El deudor no puede haber reconocido o aceptado que la deuda esté pendiente de pago.

Si se dan estas tres condiciones de manera simultánea, la deuda hipotecaria habrá prescrito (que no desaparecido), y el deudor dejará de tener la obligación de devolver el dinero.

¿Cuándo prescribe la deuda pendiente después de la ejecución inmobiliaria?

Cuando se ejecuta por impago una hipoteca puede ocurrir que la deuda no se haya saldado por completo con lo obtenido con la subasta del inmueble. En ese caso, como la deuda hipotecaria es una obligación, el deudor debe responder por ella con todos sus bienes, presentes y futuros.

Es decir, el deudor tendrá todavía una cierta cantidad que devolver al banco. Esta deuda prescribirá en 20 años, al ser hipotecaria, aunque haya habido ejecución. Cualquier reclamación por parte de la entidad volverá a reiniciar el plazo de prescripción.

¿Cómo se cancela una deuda hipotecaria?

Como la prescripción de una deuda hipotecaria es algo prácticamente imposible (en 20 años el banco no tiene que haber hecho ni una sola reclamación), para conseguir la cancelación de la hipoteca hay que recurrir a otras opciones.

La primera, lógicamente, es pagar la deuda y sus intereses. Pero si se está pasando por un mal momento que precisamente ha motivado esta reclamación de impago, quizá no sea una opción realista.

Negociar con el banco y, en última instancia, aceptar la ejecución hipotecaria (sobre todo si la subasta del inmueble reporta dinero suficiente para saldar la deuda) es otra opción.

Hay una tercera vía, la conocida como Ley de Segunda Oportunidad, un mecanismo legal que permite la cancelación de deudas en caso de insolvencia.

Ley de Segunda Oportunidad

La Ley de Segunda Oportunidad ⁽¹⁾ surgió en 2015 como un mecanismo de defensa de los consumidores insolventes frente a los bancos. Su gran ventaja es que permite conservar el inmueble.

Al banco, por lo general, le interesa más que le devuelvan su dinero, aunque sea poco a poco (e incluso aunque al final no recupere todo) que la ejecución hipotecaria, porque nada le garantiza recuperar el préstamo en subasta, además de la mala fama que reportan los desahucios.

La Ley de Segunda Oportunidad permite al deudor devolver la deuda hasta en 10 años, con una cuota adaptada a sus circunstancias. Una especie de novación hipotecaria con condiciones más ventajosas para el deudor, apelando al código de buenas prácticas de la banca (sobre todo, si se trata de la vivienda habitual).

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