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Pedir una hipoteca para cancelar otra: pasos a seguir y gastos asociados

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Última actualización: 20 de julio de 2023
Juan Ribón
2.038 personas han leído este post en los últimos 12 meses

Pedir una hipoteca para cancelar otra en vigor es una forma de obtener mejores condiciones en cuanto a plazos, cuotas o intereses. No obstante, también conlleva algunos gastos como la comisión de amortización hipotecaria o los gastos de gestoría.

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Mejores hipotecas fijas
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima de la hipoteca Contacto
Hipoteca Open Fija Openbank
178.594,26 €
3,48 %
3,07% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Fija Banco Santander
187.189,97 €
3,94 %
Los primeros 6 meses: 2,90% TIN | Después: 3,20% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 8 productos
Hipoteca Inteligente Tipo Fijo EVO Banco
187.256,40 €
3,95 %
3,35% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Fija Casa Eficiente Bankinter
193.367,30 €
4,30 %
3,50% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,30% TIN con 4 productos
Hipoteca Fija Sabadell
198.696,65 €
4,55 %
3,65% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 4 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 20 de julio de 2023.
Asesora rompiendo papeles de hipoteca cancelada porque se va a pedir otra

¿En qué consiste pedir una hipoteca para cancelar otra?

Cuando una persona está pagando una hipoteca cuyas condiciones no le satisfacen o le resultan complicadas de cumplir, puede cancelarla para pedir otra con condiciones más favorables .

Hay básicamente tres posibilidades para mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario:

  1. Novación : modificación de la hipoteca con el mismo banco.
  2. Subrogación : traslado de la hipoteca a otra entidad.
  3. Cancelación y contratación: saldar la deuda hipotecaria con un banco y contratar una nueva hipoteca con otro.

No todos los bancos admiten subrogaciones , por lo que si tu banco no te ofrece una novación hipotecaria, es posible que no te quede más remedio que recurrir a la tercera opción, la cual acostumbra a ser la más costosa para el cliente.

Por tanto, a veces la única alternativa para cambiar de hipoteca es pedir un préstamo al nuevo banco con el que liquidar la deuda que te quede con el antiguo, y así conseguir una nueva hipoteca más barata.

De hecho, es posible que los bancos ofrezcan ayudar con la cancelación de una hipoteca para firmar una nueva si no admiten una subrogación. Puede parecer un proceso más lioso, pero, según casos, a la larga puede acabar siendo más rentable.

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Pasos a seguir en la cancelación de la hipoteca para pedir otra

Para realizar la cancelación mediante un préstamo de otro banco, primero es necesario obtener distintas ofertas de diversas entidades bancarias. Entre estas posibilidades, deberás escoger la que mejor se adecue a tus circunstancias económicas.

A continuación, ya con una oferta de otro banco, el tuyo te podrá realizar una contraoferta con mejores condiciones de las que ya tengas. Para esto dispone de quince días . Tú decides si la aceptas o si te marchas. Ya no es obligatorio aceptar la contraoferta de tu banco si esta tiene mejores condiciones que la del nuevo.

Si la contraoferta no tiene éxito, toca cumplir con los gastos propios de la cancelación y las escrituras del nuevo préstamo hipotecario que habrás firmado con el nuevo banco. Es decir, tendrás una nueva hipoteca y habrás terminado con la anterior.

Recuerda que cuando cancelas una hipoteca, como firmarás una totalmente distinta podrás cambiar todas las condiciones del préstamo .


Gastos de cancelar una hipoteca para pedir otra: ¿cuánto cuesta?

Cancelar una hipoteca y hacer una nueva con mejores condiciones tiene ciertos gastos que conviene conocer antes de lanzarte al proceso. Para empezar, lo habitual es que tu banco haya incluido una cláusula por la amortización anticipada del préstamo hipotecario.

Esta comisión por amortización anticipada tiene unos máximos fijados por la nueva Ley Hipotecaria de 2019 :

Comisión por amortización nueva Ley Hipotecaria 2019
Momento de la cancelación Comisión máxima
Hipoteca fija Primeros 10 años de vigencia 2%
Pasado el décimo año 1,50%
Hipoteca variable Primeros 3 años de vigencia 0,25%
Entre el tercer y el quinto año 0,15%
Pasado el quinto año 0%

Las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 estarán sujetas a otro tipo de condiciones y comisiones (1) . Conviene tenerlo presente para evitar sorpresas desagradables.

Además, el titular de la hipoteca tendrá que asumir otra serie de costes derivados de la cancelación de la hipoteca:

  1. Gastos de notaría
  2. Gastos de registro
  3. Gastos de gestoría o comisión del banco (si el titular delega en alguno de ellos las gestiones)

Y hay que sumar los gastos propios de la nueva hipoteca que corren por cuenta del cliente, así como las posibles comisiones asociadas:

  • Comisión de apertura (en desuso, suele rondar el 0,5-1% en caso de aplicarse)
  • Tasación de la vivienda , que puede costar unos 250-350€
  • Nota simple , para confirmar que la vivienda a hipotecar está libre de cargas.

En total, estos gastos pueden superar los 1.000€ , una cifra más elevada que la que puede acarrear una subrogación (unos 200-300€ de comisión, dependiendo del caso, más la tasación). Pero aunque tu nuevo banco no admita subrogaciones, quizá sí ponga facilidades a la hora de cancelar una hipoteca para firmar una nueva con él.

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Mejores hipotecas variables
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima de la hipoteca Contacto
Hipoteca Open Variable Openbank
209.622,98 €
5,01 %
El primer año: 1,60% TIN | Después: Euribor + 0,60% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Naranja Variable ING
217.943,96 €
5,45 %
El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,59% TIN
Hasta 80 %
Hasta 40 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Cumbre Tipo Variable Globalcaja
218.988,80 €
5,49 %
El primer año: 1,59% TIN | Después: Euribor + 0,99% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 10 productos
Hipoteca Variable Unicaja
220.288,06 €
5,60 %
El primer año: 2,40% TIN | Después: Euribor + 0,63% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Joven Variable Casa Eficiente Bankinter
220.868,93 €
5,58 %
El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,80% TIN
Hasta 80 %
Hasta 40 años
-1,30% TIN con 4 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 20 de julio de 2023.
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Mejores hipotecas mixtas
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima de la hipoteca Contacto
Hipoteca Inteligente Mixta 15 EVO Banco
195.211,41 €
4,15 %
Los primeros 15 años: 2,95% TIN | Después: Euribor + 0,75% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Open Mixta 25 Openbank
195.568,60 €
4,14 %
Los primeros 10 años: 2,74% TIN | Después: Euribor + 0,55% TIN
Hasta 80 %
Hasta 25 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca a Tipo Mixto 20 Bankinter
200.228,29 €
4,55 %
Los primeros 20 años: 3,55% TIN | Después: Euribor + 0,85% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,30% TIN con 4 productos
Hipoteca Mixta Banco Santander
212.458,97 €
4,91 %
Los primeros 6 meses: 2,80% TIN | Los siguientes 108 meses: 3,10% TIN | Después: Euribor + 1,19% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 8 productos
Hipoteca Cumbre Tipo Mixto (5 años) Globalcaja
216.053,39 €
5,29 %
El primer año: 3,49% TIN | Los siguientes 4 años: 3,79% TIN | Después: Euribor + 0,99% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 10 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 20 de julio de 2023.

Fuentes del artículo

  1. Banco de España. Comisiones y Compensaciones aplicables en caso de amortización anticipada o cancelación. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/temas-interes/Vas_a_cancelar_580a5317dab1761.html
Nuestra metodología
Roams ofrece un servicio informativo y de comparativa gratuito, que trata de ayudar a cualquier persona a encontrar el producto que mejor se adapte a sus necesidades. Para asegurarnos de que los datos presentados sean correctos, se realizan investigaciones de mercado y análisis exhaustivos de productos. Nuestra base de datos de hipotecas, préstamos, cuentas, tarjetas y depósitos se actualiza todos los días. El contenido lo revisa de manera frecuente un equipo de redactores con experiencia previa y/o formación específica en finanzas.

Personas que han participado en este post:

Juan RibónRoams
Actualizado por Juan Ribón

Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.

Laura Burón
Editado y revisado por Laura Burón
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