Pedir una hipoteca para cancelar otra: pasos a seguir y gastos asociados
Pedir una hipoteca para cancelar otra en vigor es una forma de obtener mejores condiciones en cuanto a plazos, cuotas o intereses. No obstante, también conlleva algunos gastos como la comisión de amortización hipotecaria y una nueva tasación del inmueble.
¿En qué consiste pedir una hipoteca para cancelar otra?
Cuando una persona está pagando una hipoteca cuyas condiciones no le satisfacen o le resultan complicadas de cumplir, puede cancelarla para pedir otra con condiciones más favorables.
Hay básicamente tres posibilidades para mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario:
- Novación: modificación de la hipoteca con el mismo banco.
- Subrogación: traslado de la hipoteca a otra entidad.
- Cancelación y contratación: saldar la deuda hipotecaria con un banco y contratar una nueva hipoteca con otro.
No todos los bancos admiten subrogaciones, por lo que si tu banco no te ofrece una novación hipotecaria, es posible que no te quede más remedio que recurrir a la tercera opción, la cual acostumbra a ser la más costosa para el cliente.
Por tanto, a veces la única alternativa para cambiar de hipoteca es pedir un préstamo al nuevo banco con el que liquidar la deuda que te quede con el antiguo, y así conseguir una nueva hipoteca más barata.
De hecho, es posible que los bancos ofrezcan ayudar con la cancelación de una hipoteca para firmar una nueva si no admiten una subrogación. Puede parecer un proceso más lioso, pero, según casos, a la larga puede acabar siendo más rentable.
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Pasos a seguir en la cancelación de la hipoteca para pedir otra
Para realizar la cancelación mediante un préstamo de otro banco, primero es necesario obtener distintas ofertas de diversas entidades bancarias. Entre estas posibilidades, deberás escoger la que mejor se adecue a tus circunstancias económicas.
En este momento hay dos opciones: o contratas una nueva hipoteca con otro banco para con ese dinero cancelar la original, o bien te acoges a la figura de la subrogación hipotecaria. En el primer supuesto tu banco no podrá objetar nada, pero deberás convencer a la nueva entidad de que te apruebe una hipoteca sobre una propiedad ya hipotecada. Es una operación muy arriesgada que no todos los bancos están dispuestos a asumir.
Por eso, lo más sencillo es una subrogación, en la que tú buscas otro banco al que llevar tu hipoteca. A continuación, ya con una oferta de otro banco, el tuyo te podrá realizar una contraoferta con mejores condiciones de las que ya tengas, tratando de igualar las de la nueva entidad. Para esto dispone de quince días. Tú decides si la aceptas o si te marchas. Ya no es obligatorio aceptar la contraoferta de tu banco si esta tiene mejores condiciones que la del nuevo.
Entre 2007 y 2019 al banco acreedor original le bastaba con igualar las condiciones ofrecidas por el nuevo banco para evitar la subrogación, sin importar la opinión del cliente. Desde entonces, sucesivas actualizaciones del por parte de la nueva Ley Hipotecaria de 2019 y del Real Decreto-ley 19/2022 han devuelto poder al cliente, en parte recuperando el texto original de la ley. De ese modo, en la actualidad aunque tu banco te presente una mejor oferta que el nuevo, no tienes obligación de aceptarla.
Si la contraoferta no tiene éxito, toca cumplir con los gastos propios de la cancelación y las escrituras del nuevo préstamo hipotecario que habrás firmado con el nuevo banco. Es decir, tendrás una nueva hipoteca y habrás terminado con la anterior.
Recuerda que en una subrogación solo puedes modificar el porcentaje de interés que pagas y el plazo. Si quieres modificar el tipo aplicado, deberás pedir una novación a la nueva entidad una vez esté formalizada la hipoteca. Pero cuando cancelas una hipoteca, como firmarás una totalmente distinta podrás cambiar de golpe todas las condiciones del préstamo.
Gastos de cancelar una hipoteca para pedir otra: ¿cuánto cuesta?
Cancelar una hipoteca y hacer una nueva con mejores condiciones tiene ciertos gastos que conviene conocer antes de lanzarte al proceso. Para empezar, lo habitual es que tu banco haya incluido una cláusula por la amortización anticipada del préstamo hipotecario.
Esta comisión por amortización anticipada tiene unos máximos fijados por la nueva Ley Hipotecaria de 2019:
| Momento de la cancelación | Comisión máxima | |
|---|---|---|
| Hipoteca fija | Primeros 10 años de vigencia | 2% |
| Pasado el décimo año | 1,50% | |
| Hipoteca variable (se elige una de las dos opciones) | Primeros 3 años de vigencia | 0,25% (y luego 0%) |
| Primeros 5 años de vigencia | 0,15% (y luego 0%) |
Las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 estarán sujetas a . Conviene tenerlo presente para evitar sorpresas desagradables.
Además, el titular de la hipoteca tendrá que asumir otra serie de costes derivados de la cancelación de la hipoteca:
- Gastos de notaría
- Gastos de registro
- Gastos de gestoría o comisión del banco (si el titular delega en alguno de ellos las gestiones)
Aunque al hablar de hipotecas se tiene ya asumido que los gastos de notaría, gestoría y registro corresponden al banco, eso solo es cierto cuando se firma una hipoteca. Al cancelarla, como el cliente es la parte interesada del procedimiento, es él quien debe asumir estos gastos.
Y hay que sumar los gastos propios de la nueva hipoteca que corren por cuenta del cliente, así como las posibles comisiones asociadas:
- Comisión de apertura (en desuso, suele rondar el 0,5-1% en caso de aplicarse).
- Tasación de la vivienda, que puede costar unos 250-350€.
- Nota simple, para confirmar que la vivienda a hipotecar está libre de cargas.
En total, estos gastos pueden superar los 1.000€, una cifra más elevada que la que puede acarrear una subrogación (unos 200-300€ de comisión, dependiendo del caso, más la tasación). Pero aunque tu nuevo banco no admita subrogaciones, quizá sí ponga facilidades a la hora de cancelar una hipoteca para firmar una nueva con él.
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