Hipotecas de máximo: ¿qué son y para qué se usan?

Hipoteca de máximo o hipoteca flotante: ¿qué es?

El concepto de hipoteca de máximo puede resultar difícil de entender, porque no es de uso común. Se trata de un tipo de hipoteca regulada por la nueva Ley Hipotecaria de 2019, en concreto por el Artículo 153 bis ⁽¹⁾ , añadido en 2007 a la ley de 1946.

La finalidad de estas hipotecas no es tanto permitir la compra de una vivienda (aunque también se pueden destinar a ese fin), sino garantizar el cumplimiento de varias obligaciones a la vez. Estas obligaciones, además, pueden no existir en el momento de firmar la hipoteca.

Por eso se llama hipoteca de máximo, porque su importe no está determinado, sino que lo que se indica es el tope al que puede llegar la responsabilidad hipotecaria.

De este modo se puede financiar no solo la hipoteca para comprar una vivienda, sino también una línea de crédito, incluso aunque se contrate con posterioridad. De este modo se ahorra en gastos legales y de gestión.

¿Para qué se usan las hipotecas de máximo?

Las hipotecas de máximo son un producto poco conocido por el gran público, pero, en teoría, cualquiera podría contratarla, siempre y cuando el banco lo apruebe. Sin embargo, dadas su particularidades, las hipotecas flotantes son más utilizadas por empresas y autónomos para financiar sus negocios.

Se usan, sobre todo, para ahorrar costes. Permite, por ejemplo, financiar la compra de varios locales adquiridos a lo largo de un periodo de tiempo, lo que de otro modo supondría la concesión de una hipoteca por cada uno, con los impuestos y gastos derivados de firmarlas.

Ventajas de la hipoteca flotante

Una hipoteca de máximo tiene varios puntos fuertes con respecto a los préstamos hipotecarios tradicionales:

• Ahorro de costes: evita el tener que hacer novaciones hipotecarias para solicitar un nuevo crédito o una ampliación del capital prestado. Se eliminan los costes de estudio y gestión, notariales, registrales...
• Garantiza operaciones financieras antes de que existan: se firma con la posibilidad de solicitar productos financieros a posteriori, sin que eso afecte a las condiciones pactadas.
• Marca una responsabilidad hipotecaria máxima: aunque esta suerte de línea de crédito se utilice para varias operaciones, solo responderá con el inmueble hipotecado en un primer momento.

Desventajas de una hipoteca de máximo

Pero este producto también tiene sus inconvenientes, principalmente derivados del hecho de que se trata de un tipo de hipoteca muy complejo, pensado para autónomos y pymes, y desaconsejado para particulares. Veamos los 3 contras de una hipoteca a máximo.

• Mayor cuota mensual: al pedir la máxima financiación posible, la cuota mensual será más elevada. Esto puede suponer un esfuerzo importante para tu economía, especialmente en los primeros años de la hipoteca.
• Menos capacidad de ahorro: con una cuota mensual más alta, te quedará menos dinero para ahorrar cada mes. Esto puede dificultar la consecución de otros objetivos financieros, como crear un fondo de emergencia o invertir en tu futuro.
• Mayor riesgo de impago: si tus ingresos se ven reducidos inesperadamente, por ejemplo, por pérdida de empleo o enfermedad, te resultará más difícil hacer frente a las cuotas de la hipoteca. Esto aumenta el riesgo de impago, lo que podría tener graves consecuencias financieras.

Ejemplo de una hipoteca flotante

Quizá la mejor forma de entender en qué consiste una hipoteca de máximo es verlo con un ejemplo:

Un empresario busca expandir su negocio. Para ello, contacta con su banco para que le conceda una hipoteca. En lugar de solicitar una normal, con vistas a futuro solicita una hipoteca de máximo. El inmueble que va a comprar vale 100.000€, pero aspira ampliar el negocio y, por qué no, comprar otro local tarde o temprano.

La garantía de pago es ese primer inmueble, y la hipoteca se firma por 80.000€, pero solo utiliza la mitad para financiar la compra del local. Dispone, por tanto, de una suerte de "línea de crédito" por valor de 40.000€, que podrá destinar a lo que quiera.

Poco después, como el negocio va viento en popa, decide invertir esos 40.000€ que le restaban en una nueva hipoteca para adquirir un nuevo local, ahorrándose de esa manera los gastos derivados de la firma de un nuevo crédito hipotecario.

No podrá superar en ningún caso los 80.000€ que le fueron concedidos en un primer lugar, y deberá haber devuelto todo el dinero de que haya dispuesto cuando venza el préstamo, o de lo contrario responderá con el inmueble hipotecado.