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Persona firmando una Hipoteca legal tácita

Hipoteca legal tácita: definición y funcionamiento

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Juan Ribón

Juan Ribón Entrada actualizada el miércoles, 22 de junio de 2022

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La hipoteca legal tácita garantiza una deuda tributaria en favor de la Administración Pública. Es una forma que tiene el Estado de asegurarse el cobro de las deudas contraídas con él de manera preferente. Es un derecho real que ha de gravar impuestos directamente vinculados con el bien, por lo que en caso de no pagar el IBI, Hacienda podría ejecutar una hipoteca legal tácita sobre la vivienda en cuestión.

Una hipoteca legal tácita es, por definición, la garantía de una deuda tributaria contraída con el Estado, las Comunidades Autónomas o las administraciones locales. Otorga a estos acreedores preferencia de cobro incluso frente a aquellos inscritos como tales con anterioridad.

Es, por tanto, un mecanismo para que la Administración se asegure de un modo u otro el cobro de los impuestos y tributos, en caso de que no sean satisfechos. Eso sí, solo puede usarse para cobrar el ejercicio del año en curso y el anterior.

Tiene una particularidad, y es que solo puede afectar a los bienes que el impuesto grave, por lo que aunque hablar de hipoteca automáticamente nos haga pensar en inmuebles, una legal tácita puede afectar a cualquier bien que de alguna forma esté gravado con un impuesto.

En el caso de las viviendas, estas podrían verse sumidas en una hipoteca legal tácita si su propietario descuidase los impuestos de estas, como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).


Ejecución de una hipoteca legal tácita

La ejecución de la garantía de una hipoteca legal tácita sobre una vivienda no puede tener lugar hasta que no se constate la falta de pago del IBI tras haberse iniciado un procedimiento de apremio contra el contribuyente.

Es decir, que la hipoteca legal tácita no puede ejecutarse tan solo por no pagar el IBI. La falta de pago tiene que tener lugar en el plazo previsto, y debe ir acompañada de una negativa a pagar la deuda contraída en el procedimiento de apremio que le acompañará.

En ese caso, la Administración correspondiente podrá utilizar la vivienda del deudor como medio del pago de su deuda, incluidos los intereses de demora, y de forma preferente frente al resto de acreedores.


Hipoteca legal tácita y el IBI

El IBI es el impuesto más relacionado con las hipotecas legales tácitas, ya que estas solo se pueden aplicar sobre los bienes que el tributo insatisfecho grava.

El Impuesto de Bienes Inmuebles es de carácter municipal, se paga cada año y es de obligado cumplimiento. Lo ha de pagar todo aquel que posea un inmueble en el municipio en cuestión.

El impago del IBI puede tener como última consecuencia la ejecución de una hipoteca legal tácita, mediante la cual el Ayuntamiento se cobrará la deuda contraída con la vivienda (o local comercial, o nave comercial...) propiedad del contribuyente que ha faltado con insistencia al pago.


El ejemplo más claro de una hipoteca legal tácita es el resultado del impago del IBI. En ese caso, y suponiendo que el contribuyente tampoco responda al apremio de la Administración, esta puede cobrarse la deuda con el inmueble cuyo impuesto no ha sido satisfecho a tiempo.

No se trata de una afección de bienes, pues este es un mecanismo distinto que utiliza la Administración para cobrar sus deudas. En la hipoteca legal tácita, el Estado tiene preferencia sobre el resto de acreedores, no necesita que el deudor sea declarado fallido y solo puede reclamar por los dos últimos ejercicios insatisfechos (el presente y el inmediatamente anterior).

Además, hay que tener en cuenta que hipoteca legal tácita no debe ser inscrita en el registro, porque nace por imperativo legal.

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Juan Ribón Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.