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Billetes de diferentes países simboliza hipoteca multidivisa

Hipoteca multidivisa: qué es y cómo funciona

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Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el martes, 31 de mayo de 2022

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Una hipoteca multidivisa brinda al cliente la posibilidad de devolver al banco el dinero prestado en una moneda distinta a la suya. Cuando la divisa elegida se deprecie con respecto al euro, su cuota se abaratará, pero si se aprecia ocurrirá lo contrario. Como es un producto muy complejo, la Justicia determinó que no solo se puede pedir la referenciación con el euro, sino también la devolución de las cuantías abonadas a mayores.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Si has oído hablar sobre este tipo de producto pero no sabes, en realidad, qué son las hipotecas multidivisas, no te preocupes que te lo contamos.

Una hipoteca multidivisa es aquella que incorpora una cláusula a través de la cual se da al cliente la posibilidad de realizar el pago del préstamo en otra moneda diferente a la de su país, en el caso de España, al euro. Generalmente, las divisas más utilizadas en este tipo de productos son el euro (EUR), el dólar (USD), el yen (JPY), el franco suizo (CHF) y la libra esterlina (GBP).

Es una hipoteca variable, pero que en lugar de utilizar el euríbor para calcular el tipo de interés hace uso de otro índice de referencia, en este caso el líbor.

Fueron un producto muy habitual entre 2004 y 2008, pero la crisis que se desató en aquellos años depreció el euro y reveló que lo que se ofreció a los clientes poco o nada tenía que ver con lo prometido, por falta de transparencia de la cuenta multidivisa. Eso provocó una avalancha de reclamaciones por parte de clientes que se sentían estafados por su banco, y la Justicia tomó cartas en el asunto, dictaminando su nulidad en determinadas circunstancias.


¿Cómo funciona una hipoteca multidivisa?

Cuando contratas una hipoteca a tipo variable, siempre estás sujeto a un índice de referencia como es el euríbor. Pues bien, esto cambia si te conceden una hipoteca multidivisa, ya que, en este caso, en lugar de tener el euríbor como índice de referencia, se tiene el líbor.

El líbor es el índice de referencia mundial que se fija diariamente para determinar el interés que pagan los bancos entre sí, y que se publica en cinco divisas diferentes: USD, GBP, EUR, CHF y JPY.

Y una hipoteca multidivisa funciona igual que cualquier hipoteca. Por tanto, tendrás que pagar las cuotas (ya sean mensuales, trimestrales o anuales) para hacer frente a la devolución del préstamo. Cuotas que estarán formadas tanto por los intereses generados como por el capital prestado.

Pero eso sí, debes tener en cuenta que estas cuotas variarán, ya que, al igual que ocurre con el euríbor, tanto el líbor como la moneda que asocies evolucionan a lo largo del tiempo. Esto se traduce en que la cuota que tengas que abonar se puede ver encarecida, o, por el contrario, abaratada. Por ello, lo más adecuado es elegir una divisa con un tipo de cambio más bajo frente al euro, en nuestro caso.

¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de elegir la divisa?

Como ya hemos comentado anteriormente, lo más apropiado es seleccionar aquella divisa con un tipo de cambio inferior a nuestra moneda, en el caso de España, el euro. ¿Por qué?:

  • Porque si se deprecia la moneda elegida con respecto al euro, con la misma cantidad de euros, puedes optar a más divisas. Por tanto, te saldrá mejor a nivel económico.
  • Pero si, al contrario, se aprecia, necesitarás una mayor cantidad de euros para lograr la divisa de referencia que has elegido. En este sentido, te saldrá más caro.

Si lo que buscas es estabilidad en vez de una cuota baja, lo ideal es seleccionar una divisa que no sufra grandes subidas y bajadas, como por ejemplo el franco suizo o el yen japonés. Aun así, sigue siendo una operación cargada de riesgo.

Riesgos de las hipotecas multidivisa

Una hipoteca multidivisa es un producto financiero complejo, que exige profundos conocimientos de economía, que no siempre tenían aquellos que las contrataron.

Es complicado porque su riesgo es mucho más elevado que el de una hipoteca normal, ya que suma a la volatilidad de los tipos de interés la fluctuación de las divisas.

Por ejemplo, como consecuencia de la crisis del euro a partir de 2008, la moneda comunitaria de depreció frente a las usadas en las hipotecas multidivisas. Fue un duro golpe, pero para aquellos clientes con hipotecas en francos suizos se volvió insostenible cuando el 15 de enero de 2015 el Banco Nacional Suizo eliminó el techo de cotización de su divisa con respecto al euro, lo que revalorizó la moneda helvética en un 34% frente a la europea, lo que multiplicó la deuda que estos consumidores habían contraído con sus respectivos bancos.

Además, el índice de referencia utilizado, el líbor, se ha visto envuelto en no pocas polémicas al respecto de su fiabilidad. El mayor escándalo saltó en 2012, cuando Barclays fue multado con 290 millones de libras por intentar manipular el líbor. Como consecuencia, este índice parece tener los días contados.


¿Son abusivas las hipotecas multidivisas?

Se consideran abusivas aquellas hipotecas multidivisas que no estén redactadas de forma clara y comprensible además de contar con la información suficiente para que el cliente conozca de primera mano tanto las características de la hipoteca que contrata como sus posibles riesgos, tal y como ha señalado en varias sentencias el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

¿Qué tipo de información se debe facilitar para que no se considere abusiva?

El contrato de la hipoteca multidivisa que te concedan debe contener, de forma manifiesta, desde el funcionamiento de este tipo de producto financiero hasta la fluctuación tanto de la divisa del préstamo como del tipo de interés, lo que afectará a la cuota que se tenga que abonar.

Para evitar situaciones abusivas en este tipo de hipotecas, la Ley Hipotecaria de 2019 establece que:

  • El cliente tiene la posibilidad de convertir su hipoteca multidivisa a euro.
  • En la información precontractual de la hipoteca se deberá informar sobre cuánto podría llegar a aumentar el préstamo en caso de que el tipo de cambio entre la divisa y el euro se incremente un 20%.
  • El banco tiene la obligación de informar de forma periódica sobre los incrementos que se vayan produciendo en la deuda y que provoquen subidas en el valor de la divisa.

Además, obliga al banco a incluir toda la información requerida en la FEIN (la cual forma parte del acta de transparencia hipotecaria), y advierte de que el incumplimiento de las disposiciones incluidas en la citada Ley desembocarán en la nulidad de las cláusulas multidivisa, abriendo la puerta al cliente a la modificación del contrato, para lo que podrá llegar a los juzgados si fuera necesario.

La Justicia siguió el criterio empleado para determinar que las cláusulas suelo de las hipotecas eran abusivas y, por tanto, es posible solicitar su devolución, al igual que se abrió la puerta a reclamar los gastos hipotecarios que igualmente se consideraron ilegalmente cobrados por el banco.

Sentencias contra las hipotecas multidivisa

Desde que la crisis de 2008 pusiera en evidencia las consecuencias de contratar una hipoteca multidivisa sin conocer los riesgos inherentes a ella, la Justicia, española y europea, se ha pronunciado en diversas ocasiones a favor de las reclamaciones de los consumidores a este respecto.

Esos fallos judiciales se han sucedido a lo largo de la década, pero a día de hoy no hay una ley que declare la ilegalidad de las hipotecas multidivisa en los supuestos de falta de transparencia y desinformación que la jurisprudencia ha sentado.

Eso sí, la nueva Ley Hipotecaria de 2019, en su Artículo 20 (1) (Capítulo II, Sección 1ª), sobre préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, reconoce el derecho del prestatario a convertir su hipoteca a una moneda alternativa, habitualmente el euro.


¿Qué hacer si tengo una hipoteca multidivisa?

El auge de las hipotecas multidivisa no se debe a otro motivo más que la posibilidad de pagar menos cuota al tomar como referencia divisas de menor valor que el euríbor. Sin embargo, esto supone un riesgo, ya que la vida de este tipo de préstamo suele ser elevada, por lo que las variaciones tanto en las divisas como en el tipo de interés hace que las cuotas que tenga que abonar el cliente se vean, en consecuencia, disminuidas o aumentadas.

Y esto suele ir unido al desconocimiento por parte del consumidor, además de una posible falta de información clara por parte de la entidad. Por tanto, si este es tu caso y tienes contratada una hipoteca multidivisa, tienes la opción de presentar una reclamación con la que se pretende la anulación, de forma parcial, de tu hipoteca multidivisa, que implica:

  • Aplicación del euríbor como índice de referencia.
  • Reembolso de las cuantías abonadas a mayores.
  • La hipoteca pasaría a estar referenciada al Euro.

¿Quiénes pueden reclamar la hipoteca multidivisa?

Cualquier persona que haya contratado una hipoteca multidivisa tiene derecho a reclamar y, además, puede hacerlo cuando quiera. Es decir, no existe un límite temporal por el cual no se le pueda permitir llevar a cabo la reclamación. Incluso es posible reclamar la hipoteca multidivisa una vez haya sido amortizada.

La base elemental de estas reclamaciones ha se ser la falta de información y de transparencia por parte de la entidad financiera cuando se comercializa la hipoteca multidivisa.

El desconocimiento de las características y condiciones de este producto por parte del cliente es uno de los requisitos principales para poder llevar a cabo la demanda. En este sentido, la reclamación es posible porque:

  • El cliente no tiene un perfil apropiado, con un amplio conocimiento financiero, para conocer de cerca los posibles riesgos que se asume con una hipoteca de este tipo.
  • La entidad financiera prescinde de la transmisión de determinada información, por lo que estaría incumpliendo con su deber de informar con veracidad.

¿Cómo reclamar una hipoteca multidivisa?

Aunque no es obligatorio, puedes tratar de reclamar ante tu propio banco. En caso de no obtener respuesta en 30 días o no encontrar una solución satisfactoria, entonces puedes llevar la reclamación a los tribunales de justicia.

Para ello, lo ideal es contratar un abogado experto en este tipo de reclamaciones o explorar la opción de acudir a una asociación de consumidores para que te asesoren.

Las expectativas de que tu caso llegue a buen puerto son buenas, ya que tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han pronunciado dejando claro que las hipotecas multidivisa son un producto complejo y que las entidades están obligadas a informar sobre ellas de manera correcta.

Aprende cómo funcionan las hipotecas

Saber el funcionamiento de las hipotecas es clave a la hora de saber elegir cuál es la hipoteca que nos interesa. Con este curso aprenderás desde cero sobre hipotecas y en qué condiciones fijarte para contratar una hipoteca.

Fuentes del artículo

  1. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 (2019). https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5

Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.