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Una pareja extranjera afincada en la costa del sol tras conseguir una hipoteca para extranjeros

Hipotecas para extranjeros: residentes y no residentes

Juan Ribón

Juan Ribón Entrada actualizada el martes, 27 de septiembre de 2022

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Los extranjeros pueden optar a una hipoteca para comprar un piso en España, pero esta clase de préstamos tienden a tener unas condiciones más duras que si se tratase de una hipoteca normal. De hecho, estas hipotecas pueden englobarse dentro de las que se conceden la para compra de una segunda vivienda, por los tipos de interés impuestos, el porcentaje de financiación y el plazo de devolución.

Hipotecas para extranjeros

España es uno de los mejores países para pedir una hipoteca siendo extranjero, ya que sus tipos de interés son, de media, más bajos que los del resto de países mediterráneos, como Grecia, Malta o Chipre.

La banca lo sabe, y por eso ha estado dando facilidades a los extranjeros, residentes y no residentes, a comprar viviendas mediante hipotecas no demasiado gravosas.

Además, en España, gracias a la nueva Ley Hipotecaria de 2019, los gastos por cuenta del cliente a la hora de abrir una hipoteca se han reducido al mínimo: solo debe pagar por la tasación y la nota simple, y algunos bancos lo incluyen en sus ofertas.

Por eso, aunque los tipos de interés puedan ser más altos que en Alemania, España ofrece a los extranjeros muchas ventajas a la hora de solicitar una hipoteca, empezando por el hecho de que las viviendas son, de media, bastante más baratas.

Hipotecas para extranjeros residentes en España

Hay que distinguir entre extranjeros residentes y no residentes en España. Ninguno de los dos tiene la nacionalidad, pero uno sí cuenta, tributariamente hablando, como residente en el país. Y eso tiene sus ventajas.

El ser no residente hará que se paguen tipos de interés más altos en la hipoteca, y que el banco ofrezca menos financiación. También tendrán menos tiempo para devolver el préstamo. En general, las condiciones para extranjeros no residentes son peores que para aquellos que, a pesar de no tener la nacionalidad española, sí residen en el país.

España considera como residente a todo aquel que permanezca durante 183 días o más en el país durante un año natural. Además, debe tener sus actividades o intereses económicos en España, y su cónyuge e hijos dependientes deben residir también en el país.

Hipotecas para españoles residentes en el extranjero

Ser español pero no residir en España es también problemático a la hora de aspirar a una hipoteca en el país. El banco no tendrá en cuenta la nacionalidad, solo el perfil económico del solicitante.

El hecho de no residir en España equivaldrá a únicamente poder aspirar a una hipoteca con las condiciones de un extranjero. Este perfil también es conocido como expatriados.


Requisitos de las hipotecas para no residentes

Los requisitos para optar a una hipoteca siendo extranjero son los requisitos habituales para solicitar una hipoteca normal, pero serán si acaso algo más exigentes.

El banco analizará el perfil económico del solicitante, y aunque tendrá en cuenta su nacionalidad, este no será un factor determinante. A fin de cuentas, al banco le importa que su cliente pueda devolver el préstamo y, si goza de solvencia económica para hacerlo, de dónde sea es lo de menos.

También es un requisito muy importante que el cliente disponga de suficiente dinero en efectivo para afrontar una provisión de fondos que será mucho más elevada que si se tratara de una hipoteca normal.

Las hipotecas para extranjeros suelen ofrecer entre el 60 y el 70% de financiación por parte del banco, por lo que el cliente deberá aportar ese 30 o 40% restante, más un 10% extra por los gastos inherentes de la compraventa y la hipoteca.

Un extranjero que quiera una hipoteca en España deberá aportar los siguientes documentos al banco:

  1. La copia del pasaporte.
  2. El NIE, sea o no residente en España.
  3. El certificado de matrimonio, si corresponde.
  4. Las tres últimas nóminas (como mínimo) y la copia del contrato de trabajo. En caso de ser autónomo, las últimas declaraciones de la renta (o su equivalente).
  5. La última declaración de la renta (o su equivalente).
  6. El contrato de arras con el vendedor.
  7. Una prueba de estar al corriente del pago de impuestos.
  8. Toda la información relevante al respecto de otros préstamos que pudiera tener (para ver si cumple con la capacidad de endeudamiento, según los baremos del Banco de España (1) ).
  9. El certificado que demuestre sus activos y deudas.
  10. Una copia de sus títulos de propiedad (ya sean en España o en otro país).

Todos estos documentos deben presentarse en castellano, por lo que si no lo están deben traducirse legalmente.


Características de las hipotecas para extranjeros

Una hipoteca para extranjeros tendrá unas condiciones muy similares a las que los bancos ofrecen a aquellos que quieren comprar una segunda vivienda. No en vano, en el fondo la mayoría de estas hipotecas que solicitan extranjeros son para comprar una segunda vivienda.

Pero esas condiciones no son solo por ser segunda vivienda. El hecho de que no se trate de un residente en el territorio nacional y que tributa fuera del país dispara el recelo de los bancos. Pero nada de esto es un impedimento. Solo hace que tengan condiciones algo más duras.

Para empezar, las hipotecas para extranjeros solo cubren hasta el 70% del valor de tasación, cuando las hipotecas normales empiezan por el 80% y pueden llegar al 100%.

Sus intereses también acostumbran a ser más elevados que los de las hipotecas normales, pero no tanto para que al extranjero le deje de rentar comprar una vivienda en España.

Y por último, las hipotecas para extranjeros tienen plazos de amortización más cortos que las hipotecas normales. Mientras que estas se mueven en un rango entre 20 y 30 años (y algunas llegan a los 40), las de extranjeros difícilmente alcanzan los 20 años, aunque por supuesto depende del banco.

Cada banco ofrecerá unas determinadas características, y estas serán más benévolas con el cliente extranjero si la entidad cuenta con un producto diseñado específicamente a la medida de sus necesidades.

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¿Qué bancos dan hipotecas a extranjeros?

Aunque probablemente todos los bancos ofrecerán hipotecas a los extranjeros que las soliciten (si cumplen con sus requisitos), solo unos pocos ofertan préstamos hipotecarios especialmente diseñados para este colectivo.

Por ejemplo, entre las hipotecas del Banco Santander encontramos la Hipoteca Mundo para No Residentes. Financia hasta el 70% del precio de la vivienda y hasta 20 años.

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Fuentes del artículo

Juan Ribón Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.