Hipoteca autopromotor: mejores, gastos y simulador | Agosto 2022

¿Qué es la hipoteca autopromotor?

La hipoteca autopromotor es un préstamo que permite financiar la construcción de una nueva vivienda. Se trata de una hipoteca para la que el banco ofrece normalmente ofrece una financiación de hasta el 80% aunque puede llegar hasta al 90% o incluso hasta el 100% según la entidad financiera; si es para segunda vivienda la financiación suele ser de hasta un 60%. El plazo de devolución de una hipoteca autopromotor es como máximo de 30 años.

Esta modalidad hipotecaria tiene características especiales, pues es una hipoteca que se financia por tramos: suelo, certificación y fin de obra:

• Tramo suelo: porcentaje del dinero que se recibe una vez firmado el contrato, antes de comenzar la obra. Este porcentaje corresponde al 50%.
• Tramo certificaciones: el banco nos sigue entregando dinero según avanza la construcción de la casa, siempre que exista un certificado por parte del arquitecto que demuestre el avance de la obra.
• Tramo fin de obra: porcentaje final, normalmente correspondiente al 10% o 20%. Para recibir esta última cantidad también se necesita un certificado, en este caso que demuestre el fin de la obra.

Requisitos y condiciones hipoteca autopromotor

Para poder solicitar la hipoteca autopromotor, y poder así, construir tu propia vivienda, tienes que cumplir una serie de condiciones:

• Tener la licencia para poder realizar la obra. Esta se solicita en el Ayuntamiento.
• Ser propietario del terreno.
• Estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Tener un proyecto con el Colegio de Arquitectos.
• Demostrar estabilidad económica.
• Disponer de un presupuesto de ejecución que nos proporcione la empresa constructora. Es fundamental que esté bien ajustado porque está determinado desde el principio y si se acaba inflando el precio de las obras se corre el riesgo de quedarnos sin fondos antes de terminar.

¿Qué gastos tiene una hipoteca autopromotor?

Los gastos de una hipoteca autopromotor son muy variables en función del Ayuntamiento y del valor de la vivienda. Los gastos aproximados son los siguientes:

• Tasación vivienda: la tasación se realiza como si la obra ya estuviera finalizada.
• IVA vivienda nueva: se aplica un 10% de IVA al tratarse de una vivienda de obra nueva.
• Licencia de obra: coste entre un 2% y un 6% sobre el presupuesto de la obra.
• Honorarios del arquitecto: entre un 4% y un 12% aproximadamente.
• Notaría: entre un 0,3% y un 0,5%.
• Gestoría: entre 150€ y 400€.
• Registro de la propiedad: entre 25€ y 2.000€ aproximadamente en función del valor de la propiedad.

¿Cómo calcular la hipoteca autopromotor?

Para calcular una hipoteca autopromotor tienes las mismas opciones que con una hipoteca tradicional. Bien acudir a la entidad, concertar una cita telefónica o hacer el cálculo mediante los simuladores que tienen las entidades. En este último caso deberás introducir datos como:

• Cantidad requerida.
• Si es o no vivienda habitual.
• Ingresos mensuales.
• Edad.

Opiniones hipotecas autopromotor

Hay opiniones sobre las hipotecas autopromotor tanto positivas como negativas. Entre los positivos destaca las buenas condiciones de algunos bancos, como por ejemplo el Banco Santander. También destaca la financiación flexible y por fases, con lo cual el endeudamiento va ligado a la ejecución de la obra.

Por el contrario, entre los aspectos negativos destacan los gastos previos que conllevan el terreno y el proyecto solo para poder solicitar la hipoteca, cuando no es seguro que te la vayan a conceder. Otros aspectos negativos son los elevados requisitos en cuanto a ingresos mensuales y un tipo de interés ligeramente superior al de las hipotecas convencionales (no suele llegar a un punto).

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