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Hipoteca autopromotor: mejores, gastos y simulador | Diciembre 2022

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Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el jueves, 1 de diciembre de 2022

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La hipoteca autopromotor es un préstamo que te ofrece la entidad bancaria para construir o rehabilitar tu vivienda. Según va transcurriendo el tiempo y la construcción de la vivienda, el banco te da un porcentaje del dinero total solicitado. Para ello, tienes que cumplir unos requisitos que explicamos a continuación, junto a las características de este tipo de hipoteca.

Mejores hipotecas de autopromotor
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
BankinterHipoteca Variable Credichalet1,25% 1er año | Euríbor + 0,75% Resto de años3,51%582,45 €/mes 1er año | Euríbor + 0,75% Resto de años80%30 añosNomina. Seguros hogar y vida. Plan de pensiones1,30%
BankinterHipoteca a Tipo Fijo Credichalet2,95%3,64%707,42 €/mes80%30 añosNomina. Seguros hogar y vida. Plan de pensiones1,30%
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2022. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. En las hipotecas variables y mixtas se muestra la cuota a pagar con el interés fijo propio del primer periodo, siendo aplicable a partir de ese momento el interés + valor del euríbor mostrado en sus condiciones. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Se muestran las mejores Mejores hipotecas de autopromotor. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a martes, 6 de diciembre de 2022.

¿Qué es la hipoteca autopromotor?

La hipoteca autopromotor es un préstamo que permite financiar la construcción de una nueva vivienda. Se trata de una hipoteca para la que el banco ofrece normalmente ofrece una financiación de hasta el 80% aunque puede llegar hasta al 90% o incluso hasta el 100% según la entidad financiera; si es para segunda vivienda la financiación suele ser de hasta un 60%. El plazo de devolución de una hipoteca autopromotor es como máximo de 30 años.

Esta modalidad hipotecaria tiene características especiales, pues es una hipoteca que se financia por tramos: suelo, certificación y fin de obra:

  • Tramo suelo: porcentaje del dinero que se recibe una vez firmado el contrato, antes de comenzar la obra. Este porcentaje corresponde al 50%.
  • Tramo certificaciones: el banco nos sigue entregando dinero según avanza la construcción de la casa, siempre que exista un certificado por parte del arquitecto que demuestre el avance de la obra.
  • Tramo fin de obra: porcentaje final, normalmente correspondiente al 10% o 20%. Para recibir esta última cantidad también se necesita un certificado, en este caso que demuestre el fin de la obra.

Requisitos y condiciones hipoteca autopromotor

Para poder solicitar la hipoteca autopromotor, y poder así, construir tu propia vivienda, tienes que cumplir una serie de condiciones:

  • Tener la licencia para poder realizar la obra. Esta se solicita en el Ayuntamiento.
  • Ser propietario del terreno.
  • Estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Tener un proyecto con el Colegio de Arquitectos.
  • Demostrar estabilidad económica.
  • Disponer de un presupuesto de ejecución que nos proporcione la empresa constructora. Es fundamental que esté bien ajustado porque está determinado desde el principio y si se acaba inflando el precio de las obras se corre el riesgo de quedarnos sin fondos antes de terminar.

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¿Qué gastos tiene una hipoteca autopromotor?

Los gastos de una hipoteca autopromotor son muy variables en función del Ayuntamiento y del valor de la vivienda. Los gastos aproximados son los siguientes:

  • Tasación vivienda: la tasación se realiza como si la obra ya estuviera finalizada.
  • IVA vivienda nueva: se aplica un 10% de IVA al tratarse de una vivienda de obra nueva.
  • Licencia de obra: coste entre un 2% y un 6% sobre el presupuesto de la obra.
  • Honorarios del arquitecto: entre un 4% y un 12% aproximadamente.
  • Notaría: entre un 0,3% y un 0,5%.
  • Gestoría: entre 150€ y 400€.
  • Registro de la propiedad: entre 25€ y 2.000€ aproximadamente en función del valor de la propiedad.

¿Cómo calcular la hipoteca autopromotor?

Para calcular una hipoteca autopromotor tienes las mismas opciones que con una hipoteca tradicional. Bien acudir a la entidad, concertar una cita telefónica o hacer el cálculo mediante los simuladores que tienen las entidades. En este último caso deberás introducir datos como:

  • Cantidad requerida.
  • Si es o no vivienda habitual.
  • Ingresos mensuales.
  • Edad.

Opiniones hipotecas autopromotor

Hay opiniones sobre las hipotecas autopromotor tanto positivas como negativas. Entre los positivos destaca las buenas condiciones de algunos bancos, como por ejemplo el Banco Santander. También destaca la financiación flexible y por fases, con lo cual el endeudamiento va ligado a la ejecución de la obra.

Por el contrario, entre los aspectos negativos destacan los gastos previos que conllevan el terreno y el proyecto solo para poder solicitar la hipoteca, cuando no es seguro que te la vayan a conceder. Otros aspectos negativos son los elevados requisitos en cuanto a ingresos mensuales y un tipo de interés ligeramente superior al de las hipotecas convencionales (no suele llegar a un punto).

Opiniones hipotecas autopromotor
Ventajas Desventajas
Financiación flexible y por fases Elevados requisitos de concesión
Oferta bancaria competitiva Tipo de interés más elevado que hipotecas convencionales

Preguntas frecuentes hipotecas autopromotor

¿La hipoteca autopromotor también sirve para casas prefabricadas?

Sí, se puede solicitar una hipoteca autopromotor para financiar una casa prefabricada.

¿Existen hipotecas autopromotor que financien también el terreno?

No suele ser habitual que las entidades financieras ofrezcan una hipoteca para terreno aunque se podría tratar de negociar con el banco. El fin de una hipoteca autopromotor es el de financiar la construcción de una vivienda sobre un terreno que ya es de su propiedad. Por tanto, no se puede utilizar el préstamo hipotecario autopromotor para comprar el terreno.

¿Cómo pedir una hipoteca para construir una casa?

Se piden mediante las hipotecas autopromotor, estas se solicitan igual que una hipoteca convencional contactando con los bancos que las ofrezcan. Lo único es que ya deberíamos tener un terreno y la licencia de obra pertinente.

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Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.