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Maqueta de una casa sobre la mesa de un abogado, simbolizando una casa aun hipotecada que va a ser recibida como herencia

Herencia de hipotecas: supuestos y cómo actuar ante ellos

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Juan Ribón

Juan Ribón Entrada actualizada el martes, 27 de septiembre de 2022

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Al igual que una vivienda se puede heredar, si esta se encuentra hipotecada, la deuda acompaña a la propiedad a manos del nuevo titular. Las hipotecas se heredan también, pero como ocurre con cualquier otro tipo de herencia, siempre se puede renunciar a ella. Si se aceptase la herencia, y con ella la hipoteca, el beneficiario asumirá la responsabilidad de su pago.

Herencia de una casa hipotecada

Las herencias no solo transmiten bienes, también deudas. Una casa hipotecada que se transmita en herencia exige que el beneficiario se responsabilice de su pago, aunque hay varias maneras de evitarlo.

La primera, y quizá la más radical, es renunciar a la herencia, porque es algo voluntario. Ahora bien, hay que recordar que si se renuncia, se rechaza toda la herencia, no solo la parte que no le convenga al beneficiario, de ahí que esta posibilidad no sea contemplada más que como último recurso.

Es posible que el difunto tuviera un seguro de vida con el banco que le concedió la hipoteca como beneficiario, una forma de cubrirse las espaldas tanto el titular como la entidad, ya que el primero no transmitirá una vivienda con cargas a sus herederos, y la segunda recibirá un dinero que debería amortizar la hipoteca.

Otra posibilidad es que la herencia venga acompañada de dinero, y con él amortizar el préstamo (o al menos parte de él). Esto puede ocurrir también si el difunto tenía un seguro de vida, pero en este caso el beneficiario o beneficiarios eran sus herederos.

Si nada de esto ocurre, pero no se quiere renunciar a la herencia, solo queda aceptarla, con la hipoteca. En ese caso se producirá una subrogación de deudor, pasando a ser el beneficiario el nuevo titular, pero manteniendo las mismas condiciones con el banco pactó con el difunto.

Para una mayor seguridad, se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo que supone responder a las deudas (heredadas o contraídas por el hecho de aceptar la herencia) con el patrimonio heredado, lo que evita que el beneficiario ponga en riesgo sus propios bienes. Eso permite, por ejemplo, pagar la hipoteca con el resto de bienes heredados (salvo la vivienda en sí, obviamente).

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¿Quién hereda las deudas de un fallecido?

Cuando una persona fallece, son sus herederos quienes deben responder por las deudas que este tuviera, incluida la hipoteca de una vivienda, siempre y cuando acepten dicha herencia. Las deudas son, técnicamente, obligaciones de pago, y por tanto se heredan.

Es decir, las deudas no desaparecen con el fallecimiento del deudor, sino que estas deberán ser satisfechas por sus herederos. Si rechazasen la herencia, el acreedor o acreedores deberá tratar de saldar la deuda con los bienes dejados en herencia y no aceptados.


¿Cómo cambiar la titularidad de una hipoteca heredada?

El cambio de titularidad de una hipoteca heredada se denomina subrogación de deudor, y supone efectivamente eso, cambiar de titular sin cambiar la hipoteca de banco ni sus condiciones previas.

Aunque de natural en este tipo de subrogaciones el nuevo titular tendría que pasar el filtro del banco, al tratarse de una hipoteca heredada, si todos los beneficiarios la aceptan el banco tendrá la obligación de cambiar la titularidad manteniendo las mismas condiciones que tuviera el difunto. No podrán exigirse garantías adicionales.

Más complicado es cuando la herencia recae sobre varios herederos, pero no todos la aceptan. En ese caso, el banco puede renegociar las condiciones con los herederos que vayan a hacerse cargo de la hipoteca, y solicitar garantías de pago adicionales en caso de que considere que su perfil es menos estable económicamente que el del difunto.

En todo caso, el cambio de titularidad de una hipoteca supone el pago al banco de la comisión por subrogación, que suele ser entre el 0% y el 2% del importe restante de pago.

Por eso, es habitual cuestionarse qué es mejor, donar la vivienda en vida o dejarla en herencia. No hay una respuesta a este dilema, ya que las dos posibilidades suponen gastos y trámites, pero dependiendo de cada caso puede resultar más rentable uno u otro, porque siempre habrá que pagar impuestos: el de Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal y, en el caso de la donación, debe además tributar en el IRPF.


Hipoteca con dos titulares y uno fallece: quién hereda?

Si la hipoteca tenía dos titulares y uno fallece, el modo de proceder dependerá de varios factores. Para empezar, de quién sea el heredero. Si eran pareja acorde a la legalidad, la herencia pasará al cónyuge superviviente si no hubiera más herederos. Esto es, su parte de la vivienda y de la hipoteca.

En ese caso, se hará un cambio de titularidad de la hipoteca, de dos a uno. El difunto será retirado del préstamo mediante una novación hipotecaria, un trámite que lleva implícitos una serie de gastos. Los que corresponden al cliente son:

  1. Coste de tasación del inmueble (suele estar en torno a los 300€, pero depende de la vivienda)
  2. Comisión por novación (su importe depende del banco, y suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente de pago)

La novación, a diferencia de la subrogación de deudor, sí permite renegociar las condiciones del préstamo, y al pasar de dos titulares a uno solo por fallecimiento, el banco seguramente solicite algún tipo de garantía de pago a cambio.

Si los titulares no eran pareja, entonces la mitad de la casa, con la mitad de la hipoteca (o el porcentaje acordado a la hora de firmar), irá a parar a manos de su heredero o herederos (si aceptan la herencia, claro), y se dividirá si fuera necesario.

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Juan Ribón Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.