Hipoteca fija o variable: qué es mejor, diferencias y recomendaciones | Mayo 2023

¿Qué hipoteca es mejor fija o variable?

Cuando vayas a elegir entre una hipoteca fija o variable, deberás tener en cuenta el tipo de interés como uno de los principales elementos. Te contamos por qué.

Si optas por una hipoteca fija está claro que, tal y como indica su nombre, el tipo de interés no variará. Por tanto, no tendrás ningún sobresalto en tu cuenta bancaria.

Sin embargo, si finalmente te decides por una hipoteca a tipo variable, el tipo de interés estará supeditado al euríbor, índice de referencia más utilizado.

Y el valor del euríbor no es constante. Por tanto, si éste sube o baja en el momento de la revisión de la hipoteca (este período está establecido en nuestro contrato y puede ser cada 6 o 12 meses), también lo hará el tipo de interés de nuestro préstamo hipotecario y, por consecuencia, las cuotas que tengamos que pagar.

En cualquier caso, posteriormente una vez contratada cualquier tipo de hipoteca tendremos la posibilidad de cambiar de una hipoteca variable a fija o al contrario; cambiar de una hipoteca fija a variable.

Nuestra opinión experta

La elección entre una u otra dependerá en gran medida del riesgo que esté dispuesto a asumir el cliente. A la hora de negociar las condiciones con el banco, las hipotecas fijas tienen más margen de negociación pero se pueden negociar ambas.

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Isbelt MartínRedactor analista experto en finanzas personales

¿Cuándo conviene más tener una hipoteca de tipo fijo?

Elegir entre una hipoteca fija o variable dependerá de cada persona, de su situación personal y laboral, además de sus perspectivas económicas. Pero si finalmente decides solicitar una hipoteca a tipo fijo, conviene tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Nivel de ingresos. El tipo de interés de las hipotecas fijas suele ser más elevado, por lo que necesitarás percibir una cuantía económica mayor al mes si quieres hacer frente. Lo recomendable es no destinar más del 30-35% de tu salario a pagar la hipoteca y según el Banco de España el nivel de endeudamiento contando también otros tipos de préstamos es que no supere el 40% de endeudamiento ⁽¹⁾ .
• Estabilidad. Si no quieres asumir riesgos y prefieres optar por un tipo de interés que se mantenga estable en el tiempo, sin estar a la expectativa de la volatilidad del mercado y sabiendo lo que vas a tener que pagar durante toda la vida del préstamo.

¿Y por qué motivos se podría elegir una hipoteca variable?

Si estamos en ese debate en el que no sabemos qué es mejor, si una hipoteca fija o variable, ¡no te preocupes! Te contamos aquí cuáles son las ventajas de una hipoteca a tipo variable para que sepas por cuál decidirte:

• Cuota más baja. Suelen tener unos intereses más reducidos, ya que en los últimos años el índice de referencia, el euríbor, se encuentraba en valores negativos aunque parece que esta tendencia llega a su fin y ya se encuentra en valores positivos. Al tener un tipo de interés menor (de hecho, algunos bancos ofrecen además un diferencial mínimo en torno al 1%) y un plazo de amortización más largo, hace que la cuota mensual sea más económica.
• Menores comisiones de amortización anticipada o cancelación. Estas comisiones están fijadas por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ⁽²⁾ . Para hipotecas fijas está fijado un máximo de 2% durante los diez primeros años y de un 1,5% el resto de años. Para las hipotecas variables tienen fijado un máximo inferior según dicha Ley (2 opciones): comisión del 0,15% durante los cinco primeros años y resto 0% o bien comisión del 0,25% durante los tres primeros años y resto 0%.
• Plazo de amortización mayor. Alargar la vida del préstamo hipotecario hace que la cuota que tengas que abonar sea más baja, aunque eso sí tendrás que afrontar un tipo de interés mayor.

Diferencias entre hipotecas fijas y variables

Antes de lanzarnos a elegir entre ambos tipos de hipoteca lo mejor es entender el funcionamiento de cada una de ellas y en qué se diferencian las hipotecas fijas y variables.

Características de las hipotecas fijas

Una hipoteca fija se caracteriza por:

• Estabilidad y seguridad. Al tener un tipo de interés fijo, te permitirá saber desde el minuto uno la cuota que tienes que pagar cada mes sin estar pendiente de la evolución del euríbor.
• Accesibilidad. Los tipos de interés fijados por los bancos en los últimos tiempos se sitúan en torno al 2%, con un plazo de amortización medio de 25 años, que en ocasiones se extiende por encima de los 30, haciendo que las cuotas a pagar sean más asequibles.
• Cuota elevada. El tipo de interés suele ser más elevado que el de una hipoteca variable ⁽³⁾ y el plazo de amortización más breve ⁽⁴⁾ , por lo que la cuota a pagar cada mes suele ser más cara.
• Comisiones más altas. Las hipotecas fijas suelen contar con una comisión de apertura más elevada que en las variables.

Intereses en las hipotecas de tipo variable

En una hipoteca a tipo variable, los intereses varían a lo largo de la vida del préstamo, ya que el tipo de interés se calcula en base a dos elementos:

• Diferencial. También llamado spread, no varía a lo largo de todo el contrato. El diferencial lo fija el banco y es distinto para cada cliente en función de la solvencia o riesgo del mismo.
• Índice de referencia. Aunque existen diversos índices de referencia, el más utilizado en España es el euríbor, que varía diariamente. Y dependiendo del valor vigente en cada momento, se aplicará un tipo de interés u otro en tu préstamo hipotecario.

Por ejemplo, contratamos un préstamo hipotecario de 200.000€ a devolver en 35 años con un tipo de interés del 1,5% (diferencial del 1% más euríbor a 0,5%). En este caso, la cuota a pagar sería de 612,37€ al mes. Pero si en el momento de revisión del contrato por parte del banco, el euríbor está al 0,8%, el tipo de interés de nuestro préstamo hipotecario subirá hasta el 1,8%, teniendo que abonar una cuota de 642,18€.

Como hemos comentado previamente, tenemos que tener claro como afecta el euríbor a la hipoteca. Y es que en función de su valor, el tipo de interés de nuestra hipoteca será menor o mayor, lo que se traduce en unas cuotas a pagar más bajas o altas.

Lo cierto es que en los últimos tiempos (desde el año 2016) el euríbor ha mantenido una tendencia negativa aunque desde el anuncio del Banco Central Europeo de la subida de los tipos de interés ⁽⁵⁾ ha subido este índice y ahora se encuentra en valores positivos.

Anteriormente, el euríbor negativo ha propiciado que los bancos rebajen mucho el tipo de interés de las hipotecas fijas (por una fuerte competencia en el sector bancario) hasta niveles históricos. Por lo tanto, este índice también ha afectado a las hipotecas fijas hasta el punto de que según datos de Europa Press se contratan más hipotecas fijas que variables ⁽⁶⁾ . Pero tras las últimas subidas del euríbor estamos asistiendo a una subida paulatina de los tipos de interés.

¿Qué factor utilizar para comparar hipotecas fijas y variables?

Cuando vamos a solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra de nuestra futura casa, debemos tener en cuenta siempre la TAE o Tasa Anual Equivalente. Pero antes de hablar de la TAE, debemos tener presente también el TIN o Tipo de Interés Nominal. Te contamos qué son cada uno de estos conceptos y por qué influyen a la hora de elegir una hipoteca.

El TIN es el tipo de interés que el prestamista, banco o entidad de crédito te cobrará por el préstamo que solicites. Se podría decir que es el "precio del préstamo".

Pero el TIN no incorpora los gastos derivados de la operación o las comisiones que el banco puede incluir en concepto de apertura o amortización anticipada del préstamo (entre otras) que sí incorpora la TAE.

Con la TAE, podemos comparar préstamos con plazos, tipos de interés o comisiones diferentes ya que muestra el valor equivalente a un año; y sirve como base para que podamos comparar entre dos o más entidades financieras y elegir la que más se ajuste a nuestras necesidades.

¿Hay mayores beneficios fiscales en una hipoteca fija o variable?

Seguro que en más de una ocasión te has preguntado si puedes deducirte la hipoteca en la declaración de la renta y si es así cuánto.

Pues bien, salvo en las comunidades autónomas de País Vasco y Navarra, el resto de contribuyentes que quieran aprovecharse de ese ahorro fiscal, deberán haber adquirido la vivienda antes del 1 de enero de 2013 según establece la Agencia Tributaria ⁽⁷⁾ . A partir de esta fecha, quedó anulada la posibilidad de aplicar una deducción fiscal sobre lo que pagas cada año por tu préstamo hipotecario.

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