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Hipoteca fija o variable: qué es mejor, diferencias y recomendaciones

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Última actualización: 11 de abril de 2024
Isbelt Martín
949 personas han leído este post en los últimos 12 meses
En pocas palabras

Decidir entre una hipoteca fija o variable depende de varios factores. Con el euríbor tendiendo al alza, las hipotecas fijas brindan estabilidad, ideal para quienes prefieren certeza en sus pagos mensuales. No obstante, el perfil del cliente también es clave: aquellos menos inclinados al riesgo suelen optar por hipotecas fijas, ya que mantienen cuotas constantes.

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Mejores hipotecas fijas
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima de la hipoteca Contacto
Hipoteca Open Fija Openbank
178,594,26 €
3,48 %
3,07% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Inteligente Tipo Fijo EVO Banco
178,764,54 €
3,50 %
2,90% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Fija Sabadell
183,483,82 €
3,75 %
2,85% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 4 productos
Hipoteca Joven Fija Banco Santander
187,189,97 €
3,94 %
Los primeros 6 meses: 2,90% TIN | Después: 3,20% TIN
Hasta 95 %
Hasta 30 años
-1,10% TIN con 8 productos
Hipoteca Fija Imaginbank Imagin
187,683,89 €
4 %
3,10% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,75% TIN con 3 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 11 de abril de 2024.

¿Qué hipoteca es mejor fija o variable?

Cuando vayas a elegir entre una hipoteca fija o variable, deberás tener en cuenta el tipo de interés como uno de los principales elementos. Te contamos por qué.

Si optas por una hipoteca fija está claro que, tal y como indica su nombre, el tipo de interés no variará. Por tanto, no tendrás ningún sobresalto en tu cuenta bancaria.

Sin embargo, si finalmente te decides por una hipoteca a tipo variable, el tipo de interés estará supeditado al euríbor, índice de referencia más utilizado.

Y el valor del euríbor no es constante. Por tanto, si este sube o baja en el momento de la revisión de la hipoteca (este período está establecido en el contrato y suele ser cada 6 o 12 meses), también lo hará el tipo de interés de tu préstamo hipotecario y, en consecuencia, las cuotas que tengas que pagar hasta la siguiente revisión.

En cualquier caso, una vez contratada cualquier tipo de hipoteca existe la posibilidad de cambiar de una hipoteca variable a fija o al contrario, cambiar de una hipoteca fija a variable.

Nuestra opinión experta

La elección entre una u otra dependerá en gran medida del riesgo que esté dispuesto a asumir el cliente. A la hora de negociar las condiciones con el banco, las hipotecas fijas tienen más margen de negociación pero se pueden negociar ambas.

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Isbelt MartínRedactor Senior especializado en Banca & Servicios Financieros

Como decíamos, a largo plazo es complicado saber qué será mejor, si una hipoteca fija o variable. Sin embargo, hemos preparado un ejemplo para que te hagas una idea de cómo quedaría una hipoteca de las mismas características a tipo fijo VS. variable. En el ejemplo hemos puesto un tipo fijo del 4,00% (algo razonable en las hipotecas actuales) y la hemos comparado frente a una hipoteca variable al euríbor actual a mes marzo de 2024 (3,718%) + un diferencial de 0,75%. Las características comunes a la hipoteca son 120.000€ a devolver a 25 años.

Pues bien, si el euríbor se mantuviera constante durante los próximos 25 años (lo cual es imposible que suceda, pero sirve para hacernos una idea), en una hipoteca variable de 120.000€ a 25 años acabaríamos pagando 79.446,38€ en intereses, mientras que en la misma hipoteca fija al 4,00% se pagaría 70.022,25€ en intereses durante el mismo tiempo.

* Recuerda que en una hipoteca variable, el euríbor se revisa anualmente y las cuotas aumentarán o disminuirán en consecuencia, por lo que se trata de una estimación inicial y no definitiva
Comparativa de una hipoteca de 120.000€ a 25 años
Hipoteca fija al 4% Hipoteca variable a euríbor marzo de 2024 (3,718%) + 0,75%
Cuota mensual 633,40€ 664,82€
Suma total de intereses 70.022,25€ 79.446,38€
Total a devolver 190.022,25€ 199.446,38€

¿Cuándo conviene más tener una hipoteca de tipo fijo?

Elegir entre una hipoteca fija o variable dependerá de cada persona, de su situación personal y laboral, además de sus perspectivas económicas. Pero si finalmente decides solicitar una hipoteca a tipo fijo, conviene tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Nivel de ingresos. Al banco le interesa que contrates el tipo variable, por eso el tipo de interés de las hipotecas fijas suele ser más elevado. Por tanto, necesitarás percibir una cuantía económica mayor al mes si quieres hacer frente. Lo recomendable es no destinar más del 30-35% de tu salario a pagar la hipoteca y según el Banco de España el nivel de endeudamiento contando también otros tipos de préstamos es que no supere el 40% de endeudamiento (1) .
  • Estabilidad. Si no quieres asumir riesgos y prefieres optar por un tipo de interés que se mantenga estable en el tiempo, sin estar a la expectativa de la volatilidad del mercado y sabiendo lo que vas a tener que pagar durante toda la vida del préstamo.
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¿Y por qué motivos se podría elegir una hipoteca variable?

Si no sabes qué es mejor, si una hipoteca fija o variable, ¡no te preocupes! Te contamos aquí cuáles son las ventajas de una hipoteca a tipo variable, para que sepas por cuál decidirte:

  • Cuota más baja. Suelen tener unos intereses más reducidos, pese a que el euríbor ha pasado no solo a cotizar en positivo, sino a hacerlo a niveles que no se veían en 15 años. Al tener un tipo de interés menor (de hecho, algunos bancos ofrecen además un diferencial mínimo en torno al 1%) y un plazo de amortización más largo, hace que la cuota mensual sea más económica.
  • Menores comisiones de amortización anticipada o cancelación. Estas comisiones están fijadas por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (2) . Para hipotecas fijas está fijado un máximo de 2% durante los diez primeros años y de un 1,5% el resto de años. Para las hipotecas variables tienen fijado un máximo inferior según dicha Ley (2 opciones): comisión del 0,15% durante los cinco primeros años y resto 0% o bien comisión del 0,25% durante los tres primeros años y resto 0%.
  • Plazo de amortización mayor. Alargar la vida del préstamo hipotecario hace que la cuota que tengas que abonar sea más baja, aunque eso sí, acabarás pagando más intereses.
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Diferencias entre hipotecas fijas y variables

Antes de lanzarte a elegir entre ambos tipos de hipoteca, lo mejor es entender el funcionamiento de cada una de ellas y en qué se diferencian las hipotecas fijas y variables.

Características de las hipotecas fijas

Una hipoteca fija se caracteriza por:

  • Estabilidad y seguridad. Al tener un tipo de interés fijo, te permitirá saber desde el minuto uno la cuota que tienes que pagar cada mes sin estar pendiente de la evolución del euríbor.
  • Accesibilidad. Los tipos de interés fijados por los bancos en los últimos tiempos se sitúan en torno al 4%, con un plazo de amortización medio de 25 años, que en ocasiones se extiende por encima de los 30, haciendo que las cuotas a pagar sean más asequibles.
  • Cuota elevada. El tipo de interés suele ser más elevado que el de una hipoteca variable (3) .
  • Comisiones más altas. Las hipotecas fijas suelen contar con una comisión de apertura (si la hubiera) y de cancelación más elevada que en las variables.

Intereses en las hipotecas de tipo variable

En una hipoteca a tipo variable, los intereses varían a lo largo de la vida del préstamo, ya que el tipo de interés se calcula en base a dos elementos:

  • Diferencial. También llamado 'spread', no varía a lo largo de todo el contrato. El diferencial lo fija el banco y es distinto para cada cliente en función de la solvencia o riesgo del mismo.
  • Índice de referencia. Aunque existen diversos índices de referencia, el más utilizado en España es el euríbor, que varía diariamente. Y dependiendo del valor vigente en cada momento, se aplicará un tipo de interés u otro en tu préstamo hipotecario.

Por ejemplo, contratas un préstamo hipotecario de 200.000€ a devolver en 35 años con un tipo de interés del 1,5% (diferencial del 1% más euríbor a 0,5%). En este caso, la cuota a pagar sería de 612,37€ al mes. Pero si en el momento de revisión del contrato por parte del banco el euríbor está al 0,8%, el tipo de interés de este préstamo hipotecario subirá hasta el 1,8%, teniendo que abonar una cuota de 642,18€.

Como hemos comentado previamente, hay que tener claro como afecta el euríbor a la hipoteca. Y es que en función de su valor, el tipo de interés de la hipoteca será menor o mayor, lo que se traduce en unas cuotas a pagar más bajas o altas.

El euríbor llegó a cotizar en negativo, pero desde 2022 se ha invertido esta tendencia, en parte a consecuencia de las constantes subidas de los tipos de interés por parte del BCE, hasta situar el precio del dinero en el 4,50% (4) , un valor en el que se ha mantenido inmóvil desde septiembre de 2023.

Anteriormente, el euríbor negativo había propiciado que los bancos rebajasen mucho el tipo de interés de las hipotecas fijas (por una fuerte competencia en el sector bancario) a mínimos históricos, lo que disparó su demanda. Por lo tanto, este índice también ha afectado a las hipotecas fijas hasta el punto de que en 2021 su número superó al de las variables por primera vez (5) .

Pero tras las últimas subidas del euríbor estamos asistiendo a un incremento paulatino de los tipos de interés, lo que está llevando a que se firmen cada vez más variables, con la esperanza de que el euríbor vuelva a bajar.


¿Qué factor utilizar para comparar hipotecas fijas y variables?

Cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la compra de nuestra futura casa, conviene tener en cuenta siempre la TAE o Tasa Anual Equivalente. Pero antes de hablar de la TAE, debes tener presente también el TIN o Tipo de Interés Nominal. Te contamos qué son cada uno de estos conceptos y por qué influyen a la hora de elegir una hipoteca.

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El TIN es el tipo de interés que el prestamista, banco o entidad de crédito te cobrará por el préstamo que solicites. Se podría decir que es el "precio del préstamo".

Pero el TIN no incorpora los gastos derivados de la operación o las comisiones que el banco puede incluir en concepto de apertura o amortización anticipada del préstamo (entre otras) que sí incorpora la TAE.

Con la TAE, se pueden comparar préstamos con plazos, tipos de interés o comisiones diferentes ya que muestra el valor equivalente a un año, y sirve como base para que puedas comparar entre dos o más entidades financieras y elegir la que más se ajuste a tus necesidades.

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¿Hay mayores beneficios fiscales en una hipoteca fija o variable?

Seguro que en más de una ocasión te has preguntado si puedes deducirte la hipoteca en la declaración de la Renta y, si es así, cuánto.

Pues bien, salvo en las comunidades autónomas de País Vasco y Navarra, el resto de contribuyentes que quieran aprovecharse de ese ahorro fiscal, deberán haber adquirido la vivienda antes del 1 de enero de 2013 según establece la Agencia Tributaria (6) . A partir de esta fecha, quedó anulada la posibilidad de aplicar una deducción fiscal sobre lo que pagas cada año por tu préstamo hipotecario.

¿Cómo funciona esa desgravación?

Si cumples con la condición de haber adquirido tu casa antes del 1 de enero de 2013, te podrás deducir hasta un 15% de una cuantía que como máximo puede alcanzar los 400€ por contribuyente durante el año.


Preguntas frecuentes sobre elegir hipoteca fija o variable

¿Cuándo interesa pasar la hipoteca de fija a variable?

Aunque no es lo más habitual, hay momentos en los que resulta muy interesante dejar atrás tu fiel hipoteca fija y pasarla a variable. En concreto, si firmaste la hipoteca en una época de tipos altos y te encuentras en una con el euríbor bajo mínimos. Pero ten en cuenta que esto interesa si el banco te ofrece un diferencial igualmente bajo, y solo si el euríbor va a estar una buena temporada cotizando a la baja, algo que es imposible de prever. Recuerda, además, que pasar de fijo a variable siempre tiene un coste, a diferencia del si fuera al revés.

¿Cuándo interesa pasar la hipoteca de variable a fija?

Pasar una de hipoteca variable a fija es un movimiento bastante normal. Más allá de las preferencias personales, este cambio se recomienda solicitar si firmaste la hipoteca variable cuando el euríbor estaba bajo (lo que solía llevar aparejado un diferencial importante) y te encuentras en una época en la que este índice de referencia cotiza al alza. Los tipos fijos estarán también altos, porque van de la mano, pero al menos te aseguras frenar la sangría con el cambio.

Descubre cuál es la mejor hipoteca del mercado

Mejores hipotecas variables
Producto Coste total hipoteca TAE bonificado TIN bonificado Financiación máxima Plazo máximo Bonificación máxima de la hipoteca Contacto
Hipoteca Inteligente Variable EVO Banco
196,194,33 €
4,32 %
Los primeros 2 años: 2,20% TIN | Después: Euribor + 0,48% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,40% TIN con 3 productos
Hipoteca Open Variable Openbank
200,934,62 €
4,60 %
El primer año: 1,60% TIN | Después: Euribor + 0,60% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-0,50% TIN con 3 productos
Hipoteca Joven Variable Kutxabank
203,886,78 €
4,76 %
El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,64% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Joven Variable Cajasur
203,886,78 €
4,76 %
El primer año: 2,55% TIN | Después: Euribor + 0,64% TIN
Hasta 80 %
Hasta 30 años
-1,00% TIN con 10 productos
Hipoteca Naranja Variable (3 años tipo fijo) ING
209,114,45 €
5 %
Los primeros 3 años: 2,90% TIN | Después: Euribor + 0,69% TIN
Hasta 80 %
Hasta 40 años
-0,50% TIN con 3 productos
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 120.000€ con un plazo de devolución de 25 años, aplicando las bonificaciones por nómina , seguro de hogar y seguro de vida . La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por coste total de la hipoteca de menor a mayor. Se muestran las mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a 11 de abril de 2024.
Fuentes del artículo
  1. Banco de España. (s.f.). Capacidad de endeudamiento. Consultado en https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/consultasreclama/consultasreclama/?producto=/webcb/ServiciosProductosBancarios/Financiacion/Hipotecas#collapse-045abd07929df510VgnVCM10000064de14acRCRD:~:text=Capacidad%20de%20endeudamiento
  2. Ley 5/2019, de XV de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 (2019). https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con
  3. Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España. (2023). Estadística Registral Inmobiliaria, 3er trimestre 2023. Importe de los tipos de interés contratados inicialmente en los nuevos créditos hipotecarios. https://www.registradores.org/documents/33383/11684508/ERI_3T_2023.pdf/#page=79
  4. Banco de España. El BCE sube los tipos 25 puntos básicos en septiembre. Banco de España. https://www.bde.es/wbe/es/noticias-eventos/actualidad-bce/decisiones-politica-monetaria/el-bce-sube-los-tipos-25-puntos-basicos-en-septiembre.html
  5. Ep Data. (2023). Evolución del porcentaje de hipotecas a tipo fijo frente a las de tipo variable en España. EpData. https://www.epdata.es/evolucion-numero-hipotecas-tipo-fijo-frente-tipo-variable/473991fb-42aa-4052-bc1b-1dacbb1f2b13
  6. Ministerio de Hacienda y Función Pública. (s.f.). Agencia Tributaria: Deducción por inversión en vivienda habitual. Consultado en https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/deduccion-inversion-vivienda-habitual.html
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Roams ofrece un servicio informativo y de comparativa gratuito, que trata de ayudar a cualquier persona a encontrar el producto que mejor se adapte a sus necesidades. Para asegurarnos de que los datos presentados sean correctos, se realizan investigaciones de mercado y análisis exhaustivos de productos. Nuestra base de datos de hipotecas, préstamos, cuentas, tarjetas y depósitos se actualiza todos los días. El contenido lo revisa de manera frecuente un equipo de redactores con experiencia previa y/o formación específica en finanzas.

Personas que han participado en este post:

Isbelt MartínRoams
Actualizado por Isbelt Martín

Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.

Laura Burón
Editado y revisado por Laura Burón
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