FEIN en hipotecas: qué es, para qué sirve y documentación

¿Qué es la FEIN de una hipoteca?

FEIN es el acrónimo de "Ficha Europea de Información Normalizada". Acredita la oferta final del banco para una hipoteca, y sirve para formalizar todas condiciones que el préstamo hipotecario estipula para que se cumplan. Forma parte del acta de transparencia de la hipoteca, de acuerdo al Artículo 14 ⁽¹⁾ de la nueva Ley Hipotecaria de 2019.

En base a esto, la FEIN tiene carácter vinculante durante, mínimo, diez días. Esto significa que la entidad bancaria no podrá cambiar ninguna de las condiciones estipuladas en el contrato durante ese plazo. Estos diez días serán previos a la formalización del contrato hipotecario.

No obstante, el cliente (o prestatario) sí que puede arrepentirse y no aceptar el contrato, ya que únicamente es vinculante para el propio banco (oferta vinculante de hipoteca).

La utilidad principal de la FEIN es que el prestatario pueda reconocer todas las características y condiciones de su hipoteca. Además, con este documento podrá comparar diversas ofertas hipotecarias de bancos y elegir la que más beneficiosa le resulte.

Cuál es la mejor hipoteca fija, variable y mixta | Abril 2024

¿Qué información incluye la FEIN?

Como lo hablamos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es un documento integral que proporciona una detallada visión de los términos y condiciones de un préstamo hipotecario. A continuación, y tal como se muestra en la Ley 5/2019 del Boletín Oficial del Estado ⁽²⁾ , te contamos los elementos clave incluidos en la FEIN:

Identificación de las partes involucradas

Esta sección de la FEIN detalla la identificación del prestamista y del prestatario, incluyendo nombres y datos de contacto.

Datos del préstamo hipotecario

Aquí se especifican los detalles esenciales de la hipoteca de tu próxima vivienda, como el monto total, el tipo de interés aplicado y el plazo de amortización. Eso sí, en apartados posteriores estos puntos se explican en profundidad.

Tipo de interés de la hipoteca

La FEIN detalla si el préstamo inmobiliario tiene un tipo de interés fijo, variable o mixto, junto con información sobre cómo puede fluctuar en el caso de un tipo variable.

Costos asociados al crédito de la hipoteca

Esta sección de la FEIN enumera cualquier costo adicional relacionado con la hipoteca: comisiones, gastos notariales y seguros requeridos.

Condiciones de amortización de la hipoteca

Detalla cómo se realizarán los pagos, incluyendo la periodicidad y el método de amortización (por ejemplo, cuotas constantes o sistema de amortización francés).

Cláusulas especiales y restricciones

Si hay condiciones o restricciones particulares asociadas al préstamo, estas se detallarán en esta sección de la Ficha Europea de Información Normalizada.

Información sobre tasas de interés en el FEIN

En caso de una hipoteca a tipo variable, se proporciona información sobre cómo se calculan las tasas de interés.

En definitiva, la FEIN contendrá todas las condiciones finales y negociadas que tendrá la hipoteca, toda la información que necesita el cliente para que el notario pueda verificar, mediante el acta notarial previa, si comprende las condiciones de su futuro crédito hipotecario.

¿Para qué sirve la FEIN de una hipoteca aprobada?

La FEIN es una herramienta crucial para los solicitantes de préstamos hipotecarios, ya que proporciona una visión clara y detallada de los términos y condiciones del préstamo propuesto. A continuación, te presentamos una tabla que resume los propósitos y la utilidad de la FEIN:

¿Cómo obtener la FEIN de una hipoteca?

Como futuro dueño de una hipoteca por tu vivienda, debes recibir la FEIN por parte del banco como mínimo 10 días antes (14 días en Cataluña) de la formalización del crédito hipotecario. Sin embargo, aquí te contamos los pasos para conseguir la FEIN de tu hipoteca:

1. Solicitud de la hipoteca El primer paso es iniciar el proceso de solicitud de préstamo hipotecario con la entidad financiera de tu elección.
2. Revisión de la FEIN Una vez que la entidad ha evaluado tu solicitud, te proporcionará la FEIN. Es crucial revisar este documento detalladamente para comprender completamente los términos del préstamo.
3. Firma del contrato Una vez estés satisfecho con los términos de la FEIN, puedes proceder a la firma de la hipoteca.
4. Registro de la hipoteca Después de la firma, la hipoteca se registrará en el registro correspondiente y el proceso estará completo.

Ejemplo práctico de la FEIN en una hipoteca

Para comprender mejor la FEIN en una hipoteca, consideremos un ejemplo práctico: Imagina que estás buscando obtener una hipoteca para la compra de una vivienda. La entidad financiera te proporciona una FEIN que detalla un tipo de interés fijo del 2.5%, un plazo de amortización de 30 años y un costo de apertura de 1.000€. Además, la ficha indica que el préstamo no tiene cláusulas especiales.

Al revisar este documento, puedes evaluar si estos términos son adecuados para tus necesidades financieras. Puedes comparar esta oferta con otras disponibles en el mercado para asegurarte de obtener la mejor opción posible.

¿Qué otros documentos debe darme el banco junto a la FEIN?

Junto con la FEIN, el banco también debe proporcionarte otros documentos relevantes para el proceso de solicitud y adquisición de la hipoteca. Los documentos adicionales pueden incluir:

1. Oferta vinculante: este documento detalla los términos específicos del préstamo ofrecido y su validez. Debe ser entregado antes de que aceptes formalmente la oferta.
2. Condiciones particulares: te detalla cualquier condición especial asociada al préstamo, como cláusulas de penalización por pago anticipado o restricciones.
3. Proyección de amortización: proporciona una estimación de cómo se amortizará el préstamo a lo largo del tiempo, incluyendo el monto total pagado y los saldos pendientes.
4. Información sobre seguros asociados: en caso de que se requieran seguros, como un seguro de vida para tu hipoteca, se deben proporcionar detalles sobre los tipos de seguros necesarios y cómo afectarán los términos del préstamo.

¿Qué es la FiAE de una hipoteca?

La FiAE es la "Ficha de Advertencias Estandarizadas", y se entrega al mismo tiempo que la FEIN. En este caso, sirve para documentar las cláusulas estipuladas en el contrato hipotecario.

Al contrario que la FEIN, la FiAE debe entregarse también a los posibles avalistas o cotitulares.

Este documento deberá incluir los siguientes apartados obligatoriamente:

• Gastos que debe pagar el cliente: legalmente solo tiene que hacer frente al coste de la tasación y la copia de la escritura.
• Índice de referencia sobre el que se calculará el interés de la hipoteca en caso de que sea de tipo variable.
• Confirmación de que debe ser el prestatario el encargado de asumir la subida de las cuotas en caso de altos intereses.
• Condiciones para el vencimiento anticipado y las cláusulas que lo delimitan.
• En caso de no poder pagar, el cliente pagará los costes de la ejecución de crédito.

Estos dos documentos son complementarios y tienen la misma función: acreditar todas las condiciones y todo lo relativo a la hipoteca. A esto, se le suma el acta de transparencia de la hipoteca.

Este es otro documento que complementa a los otros dos para asegurar que el cliente no sufre cláusulas abusivas por parte del banco. Lo debe realizar un notario contratado por el cliente antes de la firma de la hipoteca.