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Persona quitando una pieza de una Jenga de madera con una casita en la parte superior para explicar cómo funcionan las hipotecas

Cómo funciona una hipoteca: intereses y otros elementos clave

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Juan Ribón

Juan Ribón Entrada actualizada el viernes, 11 de noviembre de 2022

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Si te preguntas cómo funciona una hipoteca, has de saber que no deja de ser un préstamo, pero con unas características muy concretas, y, en consecuencia, con un funcionamiento particular, distinto a otros créditos. Tiene los elementos clave de todo préstamo (capital, interés y plazo), pero su funcionamiento tiene algunas particularidades que es necesario conocer.

Mejores hipotecas
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
IbercajaHipoteca Fácil a tipo fijo2,25%2,52%654,20 €/mes80%25 añosNómina1%
EVO BancoHipoteca Inteligente tipo fijo2,05%2,53%639,44 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida0,35%
OpenbankHipoteca Open Fija2,43%2,93%667,65 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida. Suministros eléctrico y gas con Repsol0,60%
EVO BancoHipoteca Inteligente variable0,99% 1er año | Euribor + 0,60% Resto de años2,95%604,78 1er año | Euribor + 0,60% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar0,20%
IbercajaHipoteca Vamos Fija1,99%2,95%635,05 €/mes80%25 añosNómina. Recibos. Tarjetas. Seguros hogar y vida. Fondos de inversión1%
BBVAHipoteca Fija BBVA2,05%2,96%639,44 €/mes80%30 añosNómina. Seguro hogar. Seguro amortización de préstamo1%
COINCHipoteca Variable1,25% 1er año | Euríbor + 0,75% Resto de años3,09%582,45 €/mes 1 año | Euríbor + 0,90% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2022. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. En las hipotecas variables y mixtas se muestra la cuota a pagar con el interés fijo propio del primer periodo, siendo aplicable a partir de ese momento el interés + valor del euríbor mostrado en sus condiciones. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por TAE de menor a mayor. Las ofertas mostradas reflejan la representatividad del tipo de hipoteca sobre vivienda más contratada en el mercado español según el último INE publicado, correspondiente a Julio de 2022: 75,4% tipo fijo y 24,6% tipo variable. Se muestran las mejores Mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a martes, 6 de diciembre de 2022.

¿Cómo funciona una hipoteca?

Una hipoteca funciona de una manera muy similar a otros préstamos, pero por su especial naturaleza tiene características propias que hacen que en algunos aspectos se comporte de manera diferente.

Una hipoteca, de acuerdo a la definición del Banco de España, es un préstamo por el cual el deudor recibe una cantidad de dinero que deberá devolver al acreedor (habitualmente, un banco), más los intereses correspondientes, en un periodo de tiempo determinado (por lo general, en cuotas mensuales). Además, como garantía de pago el cliente ofrece el propio inmueble comprado con el capital recibido, pero esta garantía permanece en su poder.

En ese sentido, el funcionamiento de una hipoteca es el siguiente, una vez ha sido solicitada y concedida por el banco:

  1. Con el capital recibido se compra una vivienda, la cual será garantía de pago del préstamo hipotecario. La particularidad es que el cliente puede hacer uso y disfrute de ese bien mientras esté devolviendo el crédito.
  2. Mes a mes (lo más habitual), el cliente devolverá al banco el préstamo. Le pagará un capital concreto, más los intereses. La cuantía de estos dependerá del tipo de hipoteca contratada (fija o variable).
  3. Si se dispone de capital suficiente, es posible hacer amortizaciones anticipadas de la hipoteca. Estas pueden ser parciales o totales (eliminando parte o toda la deuda de golpe). Una amortización parcial puede suponer una reducción del plazo o de las cuotas.
  4. Una vez satisfecha la deuda con el banco (bien por haber pagado la última cuota, bien por haber cancelado la hipoteca), hay que llevar a cabo una serie de nuevos trámites para que conste: toca visitar de nuevo al notario y el registro de la propiedad.

Por tanto, hay dos partes (prestamista y deudor, el banco y el cliente) y tres elementos clave (capital recibido, intereses y plazo de amortización), que influirán en la relación entre ambos durante, habitualmente, mucho, mucho tiempo.


Elementos de una hipoteca

Los créditos hipotecarios tienen los tres elementos clásicos de todo préstamo, pero con características propias:

Capital

El capital es la cantidad de dinero que el cliente solicita al banco para comprar (o reformar) una vivienda. Lo habitual es que la entidad no financie más del 80% del valor del inmueble (que no del precio de compra del mismo, lo que puede suponer algún problema al cliente, hasta la denegación de la hipoteca).

El 20% restante, más los gastos asociados (impuestos y comisiones), debe tenerlo disponible el cliente. La regla general sugiere que a la hora de pedir una hipoteca hay que disponer del 30% del precio a pagar por la casa para no llevarse un disgusto.

Hay diversos modos de lograr que el banco preste el 100% de la hipoteca, o que la conceda aunque el cliente no disponga de ese 30% de liquidez. Una es firmar una hipoteca con aval; otra, la doble garantía hipotecaria. La entidad también puede ofrecer hipotecas al 100% si el piso a adquirir es suyo.

La gran diferencia entre el capital de una hipoteca y el de otro tipo de préstamos es su volumen. Estos créditos son del orden de decenas de miles de euros, cuando no cientos de miles. De ahí que sea indispensable que la vivienda adquirida con ese dinero sea garantía en caso de impago de la hipoteca.

Interés

A la hora de devolver el crédito hipotecario, el banco no solo recibirá el importe prestado, sino también los intereses generados por dicho capital. Es la forma de cobrar por el riesgo que supone haber prestado una cantidad tan grande de dinero.

La cuantía de estos intereses dependerá del tipo de hipoteca contratada:

  • Hipoteca de tipo fijo: a la hora de firmar se pacta con el banco un tipo de interés, que se mantendrá invariable hasta que se devuelva todo el dinero prestado. Esto garantiza estabilidad y la seguridad de pagar lo mismo mes a mes. Su contrapartida es que es posible que se paguen más intereses que en una hipoteca variable.
  • Hipoteca de tipo variable: a diferencia del tipo fijo, aquí el tipo de interés cambiará con cada cuota. Se calcula aplicando un diferencial (un porcentaje fijo, pero muy inferior por lo general al del otro tipo de hipoteca), al que se suma el índice de referencia elegido, habitualmente el euríbor. Dependiendo de cómo evolucione este, se pagará más o menos cada mes.

Algunos bancos también ofrecen un término medio entre ambas, las hipotecas de tipo mixto, que son hipotecas de tipo fijo durante sus primeros años y luego se convierten en hipotecas de tipo variable.

Hay otros dos conceptos importantes relacionados con los intereses:

  • TIN: o tipo de interés nominal. Es el precio que el banco cobra por prestar dinero durante un periodo de tiempo determinado, sin tener en cuenta gastos adicionales. Sirve para comparar precios dentro de la misma entidad.
  • TAE: o tasa anual equivalente. Indica el coste efectivo de un préstamo durante un periodo de tiempo concreto, y se calcula con una compleja fórmula matemática. Incluye el coste de las comisiones y algunos gastos, por lo que sí puede ser tomado como referencia aproximada a la hora de calcular hipotecas de varias entidades.

Por tanto, lo habitual es que los bancos no muestren directamente el interés que cobrarán por sus hipotecas, sino que lo expongan mediante el TIN y el TAE (y la fórmula diferencial+euríbor en el caso de hipotecas variables).

Rebajar intereses al contratar un seguro de hogar o vida

Los seguro de hogar y vida son dos productos que suelen acompañar a una hipoteca. La Ley dice que el seguro obligatorio de una hipoteca es el de incendios (cobertura incluida en los seguros de hogar), y este seguro se puede contratar con el banco o con una aseguradora. Pues bien, si contratas el seguro con el banco te bonificarán la hipoteca (rebaja en los intereses del préstamo). Por contra, los seguros de los bancos tienen pólizas más caras respecto a una aseguradora. Por lo tanto, habría que realizar cálculos con ambas opciones para ver qué es lo más recomendable.

Periodo de amortización

Las hipotecas se firman por un periodo de tiempo de años, normalmente entre 20 y 30, aunque no exclusivamente (hay hipotecas hasta a 40 años, por ejemplo). Es lo que se conoce como periodo de amortización.

En ese plazo, el cliente tendrá que hacer frente a las cuotas de la hipoteca (formadas por el porcentaje correspondiente del capital prestado más los intereses). Cuanto mayor sea el periodo de amortización, menores serán las cuotas, pero más altos serán los intereses. Y viceversa.

Este tiempo de devolución se puede reducir con amortizaciones parciales anticipadas, aunque como todo lo que suponga un cambio en las condiciones firmadas (como las novaciones o subrogaciones) supondrá el pago de comisiones (aunque a la larga puede ser rentable).

También es posible liquidar la hipoteca antes de tiempo, si se dispone del capital suficiente para pagar las cuotas restantes de una vez.


¿Cómo funcionan los intereses de una hipoteca?

Entender el funcionamiento de los intereses en una hipoteca es quizá lo más complicado de esta clase de préstamos. Primero, porque su cuantía puede ser fija o variable, pero también porque en el segundo caso hay que entender por qué puede cambiar.

Las hipotecas fijas llevan la sencillez por bandera. Se paga un porcentaje fijo en forma de intereses con cada cuota, y no se moverá en los 20, 30 años que tenga la hipoteca como plazo de amortización. La complicación viene con las hipotecas variables.

Estas tienen también un tipo fijo, denominado diferencial, al que se suma el valor del índice de referencia elegido, el cual suele ser el euríbor. El diferencial suele ser inferior al tipo de una hipoteca fija (aunque lo normal es que los primeros meses sea más similar o hasta más elevado, para luego reducirse notablemente).

Es el euríbor el que añade el componente de aleatoriedad a las hipotecas variables. Este índice de referencia se revisa periódicamente, lo que le hace subir y bajar. Ha llegado a estar en negativo, haciendo muy rentable para el cliente el pago de las mensualidades de hipotecas variables.

La excepción es que estuvieran limitadas por las infames cláusulas suelo, que marcaban un mínimo de tipo de interés a pagar, muchas veces abusivo. Tras ser declaradas nulas se situó el suelo hipotecario en el 0% por defecto, por lo que no es posible que el banco "pague" al cliente intereses si el euríbor más diferencial da resultado negativo.

Por último, es interesante saber que en las hipotecas, salvo que se especifique lo contrario, las cuotas se calculan con el conocido como método francés, por el cual se amortizan principalmente los intereses, y conforme estos vayan quedando satisfechos, el porcentaje de capital irá ganando importancia en la cuota. Es de vital importancia a la hora de hacer cambios en los términos del contrato hipotecario.


Preguntas frecuentes sobre cómo funciona una hipoteca

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

En una hipoteca inversa es el banco el que te paga, mes a mes, para al cabo de un tiempo quedarse con una vivienda de tu propiedad. Es un producto que suele ser utilizado por propietarios de cierta edad, como un modo de complementar sus ingresos una vez llegada su jubilación.

¿Qué otros índices hay además del euríbor?

Aunque el euríbor es el índice de referencia omnipresente en las hipotecas variables y mixtas, no es el único. El IRPH fue relativamente habitual en España hasta que estalló la crisis de 2008. El BCE trabaja en un nuevo indicador.

¿Qué es el cuadro de amortización de una hipoteca?

El cuadro de amortización de una hipoteca es una tabla en la que se puede comprobar cuánto se va a pagar en cada cuota, y qué cantidad de la misma corresponde al capital y a los intereses, cuya proporción depende del sistema de amortización elegido (siendo el francés el más habitual). Es una herramienta de gran utilidad, sobre todo en las hipotecas fijas, pero presenta un problema con las variables: se realiza en función de la cotización del euríbor en ese momento, la cual probablemente acabe cambiando en la siguiente revisión del mismo.

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Juan Ribón Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.