Cómo elegir una buena hipoteca: qué hay que saber

Cómo elegir una buena hipoteca

Existen una serie de factores principales para elegir una hipoteca o el mejor banco para hipoteca. Debemos analizarlos uno por uno para poder seleccionar el tipo de hipoteca y entidad bancaria más adecuada a nuestras necesidades y posibilidades.

Lo recomendable es siempre elegir una hipoteca entre varias opciones y no quedarnos con la primera que nos presenten. Teniendo en cuenta que se trata de una de las decisiones más importantes de la vida, por la responsabilidad que supone durante muchos años, debemos sopesar bien todas aquellas ofertas que se nos puedan plantear. A continuación exponemos 7 consejos para pedir una hipoteca.

1. Bajo tipo de interés

Será el principal factor en qué fijarse a la hora de elegir una hipoteca, cuanto más bajo sea el tipo de interés de la hipoteca más barata será la financiación.

Nos fijaremos siempre en la TAE (Tasa Anual Equivalente) dado que es el mejor indicador para comparar hipotecas. El valor de la TAE es el más completo ya que incluye la TIN (Tasa Interés Nominal) y factores como plazos de devolución, comisiones, importes, etc. En ocasiones puede suceder que la TIN es muy baja pero las comisiones son altas, y esto solamente se puede ver reflejado en la TAE.

2. Cuánta bonificación podemos obtener

La entidad puede ofrecernos distintos productos para mejorar las condiciones de la hipoteca, como seguros de hogar o vida, planes de pensiones o tarjetas asociadas. Es lo que se conoce como hipotecas bonificadas, a cambio de contratar productos adicionales con el banco se obtiene un tipo de interés más bajo.

Tendremos que valorar si queremos disponer de dichos servicios, puesto que aunque mejoren las condiciones de la hipoteca, si no vamos a sacarles rendimiento o no nos interesan, puede ser preferible pagar un poco más en nuestras cuotas.

Hay que prestar especial atención al seguro vinculado a la hipoteca, si contratamos el seguro con el banco es posible obtener un descuento en la hipoteca pero normalmente si se contrata el seguro con una aseguradora las primas del seguro son más bajas, por lo que habría que hacer cuentas y ver qué opción es mejor.

3. Porcentaje total de financiación

El porcentaje concedido por los bancos suele ser del 80% de media, por lo que tendremos que poder hacer frente al 20% restante. Conseguir una hipoteca 100 suele ser complicado.

Aparte de ese 20% restante tenemos que tener en cuenta otro 10%-14% adicional para hacer frente a los impuestos (IVA para viviendas nuevas e ITP para viviendas usadas) y otros gastos de compra del inmueble (Notaría, Registro y Gestoría).

En ocasiones podemos negociar porcentajes de financiación más altos, para no asumir una cantidad muy elevada de inicio. Esto se puede conseguir si disponemos de una solvencia enconómica muy elevada o pertencemos a un sector muy estable, es el caso por ejemplo de las hipotecas para funcionarios.

4. Plazos de devolución adaptados a nuestro perfil

Son los años que nos marcaremos para devolver el préstamo más los intereses. Es importante fijar un plazo que equilibre el tiempo con el importe de las cuotas. De tal manera que podamos vivir desahogados y amortizar la hipoteca en el menor plazo de tiempo posible.

Es importante entender que aunque las cuotas mensuales a pagar serán menores cuanto más años tardemos en pagar la hipoteca, a la larga esta nos saldrá más cara, ya que estaremos pagando intereses durante más tiempo y, por tanto, el coste final de la hipoteca será mayor.

Las hipotecas suelen tener un plazo de devolución entre 15 y 30 años aunque en ocasiones se pueden encontrar excepciones en el mercado de hipotecas a 40 años. Recuerda que no es recomendable tardar tanto en devolver la hipoteca.

5. Bajas comisiones

Debemos analizar todas las comisiones asociadas a la hipoteca, que pueden ser por apertura de la hipoteca o por pagar la hipoteca antes de tiempo.

Una buena hipoteca no debería tener comisión de apertura. En cuanto a las comisiones de amortización los máximos están regulados por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ⁽¹⁾ . Sin embargo, aunque no es habitual, hay algunos bancos que no cobran esta comisión.

6. Nos pagan la tasación

Como establece la Ley Hipotecaria, los gastos de la hipoteca a cargo del cliente son solamente la tasación de la vivienda y la nota simple. Sin embargo, algunos bancos pagan la tasación para hacer más atractiva su hipoteca. De esta forma, el cliente se estaría ahorrando unos 300€ aproximadamente.

7. Tipo de hipoteca acorde al mercado

Podremos elegir entre una hipoteca fija, cuyo interés no varía con el paso del tiempo; una hipoteca variable, cuyas cuotas pueden variar a lo largo del tiempo en función del euríbor. O una hipoteca mixta que combina un primer período fijo (normalmente primeros 10 años) y el segundo variable.

A la hora de elegir un tipo de hipoteca también será importante fijarnos en el contexto del mercado hipotecario. Por ejemplo el euríbor cotizaba en negativo desde el año 2016 hasta 2022, y en la actualizad dada la evolución del alza y el anuncio de la subida de los tipos de interés por parte del BCE ⁽²⁾ parece que a día de hoy parece más seguro decantarse por una hipoteca fija.

¿Se pueden negociar las condiciones antes de elegir una hipoteca?

Sí, es posible negociar la hipoteca con el banco. Las entidades bancarias están dispuestas a negociar las comisiones u otras condiciones antes de contratar una hipoteca. Sobre todo si tenemos una gran solvencia económica y podemos obtener una oferta vinculante hipotecaria en varios bancos, podemos utilizar esta baza como negociación.

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