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Hombre de negocios con su laptop pensando como elegir hipoteca

Cómo elegir una buena hipoteca: qué hay que saber

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Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el martes, 27 de septiembre de 2022

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Para tener claro cómo elegir una hipoteca debemos conocer cuáles son los factores principales que hacen interesante un préstamo hipotecario: bajo tipo de interés, sin comisiones, tipo de hipoteca acorde al mercado hipotecario, buenas bonificaciones, gastos de la hipoteca incluidos, etc.

Mejores hipotecas
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
IbercajaHipoteca Fácil a tipo fijo2,25%2,52%654,20 €/mes80%25 añosNómina1%
EVO BancoHipoteca Inteligente tipo fijo2,05%2,53%639,44 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida0,35%
OpenbankHipoteca Open Fija2,43%2,93%667,65 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida. Suministros eléctrico y gas con Repsol0,60%
EVO BancoHipoteca Inteligente variable0,99% 1er año | Euribor + 0,60% Resto de años2,95%604,78 1er año | Euribor + 0,60% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar0,20%
IbercajaHipoteca Vamos Fija1,99%2,95%635,05 €/mes80%25 añosNómina. Recibos. Tarjetas. Seguros hogar y vida. Fondos de inversión1%
BBVAHipoteca Fija BBVA2,05%2,96%639,44 €/mes80%30 añosNómina. Seguro hogar. Seguro amortización de préstamo1%
COINCHipoteca Variable1,25% 1er año | Euríbor + 0,75% Resto de años3,09%582,45 €/mes 1 año | Euríbor + 0,90% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2022. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. En las hipotecas variables y mixtas se muestra la cuota a pagar con el interés fijo propio del primer periodo, siendo aplicable a partir de ese momento el interés + valor del euríbor mostrado en sus condiciones. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por TAE de menor a mayor. Las ofertas mostradas reflejan la representatividad del tipo de hipoteca sobre vivienda más contratada en el mercado español según el último INE publicado, correspondiente a Julio de 2022: 75,4% tipo fijo y 24,6% tipo variable. Se muestran las mejores Mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a martes, 6 de diciembre de 2022.

Cómo elegir una buena hipoteca

Existen una serie de factores principales para elegir una hipoteca o el mejor banco para hipoteca. Debemos analizarlos uno por uno para poder seleccionar el tipo de hipoteca y entidad bancaria más adecuada a nuestras necesidades y posibilidades.

Lo recomendable es siempre elegir una hipoteca entre varias opciones y no quedarnos con la primera que nos presenten. Teniendo en cuenta que se trata de una de las decisiones más importantes de la vida, por la responsabilidad que supone durante muchos años, debemos sopesar bien todas aquellas ofertas que se nos puedan plantear. A continuación exponemos 7 consejos para pedir una hipoteca.

1. Bajo tipo de interés

Será el principal factor en qué fijarse a la hora de elegir una hipoteca, cuanto más bajo sea el tipo de interés de la hipoteca más barata será la financiación.

Nos fijaremos siempre en la TAE (Tasa Anual Equivalente) dado que es el mejor indicador para comparar hipotecas. El valor de la TAE es el más completo ya que incluye la TIN (Tasa Interés Nominal) y factores como plazos de devolución, comisiones, importes, etc. En ocasiones puede suceder que la TIN es muy baja pero las comisiones son altas, y esto solamente se puede ver reflejado en la TAE.

2. Cuánta bonificación podemos obtener

La entidad puede ofrecernos distintos productos para mejorar las condiciones de la hipoteca, como seguros de hogar o vida, planes de pensiones o tarjetas asociadas. Es lo que se conoce como hipotecas bonificadas, a cambio de contratar productos adicionales con el banco se obtiene un tipo de interés más bajo.

Tendremos que valorar si queremos disponer de dichos servicios, puesto que aunque mejoren las condiciones de la hipoteca, si no vamos a sacarles rendimiento o no nos interesan, puede ser preferible pagar un poco más en nuestras cuotas.

Hay que prestar especial atención al seguro vinculado a la hipoteca, si contratamos el seguro con el banco es posible obtener un descuento en la hipoteca pero normalmente si se contrata el seguro con una aseguradora las primas del seguro son más bajas, por lo que habría que hacer cuentas y ver qué opción es mejor.

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3. Porcentaje total de financiación

El porcentaje concedido por los bancos suele ser del 80% de media, por lo que tendremos que poder hacer frente al 20% restante. Conseguir una hipoteca 100 suele ser complicado.

Aparte de ese 20% restante tenemos que tener en cuenta otro 10%-14% adicional para hacer frente a los impuestos (IVA para viviendas nuevas e ITP para viviendas usadas) y otros gastos de compra del inmueble (Notaría, Registro y Gestoría).

En ocasiones podemos negociar porcentajes de financiación más altos, para no asumir una cantidad muy elevada de inicio. Esto se puede conseguir si disponemos de una solvencia enconómica muy elevada o pertencemos a un sector muy estable, es el caso por ejemplo de las hipotecas para funcionarios.

4. Plazos de devolución adaptados a nuestro perfil

Son los años que nos marcaremos para devolver el préstamo más los intereses. Es importante fijar un plazo que equilibre el tiempo con el importe de las cuotas. De tal manera que podamos vivir desahogados y amortizar la hipoteca en el menor plazo de tiempo posible.

Es importante entender que aunque las cuotas mensuales a pagar serán menores cuanto más años tardemos en pagar la hipoteca, a la larga esta nos saldrá más cara, ya que estaremos pagando intereses durante más tiempo y, por tanto, el coste final de la hipoteca será mayor.

Las hipotecas suelen tener un plazo de devolución entre 15 y 30 años aunque en ocasiones se pueden encontrar excepciones en el mercado de hipotecas a 40 años. Recuerda que no es recomendable tardar tanto en devolver la hipoteca.

5. Bajas comisiones

Debemos analizar todas las comisiones asociadas a la hipoteca, que pueden ser por apertura de la hipoteca o por pagar la hipoteca antes de tiempo.

Una buena hipoteca no debería tener comisión de apertura. En cuanto a las comisiones de amortización los máximos están regulados por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (1) . Sin embargo, aunque no es habitual, hay algunos bancos que no cobran esta comisión.

6. Nos pagan la tasación

Como establece la Ley Hipotecaria, los gastos de la hipoteca a cargo del cliente son solamente la tasación de la vivienda y la nota simple. Sin embargo, algunos bancos pagan la tasación para hacer más atractiva su hipoteca. De esta forma, el cliente se estaría ahorrando unos 300€ aproximadamente.

7. Tipo de hipoteca acorde al mercado

Podremos elegir entre una hipoteca fija, cuyo interés no varía con el paso del tiempo; una hipoteca variable, cuyas cuotas pueden variar a lo largo del tiempo en función del euríbor. O una hipoteca mixta que combina un primer período fijo (normalmente primeros 10 años) y el segundo variable.

A la hora de elegir un tipo de hipoteca también será importante fijarnos en el contexto del mercado hipotecario. Por ejemplo el euríbor cotizaba en negativo desde el año 2016 hasta 2022, y en la actualizad dada la evolución del alza y el anuncio de la subida de los tipos de interés por parte del BCE (2) parece que a día de hoy parece más seguro decantarse por una hipoteca fija.


¿Se pueden negociar las condiciones antes de elegir una hipoteca?

Sí, es posible negociar la hipoteca con el banco. Las entidades bancarias están dispuestas a negociar las comisiones u otras condiciones antes de contratar una hipoteca. Sobre todo si tenemos una gran solvencia económica y podemos obtener una oferta vinculante hipotecaria en varios bancos, podemos utilizar esta baza como negociación.

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Fuentes del artículo

  1. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 (2019). https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5
  2. Pellicer, L. (2022, junio 9). El BCE anuncia el fin de las compras de deuda y una subida de tipos de interés del 0,25% en julio. El País. https://elpais.com/economia/2022-06-09/el-bce-anuncia-el-fin-de-las-compras-de-deuda-y-una-subida-de-tipos-del-025-en-julio.html

Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.