Hipotecas de capital privado: ¿qué son? ¿Se puede invertir en ellas?

¿Qué es una hipoteca de capital privado?

Una hipoteca de capital privado se diferencia de las hipotecas tradicionales en la procedencia del dinero. Aquí el prestamista es una persona, física o jurídica, o un grupo de inversores.

Estos créditos privados son una alternativa para cuando no se quiere (o no se puede) solicitar una hipoteca a través de un banco tradicional. Esto ocurre, por ejemplo, cuando el cliente se encuentra en los registros de morosos RAI o ASNEF, lo que automáticamente le descalifica para que un banco le conceda una hipoteca.

El capital privado también pueden ser una opción para pedir una hipoteca sin tener nómina, o para quienes no dispongan de un contrato indefinido o trabajen en empleos temporales. O simplemente todos aquellos a los que el banco, por el motivo que sea, les ha denegado la hipoteca.

Un uso habitual de estos créditos hipotecarios es precisamente reunificar deudas, entre ellas una hipoteca, y de ese modo ganar tiempo, o directamente abandonar así las listas de impagos. En este sentido, actúan como préstamos con garantía hipotecaria.

Requisitos para solicitar una hipoteca de capital privado

Como las condiciones varían de un prestamista a otro, los requisitos para pedir una hipoteca de capital privado también varían, dependiendo de a quién se vaya a pedir.

Algunos se jactan de solicitar un papeleo mínimo, pero por lo general habrá que acreditar el ser mayor de edad, con unos ingresos regulares y una cuenta bancaria.

Es posible que estar en registros de morosidad, como ASNEF y RAI, no sea un impedimento para muchos de estos prestamistas, mientras que otros pueden exigir que estés relativamente libre de deudas (como, por ejemplo, no tener más del 50% de otra hipoteca pendiente de devolución).

Gastos por pedir una hipoteca de capital privado

Los gastos para solicitar una hipoteca de capital privado son los habituales a seguir cuando vas a firmar una con tu banco de confianza. En ese sentido no cambia en exceso el panorama.

Como cliente, deberás asumir, además de los costes propios de la compraventa de la vivienda que vayas a adquirir, la tasación del inmueble y la nota simple.

Cada prestamista tendrá sus propias comisiones, y no todos cobrarán todas. Es posible, por ejemplo, encontrar algunos que corran con los gastos de tasación, liberando al cliente de ese desembolso.

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Segundas hipotecas de capital privado

El capital privado puede ser una opción a la hora de pedir una hipoteca para una segunda vivienda, sobre todo si todavía se está pagando el préstamo de la primera.

Las condiciones de los bancos para conceder hipotecas destinadas a la compra de segundas viviendas tienden a ser más duras que las normales, y además no cubren tanto capital como estas. Por si fuera poco, otro motivo que puede encontrar el banco para denegarla es que con su mensualidad se puede superar la capacidad de endeudamiento máxima recomendada por el Banco de España (el 40% de los ingresos mensuales ⁽¹⁾ ).

A la vista de esta situación, recurrir a una hipoteca de capital privado puede ser una opción, pero siempre teniendo en mente que sus condiciones de devolución pueden ser durísimas, con unos intereses astronómicos en algunos casos.

Invertir en hipotecas de capital privado

Si lo que buscas es rentabilidad para tus ahorros, hay entidades financieras que permiten invertir en préstamos a particulares, como pueden ser las hipotecas de capital privado.

Esto puede entenderse como una suerte de crowdlending, una herramienta a través de la cual particulares o empresas pueden obtener financiación, con la particularidad de que esta no procede de un único inversor, sino de multitud de pequeños inversores que unen sus ahorros para prestar una notable cantidad de dinero.

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