Cambio de titular de una hipoteca: ¿es posible? ¿Cómo hacerlo?

¿Se puede cambiar de nombre una hipoteca?

Es posible cambiar el titular de una hipoteca por otro, aunque algunos bancos, en determinadas circunstancias, puede que no lo permitan. Es lo que se conoce como subrogación hipotecaria de deudor.

Si el titular vende la vivienda para la que está pagando la hipoteca, se podrá cambiar el nombre de esta al del nuevo comprador, ya que será este el que se hará cargo de lo que falte por pagar.

Lógicamente, en caso de venta, el vendedor descontará la parte que queda por pagar del precio del piso, ya que si no lo hiciera el comprador pagaría dos veces por la vivienda.

Otra posibilidad es que la hipoteca estuviera bajo la titularidad de dos personas, que habitualmente suelen ser parejas o cónyuges. En caso de divorcio o separación, una de las dos partes podrá quedarse como titular único de la hipoteca y, por tanto, de la vivienda.

Un último caso en el que hay que hacer cambios de titularidad de una vivienda es cuando el titular fallece y el domicilio, con su hipoteca, pasa a ser responsabilidad de un tercero por herencia.

Cambiar la hipoteca de dos titulares a uno: ¿cómo quitarse de una hipoteca compartida?

Lo primero que hay que hacer para cambiar una titularidad compartida es que ambos titulares lleguen a un acuerdo para saber quién se queda con la vivienda en propiedad. Es habitual que esto ocurra en caso de divorcio o separación.

Tras esto, se negociará con el banco para ver si acepta esta acumulación de la propiedad en una única persona. Es posible que se niegue si no recibe suficiente seguridad y garantía de pago por parte del nuevo único titular. Es decir, si duda de su solvencia y capacidad para satisfacer el crédito por si solo.

Si el banco accede, se debe realizar la subrogación de la hipoteca para cambiar la titularidad de la vivienda. Además, se procederá a la extinción del condominio que determinaba la doble titularidad.

En el plano privado, la parte que se queda con la plena propiedad y titularidad del inmueble deberá abonar la parte correspondiente a la otra persona.

Por otra parte, todo este proceso conlleva ciertos gastos, como son:

• Comisión por novación o subrogación: lo habitual es que se haya estipulado en el contrato con un porcentaje aplicable sobre la parte de la hipoteca que queda por pagar, el cual está regido por la Ley 2/1994 ⁽¹⁾ .
• Tasación para actualizar el valor de la vivienda.

¿Cuántos titulares puede tener una hipoteca?

No hay límite de titulares para la propiedad de una hipoteca, ya que cuantas más personas se hagan cargo del crédito, más garantías de pago y solvencia tiene la entidad bancaria.

Cambiar la titularidad de la hipoteca por fallecimiento

Si el titular de un préstamo hipotecario fallece, sus herederos serán los nuevos responsables de este. Si se acepta una herencia, se hace con todas sus consecuencias y cargas, como en este caso la hipoteca adjunta a la vivienda. Pero ese condicional es muy importante: no es obligatorio aceptar la herencia, aunque rechazarla para no pagar la hipoteca supone la pérdida de la propiedad de la casa.

En caso de aceptarse la herencia, esto podrá hacerse en conjunto o a beneficio de inventario:

• Aceptación en conjunto: es lo más habitual, y supone la herencia de la vivienda y de su hipoteca. Para ello hay que hacer una novación de hipoteca por fallecimiento, a nombre del heredero o herederos.
• Aceptación a beneficio de inventario: se separan los bienes heredados y los de los heredero, para que en caso de impago no tengan que responder con su propio patrimonio. Esta opción ha de hacerse ante notario.

Cambiar hipoteca de dos titulares por fallecimiento de uno

Puede darse el caso de que en una hipoteca con dos titulares uno fallezca, por lo que habrá que hacer una subrogación o, técnicamente, novación de hipoteca por fallecimiento

Si los cotitulares eran pareja y uno de ellos fallece, la herencia pasará al cónyuge superviviente, lo que incluye su parte correspondiente de la vivienda y la hipoteca. En este caso bastará con acudir al banco para informar de la nueva situación. El difunto será retirado de la titularidad del préstamo hipotecario mediante una novación.

Pero puede ocurrir que el heredero o herederos sean otras personas, como los hijos del difunto. La parte del fallecido se dividirá en este caso entre todos los herederos, incluido el cónyuge, por lo general. La novación en este caso debe dejar constancia de quién o quienes de todos los herederos harán frente a la deuda hipotecaria. Puede ser el cotitular vivo o este junto a los herederos.