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Pareja firmando cambio de hipoteca de fija a variable

¿Se puede cambiar de hipoteca fija a variable? Comisión bancaria

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Juan Ribón

Juan Ribón Entrada actualizada el martes, 27 de septiembre de 2022

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Se puede cambiar de hipoteca fija a variable mediante una subrogación o una novación hipotecaria. En ambos casos, supone, entre otros gastos, el pago de una comisión bancaria que se aplica a modo de porcentaje sobre el importe que queda por pagar del préstamo.

Mejores hipotecas de tipo variable
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
EVO BancoHipoteca Inteligente variable0,99% 1er año | Euribor + 0,60% Resto de años2,95%604,78 1er año | Euribor + 0,60% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar0,20%
COINCHipoteca Variable1,25% 1er año | Euríbor + 0,75% Resto de años3,09%582,45 €/mes 1 año | Euríbor + 0,90% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
MediolanumHipoteca Freedom Green0,99% 1er año | Euríbor + 0,65% Resto de años3,11%564,63 €/mes 1er año | Euríbor + 0,65% Resto de años80%30 añosNomina. Seguro vida0,25%
TargobankHipoteca Variable1,90% 1er año | Euríbor + 0,65% Resto de años3,12%628,50 €/mes 1er año | Euríbor + 0,65% Resto de años80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida1%
MyInvestorHipoteca Variable1,29% 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años3,17%585,22 €/mes 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
CajasurHipoteca JovenEuríbor + 0,69% 1er año | Euríbor + 0,54% Hasta cumplir 35 años | Euríbor + 0,64% Resto de años3,2%Euríbor + 0,69% 1er año | Euríbor + 0,54% Hasta cumplir 35 años | Euríbor + 0,64% Resto de años80%30 añosNómina. Tarjetas. Seguro hogar. Plan de pensiones1%
PibankHipoteca Pibank1,78% 1er año | Euríbor + 0,78% Resto de años3,21%619,84 €/mes 1er año | Euríbor + 0,78% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2022. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. En las hipotecas variables y mixtas se muestra la cuota a pagar con el interés fijo propio del primer periodo, siendo aplicable a partir de ese momento el interés + valor del euríbor mostrado en sus condiciones. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Se muestran las mejores Mejores hipotecas de tipo variable. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a martes, 6 de diciembre de 2022.

¿Cómo cambiar una hipoteca de interés fijo a variable?

Contratar una hipoteca fija o variable depende de las preferencias personales de cada persona.

Una hipoteca fija siempre conlleva el pago de una cuota con el mismo importe, mientras que en las hipotecas variables la cuota va variando en función de las subidas o bajadas del índice de referencia que marca el tipo de referencia, habitualmente el euríbor.

Hay básicamente dos maneras de hacer este cambio: subrogando la hipoteca o mediante una novación. Las dos permiten hacer un cambio en las condiciones del crédito, como por ejemplo pasar de pagar un interés fijo a uno variable, pero con la primera cambiarás de banco y con la segunda seguirás pagando a la misma entidad.

Cambio de hipoteca fija a variable por subrogación

Si tienes contratada una hipoteca fija y quieres cambiarte a una variable, puedes hacerlo sin necesidad de cancelarla. Debes pedir una subrogación a otro banco. Este es un mecanismo que permite cambiar la hipoteca de un banco a otro que te ofrezca otras condiciones.

Tu banco te hará una contraoferta, y tú decides si la aceptas o no. No estás obligado a hacerlo aunque mejore las condiciones del nuevo banco.

Cambio de hipoteca fija a variable por novación

Una novación hipotecaria es, por así decirlo, una renegociación de los términos del crédito hipotecario suscrito con tu banco. Puedes negociarla por iniciativa propia o porque hayas comenzado el proceso de subrogación a otra entidad y tu banco te haga una contraoferta.

Sea como fuere, la novación debería suponerte, como cliente, condiciones más beneficiosas para tu hipoteca, incluyendo el cambio de cuota fija a variable, sí lo consideras oportuno.


Comisiones por cambiar de una hipoteca fija a una variable: ¿qué gastos implica?

Cambiar de una hipoteca fija a una variable, tanto si se hace por subrogación a otro banco como si se hace por novación en el mismo, supone para el cliente una serie de gastos, empezando por la nueva tasación de la vivienda, lo cual suele rondar los 300€.

Pero, además, tu banco te cobrará una comisión por subrogación o novación si cambias de hipoteca fija a variable. Las dos suponen un porcentaje a pagar respecto a la cantidad del crédito hipotecario que falta por saldar, pero solo la primera está limitada por la nueva Ley Hipotecaria de 2019 (1) .

En el caso de tratarse de una subrogación, la comisión dependerá no solo de la cuantía pendiente de pago, sino también de la fecha en que fue firmada la hipoteca. A partir del 16 de junio de 2019, fecha en que entró en vigor la citada Ley Hipotecaria, la comisión máxima por subrogación de una hipoteca fija a una variable es del 2% si se hace durante los diez primeros años, y del 1,5% a partir de entonces.

En las novaciones por cambio de fijo a variable, por contra, la ley no marca un porcentaje máximo. Suele rondar el 0,5% sobre el importe pendiente, por lo que en algunos casos es posible que al cliente le sea más rentable cancelar su hipoteca y contratar una nueva en lugar de emprender una novación.

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¿Cuando es recomendable pasar de una hipoteca fija a una variable?

Es recomendable cambiar de hipoteca fija a variable cuando, como en estos momentos, los intereses están muy bajos, ya que pagarás cuotas mucho más bajas que con una hipoteca fija, sobre todo si la firmaste varios años atrás.

Como en las hipotecas fijas el tipo de interés es estable, independientemente de las fluctuaciones del mercado, si se firmó en una época alcista habrá una gran diferencia con respecto a los tipos ofrecidos hoy en día, y en especial con los tipos variables (diferencial más euríbor), puesto que el índice de referencia ha llegado a ser negativo.

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Fuentes del artículo

  1. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, n.o Ley 5/2019, 26329 (2019). https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5

Juan Ribón Juan Ribón Juan es licenciado en Publicidad y Relaciones Públicas por la Universidad de Valladolid. Cuenta con más de seis años de experiencia escribiendo en medios online. Apasionado de los temas de actualidad, sus conocimientos y saber hacer dan respuesta a las preocupaciones sobre cuestiones financieras en Roams.