Intereses hipotecas: actual, cómo calcular y cuanto se pagaría
Los intereses de las hipotecas en la actualidad han superado el 3,2% de media, y es posible que sigan subiendo si sigue al alza el euríbor, como ha ocurrido durante 2022 y 2023. El último valor del euríbor a mes de noviembre de 2023 (4,022%). Ten en cuenta que se destina una mayor cantidad de capital a la amortización de intereses durante las primeras cuotas de la hipoteca, por lo que que sale más rentable amortizarla durante los primeros años.
¿A qué interés están las hipotecas?
El tipo de interés actual de las hipotecas ha superado el 3,2%. , un porcentaje que tiene en cuenta las hipotecas fijas y variables.
En estos momentos, el tipo de interés medio de las hipotecas está en su valor más alto desde agosto de 2016. En los últimos años, el tipo medio había llegado a situarse por debajo del 2%, al experimentar una bajada influenciada sobre todo por el euríbor de las hipotecas, que estuvo cotizando en negativo desde el año 2016, tendencia que terminó por invertirse durante 2022 por .
| Evolución intereses hipotecas | ||
|---|---|---|
| Año | Tipo medio mínimo | Tipo medio máximo |
| 2023 | 2,65% (enero) | 3,26% (septiembre) |
| 2022 | 1,76% (abril) | 2,46% (diciembre) |
| 2021 | 1,84% (septiembre) | 2,02% (marzo) |
| 2020 | 2,05% (septiembre) | 2,53% (febrero) |
| 2019 | 2,48% (noviembre) | 2,63% (mayo) |
| 2018 | 2,59% (septiembre) | 2,68% (enero) |
| 2017 | 2,69% (octubre) | 3,23% (marzo) |
| 2016 | 3,15% (diciembre) | 3,29% (febrero) |
| 2015 | 3,23% (noviembre) | 3,36% (diciembre) |
¿Cómo calcular los intereses de una hipoteca?
La cuota de una hipoteca se compone de la devolución del dinero prestado (capital principal) más otra parte destinada al pago de los intereses (precio del préstamo).
Hay que tener en cuenta que las hipotecas utilizan el sistema de amortización francés, por el cuál en las primeras cuotas se destina una mayor parte al pago de intereses, y de ese modo la cantidad de estos se va reduciendo con el paso del tiempo. Es por ello que es más rentable amortizar las hipotecas durante los primeros años.
Calcular intereses de una hipoteca fija
Para calcular los intereses de una hipoteca fija hay que utilizar la siguiente fórmula: cantidad pendiente de amortizar X tipo de interés / 12.
Una hipoteca de 150.000€ con un tipo de interés fijo del 3% a pagar en 25 años mediante una cuota mensual de 711,32€. El cálculo de los intereses se realizaría de la siguiente forma:
- Cálculo intereses primera cuota: 150.000 x 0,03 / 12 = 375,00€.
- Cálculo intereses segunda cuota: 149.663,68 x 0,03 / 12 = 374,16€
- Cálculo intereses tercera cuota: 149.326,52 x 0,03 / 12 = 373,32€
Para calcular el capital pendiente de amortizar tan solo hay que ir restando la cuota de 711,32€, que es lo que se paga todos los meses.
Recuerda que en una hipoteca fija la cuota mensual siempre será la misma, y lo que variará será el porcentaje de capital e intereses que devolverás cada mes.
Calcular intereses de una hipoteca variable
En las hipotecas variables las cuotas se calculan como la suma del euríbor y del diferencial, el cual establece el banco en la hipoteca. Hay que tener en cuenta que, aunque el euríbor cambie cada mes, las cuotas se mantendrán constantes hasta la revisión de la hipoteca, la cual se suele hacer anual o semestralmente. El último dato del euríbor registrado a mes de noviembre de 2023 (4,022%).
Una hipoteca de 150.000€ a 25 años, con un tipo de interés variable, referenciado al euríbor y revisable cada año. El diferencial es del 1%, y se firma con el euríbor al 2%. Por tanto, las primeras 12 cuotas tendrán un tipo de interés del 3%.
Pero al cabo de un año, al revisar la hipoteca, el banco actualiza el euríbor, el cual pongamos que ha subido al 3%. Durante los siguientes 12 meses el tipo de interés de la hipoteca será, por tanto, del 4%, ya que el diferencial permanece invariable.
El cálculo de los intereses que pagarás en cada cuota de la hipoteca se hará de la misma manera que si se tratara de una hipoteca fija (cantidad pendiente de amortizar X tipo de interés / 12), con la salvedad de que no vas a poder saber, a partir de la siguiente fecha de revisión, cuál será exactamente el tipo de interés, por la variación del euríbor.
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023
Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023Cuota calculada con Euribor 4,022% a fecha 01/12/2023¿Cuánto se paga de interés en una hipoteca?
Lo habitual en los últimos años ha sido pagar menos de un 2% de tipo de interés de media en una hipoteca, pero la tendencia ha cambiado y los tipos medios han superado el 3%. ¿Esto cómo se traduce en cantidades?
Tenemos dos hipotecas, ambas de 150.000€ a 25 años (300 cuotas). Las dos son a tipo fijo, pero una se firmó al 2% y otra, al 3%. La cuota de la primera será de 635,78€ al mes, mientras que con la segunda se pagarán 711,32€ mensuales.
Al terminar de pagar ambas, con la primera hipoteca se habrán devuelto 40.734,62€ en intereses, además de los 150.000€ prestados. Con la segunda, los intereses totales habrán ascendido a 63.394,67€.
Como vemos en este ejemplo, un 1% más supone pagar más de 20.000 euros al banco en concepto de intereses.
¿Cuándo se deja de pagar intereses en una hipoteca?
Los intereses se pagan en todas las cuotas de la hipoteca. Sin embargo, la cantidad que se destina al pago de los intereses se va reduciendo paulatinamente hasta que en las últimas cuotas la proporción de estos es insignificante.
Sigamos con nuestra hipoteca de 150.000€, a 25 años, firmada con un tipo de interés fijo del 3%. La cuota será de 711,32€ durante toda la vigencia de la misma. Las cantidades que se destinarían a intereses en las tres primeras cuotas y en las tres últimas serían las siguientes:
- Intereses cuota 1: 375,00€
- Intereses cuota 2: 374,16€
- Intereses cuota 3: 373,32€
- ...
- Intereses cuota 298: 5,31€
- Intereses cuota 299: 3,54€
- Intereses cuota 300: 1,77€
¿Cada cuánto se paga una hipoteca?
Las cuotas de las hipotecas son mensuales, indistintamente del tipo de la hipoteca. En cuanto a su duración suelen ir desde los 15 años hasta los 30 años, aunque hay excepciones.
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