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Pareja desembalando cajas en su nuevo hogar de alquiler con opción a compra

Hipoteca de alquiler con opción a compra: ventajas y desventajas

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Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el jueves, 2 de junio de 2022

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El alquiler con opción a compra puede ser una buena alternativa por ejemplo para comprar la primera vivienda en los supuestos de que aún no se dispongan de los ahorros necesarios para afrontar una hipoteca. En este tipo de contrato se acuerda un precio de compraventa a futuro y posteriormente se le descontarán las cuotas de alquiler abonadas al precio de compraventa. Por tanto, la hipoteca de alquiler con opción de compra será por un importe menor y más asequible.

Mejores hipotecas
EntidadProductoTIN bonificadoTAE BonificadoCuota bonificadaFinanciación máximaPlazo máximoVinculaciones para bonificaciónBonificación máxima acumulableContacto
MyInvestorHipoteca Variable1,29% 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años1,12%585,22 €/mes 1er año | Euríbor + 0,89% Resto de años80%30 añosSin productos vinculadosNo tiene bonificaciones
KutxabankHipoteca Variable0,79% 1er año | Euríbor + 0,64% Resto de años1,15%551,16 €/mes 1er año | Euríbor + 0,64% Resto de años80%30 añosNómina. Seguro hogar. Plan de pensiones1%
TargobankHipoteca Fija1,54%1,86%602,73 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida1%
EVO BancoHipoteca Inteligente tipo fijo1,45%1,94%596,39 €/mes80%30 añosNómina. Seguros hogar y vida0,35%
Banco SantanderHipoteca Fija1,27% 6 meses | 1,17% Resto de años1,96%583,83 €/mes 6 meses | 577,19 €/mes Resto de años80%30 añosNómina. Tarjetas. Seguros vida/hogar/accidentes/incapacidad.Vivienda sostenible1,10%
ImaginbankHipoteca fija Imaginbank1,70%2,17%614,10 €/mes90%25 añosNómina0,75%
IbercajaHipoteca Fácil a tipo fijo1,95%2,21%632,14 €/mes80%25 añosNómina1%
Para la comparativa se ha calculado el precio de la cuota mensual a pagar para una hipoteca por importe de 150.000€ con un plazo de devolución de 25 años, con el máximo de bonificaciones aplicadas. Estos valores han sido redondeados por Roams como ejemplo representativo de una hipoteca media según los datos de importe medio y tipo de interés medio de las hipotecas en España del INE en 2021. La TAE ha sido obtenida bajo las condiciones indicadas por cada entidad bancaria en sus simuladores y fichas de producto. En las hipotecas variables y mixtas se muestra la cuota a pagar con el interés fijo propio del primer periodo, siendo aplicable a partir de ese momento el interés + valor del euríbor mostrado en sus condiciones. El importe real a pagar dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la entidad y del perfil del cliente. Fuente: Roams, empleando su comparativa de precios a partir de la información oficial que le proporcionan y/o publicitan las entidades financieras. Para la comparativa se ha realizado un ranking de hipotecas aplicando un criterio de ordenación por TAE de menor a mayor. Las ofertas mostradas reflejan la representatividad del tipo de hipoteca sobre vivienda más contratada en el mercado español según el último INE publicado, correspondiente a febrero de 2022: 75,3% tipo fijo y 24,7% tipo variable. Actualizado a viernes, 24 de Junio de 2022. Se muestran las mejores Mejores hipotecas. Ordenadas por mejor producto. Actualizado a sábado, 2 de julio de 2022.

¿Cómo funciona un alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra de una vivienda cuenta con un contrato mixto. Este tipo de contrato se basa en que hay dos acuerdos: uno que es el de alquiler por un determinado tiempo y el otro que es para la compra de dicha vivienda.

Por lo tanto, el inquilino durante unos años pagará el alquiler de la vivienda como cualquier contrato de arrendamiento y una vez pasado ese tiempo determinado tendrá la opción a comprar esa casa.

Los meses que ya haya pagado de alquiler se descontarán del precio final de la vivienda. Es necesario hacer un desembolso inicial para la prima por la opción a compra. Esta tributará sobre el impuesto de trasmisiones patrimoniales.

Condiciones del alquiler con opción a compra

Las características o condiciones del alquiler con opción a compra son:

  • El propietario no puede vender o alquilar la vivienda a terceros mientras dure el contrato con opción a compra.
  • El precio pactado de la compraventa de la vivienda no se puede modificar salvo que lleguen a un acuerdo ambas partes. El precio del alquiler de la vivienda sí se puede modificar en función del IPC (Índice de Precios al Consumidor).
  • Se suele establecer una prima inicial que paga el inquilino (aunque no es obligatorio). Con esta prima el propietario se asegura que el inquilino está verdaderamente interesado en la compra aunque finalmente puede optar por no ejecutar la opción de compra.
  • Si el inquilino se retrasa en el pago de una o dos mensualidades puede perder la prima inicial y la opción de compra sobre el inmueble.

Contrato de alquiler con opción a compra

Los contratos de alquiler con opción a compra no están contemplados por el Código Civil aunque sí están regulados en el Reglamiento Hipotecario y la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Según estipula una sentencia del Tribunal Supremo para que un contrato de alquiler con opción a compra tenga validez legal debe aparecer el objeto del contrato, el precio y las cláusulas recogidas en la siguiente tabla.

Contrato alquiler con opción a compra
Parte de alquiler del contrato Parte de compra del contrato
Precio de la mensualidad del alquiler Precio de la venta del inmueble
Plazo de alquiler (5 años como máximo) Porcentaje a descontar según las mensualidades del alquiler que se han pagado
Plazo de tiempo para comprar la vivienda Voluntad de que el arrendador venderá la vivienda
Quién se hará cargo de la comunidad y de las reformas Prima inicial para el derecho de compra

Hipoteca después del alquiler con opción a compra

Existen unos factores básicos. Debes de poner mucha atención en estos ya que estos te van a condicionar a la hora de escoger esa vivienda o no. Para escoger la mejor hipoteca de alquiler con opción a compra presta atención a:

  • Conocer el precio real de la vivienda y cuánto serán las cuotas de alquiler.
  • Saber cuanto va a durar el contrato de alquiler.
  • Fecha límite para ejercer el derecho a compra.
  • Conocer los gastos de la comunidad y saber quién se va a hacer cargo de ellos.
  • Saber quién se hará cargo de las reformas de la vivienda.
  • Saber quién se hará cargo de los impuestos en cada momento.
  • Condiciones frente a la subida o bajada del precio de la vivienda.
  • Comprobar que la vivienda está libre de cargas.
  • Debe estar libre de ocupantes, precaristas y arrendatarios.

Pros y contras del alquiler con opción a compra

Existen diferentes ventajas y desventajas a valorar en un alquiler con opción a compra, tanto desde el punto de vista del inquilino como desde el punto de vista del propietario. Los analizamos a continuación.

Punto de vista inquilino y futuro comprador

Ventajas:

  • Es una opción para comprar una vivienda sin entrada o sin disponer de demasiados ahorros previos.
  • Descuento en la compra de las cuotas satisfechas en concepto de alquiler.
  • Posibilidad de comprar la vivienda en cualquier momento sin obligación de hacerlo.
  • El precio de compraventa es cerrado. Si el precio de la vivienda sube en el futuro podrás optar a comprarla por el precio pactado y en caso de bajar de precio puedes decidir no comprarla.

Desventajas:

  • Si decides no comprar la vivienda perderás la prima inicial.
  • Si baja el precio de la vivienda en el futuro tendrías que renegociar de nuevo con el propietario para una compra justa, y este puede decidir no hacerlo.

Punto de vista del propietario

Ventajas:

  • Si ya tenías pensado venderla y no encontrabas comprador esta opción te permite generar rendimientos desde el principio sin renunciar a la venta.
  • Existe la prima inicial en el contrato con opción a compra que suele ser superior a una fianza de alquiler.
  • Los impagos de alquiler suelen ser muy poco frecuentes dado que el inquilino está en proceso de ahorro para la compra de vivienda y "no vive al día".
  • Existen beneficios fiscales por el alquiler de la vivienda que se pueden aplicar hasta la venta de la vivienda.

Desventajas:

  • Si el inquilino no ejecuta la opción de compraventa y era tu idea desde el principio.
  • Si el precio de la vivienda sube en el futuro no puedes modificarlo ya que está pactado de antemano y es muy complicado que el inquilino acceda a renegociar.
  • El momento de compraventa de la vivienda dependerá exclusivamente de la voluntad del inquilino.

Preguntas frecuentes sobre alquiler con opción a compra

¿Cómo afecta a tu hipoteca el alquiler?

Cuando llegue el momento de ejercer la compra, la cantidad a pagar por la vivienda será menor, ya que estarán descontada las cantidades que hallamos ido pagando del alquiler. Por lo tanto, la hipoteca que solicitemos será por un importe también menor.

¿Tienes que solicitar la hipoteca antes de entrar a vivir en la casa de alquiler?

No. Piensa que al fin y al cabo un contrato de alquiler con opción a compra sigue siendo un simple contrato de alquiler. en el caso de que te guste la casa y quieras hacerte con ella en un futuro solo tendrás que pedir la hipoteca de tu alquiler con opción a compra cuando se te acabe el tiempo de alquiler y empiece el de compra. Así pedirás una hipoteca más baja. Porque con el pago del alquiler que has estado abonando, has pagado una parte del precio final. Y que por consiguiente se te descontará del precio final de la vivienda.

¿Se puede hacer alquiler con opción a compra sobre casa hipotecada?

Sí, se puede hacer un alquiler con opción de compra en una casa hipotecada. En el momento de la ejeción de la opción de compra es el propietario el que debe amortizar totalmente su hipoteca con el dinero de la venta. Si eres el comprador es recomendable consultar la nota simple para comprobar que la vivienda ha quedado libre de cargas.

¿De cuánto es la prima de alquiler con opción a compra?

El coste de la prima de alquiler con opción a compra será el que se acuerde entre ambas partes. Sin embargo, suele tener un precio del 10% sobre el precio de compraventa pactado.

¿Se descuenta de la hipoteca lo que ya has pagado?

Como antes veíamos, la hipoteca para alquiler con opción a compra será más baja, o sea que se aplicará el descuento de lo que ya se ha pagado en concepto de alquiler.

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Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 3 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.