Comparador de hipotecas

Según los últimos datos del INE (correspondientes a agosto de 2022), los tipos medios de las hipotecas fijas se sitúan en un 2,71% mientras que las variables están a un 2,09% TAE de media. ⁽¹⁾ .

Las hipotecas verdes son productos específicos para financiar la compra de una vivienda sostenible acreditada con el correspondiente certificado energético. Estas suelen estar bonificadas con un descuento en el tipo de interés por parte de los bancos al contribuir a la sostenibilidad del planeta. Ten en cuenta que no todos los bancos disponen de este tipo de hipotecas.

La evolución del euríbor está muy ligada al precio de las hipotecas. Si sube el euríbor y tenemos firmada una hipoteca fija no nos afecta, seguiríamos pagando la misma cuota hasta la finalización del préstamo. Las hipotecas que se ven afectadas por el euríbor son las variables o mixtas (que se encuentren en el tramo variable), estos clientes verían como sube su cuota en la próxima revisión de la hipoteca (se realiza de forma anual normalmente). Y si estás buscando una hipoteca y sube el euríbor, ten en cuenta que esta subida encarecería el precio de las nuevas hipotecas fijas, variables y mixtas.

Como es habitual, el futuro de las hipotecas (tanto fijas como variables) estará vinculado a la evolución del euríbor. Nadie posee una bola de cristal para predecir el futuro, sin embargo, los analistas de Bankinter predicen un euríbor al 3% en diciembre del año 2023 y una reducción del mismo hasta el 2,10% para diciembre de 2024 ⁽²⁾ . Recordemos que en marzo de 2022 el euríbor tenía valores negativos (-0,237%). La cotización del euríbor a mes de noviembre de 2023 (4,022%).

El proceso completo de contratar una hipoteca puede durar aproximadamente tres o cuatro meses. Desde que se solicita una hipoteca, el estudio de viabilidad por parte del banco podría tardar entre dos semanas y hasta dos meses en casos extremos. Desde que se concede la hipoteca se abre un plazo legal de 10 días obligatorios donde el banco le enviará el acta de transparencia al cliente con las condiciones de la misma, y finalmente, la firma de la hipoteca ante notario podría llevar aproximadamente otro mes.

El dinero de la cuota de la hipoteca se descuenta automáticamente de la cuenta asociada a la hipoteca. El primer pago de la hipoteca depende la política de cada banco, puede darse el caso de que te cobren la primera mensualidad exactamente un mes después de la contratación (pudiendo ser el día 13,14,20, etc), o bien que la cuota se descuente el día uno de cada mes (o el día después del ingreso de tu nómina en algunos casos); en este último caso la primera cuota será proporcional a los días generados.

Según establece la Ley Hipotecaria de 2019 los gastos hipotecarios que debe asumir el cliente son solamente la tasación de la vivienda y la nota simple. El banco es el que debe asumir el resto de gastos dado que son ellos los que más se benefician al constituirse una hipoteca. Sin embargo, los impuestos y gastos de compraventa son obligación del cliente, estos pueden suponer aproximadamente un 10% sobre el valor de la vivienda.

La gran mayoría de hipotecas cubren hasta un 80% del valor de compraventa o la tasación de la vivienda (el menor de ambos). Conseguir una hipoteca al 100% es muy complicado y excepcional para casos concretos (gran solvencia económica, aportación de avales, hipotecas para funcionarios, etc). Por lo tanto, en condiciones normales deberíamos disponer de unos ahorros de aproximadamente al 30% del valor de la vivienda (para afrontar el 20% que no nos cubre el banco y para pagar los gastos de compraventa e impuestos).

A lo largo de los años y en función del euríbor, en algunas épocas eran más beneficiosas las hipotecas fijas y en otras las hipotecas variables. La elección entre una hipoteca fija o variable suele estar muy asociada a la aversión al riesgo de cada persona. Una hipoteca fija es ideal si prefieres saber de antemano las cuotas de la hipoteca en la vida de todo el préstamo. Si confías en que el euríbor podría bajar en unos años vista y te manejas bien en épocas de incertidumbre podrías elegir una hipoteca variable. Las hipotecas mixtas por ejemplo, podrían ser una opción cuando el euríbor está alto y piensas que en unos 10 años aproximadamente puede bajar, recuerda que las hipotecas mixtas suelen tener un primer tramo fijo de 10 años. La cotización del euríbor a mes de noviembre de 2023 (4,022%).

No, no es obligatorio presentar un aval para conseguir una hipoteca. Se trata de una práctica en desuso, aunque los bancos podrían requerir de una hipoteca con aval cuando el solicitante no dispone de los suficientes ahorros o solvencia económica para afrontar el préstamo hipotecario.

Los principales documentos que te pedirán para la solicitud de una hipoteca son: fotocopia del DNI, información sobre la vivienda (datos registrales, nota simple, contrato de compraventa, contrato de arras, etc), últimas nóminas, la declaración de la renta y en algunos casos nos podrían solicitar la vida laboral actualizada.

Las hipotecas online son igual de seguras que si acudimos a contratarla en una oficina. Ten en cuenta que aunque la mayoría del proceso se realice de manera telemática, hay que acudir finalmente a firmar ante notario. Además, la mayoría de hipotecas online están respaldadas por grandes bancos, por ejemplo, Openbank pertenece al Banco Santander, EVO Banco pertenece a Bankinter, etc. Sin olvidar que los grandes bancos también tienen sus hipotecas online.

Si dispones de ahorros y de la suficiente solvencia económica te podrán conceder una hipoteca igualmente. Sin embargo, mediante una hipoteca compartida, si ambas personas trabajan y disponen de una nómina, tendrán más posibilidades de conseguir la hipoteca, e incluso con mejores condiciones.

Las comisiones más habituales de una hipoteca son la comisión de apertura (suele ser entre un 0,5% y un 1%) y la comisión de amortización anticipada (están reguladas y pueden tener un máximo del 2% en hipotecas fijas y un máximo de 0,25% en variables). Años atrás se aplicaban otras comisiones, como por ejemplo los gastos de formalización y la comisión de estudio, pero estas fueron eliminadas tras la última reforma de la Ley Hipotecaria.

No, los bancos no pueden obligarte a contratar productos asociados a la hipoteca. Se trata de algo opcional, si por ejemplo domicilias la nómina, contratas seguros, planes de pensiones, etc con ellos suelen ofrecerte un descuento en el tipo de interés en lo que se denomina una hipoteca bonificada. El único producto obligatorio con una hipoteca es un seguro que tenga protección frente a incendios, y según establece el artículo 17.3 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ⁽³⁾ este seguro puedes contratarlo con un tercero y no necesariamente con el banco.

Sí, sería factible ampliar la hipoteca en un futuro (ya sea aumentar el importe, el plazo o ambos). Modificar las condiciones firmadas es un proceso denominado novación hipotecaria. No obstante, tienes que contar con la aprobación del banco después de superar un nuevo estudio de viabilidad.

Sí, es lo que se conoce como amortizar la hipoteca. De esta forma, podemos reducir la deuda del préstamo hipotecario y dejarlo pagado antes de tiempo. El principal beneficio de esta práctica es que al final pagamos menos intereses y por tanto devolvemos menos dinero del pactado inicialmente. Ten en cuenta que debido al sistema de amortización francés es más conveniente amortizarla en los primeros años dado que en el pago mensual (aunque sea un importe fijo) se destina una cantidad mayor al pago de los intereses, es decir, en los primeros años se pagan más intereses y se amortiza menos el capital principal y en los últimos años ocurre justo lo contrario.

Si entramos en impagos en la hipoteca nos podrían aplicar intereses de demora, con lo que la deuda aumentaría y podríamos entrar en una situación complicada. En casos muy extremos podrían embargarnos la nómina o la vivienda, e ir en contra del patrimonio del avalista (si lo hubiese).

Si te han denegado la hipoteca seguramente sea porque no dispones de ahorros o de la suficiente solvencia económica para afrontar el préstamo hipotecario. En esta situación puedes esperarte hasta conseguir más ahorros o comprar una vivienda más asequible. Si crees que puedes afrontar la hipoteca y te la han denegado en el banco puedes agotar las siguientes vías: acudir a un broker hipotecario, solicitar la hipoteca en otros bancos o aportar una doble garantía en la hipoteca con un aval.

Para afrontar una hipoteca sin "problemas" y no sobreendeudarse lo recomendable es disponer de los ahorros necesarios para la entrada en primer lugar (aproximadamente el 30% del valor de la vivienda). Y después, que la cuota del préstamo no suponga más de un 30% o 35% de tu sueldo neto. Teniendo en cuenta estos factores puedes utilizar el simulador de hipotecas y comprobar tu hipoteca máxima según sueldo y por tanto qué casa te podrías permitir. También tienes que tener presente otras variables como los precios del mercado inmobiliario y si es buen momento para comprar una vivienda.