¿Se puede quitar el usufructo de una vivienda?

Supuestos bajo los que se extingue un usufructo

La circunstancia más común en la cancelación de un usufructo es el fallecimiento del titular (recordemos que el usufructuario puede serlo de forma vitalicia hasta el momento del fallecimiento). El usufructo de la vivienda se extingue por tanto de forma inmediata tras la acreditación del certificado de defunción por parte de los familiares y que todos los impuestos se hayan liquidado correctamente.

Otras condiciones para la extinción del usufructo de la vivienda son:

• Expiración del plazo que se contemplaba para el usufructo.
• Renuncia del usufructuario a su derecho.
• Reunión del usufructo y la nuda propiedad en una misma persona mediante la compra de dicho derecho.
• Pérdida de la cosa objeto del usufructo. Es decir, si la vivienda objeto del usufructo es demolida, el usufructo existente se extingue.

¿Hay que quitar el usufructo de la vivienda en caso de fallecimiento?

El nudo propietario absorbe el derecho de usufructo y por tanto pasa a ser propietario completo del inmueble.

Aun así, deberá presentar en el Registro de la Propiedad su cancelación para que conste legalmente. En este trámite, se deberá justificar la causa de la cancelación o extinción del usufructo.

¿Cuánto cuesta quitar el usufructo de una vivienda?

En ocasiones, cancelar el usufructo de una vivienda no requiere de costes. No obstante, existen casos en los que la legislación respecto a un determinado tipo de usufructo es complejo y necesitamos la ayuda de una gestoría.

Esta gestión puede costarnos alrededor de 100€ derivados del coste del impreso de liquidación más el IVA.

¿Se puede vender el usufructo?

Otra de las opciones para cancelar el usufructo es la venta del derecho. Lo más habitual es vendérselo al nudo propietario, pero existe la posibilidad de que el comprador sea una persona ajena. Si esto ocurre, el usufructo no será para siempre, sino que finalizará una vez fallezca el usufructuario original.

Esta situación es, por tanto, menos habitual puesto que es complicado encontrar a alguien que pague el usufructo para disfrutar del derecho por un plazo de tiempo limitado ajeno a su persona.

¿Cuánto cuesta la venta de un usufructo?

El precio del usufructo vendrá determinado mediante la tasación de su valor. Tras esto existen una serie de impuestos que tendrán que aplicarse y pagarse correctamente para hacer efectiva la compra del usufructo:

• Impuesto Plusvalía que represente el valor porcentual del usufructo sobre el total de la vivienda. No habrá que pagarlo si el usufructo pertenece a una herencia.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si el usufructo lo compró el nudo propietario.
• Impuesto de Sucesiones y Donaciones si se adquirió por medio de una herencia o testamento. En el caso de la Comunidad de Madrid se corresponde con un 6% del valor del usufructo.

Aun así, es importante recalcar que el usufructo vale lo que se acuerde entre las dos partes, siendo el titular de la propiedad el encargado de fijar su precio. Normalmente, para calcular esto se utiliza la normativa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Esta norma dicta que el valor del bien es igual al valor de la nuda propiedad más el valor del usufructo.

En caso de usufructos temporales se aplica un 2% del valor del bien por año de usufructo. De esta forma, si el usufructo vence en un plazo de 10 años y la propiedad está valorada en 100.000€, el usufructo valdrá 20.000€ y la nuda propiedad 80.000€.

Regla del 89

Para cualquier caso de usufructos vitalicios, se resta 89 menos la edad del usufructuario para determinar el porcentaje del valor de la propiedad que le corresponde al usufructo.