Academia Finanzas Gran tenedor de vivienda: qué son y cómo se regulan
Un gran tenedor de vivienda es una persona física o jurídica con un gran número de inmuebles en propiedad, más de cinco. Al tener el control de multitud de propiedades puede ejercer influencia sobre el mercado, favoreciendo una subida de precios, razón por la que su ejercicio estará regulado, especialmente en aquellas zonas denominadas como "tensionadas" por la Nueva Ley de Vivienda de 2023.
¿Qué es un gran tenedor de vivienda?
La Nueva Ley de Vivienda de 2023 identifica al gran tenedor como aquella persona física o jurídica propietaria de más de cinco inmuebles. Estos deberán ser, presumiblemente, de carácter urbano, y no se tendrán en cuenta garajes o trasteros. También es probable que cuente como gran tenedor quien posea una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
La definición de este concepto se ha ido matizando con el tiempo, y obedece a la necesidad de unificar un criterio que ayudase a la elaboración de medidas para solventar los problemas de vivienda de los inquilinos en la época de crisis por el COVID.
En estos momentos, no hay una única definición legal para el gran tenedor. De hecho, cambia ligeramente de una Comunidad Autónoma a otra. La idea de la Nueva Ley de Vivienda de 2023 es la de dar uniformidad, para poder distinguir claramente entre grandes tenedores y pequeños propietarios (aquellas personas físicas o jurídicas con cinco o menos viviendas en propiedad).
Moratoria de los pagos del alquiler para inquilinos de grandes tenedores
El Gobierno de España decidió tomar medidas contra los problemas de vivienda causados como consecuencia de la COVID-19, apoyando moratorias en los pagos del alquiler de las personas en riesgo de desahucio por grandes tenedores de viviendas.
La cuestión se recogió en el , en el que se contemplaba que los arrendadores debían ejecutar una reducción del 50% de la renta del alquiler durante, al menos, el tiempo que durase el estado de alarma. Esta reducción se ampliaría en caso de que no fuera suficiente, aunque no se podría prorrogar más de cuatro meses.
La otra opción contemplada es la de la moratoria completa del pago de la renta durante el estado de alarma y hasta los cuatro meses siguientes.
De esta forma, se regulaban moratorias de renta destinadas a los inquilinos. Los propietarios en caso de ser grandes tenedores debían aceptarlo en caso de solicitud del inquilino, pero los pequeños propietarios podían rechazarlo.
Otras definiciones de gran tenedor
En España no existe, al menos por el momento, un concepto unánime y definido de lo que es un gran tenedor de vivienda. Aquí señalamos algunas de las principales diferencias entre autonomías y la anterior definición marcada por el Gobierno de España en el mencionado Real Decreto.
Gran tenedor según el Real Decreto-ley 11/2020
Aunque el concepto de "gran tenedor" lleva tiempo usándose de manera cotidiana, no fue definido a nivel estatal hasta el 31 de marzo de 2020, cuando a raíz de la pandemia de coronavirus el Gobierno de España adptó medidas urgentes para la protección de los inquilinos en situación de vulnerabilidad, a través del Real Decreto-ley 11/2020.
En él, en su , se definía al gran tenedor como la persona física o jurídica que fuera titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Sobre esta definición se va a articular la de la Nueva Ley de Vivienda, la cual, para empezar, rebajará el número de inmuebles de 10 a 5.
Gran tenedor de vivienda en Cataluña
En 2015, Cataluña se convirtió en la primera autonomía que concretaba lo que era un gran tenedor de vivienda para hacer frente a los desahucios. Se estableció que un gran tenedor de vivienda era una entidad financiera, fondo de inversión, filiales inmobiliarias o personas jurídicas que fueran propietarias de superficies habitables de más de 1.250 metros cuadrados.
En Cataluña, el gran tenedor está obligado a proponer una vivienda de alquiler social a los inquilinos en situación de exclusión social sin posibilidad de afrontar el pago del alquiler.
Gran tenedor en Comunidad Valenciana y Baleares
Tanto Comunidad Valenciana como Baleares definieron también este concepto, de forma muy similar, en 2017 y 2018 respectivamente. Las dos autonomías definieron a los grandes tenedores para erradicar el problema del alto número de viviendas vacías. Para ambos territorios, un gran tenedor es una persona física o jurídica dedicada al mercado inmobiliario titular de más de diez inmuebles, incluyendo viviendas en usufructo.
¿Cómo afectará la Nueva Ley de Vivienda a los grandes tenedores?
Aunque la Nueva Ley de Vivienda todavía no ha visto la luz, el acuerdo al que llegó el Gobierno de España en abril de 2023 parece que desencallará la situación en torno a una ley que parecía no se aprobaría antes del fin de la legislatura.
Aunque no se conoce a ciencia cierta el texto que formará parte de la nueva ley, sí han trascendido algunos detalles al respecto de los cambios que aplicará a la normativa salida en su momento del Consejo de Ministros.
El cambio más notable para los grandes tenedores es que se reducirá el número de inmuebles en propiedad para ser considerado como tal: de más de 10 a más de 5. Los grandes tenedores estarán sujetos a unos límites a la hora de cobrar por el alquiler de sus viviendas. En concreto, se les aplicará un índice de contención de precios, el cual todavía está por definirse.
También se verán afectados por lo que se conocerá como "zonas tensionadas de alquiler", que serán aquellas que cumplan al menos una de estas dos condiciones:
- Que el coste medio de la hiopteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos de la vivienda, supere el 30% de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a su declaración como área tensionada.
Se podrá declarar como área tensionada desde una manzana hasta un distrito censal entero, y, en principio, podría extenderse a toda una comunidad autónoma, si se cumplieran dichas condiciones.
Preguntas frecuentes sobre los grandes tenedores de viviendas
¿Puede un gran tenedor ser una empresa?
Un gran tenedor puede ser una persona física o jurídica, luego entran dentro de su definición las grandes empresas inmobiliarias, así como los denominados como "fondos buitre".
¿Cómo afectará la reducción de 10 a 5 viviendas para ser considerado gran tenedor?
Lo primero que provocará la rebaja del número mínimo de inmuebles en propiedad para ser considerado gran tenedor es que muchos más propietarios de pisos entrarán dentro de la definición. Luego, en función del contenido de la Nueva Ley de Vivienda, se verán más o menos afectados por las medidas que esta contemple.
¿Un gran tenedor puede ofrecer un alquiler social?
Solo en Cataluña, por la , los grandes tenedores están obligados a ofrecer un alquiler social a sus inquilinos como paso previo a solicitar su desahucio. A nivel estatal no hay una norma similar, y no está claro si la Nueva Ley de Vivienda contemplará algo así.
Personas que han participado en este post:
