Cambiar de piso con hipoteca: ¿qué hacer? Alternativas

¿Cómo cambiar de piso teniendo hipoteca?

Si tienes una vivienda hipotecada y quieres cambiar de piso , nada te impide vender esa casa con hipoteca antes de comprar. Hay diversos mecanismos para hacerlo, cada uno de los cuales con sus ventajas y desventajas , así como con sus circunstancias más adecuadas.

Las formas de cambiar de piso teniendo hipoteca se resumen en dos: o se cancela la hipoteca, o se lleva al nuevo inmueble . Es decir, más que formas de vender la casa hipotecada, la pregunta es qué hacer con la susodicha hipoteca .

Cambiar de piso por otro del banco

Si se da la circunstancia de que tanto el piso actual como el que se quiere comprar son ambos propiedad del mismo banco , es posible que este acceda a negociar un cambio o trueque .

Sin embargo, se trata de un caso muy particular , tan excepcional que es poco probable que alguna vez haya sucedido. Además, por mucho que se llegase a un acuerdo con el banco para cambiar el piso, nada garantiza que haya que asumir el pago de impuestos, comisiones, registros y un largo etcétera.

Opciones para cambiar de vivienda teniendo hipoteca

Cambiar de casa teniendo hipoteca en vigor es algo que se puede hacer, pero que, en definitiva, no dispone de muchos mecanismos para llevarse a cabo.

Se pueden resumir en cuatro las formas que hay para cambiar de piso teniendo hipoteca : la venta de la casa para cancelar la hipoteca en vigor, pedir una hipoteca para cancelar otra, negociar con el banco llevarse la hipoteca a la nueva vivienda o la subrogación de la hipoteca .

En esta última opción, debes analizar bien toda la información: si te compensa irte a otro banco, si hay comisión de subrogación por cambio de deudor , si los intereses a largo plazo no subirán, etc.

Vender y cancelar la hipoteca antes de comprar

La opción más habitual para cambiar de piso, teniendo una hipoteca en vigor, pasa por vender primero la actual vivienda , y con parte de lo obtenido cancelar la hipoteca .

El problema con esta opción son las prisas. Las prisas por vender para comprar . Eso puede llevar a malvender la vivienda , por un precio inferior al deseado.

Pero también puede ocurrir lo contrario, no encontrar un comprador para la vivienda hipotecada y, en consecuencia, perder la oportunidad de comprar la vivienda deseada.

Al haber una hipoteca en vigor, lo normal es necesitar una hipoteca para comprar el nuevo piso , ya que parte de lo obtenido con la venta se destinará a la cancelación hipotecaria. Por eso, en este caso lo normal es pedir una hipoteca para poder cancelar la otra .

Subrogar la hipoteca al comprador

Otra posibilidad para cambiar una casa con hipoteca por otra pasa por subrogarla al futuro comprador . Este será estudiado por el banco y asumirá, con las mismas condiciones que tuviera el antiguo deudor, la hipoteca de la vivienda. Se trata, pues, de una subrogación hipotecaria de deudor.

Los gastos derivados de esta operación es posible que corran por cuenta del vendedor, salvo que se pacte lo contrario. Su gran ventaja es que permite ahorrarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados .

Pedir una hipoteca puente

Las hipotecas puente son productos ofrecidos por los bancos precisamente para estas situaciones: particulares con una casa con hipoteca en vigor que quieren comprarse otra, para la que necesitarán una nueva hipoteca .

Aunque no deja de ser algo similar a pedir una segunda hipoteca , esta se pide al mismo banco que concedió la original para que unifique ambas. Concederá al comprador un periodo de carencia para poder vender el primer inmueble y así poder cancelar la hipoteca original .

Una vez cancelada y con ella, el préstamo puente, la nueva hipoteca será formalizada y parecerá, por así decirlo, un préstamo hipotecario normal y corriente, indistinguible de cualquier otro.

Solicitar novación del préstamo con garantía hipotecaria

Un préstamo hipotecario tiene como garantía de devolución la vivienda. Por tanto, en teoría es posible negociar con el banco que la garantía cambie al nuevo piso que se quiere comprar. De ese modo no habría que firmar una nueva hipoteca , ni llevar a cabo tediosos trámites.

Estamos hablando de una novación del préstamo con garantía hipotecaria . Si la nueva vivienda tiene un valor igual o superior a la deuda pendiente, lo normal es que el banco lo apruebe. En caso contrario, habría que negociar una ampliación de la hipoteca , y eso ya es más complicado de llevar a cabo.

Este supuesto no exige la contratación de una nueva hipoteca , permitiendo ahorrar los gastos de cancelación (o subrogación) y los derivados de la firma de la nueva. No está libre de costes, pues no deja de ser una novación hipotecaria , pero, sobre el papel, parece la opción más económica.