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Persona sujeta una maqueta de una casa mientras entrega las llaves de una casa que ha vendido recientemente simbolizando el impuesto de plusvalía

Cómo se calcula y liquida el impuesto de plusvalía

619 personas han leído este post en los últimos 12 meses
Isbelt Martín

Isbelt Martín Entrada actualizada el miércoles, 20 de abril de 2022

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El impuesto plusvalía se aplica tras la venta de un inmueble, o tras recibirlo en herencia o donación. Este impuesto, que coloquialmente se denomina como impuesto de plusvalía municipal, tiene realmente el nombre de Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y su ámbito de aplicación es el municipal. El Tribunal Constitucional declaró nulo este impuesto el pasado 26 de octubre de 2021 debido a que consideraba que atenta contra el principio de capacidad económica. Ahora se ha aprobado de nuevo con modificaciones y sigue estando vigente.

¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

El impuesto de plusvalía municipal es un tributo cedido a los ayuntamientos y lo que grava es el incremento de valor (plusvalía) en la transmisión de los terrenos de naturaleza urbana, tanto si está edificado como si no. Este impuesto solo se paga cuando se vende o recibimos en donación o herencia el terreno.

Este impuesto tiene especial relevancia para los ayuntamientos ya que supone su segunda fuente de ingresos más importante por detrás del IBI.


¿Es obligatorio pagar el impuesto de plusvalía?

, ahora mismo es de nuevo obligatorio pagar el impuesto de plusvalía. También hay que presentar el impuesto de plusvalía con resultado cero en caso de que no haber obtenido beneficio alguno con la transmisión. Tras la nueva Ley tendremos que demostrar que al vender no hemos obtenido beneficios para estar exentos de pagar el impuesto. Por tanto, se trata de un impuesto con carácter obligatorio y no pagarlo supondría una sanción de Hacienda.


¿Dónde y cuándo se paga el impuesto de plusvalía?

El impuesto de plusvalía hay que pagarlo en el ayuntamiento donde se encuentre el inmueble. El plazo para liquidar el impuesto es de 30 días naturales desde la compraventa o bien de 6 meses en caso de tratarse de una herencia.


¿Cómo se calcula el nuevo impuesto de plusvalía municipal?

La reaprobación del impuesto de plusvalía municipal se basa en un diferente cálculo. Ahora los contribuyentes tienen dos alternativas para acogerse a su cálculo:

  1. Sistema objetivo: se sigue utilizando como referencia el valor catastral de la vivienda y se sustituyen los porcentajes preestablecidos por unos coeficientes máximos que se aplican en función de los años transcurridos desde la compra de la vivienda (que se actualizarán anualmente). Los ayuntamientos pueden optar por aplicar los coeficientes máximos o reducirlos.
  2. Sistema de plusvalía real: en este supuesto, se permite calcular la "plusvalía real" del suelo (diferencia entre el precio de compra y precio de venta).

Los nuevos coeficientes del impuesto de plusvalía municipal quedan configurados de la siguiente forma, en función de los años que transcurran entre la compra y la venta del inmueble:

Impuesto de plusvalía
Años entre la compra y la transmisión Coeficiente
Inferior a 1 año 0,14
1 año 0,13
2 años 0,15
3 años 0,16
4 años 0,17
5 años 0,17
6 años 0,16
7 años 0,12
8 años 0,10
9 años 0,09
10 años 0,08
11 años 0,08
12 años 0,08
13 años 0,08
14 años 0,10
15 años 0,12
16 años 0,16
17 años 0,20
18 años 0,26
19 años 0,36
Igual o superior a 20 años 0,45

Como se puede observar se ha introducido también un porcentaje para los que compren y transmitan el inmueble en menos de un año, tratando con ello disminuir la especulación con la vivienda.

Tanto con el sistema objetivo como con el sistema de plusvalía real lo que estamos determinando es la base imponible del impuesto, y que sobre ella se aplicará un 30% que es el gravamen sobre esta base.

¿Cómo se calculaba el impuesto de plusvalía antes de declarase nulo?

Anteriormente a la anulación, el cálculo del impuesto de plusvalía tenía en cuenta tanto el valor catastral de la vivienda como los años que el inmueble tiene. La tasa de tipos máximos aplicables en función de la edad del inmueble eran:

  • Que no supere los cinco años 3,7%.
  • Entre cinco y 10 años 3,5%.
  • Hasta 15 años 3,2%.
  • A partir de 15 años 3%.

Estos tipos se multiplican por la edad de la vivienda. Por ejemplo, una vivienda de 10 años tendrá como resultado 10 × 3,5% igual a 35%. Este porcentaje se multiplicará por la base imponible a la que se aplicará el gravamen que haya establecido la institución municipal correspondiente.

¿Qué dice el asesor de Roams?roams logo
Fue declarado nulo el impuesto porque tal y como se realizaba el cálculo, siempre había que pagar este impuesto por revalorización, aún cuando se vendía el inmueble por debajo de su precio de compra
foto del autorIsbelt Martín

Cómo reclamar impuesto plusvalía

En caso de haber abonado de manera incorrecta el impuesto de plusvalía municipal, será posible reclamar la devolución del importe del mismo.

La anulación del impuesto de plusvalía municipal que ha tenido lugar el día 26 de octubre no tiene carácter retroactivo. Por tanto, quienes lo hayan pagado en el pasado acorde a las normas anteriores no tienen derecho a la devolución del impuesto.

Para poder realizar la reclamación es importante comprobar si ha pasado el periodo de prescripción que permite solicitar dicha devolución. Este periodo es de cuatro años desde que el impuesto fue liquidado.

Si se encuentra dentro del período que permite realizar la reclamación, se debe presentar una solicitud de devolución y rectificación de ingresos en el departamento correspondiente del ayuntamiento donde se abonó el impuesto.

Generalmente, el proceso para resolver la solicitud no puede superar los seis meses. Si no se obtiene respuesta en ese periodo, el usuario puede acudir a la justicia ordinaria para continuar el trámite.


Ley impuesto plusvalía

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal se encuentra regulado en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, dentro de los artículos de 104 a 110, amparada en un Real Decreto Legislativo 2/2004 (1) .

Fuentes del artículo

  1. Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, n.o Real Decreto Legislativo 2/2004, 10284 (2004). https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2004/03/05/2

Isbelt Martín Isbelt Martín Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 3 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.