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Pareja recibiendo llaves de su casa de alquiler

¿Cómo se declara el alquiler de vivienda? Pasos y deducciones

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Entrada actualizada por Isbelt Martín Isbelt Martín el viernes, 19 de mayo de 2023

Editado y revisado por Nadia Pérez Nadia Pérez

En pocas palabras

¿Cómo se declara el alquiler de vivienda? Depende de si eres propietario o inquilino. Repasamos las diversas opciones de tributación y deducción alrededor de una vivienda alquilada, siempre bajo unas reglas básicas que te evitarán tener problemas con Hacienda.

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¿Qué necesito saber?

¿Es obligatorio declarar el alquiler de una vivienda?

La Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ⁽¹⁾ obliga a declarar el dinero percibido por alquilar una vivienda como rendimientos íntegros de capital inmobiliario:

Artículo 22. 1: "Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza".
Artículo 22.2: "Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario".

Además, también tendrás obligación de declarar el alquiler de vivienda vacacional. Por tanto, si alquilas estas viviendas a través de plataformas como Airbnb o Booking has de declarar esos ingresos. Los meses que no se encuentre alquilada tributará como segunda vivienda en la declaración de la renta.

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Cómo tributa el alquiler de vivienda

El alquiler de vivienda tributa de diferente manera si el usuario es arrendador o inquilino. Estas son las dos fórmulas:

El arrendador tributa dentro del apartado de rendimiento de capital inmobiliario.
El inquilino sólo puede deducirse la vivienda como gasto si su contrato de alquiler es anterior al 1 de enero de 2015, o si la comunidad autónoma donde reside aplica algún tipo de reducción.

Arrendadores e inquilinos pueden beneficiarse de una serie de bonificaciones para el alquiler de vivienda a la hora de hacer la declaración de la renta. Si cumples con los requisitos para desgravarte el arrendamiento, puedes hacerlo en las casillas 562 y 563 de la renta.

¿Tienes dudas sobre cómo declarar el alquiler de una vivienda?

Ya sea porque tengas una casa alquilada, o porque vivas de alquiler, son aspectos a tener en cuenta al hacer la declaración de la renta. Asegúrate de hacerla bien, y de aplicarte las máximas deducciones posibles, con alguna de las asesorías online colaboradoras sociales con la Agencia Tributaria, como TaxScouts (69,90€), Taxdown (desde 55€/año) y Taxfix (39,99€). Todas ellas cuentan con expertos fiscales que analizarán las consultas que las lleguen, una a una, para darles el mejor servicio posible.

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¿Qué es posible deducir de una vivienda alquilada?

Existen una serie de gastos que pueden incorporarse a las deducciones de la declaración de la renta por parte de del arrendador. Al incorporar estos gastos a la cuenta tributaria, el interesado pagará menos impuestos:

Intereses de los productos de financiación orientados a la mejora de la vivienda o a la compra de la misma, incluyendo tus gastos de financiación.
Impuestos y tributación estatal, autonómica y local, incluyendo IBI, alumbrado, basura, etc.
Los pagos realizados a terceras personas por los servicios prestados que influyen en la vivienda alquilada (vigilancia, portería, administración, etc.). Aquí se incluyen los gastos de la comunidad.
Costes derivados por la formalización de alquiler, defensa jurídica, subarriendo, etc.
Seguros de hogar y de protección de la vivienda.
Gastos sobre suministros que asumas, como luz, agua o gas.
Amortización de la vivienda y de los bienes muebles de la misma: hasta un 3% del valor de compra o del valor catastral de la casa (excluido el suelo), y hasta el 10% para el mobiliario y enseres de la vivienda.

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Calcular los impuestos por el alquiler de una vivienda

Como casero, estás obligado a incluir los beneficios que obtengas por arrendar la vivienda en tu declaración de la renta. Esos ingresos que obtengas (recuerda, son rendimientos del capital inmobiliario) se sumarán a la base general del IRPF, donde están el resto de fuentes de ingresos que percibas.

Por tanto, tributarán por tramos en el IRPF, de la manera habitual:

Hasta 12.450€: 19%
Hasta 20.200€: 24%
Hasta 35.200€: 30%
Hasta 60.000€: 37%
Hasta 300.000€: 45%
Más de 300.000€: 47%

Recuerda que es un impuesto progresivo y por tramos, por lo que si, por ejemplo, tus ingresos en todo el año son de 24.000€, no tributarás toda esa cantidad al 30%, sino que los primeros 12.450€ serán al 19%, los siguientes 7.750, hasta 20.200€, al 24%, y los últimos 3.800€ lo harán al 30%.

Ahora bien, ten en cuenta que puedes deducirte muchos gastos derivados de la vivienda, como pudiera ser la hipoteca de la misma, los suministros, impuestos, derramas... Y, además, si el inmueble está alquilado como vivienda habitual, solo tributarás por el 40% del importe final, deducciones ya aplicadas.

En definitiva, no solo declarar el alquiler de una casa es más rentable que no hacerlo y exponerte a una multa de Hacienda, es que no es tan gravoso como la gente piensa.

Veámoslo con un ejemplo

Imaginemos el siguiente caso: tienes una segunda vivienda por la que cobras un alquiler de 700€ mensuales. La compraste a través de una hipoteca a tipo fijo, que te cuesta 632€ mensuales. El seguro de hogar te cuesta 250€ al año, y pagas 45€ al mes de comunidad. El inquilino hace de ella su vivienda habitual, y se hace cargo de los suministros (luz, gas, agua, teléfono...), y tú asumes el IBI (el cual digamos que es de 500€).

A los 8.400€ que obtendrás al año por el alquiler debes restar los gastos que te ha ocasionado el piso, aunque de la hipoteca solo te podrás deducir los intereses (en concreto, unos 4.362€, ya que estás todavía en sus primeros años). Dichos gastos suman 5.652€, por lo que solo tendrás que declarar 2.748€. Y de ellos, únicamente el 40%, es decir, 1.099€.

Ese dinero se sumará a tu base del IRPF, y tributará en consecuencia. Simplificándolo al extremo, supongamos que no dispones de ingresos adicionales más allá de tu sueldo, el cual es de 2.000€ mensuales, por lo que tu base del IRPF será de 25.099€, lo que te llevará a tributar en los tres primeros tramos: los 12.450 primeros euros al 19% (2.365,5€), los siguientes 7.750€ al 24% (1.860€) y los últimos 4.899€ al 30% (1.469,7€). En total, 5.695,2€.

¿Dónde se declara el alquiler de vivienda?

En el caso del arrendador, la declaración se realiza en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario. Las posibles deducciones se incluirán en sus apartados correspondientes.

En el caso del inquilino, sólo tendrán derecho a deducción los contratos de alquiler firmados antes del 1 de enero de 2015, según establece la Agencia Tributaria ⁽²⁾. En esa situación se aplica una deducción del 10,05% con un límite de 9.040€ si la base imponible es inferior a 24.107€/año. Sin embargo, en determinadas comunidades autónomas todavía es posible deducirse parte del alquiler, siempre que se trate de tu vivienda habitual.

La información relativa a los impuestos que se publica en esta página es general y puede no ajustarse específicamente a tu situación personal. Ten en cuenta que existen normativas tanto estatales como autonómicas y locales, por lo que se pueden aplicar modificaciones. Nuestro experto de Roams recomienda contactar con la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal antes de realizar cualquier acción.

Preguntas frecuentes sobre declarar el alquiler

¿Qué pasa si no declaro el alquiler de una vivienda?

Si tienes la obligación de hacer la declaración de la renta, deberás incluir lo que ganes con el alquiler de la vivienda. Si dicho alquiler te reporta 1.000€ al año o más, tendrás que hacer la declaración, por lo que si estás alquilando una casa, muy probablemente tengas que hacer la declaración. Si no lo hicieras, te expones a una multa de Hacienda si descubriera la situación, la cual será más o menos grave en función de si la Agencia Tributaria estima que hubo indicios de ocultación o hasta un uso de medios fraudulentos por tu parte para evitar el pago de impuestos. En ese sentido, la multa puede ir del 50% al 150% del importe no declarado.

¿Qué pasa si mi casero no declara el alquiler?

Si vives de alquiler y tu casero no lo incluye en su declaración de la renta, a ti no puede pasarte nada, es su problema. Se expone a recibir una multa si la Agencia Tributaria detecta el fraude. Si se da esta circunstancia, es posible que no puedas deducirte el alquiler en tu declaración, ya que puede que no haya un contrato entre vosotros (sin contrato es más difícil que se detecte su fraude). Recuerda que puedes rescindir el contrato de forma unilateral si este se realiza de forma fraudulenta.

¿Cómo descubre Hacienda los alquileres no declarados?

Los medios que utiliza Hacienda para descubrir los alquileres que no se declaran van desde lo más rudimentario, como preguntar directamente a los vecinos del inmueble, a lo más sofisticado, como la consulta cruzada de datos. En general, se utilizan las siguientes herramientas para detectar alquileres no declarados en pisos que deberían estar vacíos:

Visitar la vivienda y consultar al inquilino o vecinos.
Comprobar si se ha depositado una fianza por ese piso en el registro correspondiente de la comunidad autónoma donde se encuentre.
Consultar los datos de las agencias inmobiliarias, plataformas de alquiler e intermediarios, y cruzarlos con los suyos propios.
A través de denuncias anónimas, incluidas las de los propios inquilinos.
Comprobar los consumos (si una vivienda no es un domicilio habitual, no debería tener gastos de luz, gas y agua, aunque los tenga contratados; esto es todavía más evidente si la vivienda está en teoría vacía).
Comprobar los datos del catastro, ya que el propietario debe declarar todas las propiedades al hacer la renta, e indicar si están ocupadas o vacías.
Cruzar los datos de propietario e inquilino (si un inquilino se desgrava el alquiler, Hacienda puede comprobar si el dueño de dicha vivienda está tributando por ella como es debido).

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Fuentes del artículo

Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, n.o Ley 35/2006, 41734 (2006). https://www.boe.es/eli/es/l/2006/11/28/35/con
Ministerio de Hacienda y Función Pública. (s. f.). Agencia Tributaria: Deducción para el arrendatario por el alquiler de la vivienda habitual. Recuperado 21 de febrero de 2022, de https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/deduccion-arrendatario-alquiler-vivienda-habitual/deduccion-arrendatario-alquiler-vivienda-habitual.html

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Isbelt Martín

Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.

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