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Cómo declarar alquiler de vivienda vacacional: pasos y obligaciones

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Última actualización: 15 de marzo de 2024
Isbelt Martín
2.402 personas han leído este post en los últimos 12 meses
En pocas palabras

¿Cómo declarar el alquiler de vivienda vacacional? Todo dependerá de las cantidades, del tipo de vivienda y en qué periodo se generan los ingresos. De no hacerlo adecuadamente, se estará cometiendo una irregularidad de cara a Hacienda que puede acarrear sanciones.

¿Qué es un alquiler vacacional?

Un alquiler vacacional es, según el Artículo 5e de la Ley de Arrendamientos Urbanos (1) , aquél por el que se cede una vivienda amueblada y equipada, con fines lucrativos. Se debe, además anunciar a través de canales turísticos. Se alquila por cortos plazos (de no más de un mes), y con un precio determinado por noche.

Además, diferencia entre alquiler con servicios de hospedaje y alquiler sin prestación de servicios. Por lo tanto, si te encuentras en alguna de estas situaciones tienes que tributar por el alquiler de la vivienda.


Tipos de alquiler de vivienda vacacional

Para alquilar una propiedad como vivienda vacacional deberás darte de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), donde, según los detalles de tu actividad, se marcará el epígrafe en el que deberás darte de alta y se te indicará la cuota que debes pagar.

Principalmente, hay dos agrupaciones diferentes de tipos de alquiler vacacional:

  • Alquiler con servicio de hospedaje: las actividades de alquiler con servicio de hospedaje son aquellas en las que se ofrece atención y servicios complementarios a los clientes además del inmueble. Aquí se incluyen los servicios como la limpieza del inmueble o servicios de alimentación. Si este es tu caso, debes saber que a tu actividad deberá aplicarse el IVA.
  • Alquiler sin prestación de servicios: en caso de que en tu alquiler no se ofrezcan servicios como los mencionados anteriormente, y el alquiler se limite a la disposición de la vivienda al cliente, se tratará de un alquiler sin prestación de servicios. En este caso, tu actividad estará exenta de IVA, pero deberás deberás paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Además, sea cual sea el tipo de alquiler vacacional que proporciones, tendrás que tributar en el IRPF, ya que los beneficios que obtengas serán rendimientos de las actividades económicas (si tiene servicio de hospedaje) o del capital inmobiliario (en caso contrario).


¿Cómo declarar el alquiler vacacional?

Lo que deberás declarar por el periodo alquilado de tu vivienda vacacional es el rendimiento neto. Es decir, el resultado de la resta entre los gastos y los ingresos obtenidos.

Para que sea más fácil, desde Roams te contamos paso a paso el proceso para que hagas la declaración de renta de tus alquileres vacacionales, incluyendo las últimas novedades fiscales y consejos para optimizar tu tributación diferenciando entre aquellos con y sin servicios de hospedaje.


Declarar alquiler vacacional con servicios de hospedaje

¿Ofreces servicios como limpieza diaria, cambio de ropa de cama o recepción a tus huéspedes? Si es así, tu alquiler vacacional se considera un alojamiento con servicios de hospedaje, lo que implica obligaciones fiscales específicas. En este apartado, te guiaremos a través de las implicaciones fiscales que debes tener en cuenta para este tipo de alquiler.

Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)

  • Si tu cifra de negocios es inferior a 1.000.000€, estás exento de pagar el IAE de acuerdo con el artículo 82.1 c) de la Ley de las Haciendas Locales (2) .
  • Sin embargo, es obligatorio que te inscribas en el censo de actividades económicas, en el grupo 685 ("Alojamientos turísticos extrahoteleros").
  • Ten en cuenta que al inscribir tu propiedad en el IAE, el uso de la vivienda cambia de residencial a terciario. Esto significa que no podrás usarla como vivienda particular durante el tiempo que esté inscrita en el IAE.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Al ofrecer servicios de hospedaje, tu alquiler vacacional se considera una actividad económica ante Hacienda. Por lo tanto, debes aplicar un 10% de IVA en las facturas que emitas a tus huéspedes, de acuerdo con el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA (3) .

Esta puede ser una desventaja competitiva frente a los alojamientos que no prestan servicios de hospedaje, ya que estos últimos no están obligados a repercutir el IVA.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los ingresos que obtengas por tu alquiler vacacional con servicios de hospedaje se consideran rendimientos de actividades económicas. Esto significa que debes tributar por ellos en el IRPF, pero también puedes deducirte una serie de gastos específicos relacionados con la actividad, como los gastos de limpieza, mantenimiento, suministros, etc.


Declarar alquiler vacacional sin servicios de hospedaje

¿Tu alquiler vacacional se limita a ofrecer la vivienda sin servicios adicionales? Si es así, te encuentras en el escenario más sencillo desde el punto de vista fiscal. En este apartado, te explicaremos las ventajas fiscales de no ofrecer servicios de hospedaje y te guiaremos a través de las obligaciones fiscales que debes cumplir.

Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)

Si no ofreces servicios de hospedaje, no estás obligado a censarte en el IAE ni a presentar el modelo 036 ni el modelo 037.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

La gran ventaja de no ofrecer servicios de hospedaje es que tu alquiler vacacional está exento de IVA. Esto te permite ofrecer precios más competitivos que los alojamientos con servicios, ya que no tienes que repercutir el IVA a tus huéspedes.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los ingresos que obtengas por tu alquiler vacacional sin servicios de hospedaje se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Esto significa que debes tributar por ellos en el IRPF, pero también puedes deducirte una serie de gastos, como:

  • Los gastos por la publicidad de la vivienda
  • Reparaciones
  • IBI
  • La comunidad
  • Tasa de basuras
Nuestra opinión experta

Estos gastos sólo podrán descontarse en proporción al tiempo que la vivienda ha sido alquilada. La cantidad de ingresos netos deberán declararse como rendimientos de capital inmobiliario.

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Isbelt MartínRedactor Senior especializado en Banca & Servicios Financieros

Es importante tener en cuenta que no puedes aplicar la deducción del 60% a los alquileres de viviendas de uso habitual a este tipo de alquileres, ya que no satisfacen una necesidad permanente de alojamiento sino temporal.

Además, debes tener en cuenta que se te imputará renta por el periodo de tiempo que la vivienda no haya estado alquilada. Este porcentaje suele oscilar entre el 1,1% y el 2% del valor catastral de la propiedad. Pero te lo contamos a profundidad a continuación.

Ejemplo del rendimiento neto de una vivienda de alquiler vacacional

Pedro tiene una vivienda en la playa que alquiló en 2023 por 1.000€ al mes durante los tres meses de verano. La vivienda tuvo un coste de adquisición de 120.000€, descontando el valor del suelo. Por consiguiente, los costes serían:

  • Ingresos en 2023: 3.000€
  • IBI anual: 400€
  • Pago anual de interés por hipoteca: 1.000€
  • Tasa de basuras: 100€/año
  • Gastos de comunidad: 30€/mes
  • Seguro de vivienda: 120€/año
  • Comisión de agencia: 160€
  • Amortización de adquisición de vivienda: 3.600€

Para calcular el rendimiento neto a declarar en la renta de 2024, tenemos que partir de la base de los 3.000€ de ingresos generados en la vivienda, a lo cual le restarás:

  • 100€ de IBI (la cuarta parte del importe total)
  • 250€ de intereses (la cuarta parte del importe total)
  • 25€ de tasa de basuras(la cuarta parte del importe total)
  • 120€ de gastos de comunidad (el importe de los tres meses de alquiler)
  • 30€ de seguro (la cuarta parte del pago total)
  • 160€ gastos de agencia (la totalidad)
  • 900€ de amortización (la cuarta parte del total)

Por consiguiente, el rendimiento neto de la vivienda vacacional en 2023 fue de 1.415€


¿Cómo declarar el periodo de la vivienda vacacional no alquilado?

Para declarar el periodo en el que la vivienda se ha encontrado sin ocupar, deberás calcular un 1,1% del valor catastral de tu vivienda, o un 2% en caso de que la última revisión de dicho valor se realizase antes de 1994, de acuerdo con el artículo 85.1 de la LIRPF (4) .

El valor catastral es la valoración fijada a una vivienda en función de una serie de características como a la ubicación, los gastos de la construcción o el valor de mercado de la vivienda.

El valor que resulte deberá dividirse entre 365 (o 366 en caso de ser año bisiesto) y después multiplicar el resultado por los días en los que la vivienda no haya estado alquilada. Como resultado obtendrás el rendimiento imputable de cara a Hacienda.

Ejemplo de la declaración de una vivienda vacacional no alquilada

Continuando con el ejemplo anterior, el valor catastral de la vivienda que tiene Pedro en la playa es de 75.000€. Es decir, el 1,1% del piso turístico es de 825€.

Como Pedro ha declarado el alquiler de los 3 meses de verano, de esos 825€ solo le imputarían 9 meses (el periodo de tiempo que no estuvo alquilado). Con esto claro, solo faltan tres pasos:

  1. Se dividen 825€ entre los 365 días del año. Nos da una cifra de 2,26€.
  2. A los 365 días del año le restamos los días de alquiler en julio, agosto y septiembre (92 días). Nos da una cifra de 273 días.
  3. Multiplicamos 2,26€ por 273 días. Nos da una cifra de 616,98€.

Es decir, el rendimiento imputable a la vivienda por esos 9 meses que no estuvo alquilada, es el que Pedro tiene que declarar ante Hacienda, en este caso 616,98€, que tributará de acuerdo con la escala del impuesto.

La información relativa a los impuestos que se publica en esta página es general y puede no ajustarse específicamente a tu situación personal. Ten en cuenta que existen normativas tanto estatales como autonómicas y locales, por lo que se pueden aplicar modificaciones. Nuestro experto de Roams recomienda contactar con la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal antes de realizar cualquier acción.

¿Qué pasa si no declaro el alquiler de mi vivienda vacacional?

No declarar el alquiler de tu vivienda vacacional conlleva unos riesgos, ya que Hacienda pone especial atención al control de este tipo de actividades. Si no declaras tus ingresos y la Agencia Tributaria se percata de ello, podría aplicarte una multa de hacienda que rondaría desde el 50% hasta el 150% sobre el pago que no has declarado, en función de si se considera un fraude muy grave, grave o únicamente leve según establece La Ley General Tributaria (5) .

En caso de que no se considere un fraude, se te proporcionará un plazo para que pagues lo que no has declarado cuando procedía. Sin embargo, dado que la legislación al respecto de los alquileres vacacionales está regulada por las autonomías, estas sanciones y el reglamento pueden variar, en función de las normativas vigentes en cada Comunidad Autónoma.


Preguntas frecuentes sobre cómo declarar el alquiler de una vivienda vacacional

¿Tengo que presentar el modelo 179 por alquiler vacacional?

Los propietarios de las viviendas con alquiler vacacional no tienen que presentar el modelo 179 de hacienda, lo tienen que presentar portales como Booking o Airbnb, entre otros. En este modelo se da información sobre las propiedades que se publican o promocionan en sus plataformas.

¿Qué diferencia hay entre alquiler turístico y alquiler vacacional?

Un alquiler turístico y uno vacacional se diferencian en el plazo por el que se alquilan a un mismo cliente. La estancia en un alquiler vacacional no puede superar los 31 días, mientras que en un alquiler turístico (también conocido como alquiler de temporada), la estancia puede ir de los 31 días a los 11 meses.

¿Cómo detecta Hacienda un alquiler no declarado?

Hacienda tiene formas de descubrir que una vivienda alquilada no está tributando, aunque se trate de un alquiler vacacional. No podrá comprobar, a diferencia de los alquileres de vivienda normales, si se ha depositado fianza (porque un alquiler vacacional no tiene por qué hacerlo en el registro autonómico correspondiente), pero sí puede comprobar los suministros, personarse en el piso o consultar a los vecinos.

Fuentes del artículo
  1. Ley 29/1994 (Art. 5), de XXIV de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, n.o Ley 29/1994, 9 (1994). https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con#a5
  2. Real Decreto Legislativo 2/2004, de V de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. (s. f.). Consultado en https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214#a82
  3. Ley 37/1992, de XXVIII de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. (s. f.). Consultado en https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740&p=20221224&tn=1#a20
  4. Ley 35/2006 (Art. 85), de XXVIII de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, Ley 35/2006, (2006). https://www.boe.es/eli/es/l/2006/11/28/35/con#a85
  5. Ley 58/2003, de XVII de diciembre, General Tributaria, n.o Ley 58/2003, 44987 (2003). https://www.boe.es/eli/es/l/2003/12/17/58/con
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Personas que han participado en este post:

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Actualizado por Isbelt Martín

Isbelt es graduado en Administración y Dirección de Empresas. Experto en marketing digital, tiene más de 5 años de experiencia acercando las condiciones de los distintos productos financieros a los consumidores. Isbelt se encarga de releer la letra pequeña de los préstamos, hipotecas, cuentas y tarjetas en Roams.

Nadia Pérez
Editado y revisado por Nadia Pérez